1、不能落户：公寓一般是在商业用地上建起来的项目，是商业性质，因而不能解决户口问题。如果是住宅的话，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以解决户口问题的。
2、公摊大物业费高：公寓的公摊费用比住宅要高，而且一般商业物业费都高。在购买房屋之前一定要看清楚住房公摊面积是多少，避免公摊面积霸占太多的房屋面积。
3、商水商电没有燃气：一般的住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取；而商业公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水，虽然有部分公寓可以做到民水民电，但是大多数都是商水商电，用电的标准来收取的。长远来看，住宅的水电费支出会比商业公寓的支出节省一半。不可以使用明火，没有通燃气，做饭只能使用电磁炉。
4、产权年限限制：房屋的使用时间是没有限制的，但土地产权的使用是有年限的。一般来讲，土地使用年限会分为40年、50年和70年，其中，商业用地为40年，住宅用地为70年。
公寓具有一定投资价值，根据数据显示，将公寓出租，每月仅获得四五千的，这样算下来，至少需要二十年的时间才能回本。需要经过漫长的等待，慢，性价比不是理想。同时公寓的产权短，除去开发商建造的时间，也就三十多年。
虽然公寓的价格会比市面上普房更低，但房屋用途大多属于SOHO，也就是商住融合性质。办公和居住功能兼具，难免会让居住环境变差，并且这类房产不能迁户口，对上学、工作、结婚都会产生极大的影响。另外，公寓的楼层比较多，容积率大，自然居住的舒适度就降低了。
从土地性质看，商住公寓在政府批地时，一般为综合性用地(商住)或商业用地，按理说，在这种用地上加盖的房子主要是商用。
但很多开发商为了赚取利润，给房间配备了上下水，通上燃气，把公寓包装成可商可住的多功能产品。
首先，这种钻空子催生的产品处境就很微妙，名不正言不顺必定像无根浮萍，随便往水里扔点石头，也就散开了。
2017年广州出台“330”政策 ，“限制个人购买商办物业”，一年后，成交同比暴跌71%；
2017年北京出台“3·26”商住房新政，“商业、办公类项目，未经批准不得擅自改变为居住等用途”，一年后，成交同比暴跌94.6%
很显然，这种商住两用的改装是不被国家支持的，市场也不甚看好，而且，在功能上非常鸡肋。
我们都知道，绝大多数的商业公寓都不能落户，不带学区（位），这就意味着，如果你买了公寓，不是给自己住（办公）就是租给别人住（办公），不具备住宅的其他附加功能。
居住密度大得窒息，上下班高峰时段的电梯不禁让人焦虑。
日照通风恶劣，楼下几乎没有公共活动区域和绿化景观可享。
而且公摊率普遍在25%-30%之间，意味着如果你买的公寓建面是40平，套内就只剩24-30平，整个空间憋屈可想而知。
除了室内的不适，还有室外的，公寓的周围可能是办公室，也可能是轰趴馆，进出人员杂乱，你永远不知道你的邻居会给你带来什么“惊喜”。
而且公寓是商业用途，水电费用属于商业用水电费用，物业费也高昂。
比如某市居民用水3.5/吨，而公寓水费5.2/吨；
居民用电每度0.5649元，而公寓电费每度1.2元；
同地段住宅物业费2.4元/平，公寓物业费5元/平。
这样以后，由于室内本就阳光不到、通风不畅，你可能需要空调+抽风机+烘干机三管齐下才能维持基本生活，那每月水电费就要蹭蹭直上七八百，一年光水电费就用掉一台iphone X。
那你可能觉得，居住不行，办公总可以吧。
杂乱的进出人员，商业办公与住宿混合，整体小区品质无法拔高，极大可能只能租给创业初期的个人和小团体，再受限于套内三四十平的空间，又能租出什么好价位呢。
综上，既没有落户和学位加持，也没有居住品质和办公价值，就相当于花上几十上百万买一个“床位”，还要每年花一台iphone X的钱养它，你还真不如直接租房。
不建议购买公寓的原因如下：
1、产权年限短
公寓一般都是建在商业用地或者工业用地上，所以公寓房的产权年限大多为50年或者40年。但是普通商品房的产权年限大多为70年，由此可见公寓房的产权年限比普通住宅的产权年限要短。
2、落户成难题
部分公寓是在商业用地上建起来的项目，是商业性质的，不符合落户的规定，因此不能落户。
3、税费高转手难
购买和出租公寓交纳的税费都要比普通商品房高根据我国的相关政策，普通商品房二手交易时可免收土地增值税，但时商用公寓交易时不能免收。不但不能免交土地增值税，还需交纳增值税、各项税费加起来通常达到房屋交易总价的10％至14％。因此转手难。
4、居住的人多
公寓大多是小户型，所以梯户比通常是两梯十户，甚至说更多，居住的人员不仅多而且杂乱，因此生活的安全性和私密性都无法得到很好地保障。
5、居住成本高
公寓房的水电费都是按商业用电的标准缴纳，所以购买公寓房的居住成本是比较高。比如如果住宅物业用水的收费标准为2元／立方米，那么商业物业用水的收费标准通常会达到为4元／立方米；住宅的用电收费标准为0．5元／度，公寓的用电收费标准就可能会是1元／度。这样一算，日常的生活开支就多了不少啊！
6、通风不佳
公寓房往往为了安全考虑，一般都是不通风的。由于户型小的原因，因此公寓房的厨房一般为开放式，自然就容易产生油烟味；另外还有存在暗卫的可能，这样一来，长久居住的话就会受到异味的困恼。
