酒店式公寓设计模式初探

酒店装修设计，不仅仅是酒店室内外设备的单纯美化，更重要的是要满足客户群体的入住需求，完善酒店设施与整体环境的一致，充分发挥其市场功能、文化功能，以此占领有利战略地位，提升酒店经营管理核心竞争力！爱航开放式酒店互联针对酒店装修设计的类型分以下几点，特分享与酒店业各位同仁。

商务型酒店：

此类型酒店多为商务型宾客，对酒店的位置便利性要求较高，要求酒店靠近城区或商业中心区。一般情况下，其客流量不受淡旺季的影响。商务型酒店的设施设备齐全、服务功能较为完善。

度假型酒店：

此类型酒店多为旅游休假型宾客，多兴建在海滨、温泉或风景区附近。其经营特点是季节性较强。度假型酒店要求有较完善的娱乐设备，满足旅游休假型宾客的入住需求。

会议型酒店：

此类型酒店多为参加会议型宾客，对食、宿、娱乐、接送服务、打印服务、录像摄像服务等要求较高。要求有较为完善的会议服务设施(大小会议室、多功能厅、同声传译设备、投影仪等)和功能齐全的娱乐设施。

经济型酒店:

此类型酒店多为出差旅游类宾客，特点是“B&B模式”，即“住宿+早餐”快捷模式，其价格较为便宜，服务方便快捷，功能简化。

公寓式酒店:

此类型酒店多为长时间度假、出差型宾客，在酒店式公寓既能享受酒店提供的贴心服务，又能享受居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等，还可以在厨房里自己烹饪美味的佳肴。

个性化主题酒店:

针对某些特殊的消费群体，这类酒店大多设计装饰大胆、手法新奇，如各种主题酒店、艺术酒店、设计酒店等。

掌握了各类酒店类型特点，在酒店装修时可做到有的放矢，利于整体酒店经营管理。一家长久发展的酒店，要对设计全方位把控，西安新长江实业集团凭借其完善的设计施工团队服务了包括IHG在内的国内外知名酒店，并的到了客户的一致好评，酒店装修就找新长江。

在无锡，首个真正意义上的酒店式公寓项目是2006年亮相的凯燕环球中心，之后比较有影响力的有：雷迪森广场酒店、润华国际大厦、红豆国际广场……（补充：2010年，在无锡高新科技园区锡士路与高浪路交界处，还将诞生一个新的酒店式公寓——第一上海广场，希尔顿酒店式公寓。）

凯燕环球中心

凯燕环球中心推出无锡第一个酒店式公寓产品，也是目前销售最为成功的一例。其销售成功主要有以下因素：

一是过硬的产品力。

公共空间：

大堂设计：入口处为6米挑高精装修酒店大堂；每层利用电梯厅扇形空间设置敞式迎宾lobby。

装修设计：

室内设计由曾经参与设计科威特皇宫酒店、丽兹酒店的世界级设计师John David Edison主导；

装修标准3000元/㎡，参照五星级酒店装修标准，配置全套家具；多采用欧洲知名品牌；

配套设备：麦克维尔中央空调、冷热水系统、国际卫星电视、瑞士迅达高速电梯。

二是较强的现场表现力。

该项目首次向无锡市民展示了货真价实的高端业态，这在当时的市场环境下所造成的视觉冲击力无疑是空前的。

三是通过引进凯宾斯基酒店，树立起良好的品牌形象。

四是充分利用太湖广场的地段价值。在当时看来，太湖广场即将成为无锡新的商务中心。凯燕环球中心充分抓住这一机遇，并通过独特的外立面和超高楼层将自身塑造成太湖广场的地标性建筑。由此吸引了全市的关注目光。

优越的地段、过硬的产品力、高标准的配置、强大的现场表现力，这些要素能够极大地满足客户的自尊感和虚荣心。再加上酒店式公寓产品的稀缺性，这使得凯燕环球中心的销售获得巨大成功。

在凯燕环球中心的成功，一度使酒店式公寓受到市场的盲目追捧，众多项目纷纷上马。在这样的环境下，开发者容易忽略酒店式公寓产品本身的特性：投资性。凯燕环球中心虽然取得了销售上的成功，但是客户在购买之后的租金回报率仅仅只有3%左右。过低的投资期望值使得投资客对酒店式公寓产品的热情锐减，这个市场一度遭遇瓶颈。

2007年面市的雷迪森广场酒店通过签订包租协议的方式，使客户的投资预期能够得到充足的保障，加上引进雷迪森酒店所带来的品牌效应，使得该项目获取了较大的成功。该项目位于新区长江路核心地带，是衔接新区和中心区的枢纽地带，东西南北各个方向的人流车流带来足够的客源。这是是吸引雷迪森酒店入驻的重要原因。

2008年面市的红豆国际广场虽然占据中山路的地里优势，但是销售曾处于低迷状态。主要原因如下：

08年市场低迷期间入市，正值投资客撤出市场，投资性产品的市场容量急剧萎缩。

鉴于凯燕环球中心的租金回报率较低，酒店式公寓市场长期不被看好。而开发商未能做出相应的实质性承诺。

无锡市场上现有两个成功酒店式公寓案例都拥有品牌酒店的入住，而红豆国际广场至今未引进酒店，仅仅以“红豆”的品牌，难以在酒店式公寓市场上形成足够的影响力。

09年的情况有所改善：在市场低迷期间调低售价，并通过包租协议保障客户的投资信心，这使得项目的销售情况有较大的改善。而日后随着市场的回暖，其销售业绩进一步改善，价格也一路攀升。

同样在08年面市的润华国际大厦也遇到与红豆国际广场相类似的困境。另外该项目距中心商务区较远，不具备地段优势。在周边的商务办公氛围不够成熟的情况下，润华国际大厦的售价曾一度与雷迪森广场酒店和红豆国际广场相比肩，无疑增加了其销售难度。加上缺少酒店配套、投资期望值较低等要素的困扰下，该项目的业绩长期低迷。

09年开始陆续推出部分房源以签订包租协议的方式出售，并降低售价，使其销售情况有所改善。由于地段价值并没有明显的改善，该项目的销售仍不够理想。

综合无锡酒店式公寓市场，我们可以得出如下结论：

1、 地段价值是决定产品价值的基础；单纯依靠产品品质难以提升项目的市场接受度。

2、 品牌价值的认知度至关重要，往往通过引进品牌酒店实现这一目的。

3、 决定客户是否购买酒店式公寓产品的唯一关注的要素是能否看到稳定的、充足的投资回报前景。而与客户签订包租协议，已经成为包括酒店式公寓在内的商住类项目的主流趋势

Nina Stamov Yu。在冬奥来临之际，作为冬奥官方签约饭店的太舞南山里酒店式公寓在冬奥期间提供相应的保障与服务，南山里酒店式公寓，室内设计是一位来自德国柏林的美女设计师Nina Stamov Yu，她还是一个冬季运动和山地生活的狂热爱好者。

长安8号位于北京朝阳区建国门路86号，建国门外大街和西大望路交叉口东南角。项目北临长安街，西邻SOHO现代城，东临规划中的CBD中央公园周边配套成熟，南临通惠河景观。

项目西起西大望路，东临规划中CBD中央公园，南至通惠河景观，北临长安街。建筑高度180米，总建筑面积约25万平米，由两栋低碳公寓以及高端商业配套组成。其中：

南楼：共40层，主力户型面积为260平方米—470平方米，在楼王层为640平方米—1800平米，共273席，是目前长安街乃至CBD唯一在售的70年产权南北通透弧型观景豪宅。

北楼：共43层，其中1至4层为开发商自持的2.8万平米高端商业配套， 5至26层为100套100—200平米酒店式公寓； 27至39层为16套700—1500平米的豪华单位。

双会所设计，服务于顶级客户的社交需求。

整体建筑为现代主义风格，是中国经典文化与现代西方设计理念的自然结合。

在设备设施方面，长安8号整合了目前世界领先的高舒适低碳技术，应用了包括浅层地能系统（地源热泵）、可再生能源系统（太阳能光伏发电）、冰蓄冷系统、全热交换置换式新风系统、VRV变频多联机空调系统、中央除尘系统、同层后排水系统、楼宇自控系统、家居智能系统，以及3G网络通讯系统等在内的多种设备设施， 致力于打造领导CBD未来发展的高舒适低碳豪宅。

1、建筑设计公司：澳大利亚TMG建筑设计集团

2、南栋室内设计：赫西贝德纳（HBA）联合私人有限公司

3、南栋大堂、会所及北栋酒店式公寓室内设计：美国BLD设计有限公司

4、外墙工程设计：奥雅纳ARUP外墙工程顾问公司

5、机电顾问：卓展工程顾问有限公司

6、声学顾问：金宝声学环保顾问有限公司

7、灯光设计：美国BPI-碧普照明

来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。那么什么是酒店式公寓呢？酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，既可“自用”又兼“投资”潜力。在中国的房地产市场，酒店式公寓正方兴未艾。 一时间似乎所有的SOHO办公、长期旅游、商务出差乃至房产投资都盯住了这个市场。2004年北京、上海、广州的酒店式物业更<--NEWSZW_HZH_BEGIN--><--NEWSZW_HZH_BEGIN-->是一路飘红。根据对发达国家同业情况的考察，酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期发展和存在的一个物业类型，目前在我国刚刚走红，但由于它既具有酒店的品质，又低于酒店的价格，能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。

酒店式公寓与前年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，而忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。

业内对此也日渐关注，据悉，4月2日至4日，“酒店式公寓的设计、推介与营销”论坛将于北京举行。日前记者就此话题采访了有关人士。

酒店式公寓的独到之处

鑫尊地产市场部的林越经理认为，酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。

酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。

酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。

酒店式公寓从用途可分为居住性公寓和商务性公寓二种：居住性公寓主要用于居住，这种公寓有单独的厨房、阳台、卫生间；商务性公寓用途为商务办公，这种公寓没有单独的厨房和阳台。二者面对的消费者不同。

成功的酒店式公寓都有相似的地方：其位置位于繁华地段，周围有大量潜在的消费者和租客。客户就在附近。该位置填补该区域的小户型住宅的空白。

林越指出，酒店式公寓与产权酒店、单身公寓和商务公寓相比，有同有异：

产权酒店与酒店式公寓的区别。产权酒店起源于上个世纪70年代的美国，主要分布在气候温和的旅游度假胜地。简单地说，产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业业态。而酒店式公寓面积有大有小，居室有多有少，室内厨房等生活设施一应俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，为住户提供了一个星级酒店的家，但收费比酒店便宜。

单身公寓与酒店式公寓的区别。单身公寓的消费者是收入不错又讲究生活品质的年轻人，所以，从装修标准到物业配置比起酒店式公寓要简单得多。同时，单身公寓的面积要小一些，一般在50平方米以下，以降低总价，适应年轻人的购买需求。而酒店式公寓的消费者是高级白领、经理和总裁等，物业由星级酒店或有酒店背景的物业公司管理。

商务公寓与酒店式公寓的区别。商务公寓注重商，建筑结构上采用大开间，户型大小不一，多数以毛坯形式出售，便于后期结合办公需要改造。像市场上曾出现过的STUDIO类商务公寓，虽然采用精装修，有些还配有少量的家具，但整体上更显得适合于办公。配套的服务机构也多是些邮寄、打印等办公项目。而酒店式公寓的公共设施类似于酒店，除拥有酒店的服务机构外，还提供了银行、会所和超市等家居服务。

北京酒店式公寓的市场一直坚挺

锋上经纪的市场分析人士对记者指出，在高档公寓中，酒店式服务公寓不同于普通高档公寓，它是提供酒店式管理服务的公寓。在传统的市场中，酒店式服务公寓基本只租不卖，如雅诗阁、国贸等，出售的项目仅在近几年才出现，如：旺座、鼎极·嘉华世纪等。据统计，到今年第一季度末，北京共有高级公寓项目100余个，其中酒店式服务公寓则有近40个，共提供近3万个住宅单位。主要集中在六个主要城区，其中朝阳区和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的80％，酒店式服务公寓市场出租平均报价为每月每平方米24．5美元，几乎是普通高档公寓的两倍。而根据世邦魏理仕提供的资料，在京的海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆的工作人员等，构成了北京酒店式公寓的主要需求群体。一些小型公司也将其作为商住使用。他们希冀在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配置，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。

这位人士认为，酒店式服务公寓之所以有较高的租价，是与其自身优势分不开的。酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。它们大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。

其实酒店式服务公寓的独特优势早已显现。近两年，在京城的高档公寓租赁市场中，租金因整体供量的急剧增长而持续下滑的趋势锐不可当，有些物业租金跌幅达50％以上，然而，类似国贸、嘉里中心这样的酒店式服务公寓反而有上涨趋势，实际成交租价总体浮动不到5％。显然，与普通高档公寓相比，酒店式服务公寓的租金水平更坚挺。

酒店式公寓的投资特点

据金桥国际公寓开发商负责人蔡维杰介绍，由于现在的一些大中城市，人口流动性增强，以部分年轻人为主的家庭模式出现，这种趋势直接导致了酒店式公寓的出现。酒店式公寓是一种全新的物业概念。同时，各大中城市已经形成高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，而传统的物业管理对他们来说已经不能适应其快节奏的生活。从另一层面来讲，中国加入WTO会为北京带来数量众多的境外中小型公司，因为目前大型的国际跨国公司都已在北京设立了办事机构。中小型公司由于其资金实力不足，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓将是其较理想的选择。

鑫尊房地产经纪公司投资顾问部张谧认为，酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。它同时与SOHO概念中居家办公有所区别，它具备了星级酒店的配套和服务。酒店式公寓在未来应该更趋向个性化的服务，因租住在这里的客户大部分是高学历、高素质和国际化人士，无论从装修、户型、环境、配套等，都要区别于市场中的其他楼盘，突出自我个性，只有这样才是实现投资回报的重要因素。酒店式公寓是投资型置业者，尤其是异地置业者的首选。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30％左右，普通公寓的服务相对酒店要落后一些，酒店式公寓具有单套房屋建筑面积小、便于管理、服务及配套设施较齐全、易出租等特点，是其他物业项目所不能比拟的。

但作为中高档项目的酒店式公寓相比普通住宅占用的资金较多，回报周期较长，所以更适宜中长线投资者。

另一方面，对于酒店式公寓投资的项目又必须要有相当严格的条件限定。

张谧指出，酒店式公寓投资要在适当的区位。像朝阳区CBD地区、亚运村等是北京国际商务活动最活跃的地区，近两年，又是网络经济最热手的地区，大量小型公司和年轻的白领聚集在这些区域，对他们来说，在这里安家置业，方便自不必说，更重要的是机会更多，成本更低，最有可能利用这一区域的人流、资金流、信息流，迅速走向成功，这些热点地区最适合酒店式公寓投资操作。

随着市场的发展，目前又出现了一种酒店式公寓新的业态，据来自开发城市广场和都会华庭的发展商京港物业发展有限公司的消息，他们推出的一种酒店式商务式公寓，暂命名为“都会国际”。这是一种将酒店式公寓与SOHO进行了结合并全新演绎的新产品，在充分考虑了满足各种商务个性化的需求的同时，也将满足人们对高档住宿的要求。这种全新的模式合理地将居室分为了居住与办公两大区域，既具备了酒店式公寓的高档生活区又满足了SOHO的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部。更引人注目的是它在SOHO的基础上增加了全新概念的24小时商务中心，在那里可以享受到24小时秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议服务。由此一来，这种酒店式商务公寓不仅填补了SOHO无5A级办公楼配套服务的空白，而且还可以更完整地创造一个超5A级的办公场所。

上海酒店式公寓投资危机初现

上海房地产市场正在经历前所未有的“黄金”时期，一路飙升的房价吸引了众多的房产投资客投身其中，已有报道几百亿的资金流入上海房产市场推波助澜。业内大佬潘石屹日前就已放出话来：“上海房地产市场是一块烧红的铁，不能摸。”酒店式公寓投资也不例外。

据一位业内的人士透露，无论开发商怎样回避酒店式公寓的投机详情，事实上目前许多的小户型公寓中，投资客比例都在50％以上，而用来自住的比例很小。

上海房产市场的火爆引发投资者更多的是短线炒作，希望能够赚上一笔就走，这种心态在现在酒店式公寓的投资者中更是盛行。绝大多数投机者在购得酒店式公寓后一般都会快速转手买出以赚得差价。

然而，正是由于人们对于短期价格追捧的预期，已经有很多的专家开始发出警告，由于投机过旺所造成的房价过快上涨，已经使上海房地产市场出现了泡沫初期的征兆。而在上海房产市场中的投机主力—浙江投资者，目前已经出现撤资迹象也好像正在证实其中的一些微妙变化。

就酒店式公寓而言，传统的短线投资者在目前的情况下可能面临更大的投资风险，如果一旦出现手中的酒店式公寓不能马上再找到下家转手，那么投资者的亏损将就在眼前。尤其是在酒店式公寓概念现在还在“热销”之时，由于概念上的模糊，一些发展商浑水摸鱼，借着酒店式公寓的幌子卖出了自己的产品，而且这些产品现在大多成为了投机的房产工具。使得酒店式公寓类产品目前增长迅速，购房者可选择的余地加大，潜在的二手物业购买者被大量分流，将进一步缩小二手物业的流通空间，使得小户型投资者实现短期套现较为困难。

其实业内专家指出，酒店式公寓本身就是一种纯投资的产品，只是目前出现了众多的酒店式公寓没有真正具备其内涵，而且在软硬件方面都没有形成过硬的投资条件，因此也造成了许多投资者盲目从事短线操作，失去了投资酒店式公寓的真正意义。

应刚 J010

酒店式公寓的开发和投资主要面临4大风险

顺驰市场开发部房产经纪人沈昊认为，目前酒店式公寓的开发和投资主要面临四大风险：

一是随着酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流。比如城市假日比较强调商务功能，而亚东名座则更强调“居住”。常规来说，住宅投资的回报率与人们对住宅投资市场的关注成反比，即当越来越多的人将住宅用于出租获取回报时，租赁市场的租金水平就会相应地降低。因此，作为酒店式公寓住宅现今相对集中的客户群——投资客而言，如果有更佳的投资途径，必会转移目标。

二是酒店式公寓的规划设计问题。不少开发商急功近利，使得一些酒店式公寓的设计不尽如人意。即便是现在推出的一些项目，也有部分是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题，也无法满足酒店式公寓住户的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服务空间等。

三是投资者的预期租金问题。现在，市场上的酒店式公寓产品大多为上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格；特别是在交付使用后，同一地点的出租供应量骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。

四是定价问题。酒店式公寓的单价高于其他住宅10％—20％是合理的。但不少酒店式公寓的价格砝码也与日俱增，每平方米上万元的酒店式公寓不断增多，价格与市场出现严重背离。另外，酒店式公寓还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂等普遍问题。

投资风险怎样规避呢？沈昊认为，首先是对地段的综合考虑。目前酒店式公寓风起云涌的背后，隐藏着区域供应量增加、产品雷同等影响投资回报率（租金）的因素。因此在作投资选择前应考察该地段周边的租赁行情，选择一个合适的类比值来计算其平方售价的合理性；该处是否具有地理优势如交通便捷，最好邻近现有或已在建设中的轨道交通；楼盘周边建筑群以商务楼居多的要优于住宅区，附近区域类似项目少的要优于过于集中地带。

其次，楼盘要有创新设计，拒绝烂尾楼。酒店式公寓设计要充分体现其经济实用性特征，房型布局要紧凑而灵活，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。对于不同层次的居住者及其生活习惯，居室套型设计可以灵活分隔。