通常情况下，“小产权房”就是一些农村的集体组织还有一些建筑开发商打着新农村建设的名义出售的。还有一些是指农民自行组织建造的“商品房”。我们需要知道的是，小产权的实质就是没产权，我们国家规定农村的集体土地是不可以出让的，也不可以随意地进行买卖。但是，还是有一些房地产的开发商用农村的集体土地盖房子来卖，这些房屋就是所谓的小产权房。小产权房是没有法律效力的，权益也得不到很好的保障。
首先，我们要关注法律效力方面的风险。大家买的是小产权房的话，那么与开发商签订的房屋买卖合同的效力都是认定为无效的。但是，大家也要注意区分一些不同的情况。如果是发生在本乡范围里的农村集体经济组织的成员之间进行房屋买卖的话，有些地区会将这所房屋的买卖合同认定为有效的。但是对于一些将房屋出售给本乡以外的人员，有了相关的合法部门的批准的话，也是可以认定为有效的合同。房屋出售如果是与本乡以外的人员有关，并且没有经过有关部门的批准的话，那么这个合同应该作为无效的处理。
其次，房产转让的风险也要注意。小产权房一般是没有办法拿到不动产登记中心办理的不动产权证书的。因此，大家一定要注意这样是不可以构成真正的法律意义上的产权。也就是说，小产权房只有使用权，但是没有所有权。小产权房是集体土地上的房屋，我们国家的《中华人民共和国土地管理法》有一定的规定。集体土地上的房屋是不可以向非集体成员的第三人进行转让或者出售的，也就是说购买后以后，不能进行合法转让过户。对房屋的保值还有升值也是有一定影响。购买小产权房还要注意政策风险问题。购房者在建小产权房的时候，一旦遇上相关的部门进行整顿乡产权房的建设项目问题时，这个建筑项目很有可能会面临停建甚至被强迫拆除的窘境。购房人也会面临既无法取得房屋，又不能索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家的征收问题话，乡产权房没有合法产权，购房人也不是合法的产权人，还是无法得到对产权进行的拆迁补偿的。如果大家还是在考虑购买小产权房的话，那么建议大家买有正规手续的楼盘，购买小产权房确实存在很大的风险，还很可能出现得不偿失的情况。
小产权房指的是在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。所以大家在购买房产的时候，做好不要购买小产权房。
小产权房购买的风险有：
1、法律效力：“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。
2、房产转让：“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。所以小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
3、政策风险：当购买了小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
4、监管缺位乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
购买小产权房有以下风险：
(一)法律效力风险
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也分不同的情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
(二)房产转让风险
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。对房屋的保值和升值有一定影响。
(三)政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
(四)监管缺位风险
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
