依据《中华人民共和国土地处理法》的规则，村民团体的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业筑建。而乡村宅基地属团体 ，乡民对宅基地也只需享有运用权，村民将房产卖给城市居民的销售做法不能遭到的法令认可与维护，也就不能处理土地运用证、房产证、契税证等合法手续。已然不能办这些手续，产权不完好，就也许会引起后续的一系列情况和疑问，比方无法处理承继、无法对立国家的征地和拆迁、无法处理典当等。
假如现已采购了小产权房，因国家不会发放产权证，这将致使往后对购房者一系列晦气的结果。应当怎样大程度来维护小产权房采购者的合法权益呢?依据不相同的状况，购房者能够选用的办法如下：
1、假如已签了合同但没有获得产权证，而且该房产系在团体土地上筑建，且购房者非本地居民，鉴于也许的方针危险和法令危险，能够恳求免除合同并退回已付出的购房款，这是直接的办法。
2、假如采购了本地居民的村民房或从别人手上采购了有产权证实的“红证房”，房款现已付出且现已入住，但无法处理过户的，则要视详细状况而定。
3、假如现已采购了团体土地上筑建的房产并获得了本地乡政府颁布的产权证实或土地运用证的，能够自个寓居或许租借，或许出售给有本地户口的居民。
4、假如是在建的团体筑建用地上的产品住所项目，在托付专业安排评价销售危险和法令危险以后，则应当依照现有的土地处理标准，完结土地征用手续，并依照产品住所项意图规则手续报批，采纳也许的补救办法。
经过上文的阅览，购房者应当知道，小产权房有法令空白的。假如已采购了小产权房，则为了维护自身权益，可选用以上所提出的办法。
正如你所说，小产权房买卖有风险，想购买的话可以遵循以下步骤：
小产权房买卖流程一：看房
买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付。
小产权房买卖流程二：查档
买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案。
小产权房买卖流程三：签合同
买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同（深圳市统一格式合同），支付定金给中介公司。
小产权房买卖流程四：公证
卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。
小产权房买卖流程五：资金监管及贷款申请
买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件（一大堆，都没看清楚，只是忙着签名），买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右。
小产权房买卖流程六：赎楼
买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右。
小产权房买卖流程七：房屋过户
买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼签订《小产权房买卖合同(现售)》，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日。
小产权房买卖流程八：缴费
买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后），担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右。
小产权房买卖流程九：交房
买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。
从上述可以看出，小产权房买卖流程与一般房屋交易手续相同。但是需要提醒您注意的是，小产权房买卖不受法律保护，购买小产权房存在一定的风险，因此市民要谨慎购买。
小产权房 的交易流程： 一、 买房 ：买卖双方相约实地考察房屋，并且初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项； 二、查档：买卖双方拿着 房产证 原件或按揭合同原价前往档案大厦国土部门查房档案； 三、签合同：交易双方可以就房屋价格、 定金 、首期款、 贷款申请 时间、过户申请时间和交房日期等内容进行进一步协商，并且确保将符合自己需求的相关约定都写入了合同当中。确认无误后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，并支付定金给中介公司； 四、公证：卖方同担保公司一起到公证处进行公证，并委托担保公司办理相关事务； 五、资金及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金账号，然后跟担保公司一起和银行签订资金协议及相关文件，并向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款 承诺书 给买方，或者直接通知担保公司，时间大概在约7至8个工作日左右； 六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司会向原贷款银行申请赎楼，然后担保公司会向银行出具赎楼担保，并进行赎楼以及注销 抵押 登记手续，时间大约在5个工作日左右； 七、过户：买方同担保公司去房地产产权登记办理过户手续，在递交 房产过户 申请后，担保公司领取回执，这期间大约需要5个工作日； 八、缴费：买方同担保公司到相关部门缴费并领取新的房产证后，担保公司会带着房产证同按揭银行在房地产产权登记作抵押登记，银行把首期款给卖方。新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，时间大约在10个工作日左右； 九、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。 根据《中华人民共和国土地管理法》第十条，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。 根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条，土地的所有权和使用权的登记，依照有关 不动产登记 的法律、行政 法规 执行。 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
