1、如在起诉前开发商还未取得商品房预售许可证，那么这份房屋认购书就是无效的，定金需要退回。
2、如果买方没有按照认购书规定的时间，地点去签约，属买方违约，定金不予返还，卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。
3、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回。双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
4、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
5、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格，房号，面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还，卖方违约的，应双倍返还定金。
认购协议书和购房合同是不一样的。认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，而不是真正的购房合同。认购协议书属于一种购房预约，也是有法律效力的。
1、规避受牵制条款，一些认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。
2、购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款。
3、不使用模糊概念，在认购书对于价格条款的约定，不要使用“均价”，“优惠价”“折扣价”等，而要准确到单价的具体数额。
法律分析：签了认购协议可以退定金，但是要满足一定的条件。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。除此之外，如果是因为给付定金的一方自己的原因的，签了认购协议后，是不可以主张返还定金。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不野搭履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担凳脊裤保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事枣简人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
认购协议书中的债务得到履行的，定金应当退还。定金是担保的一种，给付定金的一方履行债务后，有权要求对方当事人按照约定退还定金，对方不退还的，可以抵作价款；未按照约定履行债务的，无权要求对方返还定金。收取定金的一方未按照约定履行债务的，应当向收取定金的一方进行双倍返还。同时定金和违约金是不可以同时适用的，双方当事人既约定违约金，又约定定金的，只能选择适用其中一个条款。
《中华人民共和国民法典》
第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
