房地产行业的产业链都有哪些行业

属于

产业房地产链可以分为广义的产业链和狭义的产业链。广义的产业房地产链包括钢筋、水泥，机械、家电、家纺等房地产和产业。

从房地产狭义产业链的内涵来看，它主要包括新兴市场和股票市场。产业连锁房地产服务主要是指股票市场的服务和管理。

在这个背景下，如何提高房企的利润率呢，那就是房地产金融全产业链。

如何做呢？

向产业链要利润，从以往单纯经营房地产开发，延伸到拿地、产业引进等多个环节，向每一个环节要利润。房地产开发环节的高利润率时代已经结束，企业继续生存的秘诀是扩展产业链条，向各个环节要利润；地产+金融将成为未来房地产业走向高端的新形式。

从美国房地产基金的运营方式得出借鉴，美国大部分学校、养老院的业主既不是个体老板，也不是某个地产商，而是房地产基金，房地产基金的真正持有人则是在美国证交所开户、交易、购买股票的机构投资者。如果将这式方式借鉴到中国，国内的房地产基金也可以通过设立基金，然后在上交所、深交所发行，用筹集到的大量资金去投资学校、医院，改善基础设施建设。

这就是所说的地产+金融模式。

供参考。

房地产供应链是指以房地产开发企业为核心，在项目的整个建设过程中存在一个链条式的相互关联的结构，即从上游的土地开发商、材料供应商、设计商、承建商、金融机构到下游的物管公司、销售代理公司、购房者。

房地产供应链具有以下特征：

1、传递性。从产品设计、房地产承建到宣传销售整个过程都是由多个节点企业共同参与完成，企业之间密切联系。

2、开发周期长。房地产项目的开发及交易需要较长的时间，尤其是对于大中型开发项目，从投标策划到勘测设计、施工建设到市场销售往往需要几年时间才能完成。

3、并行性。房地产开发的过程设计很多开发行为，这些活动在流程上并不都是串联关系，企业往往建立一种基于并行工程的管理模式，将内容繁杂的项目活动纳入一个整体系统。

扩展资料：

影响和决定房地产供给的因素：

1、房地产市场价格

房地产市场价格是影响房地产供给的首要因素，因为在成本既定的情况下，市场价格的高低将决定房地产开发企业有否盈利和盈利多少。

一般而言，当价格低于某一特定水平，则不会有房地产供给，高于这一水平，才会产生房地产供给，而且供应量随着价格的上升而增加，随价格的降低而减少。

2、土地价格和城市土地的数量

土地价格是房地产成本的重要组成部分，中国城市中目前土地费用约占商品房总成本的30%左右。土地价格的提高，将提高房地产的开发成本，对此房地产开发商一般会采用两种可选对策：

一是增加容积率，使单位建筑面积所含的地价比重下降，消化地价成本的上升，从而有利于增加房地产供应。

二是缩小生产规模和放慢开发进度，从而会引起房地产供给的减少。

城市房地产的供给能力，在很大程度上取决于能够供给城市使用的土地数量。一般来说，一个国家经济发展水平越高，特别是农业生产力越高，则可提供给城市使用的土地就越多。

换言之，城市土地的供给水平必须与经济发展，特别是农业发展水平相适应。改革开放以来，中国农业发展迅速，为城市土地的扩大创造了条件。

3、资金供应量和利率

由于房地产的价值量大，开发建设需投入大量资金，除自有资本金投入外、还需银行等金融机构开发贷款的支持，据统计房地产开发资金中直接和间接来自银行贷款的约占60%，依存度很高。因此，国家的货币政策对房地产供给的影响极大。

若货币供应量紧缩，对企业的开发贷款减少，建设资金紧缺，必然导致房地产供给量下降；反之，当货币供应量扩张，对企业的开发贷款增加，建设资金充裕，则房地产供给量上升。

同时，房地产开发贷款利率的高低也会对房地产供给带来重大影响，若银行的贷款利率提高，会增加利息成本，在销售价格不变的情况下势必减少利润，影响其开发积极性，导致供给量减少，反之则相反。所以，银行的信贷政策是调节房地产供给的重要因素。

4、税收政策

税收是构成房地产开发成本的重要因素，我国目前各种税费约占房地产价格的10%~15%。如果实行优惠税收政策，减免税收和税收递延，就会降低房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给增加，会提高开发商盈利水平，从而吸引更多的社会资本从事房地产开发，最终会增加房地产的供给量。

反之，若增加税费，则会直接增加房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给减少，会降低开发商盈利水平，使开发商缩小其投资规模，甚至将资本转移到其他行业中去，从而会导致房地产的供给量的减少。

5、建筑材料供应能力和建筑能力

建筑材料如钢材、木材、水泥、平板玻璃以及建筑陶瓷等，其供应能力是制约房地产开发规模和水平的物质基础。建筑能力包括建筑技术水平、装备水平、管理水平以及建筑队伍的规模等因素，是决定房地产供应水平的直接因素。

改革开放以来，中国建材工业和建筑业有了长足的发展，技术水平、装备水平、管理水平及职工队伍素质都有很大的提高，建筑材料供应能力和建筑能力基本上已能满足房地产生产的需要，但近年来也出现建筑材料供应紧张的状况。所以，房地产供给水平也必须与建材的供应能力相适应。

6、房地产开发商对未来的预期

这种预期包括对国民经济发展形势、通货膨胀率、房地产价格、房地产需求的预期，以及对国家房地产信贷政策、税收政策和产业政策的预期等，其核心问题是房地产开发商对盈利水平即投资回报率的预期。

若预期的投资回报率高，开发商一般会增加房地产投资，从而增加房地产供给；若预期的投资回报率低，开发商一般会缩小房地产投资规模或放慢开发速度，从而会减少房地产供给。

参考资料来源：百度百科-房地产供给

近几年，我国经历了中美贸易战、股市阴霾、华为事件等一系列的打击，导致经济发展减缓和受阻，遭遇到前所未有的挑战。产业地产作为区域经济发展的强大推动力，更应该逆风而行，为中国GDP贡献一份力量。2019年迎来了产业园区发展的40周年的关键节点，接下来产业地产的下一步是?未来趋势将如何?

产业地产发展经历了企业园区、工业园区、产业地产等阶段。以产业为依托、以地产为载体，与园区产业、区域产业、城市服务业协同发展，越发受到各级政府的重视。

四大开发模式

产业地产的资源和战略定位不同，开发模式和盈利模式也是有区别的，大概分为以下四类：

1、地产开发商模式

获取土地以后，以整体开发或者定制方式来建设物业，像产业综合体、总部综合体，然后以租赁、转让或者合资等方式进行一些项目的经营和营销活动，最后获得整个项目的利润模式。

2、产业投资商模式

主要是基地+基金的双轮驱动，向 社会 资本募集园区开发基金，这个基金不仅是投向产业园区，进行一些土地和产业物业的开发，同时还是投向具有一些市场前景的新型的 科技 企业，用投资的方式来吸引大批创新企业入驻。

3、产城开发模式

开发企业和地方政府就一些产业建立新的产城开发协议，在规定的年限里面负责地块内的一些基建包括功能设施的建设与运营，同时负责产业规划、空间规划、建筑设计、项目招商和物业管理等产业发展工作。

4、基金投资商模式

基金投资商通过发行地产基金的形式，收购一些物业，进行现代化的改造后回租给合作方，或者通过拿地新建产业园区的形式，吸引一些目标客户进驻，使物业入驻率进一步提升，达到一定水平，能够产生稳定或者比较可观的现金流的时候，对物业进行资本化运作，完成新一轮的资本循环，从而进行下一轮投资，盈利模式主要是通过基金管理和物业资本化。

模式痛点分析

中国的产业地产模式主要存在着三高一低一长，但这里面存在着很多痛点。

1、风险评估不足

没有做很好的评估预测。从运营时间来看，产业园区从园区规划、招商到企业入驻、投产经营，至少需要三到五年，甚至十到八年的时间。

2、开发住宅思维开发产业地产

这是园区运营商应该摒弃的观念。住宅地产的特点是：小客户、大客群、高利润、高周转。而产业地产的特点是：小客群、大客户、周期长、回款时间长。

3、产品同质严重

目前很多产业园区开发前期缺乏对国家战略和政策的研究及城市规划发展的深挖，导致项目没有专业级规划，没有第三方专业的评估和判断，完全是凭自己的主观判断。

4、园区产业链条无法形成闭环

开发商地块区位包括产业配套往往很难形成一个有机的组合，这都会给我们的开发增加难度，一些产业园区最后无法形成产业链，没有产业支撑，对于园区经营来讲，其实是没有生命力的。

5、产城分离常态，区域配套匮乏

目前在建设当中普遍存在产城分离的现象，产业园区没有做到配套先行，导致产业园区在发展方面缺乏支撑力。

6、忽略软件建设

园区建设最终还是要回到产业吸引力上面考虑，传统地产商会注重地段价值、硬件价值，包括外部配套价值，而产业地产会看重三点：政策导向、产业环境、软性服务。

7、营销策略陈旧

很多园区仍然用较为传统的一些地产营销手段来进行产业园区的操盘，最后的结果肯定不是很理想。

8、盈利模式单一

国内很多园区盈利模式单一，仅仅依靠销售来产生利润，一旦销售不顺或者招商不利，园区后期收益都会受到一定限制，自我造血功能会非常差。

9、政企关系不紧密

产业园区的各个方面都需要我们跟政府及各个部门产生密切关系，才能保证后方稳定，不然会导致很多政策无法形成落地。

做好产业园区除了解决上述问题之外，更需要去把握未来的趋势。从未来发展看，专业的市场化运作能力将会成为核心的考量。如果只是注重政府关系或者概念包装的产业商，将逐渐被市场淘汰。

把握市场动态 抓住发展机遇

行业的机会：深入研究产业地产整个行业的发展趋势，洞察行业发展的空白领域及热门领域，争取抓住行业发展机会

企业的机会：产业地产商是为企业发展提供空间载体及运营服务的，所以了解企业需求是产业地产商发展根基。

积累存量资源 实现提质增效

现阶段产业园区在长时间发展下，部分一二线城市已经积累了大量的存量资源。在一二线城市进行新一轮的产业转型升级，提质增效的产业发展战略，将有大量的企业外迁，给产业地产商发展产业提供大量的市场，这将是产业地产发展的一个重要机会。

2019年迎来了中国产业园区诞生的40周年，未来的产业地产将会如何风云变幻，群雄逐鹿呢?产业地产江湖到底是华山论剑?勾心斗角?是一枝独秀还是百花齐放呢?让我们拭目以待。

服务说明：

前瞻产业研究院于1998年成立于北京清华园，主要致力于为企业、政府、科研院所提供产业申报、产业规划、园区规划、产业布局、产业升级转型领域的咨询与解决方案。

目录

一、爆雷房企的结局

二、房地产市场回暖的现实难题

三、地产投资机构的避险策略

笔者按：

12月11日，在“2021-2022中国经济年会”上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆表示，“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。”

本以为监管层上述表态至少能给行业重新找回信心，却没想到周一、周二（12月13-14日）地产股出现了连续的集体大跌，而且这几天依旧还有知名房企陆续爆雷，已爆雷的房企也天天处于被投资者、供应商、购房人围堵的状态。

一、爆雷房企的结局

很多地产投资机构的同行说，自从踩雷以来，从来没睡过什么好觉。房企爆雷后，债券及各类房地产融资产品的投资人、银行、信托、私募、金控、小贷、担保公司等全都在抢跑，由此也引发了更加严重的挤兑，包括各类机构的抽贷、断贷、起诉、查封等动作。悲催的是，如果房企的债务规模到了几百或上千亿，在其他融资路径都无法维续的情况下，银行即便是想救也根本救不起，还不如直接放弃。市场普遍认为，如果2022年春节前楼市行情仍旧无法企稳回暖（也即销售市场无法回温），大部分民营房企将面临生死大劫，而且也很难逃过被市场淘汰的命运。

对于高杠杆、高负债、高周转的“三高”房企来说，这一次楼市强调控打破了购房人的预期后，房企的销售端最先受到影响，销售难叠加回款难后，房企对供应商和投资人的久拖不欠慢慢转向躺平处理，随之二级市场引起股债双杀，做空量一上来后评级机构马上下调房企和产品评级，然后是铺天盖地的负面新闻，随之又导致进一步的股债大跌，最后引起客户不敢买房、金融机构不敢放款的后果，最终形成恶性循环，房企的销售现金流和融资现金流全部停掉，时间一长房企自然就得死掉。

2021年12月9日，华夏幸福发布了一则公告，“债务重组计划已获债委会表决通过”。从化债方案来看，主要是如下五点：一是卖出一部分资产，回笼资金后用于偿债和项目开发；二是出售一部分好项目和好地块，出售的同时捆绑对应的债务；三是优先类金融债务展期5-8年还清；四是以拥有稳定现金流的持有型物业设立信托受益权份额后，用信托收益份额直接冲抵债务；五是剩余其他债务由华夏幸福通过展期、降息和后续经营逐步清偿。市场层面认为，华夏幸福的主要金融负债展期5-8年，可以为其后续恢复造血赢得一些时间，同时在一定程度上也能增强企业后续应对债务压力的信心，但债务危机本质上还是未能解除，因债务本身只是在归还方式、归还日期及利率等方面得到了债权人同意，最终是否能筹措到资金还债还有待观察，比如目前华夏幸福的销售端基本没有动静，这为化债方案蒙上了厚厚的阴影。

值得一提的是，对于大型房企来说，上述债务化解方案确实可圈可点，甚至可能成为可供参考和复制的化债方案，但对于中小型房企来说，上述方案却很难有实施的空间，这或许也是大型房企和中小房企爆雷后结局的本质差异（大或许真的有大的好处）。当然，就现实一点的角度来说，上述方案对地产投资机构来说更多的只能是无奈地接受，房企需要以时间换空间，投资人只能慢慢等，展期并降低利息也好，免息且本金打折也好，至少还有个盼头，至于信托、私募等各类机构自己本身还能撑多久，这个可能得看每家机构自己的腾挪能力了。

二、房地产市场回暖的现实难题

在12月11日召开的“2021-2022中国经济年会”上，中央 财经 委员会办公室副主任韩文秀、国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆等就近日召开的中央经济工作会议进行了权威解读。宁吉喆表示，“要加强居民基本住房保障。 房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导， 探索 新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求， 因城施策促进房地产业良性循环和 健康 发展。 ”韩文秀则指出，“房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，在全 社会 固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。”

12月8日-10日，中央经济工作会议在北京举行，关于房地产的表述如下：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导， 探索 新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求， 因城施策促进房地产业良性循环和 健康 发展。 ”从中央经济工作会议的定调来看，房地产当前已经从“稳市场”调整到了“稳行业”的迫切阶段。监管层重申“房地产是支柱产业”，从数据上最能得到直观的体现。根据统计的数据，以2020年为例，房地产业增加值占GDP的7.3%，房地产及其产业链占我国GDP的17%；房地产开发投资占固定资产投资的27.3%，房地产及其产业链拉动的投资占全 社会 固定资产投资的51.5%。房地产贷款占各项贷款余额的比重为27.4%（2021年6月），2021年房地产融资增量占社融增量比重为20%。2020年中国住房市值占股债房市值的比例为66.6%，中国住房市值与股债房市值的比例偏高，居民大部分财富都在房子里。

很多人都不太明白，为何房地产市场的信心回归会如此的困难。事实上，决定信心回归的三大因素没有彻底好转前，不管是房地产融资产品的投资人信心还是购房人的信心，在短期内都很难转变。从市场的走向来看，一是楼市销售端需要因城施策，对限购、限贷、限售、限价等进行适宜调整，销售端量、价的回暖是全 社会 对房地产市场信心回归的基础，也是实现12月中央经济工作会议要求的“因城施策促进房地产业良性循环和 健康 发展”目标的基础；二是信贷政策的松动方面，目前主要是债券融资和银行融资方向对国央企和优质民营房企有所放开，但对其他房企的信贷政策并未有丝毫放松，因此大部分房企目前仍旧无法实现正常的融资和资金循环，这种情况也会积压越来越大的市场风险；三是预售资金监管的问题，虽然个别城市已启用银行保函等替代的方式，但在“保交付”的压力下，大部分地方政府还是通过强监管的方式锁死了销售回款，也即房企即使有富余资金也面临无法调取的困境，这种有钱却无法使用的情况最终也会让房企的资金紧张面进入恶性循环，尤其是对偿债和新增投资的不良影响。

三、地产投资机构的避险策略

在这一波房企的爆雷潮中，地产基金和股权类信托产品的投资颇为受伤，从房企破产后的偿债顺序来看，破产费用与共益债务>购房人债权>工程款优先受偿权>抵押债权>员工工资>税款>普通债权。对于我们做股权投资类产品为主的机构来说，交易对手（房企）出现爆雷的情况下，我们其实也会非常被动，一是房企爆雷后项目卖不动，而且即便是愿意降价亏损也卖不动；二是新的融资款进不来，基本没有机构愿意继续提供资金并置换掉我们的前融资金，而且即便是银行有放按揭贷款，政府在保交付的原则下也会牢牢锁住监管账户资金，也即很难通过销售回款偿还我们的前融本息。

为了更好地解决融资到期后无法顺利退出的问题，我们目前主要是调整了以下的几点业务策略：

1.引入合作方

比如我们与融资方股东沟通，直接由我们引入接盘方或新的投资方，原融资方股东退出项目公司（房企爆雷后继续留在项目公司时会影响项目公司的融资和销售）。

备注：HD在深莞区域的很多项目都是合作方（包括投资机构）直接收购HD持有的项目公司股权，或者合作方（包括投资机构）直接寻找第三方收购HD持有的股权。

2.对赌处理：强制拖售

鉴于退出阶段可能存在纠纷或争议，我们目前已更加注重在前融进入时就通过对赌协议的约定提前明确到期后的强制拖售安排，同时也更加注意投后阶段强监管的落实，包括对项目公司章证照、银行账户等的控制，对项目公司的收支管理及资金监控等。

3.共益债处理

如因纠纷或争议问题最终进入破产重整程序，我们一般都会考虑引入代建方通过破产重整程序实现共益债的投资，不过前提是我们在前端的投后监管比较到位（比如保险箱没被融资方抢走），包括项目公司的资产、债权、债务等都在可控的范围。

4.诉讼处理

该方式较为常规，不再赘述。

从一开始的土地拍卖，中间的报建~

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房地产开发又涉及建设，包含建筑业，你们木工刀具应该也算，