如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，法院则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，法院应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
1、开发商五证不全
开发商如果想要把自己所修建的房屋出售出去，那么在出售的时候就需要具备相应的证件才行，因为如果开发商五证不全，那购房者跟开发商签订了购房合同也是无效的，并且开发商五证不全会导致购房者在合同约定的期限内无法得到产权证，所以如果开发商五证不齐全，购房者是可以要求开发商退房并且无需支付违约金。
2、开发商擅自变更规划设计
当购房者已经购买了开发商的房屋之后，如果开发商那边想要对房屋的规划设计进行变更，那么开发商是必须要告知购房者的，并且还要取购房者的同意才行。开发商有变更房屋结构、房屋的用途等行为，而未告知购房者的，那么购房者是有权解除房屋买卖合同并要求开发商赔偿的，而这种情况下，是可以申请退房的，并要求开发商承担相应的违约责任。
3、房屋主体质量不合格
当购房者买了房屋之后都是需要对房屋进行验收的，这是为了防止开发商那边出售有质量问题的房屋给自己，当购房者在进行房屋验收的时候，如果发现室内存在漏水、渗水、墙体裂缝等严重影响居住使用的问题，购房者可以拒收房屋，也可以解除房屋买卖合同并可要求出卖人赔偿。
4、不能办理产权证书
房屋的产权证对于购房者来说肯定是非常重要的东西了，但是现在有些人在买房之后会因为开发商那边的原因而导致自己无法办理产权证，比如一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。
如果大家要退房，需不需要支付违约金?这个是需要按照大家退房时的实际情况来确定的，因为大家买房之后肯定不是想退就可以退的，大家要 注意自己的退房请求是否合理。在退房之前，购房者可以参照一下合同法，根据《合同法》规定，只有当一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人有权解除合同，并要求其返还所交的预售购房款和利息，并支付违约金。也就是说，如果购房者是出于自己主观的原因想要退房，就需要支付违约金了。
如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，法院则可以采取一定的保全措施，以保
护预购方的合法权益。在这种情况下，法院应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对
预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
什么情况下购房者可以退房
1、开发商五证不全
开发商如果想要把自己所修建的房屋出售出去，那么在出售的时候就需要具备相应的证件才行，因为如果开发商五证不全，那购房者跟开发商签订了购房合同也是无效的，并且开发商五证不全会导致购房者在合同约定的期限内无法得到产权证，所以如果开发商五证不齐全，购房者是可以要求开发商退房并且无需支付违约金。
2、开发商擅自变更规划设计
当购房者已经购买了开发商的房屋之后，如果开发商那边想要对房屋的规划设计进行变更，那么开发商是必须要告知购房者的，并且还要取购房者的同意才行。开发商有变更房屋结构、房屋的用途等行为，而未告知购房者的，那么购房者是有权解除房屋买卖合同并要求开发商赔偿的，而这种情况下，是可以申请退房的，并要求开发商承担相应的违约责任。
3、房屋主体质量不合格
当购房者买了房屋之后都是需要对房屋进行验收的，这是为了防止开发商那边出售有质量问题的房屋给自己，当购房者在进行房屋验收的时候，如果发现室内存在漏水、渗水、墙体裂缝等严重影响居住使用的问题，购房者可以拒收房屋，也可以解除房屋买卖合同并可要求出卖人赔偿。
4、不能办理产权证书
房屋的产权证对于购房者来说肯定是非常重要的东西了，但是现在有些人在买房之后会因为开发商那边的原因而导致自己无法办理产权证，比如一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。
退房会有违约金吗如果大家要退房，需不需要支付违约金?这个是需要按照大家退房时的实际情况来确定的，因为大家买房之后肯定不是想退就可以退的，大家要 注意自己的退房请求是否合理。在退房之前，购房者可以参照一下合同法，根据《合同法》规定，只有当一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人有权解除合同，并要求其返还所交的预售购房款和利息，并支付违约金。也就是说，如果购房者是出于自己主观的原因想要退房，就需要支付违约金了。
如果开发商是证件在办理中的话，法院还是无权查封的，除非开发商是严重违规，未取得预售证就开始销售，或者是开发商存在欺诈行为的。
开发商申请五证程序：
1、申请五证程序——立项批准。
一般是由开发商向城市计划委员会提出申请报告，说要在某地建设住宅一处；或者说与某某公司合作，利用原来的职工宿舍修建住宅一处，其中多少分给职工，多少进行销售。根据当地的城市发展情况，一般情况这些申请大部分都可获得批准。
2、建设用地许可证的申请。
开发商拿着立项证明到规划局，说我的这块地已经批了可以建设某个项目了，你看从城市规划角度行不行？规划局根据各地的城市发展规划，说可以，那么就再发一个《建设用地规划许可证》，证明此宗土地可以用于住宅建设。
3、土地使用权证的申请。
开发商凭着《建设用地规划许可证》到国土资源管理局，问是否可以将此宗土地的使用权出售给我？国土资源管理局一般也会说可以，你交了土地出让金后，我给你一个《国有土地使用权证》。其实，这是一开始就说好了的，如果此时不批准，那前面的工作不全白费了。
4、建设工程规划许可证的申请。
开发商得到了地，然后就要进行住宅设计，将这个设计的内容再交给规划局，说你看我的这个工程项目符合规划要求吗？规划局经过审核，认为符合规划要求的，就再发一个《建设工程规划许可证》。注意此证与上面所讲的《建设用地规划许可证》是不一样的。《建设用地规划许可证》是证明此宗土地可以进行住宅建设；《建设工程规划许可证》是证明这项工程的设计内容符合规划要求。
5、《建设工程施工许可证》的申请。
开发商拿着上述几个证件以及与建筑商签订的合同，到建设委员会进行登记，取得《建设工程施工许可证》。
6、《商品房预售许可证》的申请。
