说到小产权房很多人第一印象就是不合法，不过由于各地的房价过高，小产权市场还是异常火爆，而且还有不少人认为小产权房性价比更高，那么小产权房能买吗?今天为大家做详细的分析介绍。
所谓的小产权房是针对大产权来说的，事实上小产权房并没有产权。确定是否小产权房主要看房子建设用地的性质，小产权房的建设土地一般都是集体用地，而集体用地归村里的集体成员所有，理论上来说小产权房只能以成本价卖给集体成员，也就是当地的村民，其他人购买是不符合法律规定的。也就是说小产权房并非真的不能买，而在于买的人是谁。如果是属于集体经济组织内的成员购买是可以的，但如果是集体经济组织以外的人员购买，合法权益并不会得到法律的保护，存在着极大的风险。
1、不能贷款 不能过户
由于土地性质的原因，小产权房只有居住功能，由于不能办理相关的产权证件，因此也不能申请购房贷款。而且小产权房的持续增值能力也比较低，和房子有关的金融功能都不具备。也就是说小产权房只能用于居住，不仅不能办理购房贷款，也不能用于抵押，更不能过户，理论上来说不具备增值能力，即便后期要出售也只能是通过合同的形式来约束，不能办理房产证过户。
2、易出问题 维权难
如果购买小产权房以后，遇到拆迁或是政府整顿等问题，会导致不能及时收房但又不能索回房款的尴尬境地。而且就算项目顺利交工，之后也可能会面临着其他问题。小产权房不受法律保护，也没有在房管部门进行备案，有些开发商为了利润最大化不惜偷工减料，质量问题堪忧。而且在使用房屋过程中，如果遇到质量问题，维权将会非常的艰难。
3、物业和其它权益得不到保障
一般而言，小产权的小区管理可能跟不上现代化的管理模式，因此物业服务得不到保障。除此之外，购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，由于小产权房并没有国家颁发的房产证，因此，购房者也就并非合法的产权人，也就无法获得相应的拆迁补偿。
所以说小产权房不能购买也并非绝对，如果是集体组织内部成员购买是符合政策规定的，用于自住的话风险也比较小。非集体组织成员不建议购买小产权房，一旦发生纠纷自身的权益也得不到法律的保护，风险性较高。
小产权房是可以购买的，由于小产权房本身不合法，因而 购买小产权房 会具备一定的风险： 1、缺少“五证” “五证”是消费者取得房产证的先决条件，即具备 国有土地使用证 、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程 施工许可证 及商品房销 预售许可证 。包括 城中村改造 在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能 办理房产证 的。尽管“小产权房”一片热销，但众多业内人士却认为，“小产权房”存在诸多风险，的问题就是没有产权，不受法律的保护。 2、拆迁难补偿 除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到 拆迁安置补偿 。 3、质量难保证 房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。 4、配套不完善 这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。 5、遗赠也麻烦 由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借 新农村建设 、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。 6、小产权房不能抵押或者上市转卖。
买小产权房非常没有保障，原因如下：1、小产权房的房屋买卖合同无效。2、小产权房无法办理过户登记，买受人无法取得房屋合法产权证书。3、买受小产权房后可能面临随时被收回的风险。4、如果小产权房被拆迁，买受人不能享受拆迁所带来的补偿和其他权利。
之所以叫小产权房，是因为房屋产权不完整。房屋买卖合同有效的前提是卖方拥有完整产权，没有完整产权，卖方出售行为无效，则买卖合同当然无效。买卖合同无效，则无法依法办理产权登记。由于买卖合同无效，相关权利人有权要求买受人归还房屋，买受人仅能要求卖方退回购房款及承担约定的违约责任，无权要求继续占有房屋。如果发生拆迁，拆迁单位补偿的对象是房屋产权人，由于买受人无法办理过户取得房屋产权，因此不是适格的补偿对象。
《土地管理法》第六十二条
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
小产权房理论上是不可以买卖的。购买小产权房的风险有如下几点：1、不能贷款，不能过户。由于土地性质的原因，小产权只有居住功能，就连购房贷款都不能办理。2、易出问题，维权难。3、物业和其它权益得不到保障。4、购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，无法获得相应的拆迁补偿。
