房屋买卖合同效力认定不仅仅只有有效和无效两种情况，还有一些特殊情形，即特定条件下有效，特定条件下无效，而对这些特殊情形的分析，不应一概而论，应具体分析。
一、 买卖合同未采用书面形式
按照《合同法》第十条规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”由此可见，房屋买卖合同应采用书面形式。
但是，根据《合同法》第三十六条规定，“法律、法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”由此可见，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也未必会无效。如买卖双方实际履行了主要义务，又没有其他违法行为，应认为买卖关系有效。
二、卖方转让没有权证书的房产
根据《城市房地产管理法规定，未依法登记领取权属证书的房产，是不能转让的。但是，根据《合同法》第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人或者出卖人有权处分。法律、法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”
可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无要求。如果买卖双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就能办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付入住时，一般应认定为有效。
三、房屋共有人擅自转让房产
根据《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。
也就是说，只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不反对，支付了合理的对价，并进行了登记，则应当认定合同有效。
四、没有办理过户手续而引起一方反悔
根据《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
也就是说，房屋买卖合同是否进行登记并不是生效条件，只要双方签订的不动产转移合同依法有效，双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。
认定房屋买卖合同无效根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书2、持有建设工程规划许可证3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。根据《城市商品房预售管理办法》第九条：开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。而开发商在没有取得《商品房预售许可证》的条件下，违规与买受人订立的商品房预售合同的，此买卖合同的订立违反了我国法律的强制性规定，属无效合同。由此可见，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。如果开发商与购房者签订了预售合同，那么，这份房屋买卖合同是无效的。
房屋使用权买卖合同一般是会被认定为无效的。因为使用权房即是对他人的房屋占有、使用和收益。使用权人只能转让使用权，且不得损害所有权人权益。所以房屋使用权买卖合同是无效的。
【法律依据】
《中华人民共和国民法典》第三百二十三条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。第三百二十六条用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源、保护生态环境的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。
一、 买卖合同未采用书面形式
按照《合同法》第十条规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”由此可见，房屋买卖合同应采用书面形式。
但是，根据《合同法》第三十六条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”由此可见，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也未必会无效。如买卖双方实际履行了主要义务，又没有其他违法行为，应认为买卖关系有效。
二、卖方转让没有所有权证书的房产
根据《城市房地产管理法规定，未依法登记领取权属证书的房产，是不能转让的。但是，根据《合同法》第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”
可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。如果买卖双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就能办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付入住时，一般应认定为有效。
三、房屋共有人擅自转让房产
根据《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。
也就是说，只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不反对，支付了合理的对价，并进行了登记，则应当认定合同有效。
四、没有办理过户手续而引起一方反悔
根据《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
也就是说，房屋买卖合同是否进行登记并不是生效条件，只要双方签订的不动产转移合同依法有效，双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。
（以上回答发布于2017-03-30，当前相关购房政策请以实际为准）
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