1、周边房价：参考所在城市周围地段的均价，以及相同位置类似房屋，包括户型、楼层、装修，以及挂牌价和成交价。
2、房龄：按照通常的情况来看，房屋建筑耐久年限为50年(自房屋竣工开始计算)，所以每年的折旧率为2%，这也是估价时需要考虑进去的。
3、户型：户型好坏也会直接影响到房屋价格，如果在房屋的布局中，卫生间和厨房面积较小，房价则可能会扣减10%。对于同样的室内面积，户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中、采光性能理想的房产价格往往要高于其他房屋价格。
4、楼层：所在楼层不同，价格也不一样。将一、二层视为基准，五、六层则扣减3%，七层减5%，顶层减5%，而三、四层则加3%。
5、地段：好的地段对拉高房价产生直接影响。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。另外，一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。
6、外部环境：所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右。同样交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手，如果这些因素不够健全在定价时一般可扣减5%左右的价格。
1、市场比较法
市场比较法说的通俗些，其实就是货比三家，售房者想要对房子做出准确的定价，最基础的办法就是和类似房产进行比较。对于购房者来说，可以通过多看几处住宅，然后在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的方法，从中挑选出自己最中意的一个。
2、收益还原法
收益还原法是指按照房地产未来的收益来估计房价的做法，首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本，计算方法一般为房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
3、成本估价法
成本估价法是指建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价，成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。二手房的的价格按成本估价法进行计算，其公式为：房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧
4、假设开发法
假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析，房产项目在被建设之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金成本，税金等，最后扣除地价，剩下来的就是预期的利润。
5、基准地价法
基准地价法是指针对到某一地块的土地使用权价值评估，参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法，这种方法通常具有有一定的政策性。
6、混合法
混合法是将以上几种方法综合运用，即把各种方法求出的结果作加权平均或算术平均，一般是先用耐用年限法确定基准减价额，然后依实际观察法进行修正。
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买房并不简单，要注意的问题有很多，只有处理好，才能选到让自己满意的住房，而很多地方都实行一房一价，给消费者带来了更多的保障。那么一房一价是怎么定的，以及买房要注意哪些问题，各位是否了解呢?现在我们一起来看看吧。
一、一房一价是怎么定的
一房一价是根据多重原因定制的，其中包括：①房屋的基准价格②房子的浮动幅度③楼层、朝向等因素引起的综合差价④房屋销售的单价⑤房屋的总价。此外，一房一价是定好的，只要公示出后，任何人是不得擅自上调。
二、买房要注意哪些问题
1、开发商在建造商品房时，需按顺序依次取得《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，只要能够提供《商品房预售许可证》，才可说明开发商具有销售资格，消费者才能放心购房。
2、开发商的资质也是特别重要的，一个开发商若是有足够实力，拥有充足的资金，那么后期出现烂尾的情况就降低了很多，给购房者带来的保障也就更高了。而且在选择户型的时候，最好是选择南北通透的，通风好采光足。
3、购买住房，还需要看自己是否有购房能力。对于刚需族而言，经济能力是有限的，因而会选择使用贷款购买住房，若是办理成功，以后的每个月就需要偿还月供，一般来说，只有个人工资为月供的两倍或以上的，才能确保正常的生活。
关于一房一价是怎么定的，以及买房要注意哪些问题，就先介绍到这里了，各位是否了解了呢?若想要购买到自己满意的住房，需要做好充足的准备哦。
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房子评估价格的算法如下：
1、评估价一般都需要根据房屋的实际情况和房屋在市面上的参考价来进行决定。其中房屋的实际情况主要包括：房屋面积、房屋所在楼层、房屋所处地段、房屋朝向、房屋装修情况、使用年限、房屋土地费用等等。一般情况下，房屋评估价一般都是房屋交易价格的六成到八成左右。
2、若要计算二手房的评估价的话，那么就应该先把房屋内部装修所消耗的人工费用、装修材料费用计算出来，再把房屋土地使用费用计算出来，再根据房屋现在的折旧率对房屋价值进行折旧，之后得出的房屋价值就是该房屋的评估价。
3、评估机构对二手房进行房屋价值评估的时候，一般都是需要收取一定金额的评估费用的，而物价局对于房屋评估费用更是制定了相关的收费标准。
什么是房屋评估价
一般是在进行二手房交易的情况下，会对房屋进行评估，评估的计价原则包括：工程造价、室外工程费、土地征用费等方面。
1、建筑安装工程造价(简称工程造价)，一律按房屋评估时前一年执行建筑安装工程费用定额以及有关规定，编制预算成本。在编制预算成本时，施工安装企业取费标准的确定，省辖市按地市级企业取费，县或县级市按县市级企业取费。
2、材料价格的调整系数，一律按当年当地政府规定的材料价格调整系数及规定按实际调整的材料差价，合理确定。工程造价为确定重置完全价置的基础。
