一般来说,以你房产所在地为圆心,3公里为半径画一个圆,这个圆圈内的人群的平均收入,就决定了你房租的高低。除此之外,还受到供求关系影响,这个圆圈内可供出租的房子越少,求租的人越多,房租越贵,反之亦然。由于工资一直在上涨,房租也会一直上涨,所以你的房产的价格是有底线的。
包括学校、公共交通、医院、商圈等,凡是在此房产附近的公共资源,都属于此房的公共资源价值。
李嘉诚曾说过:“买房第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”可见好地段的重要性。好地段包括区域交通便利、市政配套完善,像学校、医院、商场、休闲场地应有尽有。如果地段价值高,同时产品比较优质,那么未来的升值保值空间就比较大;而即便是地产调整期,好地段的房子一般也都是最抗跌的。特别是小区的绿化设施等都非常好,市中心的“静”土,“出则繁华、入则安宁”,更是最大的“牛盘”。另外如果你这个是区域标杆房,也有优势。
品质好的房子会保值甚至增值,品质不好的楼盘,不出两三年时间,就会被市场淘汰。这就像品质不好的手机,因为式样、外观、质量等问题,立马就成淘汰品一样。品质好的房子不一定占据着一流的地段,但得益于开发商的品牌效应以及在产品营造方面的努力,也会呈现出独立于“地段论”之外的出色表现。
建议:买房还是尽量买品牌开发商开发的房子,相对来说,他们更爱惜自己的“羽毛”,做出的房子质量有保证,户型有前瞻性。
一个楼盘的定价是否合理,要根据楼盘所在的地域、低价、成本、建筑工艺、开发商品牌价值等。有些楼盘的自身价值达不到一定的标准,却将自身定位得很高,这样的楼盘上升空间被提前透支,抗跌性不强,容易大幅度的降价。当然,太低价位的房子,打折太厉害的房子,也不一定抗跌,因为这就是刚刚第三点提到的品质问题,总之要相信大砍价一定是有原因的,买房是个大事,千万不能跟买菜似得光图便宜。
很多人买房,除了为了自住,还有的是为了实现房产的投资属性,因此,在居住舒适的同时,很多人会考虑到它的价值上升空间,是否会上升?是否会达到自己的预期?那么,到底该如何判断房子的价值呢?
很多人 买房 ,除了为了自住,还有的是为了实 现房 产的投资属性,因此,在居住舒适的同时,很多人会考虑到它的价值上升空间,是否会上升?是否会达到自己的预期?那么,到底该如何判断房子的价值呢?
因素1、区位 地段 是关键
买房地段很重要,试想同样是在一个市区,可房子为什么比郊区贵,因为市区的商业区附近公司多、商家多,人 流量 大,对房子的需求量也大,附近要是地铁换乘站,就又是加分项。同时附近的规划也很重要,在郊区,像一些有 购物中心 、学校、交通枢纽规划的位置,房价也会上个档次。
因素2、社区 配套
社区配套,除了 小区绿化 环境、车位等设施,还包括便民商店、菜市场、大型超市、医院、银行、学校等民众经常光顾的基本生活配套。这些都是衡量社区成熟度、决定居住质量的重要标准之一。
因素3、楼层 户型
很多人买房子比较看重楼层、户型是有一定根据的,楼层高度、 房屋朝向 决定房子通风采光好坏,直接影响居住舒适度,一般楼层中层、朝南、户型方正的房子售价也会更高些,而一层、 顶层 、户型不规则,采光通风不太好,住着自然不舒服,买家也会以此为借口跟卖家砍价。
关于楼层和价格的关系,可以参考下面,房价从左到右降低:
a、塔楼:中间层(6-15层)> 高层 (15层以上)>底层(5层以下)。
b、 板楼 :中间层(2-4层)>1层>(5-6层)。
因素4、 房屋产权 合法性
这里说的房屋产权合法性, 新房 的话指的是 开发商 的 五证 等手续是否齐全,二手房是指是否有正规的 产权证 。
像市面上的 小产权房 ,没有正规 房产证 ,价格比正常二手房低一些,但是这类房子没有合法产权, 购房 人的权益自然就得不到保障,所以大家注意不要因为贪图低房价而忽视了风险。
因素5、 房龄 和房子的流动性
房龄越年轻的房子,越容易申请到贷款,房龄大不容易申贷。估计该有人问了,很多 学位房 都是老房子可是价格也不低,大家别忘了,价格高是一方面,变现能力也是一方面。
老房子只能全款,试问一套价值千万的房子,能有几个普通人能拿出全款买?这里强调的是房龄会房子变现的流动性,你买房如果很在意转手率的话,就要注意这个问题。
在 房产交易 中,特别是 二手房交易 ,会根据上面几点评估出一个价格,另外无论是买方还是卖方,去实地了解一下周边同小区同户型的房价是多少,谈价格的时候自己心里有个底。
最省钱的方法买到高性价比房:
省钱秘笈一:
选择得房率高的房子,目前市面上得房率高于80%的房子,价格更为接近套内均价。
省钱秘笈二:
能够公积金贷款的刚需族,根据自身积蓄选择贷款额在80万以内的房子。公积金贷款额度上限为60万,选择全部公积金贷款,能够避免商贷所带来的大量利息。譬如,房子总价控制在80万左右,只需首付24万左右,剩下全部公积金贷款。
省钱秘笈三:
选择精装修的房子。精装修的房子交房便可直接入住,省去了装修的费用,但是买精装修房子要多关注交房标准,不要抱过高的期望。
省钱秘笈四:
选择赠送面积的房子。一些业主急售房源,会赠送大平台、地下室等。
省钱秘笈五:
淘项目尾房。市面上多数尾房价格低于集中销售期的价格,如果能赶上合适的户型,以较低的价格获得同等品质的房子性价比更高。
省钱秘笈六:
物业费虽说与买房相比是一笔微不足道的开支,但物业费是一项长久的持续的支出,购买物业费较低的房子,入住后的居住成本则能省下不少。
省钱秘笈七:
对于首套购房族来讲,买房尽量选择现房或准现房。除了能尽快入住外,也变相省了房租,减少了生活支出成本。
省钱秘笈八:
选择首次开盘的纯新盘楼盘。新盘首次开盘价格往往低于区域价甚至市场价,而随后的房源却低开高走。
省钱秘笈九:
买地铁房,主要关注尚未开通地铁的周边楼盘。已经开通地铁的区域价格,必然因为轨道而价值提升,房价也相对较高,而在轨道尚未通车前,就关注选好待开通轨道周边的楼盘,及时置业,既可享受实惠价格,又能享受便利交通。
每到股市见好,“弃股买房”还是“卖房炒股”就会成为很多理财投资市民最纠结的问题。选择买房投资的网友最纠结的则是“我买这房子究竟值不值?”,怎么判断所看中的房子是否值得买来投资呢?也许下面三个房产评估公式可以帮到您对房子的投资价值进行初步的估算:
公式一:房屋租金乘数小于12
房屋租金乘数法:这需要用到比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式,即:租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入,如果使用这个公式计算出来的得数大于12,就要谨慎考虑是否要购入。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其数值较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
公式二:房屋是否可以在8~10年收回投资
这个计算法则叫投资回收期法,它考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金乘数适用范围更广,还可以估算资金回收期的长短。它的公式是:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。一般来说,回收年数越短越好,合理的年数在8年~10年之间。
公式三:房屋15年收益高于买入价
如果该物业的年收益×15年=房产购买价,该物业物有所值如果该物业的年收益×15年>房产购买价,该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益×15年<房产购买价,则该物业相对不宜投资。
搜房网提示:股市有风险,入市需谨慎。不动产的投资也并非绝对保险,即使是所谓的一线城市黄金地段或者二线城市绝对升值的房产,需要拿出大额资金进行投资的时候也应该谨慎选择。最好咨询相关投资评估师或者自己先预估房产投资价值,再决定是否投资。
(以上回答发布于2015-06-09,当前相关购房政策请以实际为准)
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