住宅建筑设计规范

各区县人民政府，开发区管委会，市政府各部门，各直属机构，各大企业，各大专院校：现将《关于加快经济适用住房建设的意见》印发给你们，请认真贯彻执行。一九九九年九月八日关于加快经济适用住房建设的意见为加快我市城镇住房建设，满足中低收入家庭的住房需求，根据国家《关于大力发展经济适用住房的若干意见》和《淄博市加快城镇住房制度改革实施意见》，结合我市实际，现就加快经济适用住房建设问题提出如下意见。一、发展经济适用住房的目的和原则（一）发展经济适用住房的目的， 是为了加快城镇住房建设，建立和完善新的住房供应体系，不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求，促使住宅业成为我市新的经济增长点和消费热点。（二）经济适用住房建设享受政府扶持政策， 以微利价向中低收入家庭出售。经济适用住房建设坚持市场导向，总量控制，以销定建，限价销售的原则。二、经济适用住房的实施对象（一）经济适用住房的销售对象为具有城镇常住户口，中低收入家庭中的无房户和住房困难户，每户只能购买一套。（二）建立经济适用住房实施对象的申报、登记、 审核、批准制度。单位组织本单位职工购买和个人购买经济适用住房，由单位（无业居民由居委会）按条件初审，统一填写《淄博市经济适用住房申请表》，按分级管理的原则向市、区县房管部门提出申请。市属以上单位报市房管部门，区县以下单位报区县房管部门审核 ，由市房产部门统一颁发《淄博市经济适用住房准购证》。三、经济适用住房优惠政策（一）经济适用住房建设用地实行行政划拨，依法办理用地手续。（二）经济适用住房建设项目按税法规定征免营业税；个人购买经济适用住房用于自住或单位购、建经济适用住房按规定销售给职工，固定资产投资方向调节税执行零税率。（三）取消企业资质审查、工程竣工验收、 产权审核等收费及各种押金、保证金。征地管理费、供电工程贴费、开发管理费等经有权部门批准的行政事业性收费项目，减半征收。工程监理、房地产价格评估等中介组织服务收费适当减收。（具体优惠政策见附表）小区内经营性配套不得摊入成本，供水、供电、供气、电信等附属设施建设费用要严格按有关规定执行。对国家已明令取消的商业网点建设费、用电权费等收费项目不得以任何理由重新收取或变相收取。（四）经济适用住房建设实行《收费登记卡》制度。收费单位应当在《收费登记卡》上如实记载收费情况，否则建设单位可以拒绝交纳。（五）经济适用住房资金主要来源：住房基金、预售款和银行商业性贷款等。（六）经批准立项， 确有销路的经济适用住房项目，在项目建设资金方面符合下列条件之一的，银行可发放贷款：1.项目实施单位实际投入以自有资金达到项目投资的30％以上；2.地方实际投入该项目的住房建设资金达到项目投资的30％以上；3.单位集资合作建房，集资额达到项目投资的30％以上且已存入贷款银行专户；4.地方政府负担土地费用、拆迁费用和配套费用，且住房预付购房款达20％，并已存入贷款银行专户。（七）经济适用住房建设单位项目贷款， 可以总投资在30％以上的在建工程进行抵押。抵押时，持经济适用住房建设许可证、身份证明、抵押合同、经济适用住房投资计划、国有土地使用证等有关资料和证件到房管部门办理抵押登记，领取他项权证。己预售的不能进行抵押。抵押期间销售住房的，应及时告知抵押权人，并修订抵押合同，将所销售住房在原抵押标的物和抵押价值中作相应核减，由销售收入来冲销相应的抵押贷款。四、经济适用住房建设管理（一）经济适用住房建设按照基本建设程序， 纳入经批准立项的经济适用住房生活居住区内，实行综合开发，配套建设。单位利用已有国有土地，符合城市规划，经房管部门审核同意，计划部门批准，土地部门依法办理土地使用和变更登记手续后，可以建设经济适用住房，建成后应按住房货币化分配的规定实施。在城镇规划区范围内拆迁旧房建设经济适用住房的，须按有关拆迁法规，提出拆迁补偿安置意见，办理拆迁手续。（二）实行经济适用住房建设许可证制度。 经济适用住房建设单位按分级管理的原则经房管部门审核后，由市房管部门统一颁发经济适用住房建设许可证，建设单位凭证享受经济适用住房优惠政策。（三）经济适用住房的设计严格按《山东省住宅建筑设计标准》二类或三类标准设计，设施配套，功能齐全，布局合理，最大户型建筑面积不超过90平方米；经济适用住房小区规划设计，必须由具有相应资质的规划和设计单位承担，采用招投标、方案竞选等方式，优选规划设计方案。（四）经济适用住房开发建设要通过招投标方式， 确定开发建设单位和施工单位，中标单位不得转包。实行建设监理制度，提高工程质量。工程质量必须符合国家现行质量检验评定标准规定。（五）实行工程质量保证制度， 经济适用住房开发建设单位对工程质量负最终责任。交付使用时，须向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。（六）经济适用住房竣工后， 严格按国家验收规范和《住宅小区竣工综合验收管理办法》组织验收，合格后方可交付使用。（七） 建立经济适用住房统计制度。经济适用住房建设单位按分级管理原则上报经济适用住房统计报表，市属以上单位报市房管部门，区县以下单位经区县房管部门报市房管部门，由市房管部门审核汇总报送市计划部门。五、 经济适用住房销售管理（一） 经济适用住房价格由以下8项因素构成：1、征地和拆迁补偿安置费；2、勘查设计和前期工程费；3、建安工程费；4、小区内的基础设施建设费（含非营业性配套公建费）；5、以上1-4项之和为基数收取的2％以下的管理费；6、贷款利息7、税金；8、以上1-4项之和计算的3％以下的利润。（二）经济适用住房的销售价格实行政府指导价，限价销售。其售价由物价部门会同房管部门根据上述经济适用住房价格的8项构成因素及享受的优惠政策按保本微利原则综合确定，并定期向社会公布。任何单位和个人不得突破限价。要加强对经济适用住房成本费用的监控，建立成本约束机制，促进合理的区位差价和质量差价的形成；建立基准地价定期确立公布制度，以基准地价调控引导地价水平。（三）经济适用住房建设单位凭申请人提供的《淄博市经济适用住房准购证》与其签定买卖合同。（四）单位组织本单位职工购买和个人购买经济适用住房办理权属登记时，须同时提供《准购证》；单位自建经济适用住房办理权属登记时须同时提供单位实施经济适用住房建设许可证。权属登记部门在其发放的权属证件上须注明“经济适用住房”字样。（五）经济适用住房建设单位进行预销售前，凭经济适用房建设许可证、国有土地使用证、限价批复等有关文件和证明材料到房管部门办理预销售登记，领取预销售许可证。（六）单位利用已有土地集资建设经济适用住房，只能在本单位内部出售；任何单位都不得在原划拨土地上以集资或合作建设经济适用住房名义开发经营商品房谋利。（七）新建的经济适用住房， 要严格执行《淄博市城市住宅小区物业管理办法（试行）》的规定，全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理机制。六、组织领导（一）市政府成立以分管市长为组长，有关部门参加的经济适用住房工作领导小组，负责全市经济适用住房的领导工作。领导小组办公室设在市房管局，负责全市经济适用住房的组织实施和经济适用住房领导小组的日常工作。各区县也要成立经济适用住房领导小组，负责区县经济适用住房的领导工作。（二）计划部门会同房管、 建设部门根据社会经济发展状况、人口、中低收入家庭住房水平和市场需求及建设用地可供数量情况编制经济适用住房发展规划，并统筹纳入各级社会经济发展计划。（三）土地管理部门会同房管部门根据城市总体规划、土地利用总体规划和经济适用住房年度建设计划，编制经济适用住房建设用地年度计划，报市经济适用住房领导小组批准后，在市区（县）年度土地供应计划中统筹安排。（四）经济适用住房建设单位按分级管理的原则申报经济适用房建设项目和年度投资计划，市属以上单位报市计划和房管部门，区县以下单位由区县计划和房管部门综合报市计划、房管部门。市房管部门对上报的建设项目和年度投资计划审核汇总，报经市经济适用住房领导小组研究同意后，由计划、房管、建设、土地、金融等部门按经济适用住房申请报批程序办理有关手续，由房管部门组织实施。（五）市房管部门负责监督检查经济适用住房的实施情况，定期向市经济适用住房领导小组汇报。对违反本意见有关规定的行为，取消其经济适用住房建设、购买资格。（六）对已经下达的和今后下达的经济适用住