小高层 ，楼层净高2.65米。是不是矮了

什么是层高、净高

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：

净高=层高-楼板厚度

即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

层高和净高的区别

层高和净高是不同的概念，层高包括净高和楼板的厚度在内，净高是去掉楼板厚度后的空间高度。楼板厚度一般约在0.15到0,20之间。

层高是下层楼板中间到上层楼板中间的距离，净高是室内地面到天花板的距离，一般框架结构的住宅楼板厚度为10~12公分，也就是比如2.8米的层高，若扣除楼板厚度10公分，再扣除地板和天花板的抹灰层，净高一般在2.65~2.68是正常的。

根据国家品质技术监督局和建设部联合发布的《住宅设计规范》的有关规定，普通住宅层高不宜高于2.80m卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，其1/2面积的室内净高不低于2.10m厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。(层高:上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高:楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。)

什么是楼层净高？

所谓楼层净高，是指楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离。可理解为:下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离，楼梯净高和层高的关系可以用公式来表示:

净高=层高-楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫净高。

有些建筑物无法测量出层高，例如地下室的入口处、窑洞等建筑物就测不出层高。为保证人最基本的活动空间，建筑物空间的高度应使用楼层净高这一标准取代层高标准。

楼层净高一般多少最合适？

不少人会问，那么楼层净高一般多少最合适？一般认为，房屋层高越高，室内高低处温度的温差越大，空气对流越好，人体感觉越舒适，但房屋的保温性、节能性相对较差。

楼层净高 看国家法规如何规定？

那么，国家规定的房屋层高是多少呢?国家住宅与居住环境工程中心主编的《健康住宅建设技术要点》指出，居室净高不应低于2.5米建设部主编的《住宅建筑模数协调标准》中，规定了层高优先尺寸系列宜为2.0~3.0米《住宅设计规范》规定:普通住宅层高宜为2.80米。卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.10米，局部净高不应低于2.10米，利用坡屋顶内空间做卧室、起居室(厅)时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10米。之所以把住宅层高控制在2.80米以下，其目的"不仅是控制投资的问题，更重要的是为住宅节地、节能、节材、节约资源"(摘自《住宅设计规范》条文说明)。

另外，建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定计算建筑面积的房屋，层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米)。

买房时该区分层高和净高

Q：某项目出售前开发商领购房者看的样板房层高2.8米，所以买房子的人都以为是净高2.8米，合同中签的是层高2.8米，前段时间通知分户验收发现房子净高2.65-2.67米，解释为层高包括净高和楼板的厚度，这样是否存在欺骗行为？

A:层高和净高是两个不同概念，不能将室内测量的净高等同于层高。如果看到开发商提供的规划设计图上标明住宅层高是2.8米，开发商在合同中也约定"层高2.8米"，就不能认定开发商存在欺诈。因为经过建设、规划部门审批的图纸，开发商不会随便更改，但施工队在实际施工中可能会有误差，而且，根据房屋的位置、跨度和建材不同，楼板的厚度也不同，再加上表面上水泥灰的厚度，建成后的房屋净高也就不同。所以，如果合同约定的层高2.8米与开发商所提供的规划、设计图的标注一致，而实际测量屋内高度(即净高)不足是正常的。

（以上回答发布于2016-11-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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相信很多人会说，怎么感觉到现在新建造小区房屋是越来越“矮”了，以前的房子好高啊，等到装修完成后不得更“矮”，感觉好“憋屈”啊！而且现在购买者在拿新房时，都很在意房屋的“净高”，都会亲自测量，因为“净高”直接影响到装修的选择，以及居住时的心情。面对这么重要的房屋层高来说，装修完成后“净高”多少才合适呢？

想要知道房子装修完成后“净高”多少合适，我认为要从房屋层高设计标准、装修的不同设计、房屋装修完成后净高合适值这三个方面来细致分析，这样就能得到具有全面性的答案。

一、房屋层高设计标准

房屋在建造时，对于室内的层高是有着规范的，并不是说开发商可以随意来做出高层的，通常有着最低的层高限制。

⑴.房屋层高设计规范：根据《住宅设计规范》GB50096 - 2011中，第5.5条对层高和室内净高的一些要求规定，住宅层高宜为2.8米，作为卧室、起居室的室内净高不应低于2.4米，局部净高不应低于2.1米，且其面积不应大于室内使用面积的1/3；而厨房、卫生间的室内净高不应低于2.2米；利用坡屋顶内空间作卧室、起居室时，其1/2面积的室内净高不应低于2.1米。有了这些层高的设计规范要求后，开发商就会根据这个数据，以2.8米层高作为基础，上下浮动来进行房屋层高的设计，这也是为什么现在房屋层高不同的原因。

⑵.房屋实际层高情况：根据相关规范的要求，房屋的层高宜为2.8米，而开发商就喜欢在这个数字上“做文章”，出现了两种完全不高的层高现状。第①种是房屋室内净高为2.8米，现在这样的房子不多的，因为这样做开发建造的成本会有所增加的；第②种是房屋的净层高大约在2.67米左右，此时开发商给的解释是房屋层高的2.8米是包含楼板的厚度，所以完全是达标的高度，而这种房屋的层高是当下大多数房屋的室内净高，作为购买者还没有任何办法去和开发商来沟通这个事，毕竟开发商将楼板计算在内时层高达到了规范的2.8米要求。

二、装修的不同设计

房屋装修时，因为每家的要求不同，所需要做的装修项目的不同，对装修完成后的净层高就会产生不同的结果。

⑴.装修完成后室内净高在2.5米左右：以房屋室内净高为2.76米来计算，地面铺贴地热+地砖的高度大概有0.1米，正常吊顶的高度是从棚顶往下返0.15米，所以总体加起来要减去0.25米，此时就能计算出2.76-0.25=2.51米，所以说装修完成后室内净高在2.5米左右。当然这并不是所有区域的层高，只是有吊顶的位置层高，对于没有吊顶位置来说，高层还会有2.66米左右。

⑵.装修完成后室内净高在2.36米左右：由于现在装修的品质是越来越高了，很多人装修时直接要求做出地热+中央空调，此时对于室内的层高也就有着很大的影响的。同样以屋室内净高为2.76米来计算，地面铺贴地热+地砖的高度大概有0.1米，中央空调吊顶的高度是从棚顶往下返0.3米，所以总体加起来要减去0.4米，此时就能计算出2.76-0.4=2.36米，所以说装修完成后室内净高在2.36米左右。同样的道理，这只是对于有中央空调吊顶位置的层高，没有吊顶的位置层高仍然是2.66米，毕竟现在的吊顶大多数都是采用局部吊顶的形式来呈现。

⑶.装修完成后室内净高在2.65米左右：对于部分人来说，由于知道家中的层高并不是很理想，并不能达到心中的预想高度，所以在装修时只是给走廊和玄关必须要装饰的位置做出吊顶，其它位置都是采用石膏线来装修，此时只有地面铺地热和+地砖的0.1米厚度，此时就是2.76-0.1=2.65米，所以装修完成后大部分位置的层高都是在2.65米左右。

对于新房子装修完后净高来说，去掉地暖、地砖、吊顶净高度在2.5米最合适，大面积的净高度要保持在2.65米，这样就是最理想的房屋净高度。