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预售登记的作用

周敏

1、限制房地产开发商等债务人处分其权利

房屋进行预告登记后,未经预告登记的权利人同意处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记的实践意义在于,权利人所期待的未来发生的物权变动对自己有极为重要的意义,非要发生这种变动不可;而法律也认可这种变动对权利人的意义并予以保障。

2、避免一房二卖

购房人在与开发商订立预售合同后,该项权利没有排他的效力,因此购房人很难杜绝追逐利益的开发商以更高的价格将房屋转卖他人。在建立了预告登记制度的情况下,购房人如果将他的这一请求权进行预告登记,根据预告登记具有物品排他性质的法律特殊性,开发商如果违背预告登记内容对房屋进行处分,则根据预告登记的法律条文,其行为就无法产生法律效力。


预售登记的作用

预售登记的注意事项有哪些

1、确认开发商已经取得商品房预售许可证等证件。

要看开发商是否具备“五证”,即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。为保护购房人的基本权利,国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同,无效合同约定的当事人的权利义务得不到法律保护。

2、审查开发商提供的格式合同,在签订正式预售合同前,双方当事人往往会先签订一个认购协议,用来约定未来某个时候签订买卖合同。

3、约定抵押权的处理方式。

绝大多数开发商的投资并不完全是自有资金,为筹集建设资金,开发商往往会设定土地抵押权或在建工程抵押权,把在建的商品房抵押给银行以获得贷款。抵押权人在法律上有优先受偿的权利。若抵押权处理不当,一旦开发商与债权人出现纠纷,购房人极有可能得不到房产。

4、约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。

预售合同示范文本对房屋交付条件做了基本规定,保障了购房人最基本的权益。但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房人的需求。开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。

房屋预告登记的作用有什么

预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。本质上是为了在为开发商售卖期房、提高资产周转率提供法律支持。

法律依据

《民法典》第二百二十一条规定,当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。

房地产预售许可证有什么作用

房屋预售许可证的作用是什么?

预售许可证的证号是多少,预售许可证的预售范围,大家不要认为这栋楼只要有一个预售许可证,有个时候完全可以做到分层,可以分楼号,分层号拿到预售许可证,有可能你买的这套房子有预售许可证,你隔壁的房子就有可能不能预售,你买的隔壁的房子,签的合同有可能就是无效的。

楼宇的基本情况,楼体的结构是什么样的,建筑的层数是多少,地上多少层,地下多少层都要写上。然后写到你买的房子是多少号楼,多少单元,多少号,然后最终是以工商部门审定的房号为主,在后面的附件里面会附上图以及我的楼在这里面是什么位置,比如说5单元应该在最右边,结果交房时从右到左排列,结果就变成最左边,最左边就是挨着马路,很吵。有一栋楼里面的平面,要标上你的楼在这个小区里面是什么位置,你的单元在什么位置。什么朝向,有几个阳台,几个阳台是封闭的,几个阳台是未封闭的。

接下来是商品房的测绘机构是哪里,各种面积是多少,这是签合同的面积依据,就是说我们签合同的计算方法的基本依据,预测面积,这里是开发商委托预测机构对图纸进行预测所得到的一个数字。

后面会写到签订本合同的时候,本楼宇的工程进度状况是什么,我们建到几层了,或者是该封顶了,要写清楚。抵押情况要写清楚,这是新的内容,以前不会体现,为了查开发商房屋有没有抵押,会费很多的周折,现在开发商有很多的业务,在签定合同的时候,要把这个抵押情况明确地告诉业主。

比如说这个房屋做抵押,抵押情况里面有选择,均未设抵押是最好的,有抵押,要写清楚是抵押登记部门是谁等等。土地的抵押和房子的抵押是不能分离的,如果房子抵押了,土地自然就设定了抵押,如果土地抵押了,上面的工程也应设定为已抵押。

如果房子有抵押的话,对大家的影响可能是目前你们如果做贷款,你们的影响是,房屋如果没有解押之前,是拿不到产权证书的,或者是这栋楼都没有大产权,你们就没有小产权。

现在开发商的宣传基本上是以每建筑平米多少钱对外做宣传,大家可以通过总数不变的方式来折算一下,大家可以折算一下就知道了,应该不是很难。付款方式及期限里面,现在是一次性付款或者是贷款,分期贷款开发商不愿意接受,而且双方很难在这个地方谈妥,贷款有几种,一种是银行的按揭贷款,另一种是公积金贷款,还有一种是银行按揭和公积金组合而成的贷款。

这个贷款里面,大家可能会在一般情况下,如果做贷款的话在补充协议里面双方会对条款进行一些详细的约定,大家再看开发商的补充协议里面应该注意。

房屋预告登记证是什么,有什么作用?

一、房屋预告登记证是什么,有什么作用? 房屋预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时,为了限制 债务人 处分该不动产,保障 债权人 将来取得物权而作的登记。 预告登记的首要效力在于担保功能,即防止 不动产权 利人违反义务对不动产进行处分。 1、根据《 民法典 》(2021年1月1日起实施)第221条的规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。 《房屋登记办法》第68条相应规定,预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。该条规定在技术上使得预告登记后未经预告登记的权利人书面同意而对房屋进行的处分行为无法进行登记,自然无法发生物权效力。对于 抵押权 而言,预告登记具有保全顺位的效力,即办理预告登记的抵押权可以享有优先顺位。 2、《民法典》第221条第2款规定,预告登记后,债权消灭或者自能够进行 不动产登记 之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。 《房屋登记办法》第六十八条第2款相应规定,预告登记后,债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内,当事人申请房屋登记的,房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。 二、房产预告登记证明必须办理吗 1、根据《民法典》第221条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。 2、由此可见,买卖房屋并不是必须非得办理预告登记。 3、 买房 时如果办理预告登记,使已登记的债权请求权经过公示后,具备了对抗第三人的效力,即具备了一定的物权效力。因此,从预告登记的性质上说,预告登记是债权物权化的一种具体表现,即使得债权具备了物权的某些效力。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。 4、 商品房 预售登记并不具有预告登记的性质,这点需要注意。 房屋预告登记证是什么,有什么作用。我国对房屋的产权办理有着较为严格的规定,相关的房屋所有人在购买完这类房屋时,要对这类证件进行积极的办理,保障自己的合法性,和房屋产权的合法性。以免日后产生不必要的麻烦和误会。

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