1、容积率：
简单的说：容积率越低越好。容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率的计算公式是：容积率=总建筑面积÷总用地面积。一个具有良好居住环境的小区，多层住宅应的容积率不应超过3、高层住宅的容积率不应超过5。高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。
2、楼间距：
楼间距是否足够也是影响居住舒适度的重要指标之一。过近的楼间距不但会导致小区内道路狭窄、停车位置不足等问题。而且也会缩短低层住户的阳光照射时间。另外，过近的楼间距对于业主的生活私密性也会产生不好的影响。
3、绿地面积：
一个舒适度良好的小区绿地面积不应低于30%。值得注意的是：这里说的绿地面积指的是“实际绿地率”而非开发商所讲的“绿化率”。“实际绿地率”相对于“绿化率”来讲更容易把握和测量。
4、公摊面积：
现在很多开发商都标称自己小区的得房率高、公摊面积小，好像业主的钱都花在了刀刃上。但任何事物总是存在两面性的--公摊面积过小会导致楼道黑暗狭窄、电梯小而数量不足等等一系列问题，从根本上降低了业主的居住舒适度。
5、层高：
不要听信开发商的承诺，自己动手测量一下房子内部的净高吧。净高不足的房子住进去会使人产生压抑感，而且通风、采光性能也会大受影响，舒适度当然会降低了。通常的情况下，室内净高为2.8米为宜，不能低于2.5米这个限度了。
6、物业公司管理水平：
再好的小区也要有好的管理才行，好的物业公司可以大幅度地提升小区的品质。管理规范、服务完善的物业公司在为业主提供快捷、周到的服务的同时还会对所管理房产的保值、增值做出自己的贡献。
1、注意停车场位置：
如果购房者经常开车出入的话在选房时也要注意一下所选房产与停车场的距离，不然到了刮风下雨等恶劣天气时就有罪受了。但同时也要注意购房者在选房的时候避免选到停车出入口位置的房屋，车辆鸣笛产生的噪音会影响到家人的休息。
2、不要靠近小区内主路：
如果购房者选择的是一些大型的小区，小区内配置机动车主路是必然的，有很多出入不畅的小区甚至在区内就会产生拥堵现象，所以选择距离小区内主路稍远的楼座不仅可以避免车流产生的空气污染，还可以得到一个相对安静的生活空间。
住宅舒适度三大标准：
1、户型问题
户型方正、明厨明卫、各功能区面积大小合理及尺寸合理，动静分区。不管户型设计怎么变，抓住“户型最好选方正、朝向最佳是南北通透、最好每个房间有窗户”的口诀挑选的户型一般不会太差。
2、采光
在买房时，最好早上和下午都去看看房子的采光，如果冬季买房冬至前后昼短夜长，阳光角度斜，容易发生挡光情况就能更好的掌握房屋采光问题。
3、容积率
一般来说小区的容积率越低，代表的居住的舒适度则就越高。而相反高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，代表的这个小区的居住人口会变多，这样的导致的配套服务和业主生活舒适度会下降。
住宅居住环境影响因素：
1、周边不利因素
小区外部环境最看重的是声、光、热、水四大要素，工厂、大型饭店、变电站、垃圾处理场、集贸市场、娱乐场所、运输公司等往往是废气、噪声、污水的污染源。 一个优质的小区，应当远离主干道路、化工厂、发电站等场所，避开严重的交通噪声干扰。
2、小区内部配套设施
小区内部的绿化、休憩场所、健身器材这些都属于配套设施，选房时要看小区绿化率如何，是否安排人工修剪、浇水、养护，休憩场所、健身器材维护如何等。有的小区内设游泳池，要看水质如何，是否定期更换清洗等，透过这些细节，都能看出小区的配套设施如何。
影响舒适的社会方面因素是：角色行为冲突。
社会因素是指社会上各种事物，包括社会制度，社会群体，社会交往，道德规范，国家法律，社会舆论，风俗习惯等等。它们的存在和作用是强有力的，影响着人们态度的形成和改变。
舒适度：
如人体舒适度、气候舒适度、座椅舒适度、汽车舒适度、居室舒适度等等。其中人体舒适度指人体的热平衡机能、体温调节、内分泌系统、消化器官等人体的生理功能受到多种气象要素的综合影响。车辆舒适度是指旅客对乘坐列车旅行品质的综合评价。舒适度受列车的振动、冲击、噪声、温度、湿度、空气清新度、空间设计、色彩、照明等诸多因素的影响。
社会解释：
社会是指在特定环境下共同生活的生物，能够长久维持的、彼此不能够离开的相依为命的一种不容易改变的结构，包括个体之间、个体与集体、个体与国家等关系。社会的基本功能有交流、整合、导向、继承、制约，其类型有原始社会、奴隶社会、封建社会等，本质是人和组织的形式。
狭义的社会：
也叫“社群”，指群体人类活动和聚居的范围，例如聚居点、村、镇、城市等等。广义的社会，则指一个国家、一个大范围地区或一个文化圈，例如英国社会、东方社会、东南亚或西方世界等，也可以引申为其文化习俗。以人类社会为研究对象的学科叫做社会学。
在买房的时候，购房者应该重点关注房屋的哪些因素？小编整理了买房前必看的8大因素，若是不注意，很可能影响日后居住的舒适度哦。
房屋朝向
重要程度：★★★★
良好的朝向，可以保证有大量的阳光通过窗户直射入室，改善住宅室内环境，如光、温度、卫生状况，对居住者的身心健康十分有利。
定理：通常认为，住宅朝向以正南最佳，东西次之，朝北最次。当然，考虑朝向，除了上述因素外还应考虑开窗时所面对的环境，即窗景。窗景应当趋利避害，趋优避劣。同层南北不同朝向的价格平均相差10%—15%，甚至20%以上，价格和朝向平衡后选择为佳。
窍门：可参考下表来判断住宅朝向以及是否具备良好的日照。
正南向 9：00—15：00；南偏东1—15度 9：00—15：00；南偏东16—30度 9：00—14：30；南偏东31—45度 9：00—13：00；南偏东46—60度 9：00—12：30；南偏东61—75度 9：00—11：30；南偏东76—90度 9：00—10：30；南偏西1—15度 9：00—15：00；南偏西16—30度 9：30—15：00；南偏西31—45度 10：30—15：00；南偏西46—60度 11：30—15：00；南偏西61—75度 12：30—15：00；南偏西76—90度 13：30—15：00
采光与通风
重要程度：★★★★
受光面大小、朝向，以及是否直接采光的影响，采光质量不同。长期生活在阴暗状况中，依靠人工照明，对人的身心健康十分不利。而住宅的通风要满足人对空气流动的基本要求，开启门窗时要保证室内外空气顺利流通，特别是在炎热的夏季要有穿堂风。通风能迅速排除房间内部的异味。
定理：采光面指用于采光可客户面积与房间面积的比例，比例越高，采光效果越好。采光窗户直接向外开设间接采光指采光窗户朝向封闭式走廊、直接采光的厅、厨房等开设。
窍门：选购住宅时，其主要房间应有良好的直接采光。一套住宅最好占据住宅楼的两个朝向，如板式住宅的南与北、东与西，塔式住宅的东与南、南与西等。如果只占据一个朝向时，通风效果就要差一些，这时可以考虑利用门窗、通风井、天井及机械装置通风。
功能区域和使用面积
重要程度：★★★★★
住宅应充分考虑住户的家庭结构和生活规律，使家庭使用功能细化。理想的住宅中，起居空间由过厅、客厅、起居室、健身房、琴房、书房、工作室、卫生间、卧室、储藏室、阳台等组成，按各自功能可汇总为“污、洁、动、静”四大空间。
最佳房型组合：三房一厅两卫双阳台，两房一大厅双卫双阳台或一房一厅一卫一阳台。这些房型是适合三代人口的可分可合、自由分隔房型、建筑面积分别在70—130平方米，主卧室15—25平方米含书房，次卧室10—12平方米，卫生间4—6平方米，阳台4—8平方米，工作阳台3—5平方米，洗衣房4万平方米。
房屋质量
重要程度：★★★★★
房屋质量问题主要起因于设计、施工中留下的隐患，主要体现在结构、材料、功能设置、施工管理、质量监督等几个方面，由于专业性较强，一般购房者很难检验。
购房者还应该关注住宅的抗震力，在买房时对房屋的抗震性能不可忽视。地震震级采用里氏震级指标，分为1—8.9级，1—3级对建筑物无损坏，4级对建筑物有轻微破坏，5级以上就开始破坏建筑物。因此，5级以上的地震区在住宅设计时因考虑防震。
窍门：住宅抗震性能的高低主要取决于建材质量的好坏，以及承重结构的连接形式、施工质量和地基的状态。购房者可以通过审阅商品住宅楼的《住宅质量保证书》、《质检合格证书》、《住宅使用说明书》等相关证件来考察住宅楼的质量。
小区的环境与配套
重要程度：★★★★
随着居住质量的不断改善，居住环境的好坏成了一个不容忽视的问题，小区配套设施是否完善也是这个小区成熟与否的标志。
窍门：房屋应该有较高的绿地覆盖率和景观建设。另外还要考察所购买的楼房之间的间距、容积率、建筑密度和四周污染情况(工厂、马路、大商场、大酒楼等等)。生活方面要看小区的市政配套设施、生活配套设施、休闲配套设施、交际配套设施以及购物条件等等。其中市政配套设施的管线最好是集中布置，要离墙近，外露少，安全性要好，另外重点考察小区的水源是否清洁达标。此外还有小区的学校、超市、会所、健身娱乐等生活配套设施也应仔细考察。
物业公司
重要程度：★★★★
物业服务的好坏是房屋是否升值的一个重要因素。好的物业管理会给自己将来的生活带来便利，而差的物业管理不仅会影响到自己的日常生活，还可能引发大量的纠纷。
窍门：可向有关人员打听负责小区服务的物业管理公司，也可去他们现服务的其他小区打听有关他们的服务行为。
楼层
重要程度：★★
定理：一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1/3以上、2/3以下为较好层次。
选择层次要考虑以下几个因素：遮挡及采光情况生活的便利程度环境要求家庭人口年龄构成及健康状况住宅楼的总层数。
层次越高，遮挡越少，采光越好，且能避开低层次楼内外嘈杂环境及交通噪音和粉尘污染层次低，上下楼比较方便，适宜老年人居住，可增加其户外活动的机会。
说到不利的一面，住宅楼的底层由于受遮挡可能性最大，且有污水外溢、地面潮湿的可能，人来人往安全性差。在购房者选择层次时往往不被看好住宅楼顶层建筑质量问题发生频率高，如渗漏，并且存在隔热不好，供水不足，上下楼最为不便等缺陷。许多人买房最忌买底层和顶层。
窍门1：怎么选底层?
要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关，长期住在这种房子里，不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿性关节炎。
注意各种管道是否畅通，底层因布置了各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞，特别是化粪池封闭不严管路不畅，也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。
注意采光问题，底层因处在楼房最底层，在众楼环抱之中，故其采光和通风往往受到限制最好请专家或技术人员帮助鉴定一下。
窍门2：怎么选顶层?
顶层的大忌是隔热和防水设施不好。因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，常常“水深火热”。因此，消费者在买房时，要考察顶层的隔热、防水措施及其效果，看顶层是否设置通风板或做成坡屋顶，顶层的构造变化部位是否衔接良好，因为通风效果好易散热、散潮，而屋顶漏通常出现于构造变化部位。
电梯or楼梯
重要程度：★★★
有关电梯故障和事故时有发生，不仅给人们的生活带来不便，而且还威胁到人们的安全。所以电梯的质量已不容忽视。
（以上回答发布于2015-11-25，当前相关购房政策请以实际为准）
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