定金就是当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。“定金”罚则被运用广泛，但法律误区仍旧不能避免。
定金虽然属违约责任的承担方式，但与违约金并不属同一概念，违约方要求对定金予以调整，不符合定金的性质及适用规则，不予支持。本篇作者提示定金属于担保方式，而违约金属于违约责任。
当事人约定将定金折抵货款，并不因定金折抵货款而改变双方约定的定金的性质。定金作为合同债务履行之担保，其作用应贯穿合同履行的全部阶段，在合同履行完毕之前均可适用。
定金合同从实际交付定金之日起生效，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。
从规定来看，由于定金合同的实践性特点，定金条款尽管依附于主合同存在，但不宜适用强制履行，因当事人无法依据一份尚未生效的定金合同而要求另一方履行给付定金的义务。
定金罚则适用的前提是根本违约，不适用于合同主要目的未受影响的一般违约情形。如果买卖合同的一方当事人未按合同约定支付价款或者交付标的物，相对方主张继续履行，说明合同暂时处于迟延履行状态而合同目的仍然可能实现，尚未达到履行不能之程度。
此时守约方可就其所受损失要求违约方予以赔偿，但不宜适用定金罚则。如果当事人对继续履行和定金罚则同时提出主张，人民法院应告知其选择其一，并且在当事人拒绝选择时根据案件具体情况作出判断。
在明确约定解约定金之场合，违约方可以主动适用定金罚则，无须对方同意即可解除合同。
对于解约定金而言，定金本身就是合同所附之解除条件，当事人以抛弃定金或双倍返还定金来达到解除合同之结果，此时适用的是约定解除的规则;
而违约定金适用于一方不履行合同义务的情形，其违约行为通常导致合同目的不能实现，从而令守约方不得不主张解除合同，此时适用的是合同法定解除的规则。
约定定金又约定违约金的，一方违约时，对方可以选择适用定金或者违约金条款。
对于不完全履行行为来说，只有在这些违约行为构成根本违约，使当事人缔约目的不能实现的情况下才能运用定金罚则。由于定金罚则体现了对违约一方当事人的制裁，运用这种制裁会给违约一方经济上带来极为不利的后果，特别是这种制裁也可以与违约金、实际履行等补救方式并用，因此必须将定金罚则的运用限定在特定的范围。
如果认为任何违约，哪怕是轻微的违约都要运用定金罚则，那么将会导致定金罚则的滥用。一方出现轻微违约就运用定金罚则，给违约一方强加极为沉重的经济负担，也不利于其继续履行合同，并且与法律上的诚实信用原则相悖。
合同完全因不可归责双方当事人之事由的不可抗力或意外事件致使合同不能履行时，定金应当返还。既然双方皆无过错，均应免责，互不赔偿亦不需惩罚，故定金应予返还。
如果是不可抗力或意外事件部分影响合同的履行时，应对其作部分免责，其余则按一方过错未履行合同的规则处理。当事人迟延履行后发生不可抗力或意外事件的，不能免除责任。
凡当事人在合同中明确约定给付定金的，在实际交付定金后，如一方不履行合同除有关法定免责的情况外，即应对其适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错导致合同不能履行的，除该合同另有约定外，仍应对违约方适用定金罚则，合同当事人一方在接受定金处罚后，可依法向第三人追偿。
定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同总额的20%。超过部分不具有定金罚则。
签订定金合同要注意：
1、定金条款并不具有强制性，购房者可以依法自主决定是否订立定金条款。
2、交易双方在定金条款中注明不履行合同的具体情况。
3、虽然已订立了定金条款，但只有在交付了定金后，合同才会生效。
4、分清定金和订金的区别，不要错把订金当定金。
5、有的售房者会在定金条款中设下陷阱，故意让其违约，所以要仔细阅读定金条款。
【法律依据】
《合同法》第十二条，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。（《担保法》将于2020年12月31日失效）
《民法典》第四百七十条【合同主要条款与示范文本】合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：
(一)当事人的姓名或者名称和住所
(二)标的
(三)数量
(四)质量
(五)价款或者报酬
(六)履行期限、地点和方式
(七)违约责任
(八)解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。（《民法典生效时间为2021年1月1号》）
如果买方向卖方支付定金，那就要签订定金协议，这时要注意什么？买方需要支付一些钱款作为定金给卖方，那就需要签订定金协议，买方应该注意好六点才行。
很多人在买房时都会被要求支付一定的钱款作为定金，以此作为担保，不过这时买房就一定要记得签订定金协议，只有这样才能够保障自己的权益，并且可能在出现纠纷时拿回自己的定金。那么在签订定金协议时，需要注意些什么问题呢？
一、谨慎订立定金条款
一般来说，在购房合同中有着已经规范过的定金条款，但是并不具有强制性，只具有指导性，双方可以协商决定是否订立定金条款，如果买方觉得有特别的定金条款需要进行约定，并且获得了卖方同意，那就可以写入协议当中。
二、注明不履行合同的情况
买卖双方要记得在定金条款中注明不履行合同的具体情形，因为并不是说当事人一方违反合同中的任何条款，都要适用定金罚则。当卖方拒绝履行债务，卖方迟延履行主要债务，或者是卖方的违约行为造成合同目的不能达到等情况，可以用定金罚则进行惩罚，但是如果买方只是晚了几天支付房款，那就不适宜用定金的罚则规定。
三、了解合同履行能力
虽然已订立了定金条款，买卖双方应该在完成定金支付之前，就充分了解自己履行合同的能力。如果买方认为自己可能没有能力履行合同，那就不要交定金，因为一旦支付了定金，合同就会生效，买房就需要承担责任。
四、分清定金和预付款
预付款同样是预先支付，但它的性质与定金完全不同。预付款是债务人提前履行债务的行为，不起担保债务履行的作用，当一方当事人违约时，预付款可以抵冲损失赔偿，并且不存在罚则问题，所以要分清定金和预付款的区别。
五、全面了解房屋状况
购房者在看房时要全面了解房屋状况，包括房屋本身的结构、装修、户型、楼龄，周边配套、市政设施、物业管理水平等等。另外，还要查看水电费、煤气费、电话费、有线电视费、管理费等费用是否已缴清，对于拖欠的费用如何解决等问题，等看好了房再考虑是否支付定金。
六、谨防掉进定金陷阱
购房者在签订定金协议时要注意查看内容，防止某些中介或者卖方利用定金和滥用定金条款谋取不正当的利益。此外，有的中介或者卖方利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设下陷阱，故意让买方违约，因此要多加小心。
（以上回答发布于2015-11-14，当前相关购房政策请以实际为准）
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定金和订金有区别
从法律层面来看,定金与订金并不相同。所以消费者在与家装公司签订装修合同时,也应看清是“定金”还是“订金”。
据了解,“定金”是指付款的担保,比如在买卖关系中,买方在签订合同后付给卖方部分款项,作为将来付款的担保,如果买方不履行合同,卖方可以不退还定金,如果卖方按照合同履行了供货义务,定金便折为货款,如果卖方没有按照合同履行供货义务,则应当承担双倍返还定金的责任。简单讲,定金是担保之意,不可退。
订金则一般被视为预付款,通常指买卖双方在具有交易意向后,为表示诚意,由买受方交付给出卖方的一笔款项。“订金”的效力一般取决于双方当事人的约定,双方当事人如果没有另行约定,那么钱款可以如数退还。
订金收取退还并无行业准则
对于装修订金收多少、怎样退的问题,中国建筑装饰协会住宅装饰装修委员会秘书长张仁表示,目前行业内并没有统一的标准,主要按照各家装公司自行制定的规则执行。
记者了解到,目前市场上的家装公司对于装修订金的规定不尽相同。一些公司是以订金的形式收取,也有公司按照设计费定金收取,还有公司虽然按照定金收取,但在实际情况中,比如有些客户非要退定时,公司也只能按订金处理。
白纸黑字约定才算数
法律专家提醒,与商家的任何口头约定都需要体现在相关的合同中。以高女士的遭遇为例,虽然双方在订金退还方面达成口头协议,但因为没有将其体现在合同中,所以不具有法律效力。
此外,中国建筑装饰协会住宅装饰装修委员会秘书长张仁提醒消费者,凡是与家装公司协商一致、并在装修合同上手写的补充内容,都需要在修改处加盖家装公司公章,否则补充内容将不具有法律效应。
（以上回答发布于2016-12-20，当前相关购房政策请以实际为准）
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