预售登记的房子能查封，查封并不基于买受人取得房屋的所有权。司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力，并构成该房屋过户的履行障碍。
被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
商品房预售合同登记备案制度仅仅是一种行政管理的手段，并非物权登记，购房者享有的权利仍然是一种合同债权，是否办理商品房预售合同的登记备案并不能决定该预售合同是否具有法律效力。
1、限制房地产开发商等债务人处分其权利
房屋进行预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的实践意义在于，权利人所期待的未来发生的物权变动对自己有极为重要的意义，非要发生这种变动不可；而法律也认可这种变动对权利人的意义并予以保障。
2、避免一房二卖
购房人在与开发商订立预售合同后，该项权利没有排他的效力，因此购房人很难杜绝追逐利益的开发商以更高的价格将房屋转卖他人。在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，根据预告登记具有物品排他性质的法律特殊性，开发商如果违背预告登记内容对房屋进行处分，则根据预告登记的法律条文，其行为就无法产生法律效力。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，该规定第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。若第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。
作为被执行对象，法院可以将办理预告登记的房屋查封。如果被申请执行人只有一套房子，法院只能查封，不能拍卖。在预告登记的有效期内，因预告登记赋予的相关属性，法院对经预告登记的请求权予以查封，从而限制预告登记权人的转让等处分行为，是可以的。
法律分析
根据相关法律条例规定，查封并不基于物权，将被执行人具有物权期待利益的财产也列为可查封对象。其所登记的是将来发生不动产物权变动的请求权，而非不动产物权。登记后，具有与将来可能发生的与该项请求权相同内容的不动产物权的处分行为的相关效力。已经办理了预告登记的房屋，在执行程序中被查封，如果登记申请人提出停止对查封房屋的处分异议的，仅需提供已办理预告登记的相关材料，就能得到人民法院的支持。但若登记申请人提出解除查封的，则需要审查是否符合取得物权的条件而定。如果申请人能够提出证明证据，其按照约定已经符合取得房屋物权登记条件，可以确认取得不动产物权，此时，其预告登记是能够对抗执行的，法院应当解除查封。反之，则不应解除查封。因此，对方是可以对抗的。但预告登记是否能否对抗执行，关键在于买受人是否符合物权登记的条件。
法律依据
《中华人民共和国民法典》 第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
预售登记的房子一般是不能执行的。如果对房屋只具有使用权利那该房屋是不能被房屋的使用者进行买卖的。如果房屋被第三方买卖，且屋主不知情那么屋主可以要求返还属于自己的房屋。
【法律依据】
《民法典》第二百二十一条：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
