1、融资优势
国有房企凭借良好信誉以及政府背景能获得银行的青睐，取得较低利率的资金支持。其资金充足，房源品质有保障。
2、获取土地资源优势
国有房企以往通过政府优势取得廉价土地资源的时代过去了。但是实际土地运作中，当地政府更愿意采用一定的方式将土地交由国有开发商开发。一方面是国有企业信誉好、资金实力较强，另一方面国有房企业行政背景强。
3、行政优势
房产开发需要与当地政府各部门打交道，由于国有企业大多由政府下属部门脱胎而出，有着天然的血缘关系，因此，容易与当地政府各部门沟通协调，在提高办事效率、降低成本等方面占有优势。
4、信誉优势
国有企业创造的利润最后列入政府财政，然后二次分配后回报社会，因此，国有房企开发指导思想明确，一是保证质量，因为没有必要偷工减料;二是在控制成本和塑造品牌两者之间，更重视后者。同时，国企由于有强大的资金实力和政府背景，绝不会出现烂尾楼现象。所以，购房者出于对政府的信任，往往会选国有房企的产品。
5、人才优势
国有企业有相对比较稳定的福利待遇及良好的社会信誉，因此，各类人才仍愿加盟。国有企业高管大多由政府部门直接转来，他们在政府长期培养、锻炼，社会责任感强，素质高。相比之下，民营房产企业高管来源结构复杂。
1、单位向国有资产管理部门提出资产处置申请及政府和主管部门相关决议文件，填写国有资产处置审批表(一式三份)。
2、提供资产原始价值的相关资料及资产有关证件。
3、国有资产管理部门核查资产证照，证照不齐、权属不清的，由资产处置单位到国土、房产等相关管理部门核实办理有关手续;对处置国有土地，如需改变土地用途，资产处置单位应提供国土和规划等部门相关审批手续。
4、国有资产管理部门委托具有相应资产评估资格的评估机构对资产进行评估;并在规定时间内核准确认评估结果。
5、交由产权交易机构按规定程序，遵循公开、公平、公正的原则，以招标、拍卖或挂牌出让方式进行处置; 处置公告期应不少于20天;
6、将处置收入全额缴入县财政专户; 处置评估费、公告费、交易费等费用在资产处置价款中支付，资产处置净收入按规定缴入县金库。
国营企业与民营企业这两类开发商大致有以下几种特性：
一、国有企业开发商相对民营企业办事作风比较稳健(有人称之保守)。主要原因是由于国有企业的用人机制决定的。国有企业在人才的使用方面不会轻易调动，存在政企不分家的情况。民营企业则人才使用灵活，流动性大。
二、国有企业开发商由于身份的问题，实际操作中存在许多不得已而为之的情况。外人总是凭感觉判定企业领导在贪污、拿回扣，其实不然。许多情况是上级单位强加给企业很多非专业人才或关系部门，令企业主管缺乏自决权。
三、国有企业开发商的领导大多没有房地产开发经验，只有建筑或施工经验，他们多为上级单位指派或提升的人选，表面是董事局成员，但实际上并没有自主经营权和人事权。开发过程中出现了矛盾、问题，因为没有处理经验而惧怕直接面对客户，造成公众认为开发商没有诚意或是欺骗。我接触过的开发商其实是非常敬业乐业的，但却得不到社会认同。
四、国有企业的开发商依行业条规按部就班进行开发，由于体制的限定，各环节工作效率相对缓慢。民营企业赋予操作者充分的自主权与决策权，办事风格灵活多变，不惜花费精力与物力买通各种人际关系，疏通办事渠道，包括收买媒体。喝酒与上歌厅等都是工作的一部分。“用健康换来财富”是我通过多年来与民营企业开发商合作得来的结论。
综上所述，国有企业开发商与民营企业开发商各有优势，也各有其苦衷。归根结底我认为还是房地产市场不够规范，非市场行为严重。政府部门没有提供一个真正公平的竞争环境，这使得许多开发商感觉专业性没有什么用处，而是将精力用在疏通关系、收买资源等方面。简单举例，同等条件下不同开发商拿到的地块，从初始跑批文直至项目上市，两种不同经营体制下的楼盘开盘时间相差甚远。再举例，政策规定没有预售许可证进行认购属于违法，政府三令五申不得采取此方式，民营企业违法操作者依然不计其数。所以，我以为房地产市场存在的许多暗箱操作行为，其一是市场使然，其二是法规执行不严。那么，国有企业在房地产竞争中真的不如民营企业吗？本人不敢苟同。如果政府在房地产市场方面简化繁杂的行政手续，提高办事效率，提供大家公平竞争之平台，并进一步加强法律的监督作用，尤其对虚浮夸张的炒作宣传、广告、取巧的承诺严加查处，才能尽快扭转目前房地产市场的混乱局面，也才能充分发挥国有企业开发商的优势，使得北京的房地产市场健康发展。
2018年房地产行业发展前景分析 机遇与挑战并存
调控“稳”字当先，预计限售、限价将常态化
目前各地楼市政策进入微调时期，目的为防止区域楼市出现“量”、“价”明显波动，预计限售、限价将成为各地调控的常态化举措，未来调控力度大幅上行的可能较小。
预计限售、限价将为常态化调控举措
限售政策能够精准打击投机炒房，既不伤及刚需又能抑制投机、平稳楼市，逐渐成为了各城市调控的首选和标配，2018年以来新出台调控的城市政策无一不包含限售，截至2018年6月中旬，限售城市数量已近70个，限售年限在2-5年不等。此外，限价同样是各地调控不可或缺的方式之一，主要目的为通过行政干预防止一手房价格的大幅波动，多个城市一手房定价普遍低于周边二手房。考虑到目前楼市调控基调主要为稳定房地产市场，预计限售、限价将成为各地楼市调控的常态化举措。
三、四线销售增长动能趋弱，再融资压力对投资制约明显
商品房销售仍维持同比微增，三、四线城市表现虽优于一、二线，但销售增长动能略显不足。全国商品房销售增速呈现下降趋势，据前瞻产业研究院发布的《房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》数据显示，截至2018年1-5月，全国商品房销售面积累计同比增长2.90%，其中4月商品房销售面积当月同比增速甚至为-4.09%，显示出全国商品房销售增长已有所乏力。分区域来看，大中城市市场有所回暖，30大中城市成交面积当月同比跌幅在2018年以来收窄，但全国商品房销售数据虽优于30大中城市表现却无明显上扬，显示出大中城市之外的三、四线销售增长动能有所减弱。
开发投资整体表现仍较好，但再融资压力对投资有较大制约
截至2018年5月底，房地产开发投资完成额累计同比增速达10.20%，较2017年底继续上升了3.20个百分点，投资数据仍表现抢眼，但实际从2018年3月以来，单月投资额同比增速则出现了持续走低，叠加社会融资规模数据2018年以来明显走弱，房地产开发到位资金来源累计同比增速承压，其中开发贷、按揭贷款累计同比已走入负值区间影响，房企投资增速存在下行压力。
预计行业销售稳中略降
目前核心一、二线城市限购、限贷、限售力度较强，同期部分城市首套房贷款折扣取消，利率甚至上升到基准利率的1.05-1.1倍不等，较大地削弱了贷款买房人群购买力，而三、四线城市尽管目前库存水平仍较低，但考虑到棚改及货币化安置力度边际将无明显增长，区域房价的上升也致使当地人群购买力下降影响，三、四线房地产销售的同比高增速难以维系，预计2018年全年商品房销售同比增速将收在约-2%。
开发投资增速趋弱
受全国商品房库存处于低位、行业集中度快速上升影响，房企补库存意愿十分强烈，但投资势必需要杠杆的扩张，在去杠杆政策背景下，房企再融资环境的大幅收紧对扩充资源的能力造成明显制约。我们依旧维持对房地产开发投资边际悲观的判断，预计2018年行业开发投资增速将小幅增长约3%左右。
大型房企深耕区域能力加强，销售集中度快速提升
在全行业销售、投资边际趋弱的背景下，大型房企的项目布局更为分散，抗击政策和市场变化的能力更强，行业销售集中度提升速度迅猛。截至2017年底，销售金额TOP10、TOP30的房企市场份额已分别达23.8%和38.1%，而在2018年1-5月TOP10、TOP30的市场占有率更进一步分别提升至31.5%和51.5%。此外，大型房企深耕城市能力加强，区域房企突围难度更大，除少数地方核心国企、个别实力较强的区域品牌房企外，区域房企已很难占据当地销售前列的位置，而反之如万科等龙头房企则位列多个城市的销售前5，预计随着龙头房企的市场布局进一步分散，各地销售前列的榜单中区域房企的身影将更为鲜见。
行业资源集聚效应明显，强化大型房企市占率提升趋势
2018年1-5月全国房地产企业拿地TOP10、TOP30权益拿地金额占300城土地出让金比例均达约24.05%和42.06%，该比例较2017年底略有下降但仍维持较高的水平。大型房企在获取资源优势十分突出，充足的土地储备进一步强化了其市占率持续提升的趋势。
各地调控进入微调阶段，限售、限价常态化稳定市场
目前各地调控政策进入微调阶段，主要针对投机炒房，核心目的求“稳”。2018年以来，出台调控政策的城市主要为前期无政策出台或政策力度不足、今年以来市场热度上升较快的城市，不同城市政策力度差异大。
行业融资难、融资贵现象日益突出，国有房企、龙头房企融资优势明显
房企融资方式主要包括银行开发贷、信托等非标融资、发行债券。从政策变化来看，银行开发贷、非标融资均面临不同程度的监管趋严影响，而债券发行虽然告别了2017年前三季度的“一刀切”情况，但主要发行主体仍以国企、上市品牌房企为主，募集资金用途多用于借新还旧，不能用于拿地和房地产项目建设(除住房租赁项目)。
从投资机构的风险偏好来看，投资机构更倾向于参考中房协或其他第三方机构出具的综合实力或销售排名，风险偏好由百强房企迅速收缩至前50甚至前30强，而房企信用债则受到行业下行、负面事件及监管趋严影响，市场风险偏好大幅降低，部分机构甚至对“民营房企”采取一刀切的态度。行业融资集中度上行明显，国有房企融资环境优于民营房企，而民营龙头融资环境又优于民营中小房企。
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