物业交割是二手房交易的重要步骤，但同样也是很复杂的一步，因为它涉及到各项费用的结清，以及诸多信息的核对，而且万一遇见业主欠缴费用的情况，那可真可谓是火上浇油。今天，我们就针对物业交割过程中的一些“疑难杂症”，给大家开出“药方”。
一、 原业主欠缴物业费该怎么办？
解决方法主要有三种：
第一种就是在付房款时保留一部分房款当做物业交割保证金，直到物业交割顺利完成，再把这笔钱交付给原业主。若原业主恶意拖欠物业费，你就可以直接用这笔物业交割保证金支付欠缴的物业欠费。
第二种方法就是找中介，鉴于多数二手房都是通过中介交易的，因此可以找中介先行垫付，然后让中介去找原业主追缴物业费，但是这个方法比较理想化，因为可能只有极少数中介公司可以做到。
第三种就是依法拒绝缴纳，按照《物业服务收费管理办法》规定，“物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金”，也就是说，只要买卖合同中没有对物业费欠缴的情况作出特殊约定，这笔费用就应当由原业主承担。
二、业主欠缴水电费，物业公司有权停水停电？
如果业主欠缴水电费，物业公司一般会采取停水停电措施，但这样的做法是否合法呢？这需要分两种情况进行讨论：
如果供水供电公司委托物业公司代收水电费，当业主欠缴水电费时，物业公司可以供水供电公司名义采取停水停电措施。
如果供水供电公司未委托物业公司代收水电费，那物业公司就不能采取停水停电措施。若因停水停电给业主造成损失的，业主可向物业公司要求赔偿。
三、要是物业服务差，业主该如何维权？
物业公司与业主之间是物业服务合同关系，若物业服务差，业主有四种途径可以解决问题。
第一种是直接要求物业公司提高服务质量；第二种是向小区业主委员会反映，由业主委员会出面与物业公司协商或要求更换物业公司；第三种是向当地物业办投诉；第四种是通过诉讼解决。
前业主的户口未迁出、物业费没缴清……一些购房者在入住后发现踩了不少“坑”，实际上在物业交割时更细致一些是可以避免的。
北京的吴先生最近买了一套二手房，在过户手续办好以后，就来到了物业交割环节。他向新京报记者咨询，在购房流程收尾的这一环节中，需要注意哪些问题呢？
解答：
二手房交易流程中，看似简单的“物业交割”环节，实际上也有着不少门道。麦田房产专业人士指出，物业交割时，除了办理房产相关水、电、煤气、供暖等费用结清外，像吴先生这样的购房者还需要注意以下关键点，避免因疏忽遗漏而给入住后的生活造成不便。
首先，如果房子有租户，吴先生要让卖方提前通知租户，让其在物业交割时也得到场，一起将是否解约、何时搬离等问题商议清楚。
其次，吴先生需注意清点和检查附属设施，与卖方核对房屋附属设施、设备、装修，以及验收附赠的家电、家具。核查时别忽视细节，比如下水道堵塞、房屋墙体渗水等。
再次，吴先生还要确认原房主各项费用缴清，包括所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费、停车费、网络等费用是否已结清，可以到物业管理公司进行查询，并要求原房主提供相应的缴费凭证。
此外，很重要的一点，吴先生需核实原房主的户口是否已经迁出，以免造成卖方占用户口、买方难以落户的问题。虽然去年6月北京出台的“公共户”政策缓解了这一问题，但总归还是一个比较麻烦的事儿。事实上，在过户之后，买方想要查询原业主户口是否已经迁出，只需带着身份证、房本去辖区派出所查询即可。
最后，吴先生别忘了办理物业更名，物业更名、物业费结算需要买卖双方到房屋的物业管理公司办理，通常在房屋过户后，买方自己去办理即可。值得一提的是，物业费用的结算期限，一般以交房当日为准。
您好，物业交割房主本人不到场的话，可以委托他人办理物业交割，但是需要手写委托书或者公证。物业交割是买二手房过程中重要的一步，需要注意以下三个方面。
1.检查是否已经结清各项费用
（1）水表查验及税费结清
（2）电表查验及电费结清
（3）燃气表查验及燃气费结清
水电煤：如果是卡式，将卡插入表中读出剩余数字即可结清相关费用；如果是"读表"，将表数抄写记录，向业主索要最后一次缴费凭证。
（4）供暖协议变更及供暖费结清
供暖：到房屋所在供暖公司或是房主原产权单位查证，并向业主索要最后一次缴费凭证。
（5）物业协议变更及物业费结清
物业费：买卖双方到房屋所在物业公司落实停车费、卫生费、有线电视费等相关物业费用的结清。
（6）有线电视过户及有线电视费结清
有线电视一般实行"一户一卡"制，因此在交房时，房主需提供上月的"有线电视费收据凭证"及"有线电视初装凭证"。凭上述两样资料和新的"房地产权证"，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。
（7）电话费结清情况
注意，签合同的时候保留一笔物业保证金，可以有效地防止房主拖欠物业费，水电燃气等费用，必要的时候，哪里欠款就拿这笔钱补。
检查户口是否迁出
卖方户口如果不能及时的迁出，将会给买方带来很大的麻烦，特别是有孩子要上学的。如果卖方暂时不能将户口迁出的，可以让卖方做出书面承诺。必要的时候，可以留部分押金以制约。
房屋家电、家具的验收
将房屋内留存设施清点交割，双方签字认可。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收,，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，也可以采取拍照、录像的方式保留证据。
物业交割是买二手房过程中重要的一步，不可轻视，防止以后出现纠纷。
