请描述银行与房地产开发商之间的关系

开发商破产或跑路，其在建的楼盘就很可能会面临“烂尾”的窘境。不得不为购买这些房子的人捏把汗——要是真买到了烂尾楼，怎么才能维护自己的合法权益呢？

由于 开发商 资金链断裂而引发的 楼盘 烂尾，如今仍时有发生，对于 购房 者来说，碰到这种情况又该怎么办呢？那么，什么是 烂尾楼 ？如何避免买到烂尾楼？不幸买到烂尾楼又有什么解决办法呢？

烂尾原因大起底

烂尾楼，顾名思义，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续建设或陷入 债务纠纷 ，停工一年以上的 房地产 项目。

烂尾楼形成的原因可说是多种多样的，现实中包括在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工等等，都有可能导致在建楼盘烂尾。不过，其中常见的还是因为开发商资金链条断裂，即工程未完工，开发商却拿不出钱来了，银行方面也不愿继续放贷，而项目又无法转让给其他人，终就成了避之不及的烂尾楼。

遭遇烂尾楼 弄清产权归属是关键

万一购房者真的遭遇了烂尾楼，首先还是要学会“自救”，通过法律手段尽可能保障自身的权益。

如果开发商宣告破产时房屋尚未建成，就会造成开发商对购房人不能履行责任。根据房屋的买受方式的不同，可以分为两种具体情况：按揭 贷款买房 和对卖方 分期付款 买房，这两种买房的方式会对房屋的产权归属会产生不同影响。因此，购房者首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的产权归属。因为烂尾楼的产权状况对购房人来说尤为重要。律师提醒，购买时首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了；其次要先向销售方确定房子是否有 产权证 和销售许可证；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押；后如果是拍卖房，应弄清 产权过户 手续是否已经办理等。

如果开发商破产后房已建成，购房者则可按照程序向房管部门申请办理 房产证 ：

1.购房者应到工商部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销；

2.如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及 商品房买卖合同 原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。

团结力量大 分步交涉维权

在搞清楚产权归属后，购房者则应尽量与其他 业主 一起，获得大限度的法律支持。

首先，如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，购房者的损失便可降到少。

其次，若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给开发商。因为 退房 以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如开发商后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产会被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到开发商的补偿款(是消费者已经通过预购、获得了 房屋产权 的)。

另外，若决定要起诉开发商时，业主也必须要齐心一致。如果其他业主打了官司，并且获 得胜 诉、得到赔偿，而有的业主没有及时起诉，可能终就得不到赔偿。

如何避免买到烂尾楼？

当然，作为买房者而言，遭遇烂尾楼可能是不愿看到的事情，购房者总是不免处于弱势地位。与其事发后费时费力维权，不如事前利用好手中的主动权，对开发商做个全面调查，未雨绸缪永远好过亡羊补牢。

通常情况下，规模大、资金雄厚、度高的品牌大开发商也会相对靠谱一点，而那些刚刚转型的、经验不足的中小型开发商，购房者就要加倍注意了。为保险的方式肯定是直接买 现房 。如果买的是期房那么又该注意些什么呢？

1、综合考察开发商实力

开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。资质等级分为四个等级，一级为高，四级为低，如果开发商的资质是一级和二级，说明开发商的实力还是比较强的，选择这样的开发商，楼盘出现烂尾的几率是低的。这一点是关键的，但也是一般买房者容易忽略的地方。

2、考察开发商的信誉

那么有些本土的的开发商，实力差一点，开发资质等级可能是三级或四级，那么是不是就一定不能买呢？也不一定！是地级市和县城这种地方，多数的开发商都是本土开发商，如果不买他们的，那么买房的选择余地就很小了。此时就要考察开发商的信誉。

首先看开发商口碑。本土的开发商在当地应该有一定影响力，亲朋好友对其有什么印象和看法，通过这个大概会有一点了解。另外就是了解开发商既往开发过的楼盘，向已经入住的业主了解开发商在工程质量、 物业管理 、是否按期 交房 等方面。如果不方便直接了解，大家可以去 房产网 站的业主论坛了解。

3、了解项目楼盘的手续

可以合法出售的房子，其项目应该“ 五证 ”齐全。“五证”包括《 国有土地使用证 》、《 建设用地规划许可证 》、《 建设工程规划许可证 》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。购买“五证”齐全的房子，不但有利于避免烂尾楼，而且对于后期办理产权证也是有利的。如果“五证”不齐全，意味着房屋手续不全，那么办理产权证也就不会顺利，甚至会拖上许久。

4、把握合适的购房时机

据统计，房屋主体工程已经完成2/3的时候，出现烂尾的几率可一般较低。有些购房者，受到 内部认购 、单位团购的低价诱惑，在项目工程还没有打 地基 就仓促交钱。殊不知，没有动工意味着手续没到位，规划能否通过还是个未知数。是 城中村改造 的项目，无法料到的风险则更多。

地产开发商的盈利模式本质上来说就是 “借鸡生蛋” 。

开发房地产需要的大量的现金流，所以从银行贷款的那一刻起，企业就成为了“高负债”的企业。

负债经营，自从有了资本主义就是现代企业的日常。

在可以预期盈利的市场下，负债是一件好事，可以放大盈利规模，也称信用扩张。只要卖出产品或服务的利润率高于借款的利息，就能源源不断的挣钱。

地产公司的产品是开发的楼盘，土地是它的原材料，玩的是金融杠杆的 游戏 。

要生存下去，必须不断的买地、盖楼、卖楼。

先来看看开发商是如何玩这个 游戏 的。

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房地产项目的开发，要经历4个阶段：

（1）拿地: 取得生产的原材料-土地，开发商需要交给政府的土地出让金。

开发商买地，到取得土地证，一般周期是一个月。

从拿地到开盘卖房，正常项目乐观估计，周期一般是六个月,理论上是需要开发商的 自有资金 来投入的。这是项目第一阶段。

也就是说，六个月以后，就可以贷银行的钱，进行项目运转支出。

怎么解决这六个月周期的资金呢？

手里很多项目的规模性开发商，是这样解决的：

用已取得施工证的旧项目B向银行贷款，然后把新项目A刚取得的土地证抵押给B项目公司。银行向项目B放款，项目B把这个款倒给新项目A。

这样，新项目A在取的土地证的时候，就可以获得银行的贷款。

也就是，支付土地出让金所需要占用的自有资金，只需占用一个月，就会获得银行贷款。

项目多了就可以来回调动周转，也就是9个锅盖，10个锅的问题。

当然，项目资金流回正，开始盈利之后，就需要新的项目进来，就是更多的锅，和更多锅盖的问题。

还有一些比较小的苦逼开发商，没有多个兄弟项目，没有关联方，怎么办呢?

这时，就该轮到叫“ 信托” 的金融机构。

开发商拿到土地证之后，抵押给信托公司，就可以按土地价值的60%左右评估，获取信托公司提供的流动资金了。

信托公司为了规避风险，就一般会占有项目公司51%股份来控制这家公司。这就是常见的 “明股实债” 。

信托明为项目公司的股东，实际上是债权。信托的资金成本，一般是10-12%。

等到取得施工证，办理银行的开发贷的时候，再把信托的资金替换掉，由银行低成本资金替换信托高成本资金。

常规情况下，信托公司与开发商项目合作的周期，不超过一年。

由此看来，开发商只需要备好土地出让金，就可以玩空手道了。

其实，开发商还有更刺激的操作方法：在土地出让金筹措上，就动用极大的杠杆。

这时，叫“私募基金”的金融机构出场了，这类机构国家监管相对宽松。

比较激进的开发商在拿地时，就可以通过私募基金配资，开发商自有资金准备30%-40%，配资60%-70%。资金就可以备齐了。

开发商此时还没有拿到土地使用权，为了规避风险也是 “明股实债”，开发商把部分股权让渡给 私募基金。资金成本一般在16-18%。

为了避免杠杆过大，一般用了私募基金就不能再使用信托了。

所以，开发商要用私募的钱，来撑到取得施工证，撑到开发贷。

可以算一算，仅仅是撬动土地的资金杠杆是多少倍？

（2）取得四证（土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工证），可以开工盖房了。

等拿到施工证，临时拆借一笔过桥资金，还掉私募基金的钱，抵押在建工程，取得银行放“开发贷”。

正常情况下，根据银监会的规定，银行对房地产企业发放 “开发贷”的 放款条件：房地产企业需要具备 施工证， 资金成本在8%左右。

项目进入第二个阶段，

开发商在银行、信托、私募的融资成本，与开发公司的项目资质、负债、抵押物，都有关系。并不一定越大的地产企业，资金成本越低。

例举的只是市场融资成本的大致情况，帮助理解 游戏 的逻辑而已。

（3）取得预售资格，卖房。

开发商渡过了从拿地到取得施工证的这6个月之后，就容易多了。

项目开建，由施工方垫资。

高层一般出地面5层即可拿预售资格，不同城市有差别。

到这个阶段，就开始卖房收钱，资金开始回笼了。

首先收的到的是，没有任何成本，无须支付利息，只要“五证齐全”就可以直接向公众吸纳“预付款”了。

房地产开发项目的30%的资金来源于“预付款” ，属于制度红利。

假设，楼盘销售额是土地价格的2倍，以3：7土地配资来算（不算融资利息），项目就撬动了近7倍杠杆的资金。

（4）竣工验收，商品房交付。

市场景气，销售回款顺利，就可以偿还负债，剩余的就是利润了。

至此，政府—银行（金融机构）—开发商，形成了一个完美的闭环。

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开发商有两个赚钱秘诀：

（1）高周转

用较少自有资金撬动各类非银金融机构的资金和银行贷款，快速周转，提高资金使用效率，降低资金成本。

一笔资金的年利息是15%，周转快，一年用两次，每次利息就变成7.5%。比较好理解。

宇宙第一房企的高周转，已经到达了化境。

拿地当天，要求设计院就要出图。

2018年，碧桂园已将“高周转”标准由“456”（拿地之后4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金再周转）提高到了“不可能完成”的“345”。

产品大规模的简单复制，同样的户型、景观，甚至同样的案名，只是换了个不同的地点。

开发商一天利息都是你三年工资，有谁会和你谈细细打磨产品，谈差异化？

（2）规模

需要足够的规模，高周转才有腾挪的空间，才能挣钱。

小规模开发商，赚单盘红利，需要地价足够低，才有利润空间，全身而退。

大规模开发商敢于高价拿地、承担高融资成本，如果仅仅计算一、两个项目，单盘利润很低，甚至不挣钱。

但是，大规模开发商通过大规模资本助力，依靠高速滚动资本，提高资金利用效率，有效降低单盘成本，靠项目数量赚得多盘复利，使总利润规模非常可观。

如果一个项目赚2亿，100个项目就有200亿利润。

也许还可以这么算，开发150个项目，50个项目亏损，100个项目赚钱，整体盈利水平还不错。但是，如果不把150个项目全部开发完，甚至根本不知道赚钱的是哪100个项目。

高周转、大规模的模式，最关键是要有150个项目啊，那还说啥，玩命拿地呀！

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逆水行舟，不进则退。开发商只有不停的拿地，扩大规模，才能有资格上牌桌玩这个金融 游戏 ， 游戏 不停就有得赚。

大家都在高价拿地，你不拿以为能躲过了雷？失去的是上牌桌的资格。

前些年拿地被套的“地王”如今都解套了，谁还敢冒踏空的风险？

拿了有可能亏，不拿肯定没的赚，也没有抵押物，更少了布局。

所以，土地就是“撬起整个地球的那个支点”，是开发商的命根子

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如果站在国家的角度来看，房地产是国民经济的支柱性行业。

房地产在中国居民财富配置中已经超过了 50%，这使得房地产发挥了强大的金融加速器作用。

在“居民——地产商——地方政府——金融机构链条”的高速运转下，房地产已成为中国信用扩张的主要载体。

房地产已经成为中国 经济内生动能 最集中的载体。

房地产业如果要活起来，就必须不断的去拿地！

全文结束

场烂尾楼的解决方案：

一、弄清产权归属

根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和分期付款买房，不同的买房方式，关于房子的权利归属情况也不一样。因此，购房者应及时的咨询专业的法律意见，弄清自己的权利归属问题。总之，有产权在手，总比什么都得不到强。

二、分步交涉维权

一个人的力量是非常小的，应该和其他业主团结在一起，获得最大限度的法律支持。购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如发展商最后宣布破产，其资产被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款。

三、如果开发商破产后房已建成，购房者则可按照程序向房管部门申请办理房产证：

1、购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销。

2、如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。

扩展资料：

烂尾楼形成的原因是多种多样的，现实中包括在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工等等，都有可能导致在建楼盘烂尾。不过，其中最常见的还是因为开发商资金链条断裂。

作为买房者而言，遭遇烂尾楼可能是最不愿看到的事情，购房者总是不免处于弱势地位。与其事发后费时费力维权，不如事前利用好手中的主动权，若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给开发商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。

购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如开发商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产会被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到开发商的补偿款。

参考资料来源：中国珠海政府-市政府常务会议审议并原则通过《珠海市“烂尾楼”整治处理办法（修订）》 对地价计收标准进行调整

代建模式早已经突破原有政府保障房的范畴，介入到了整个房地产开发链条的诸多环节。代建的轻资产优势和规避调控风险的红利增长优势，使得代建成为了众多房地产开发商的新蓝海。

目前进入代建行业的品牌公司很多，除了绿城管理，还有以"小股操盘”模式探索代建道路的万科，以绿色地产为代建特色的朗诗，其他还有建业、滨江集团、中航里城、绿地、当代置业、阳光城、万达、保利、金隅、昆仑、沿海、富富、招商地产、天房集团、联发、新城控股等优秀房地产代建企业。

以绿城、中海、万科、朗诗、建业等房企为代表的代建业务，都在区域和全国形成了代建布局，甚至部分开发规模逐渐与开发规模相抗衡。

西方工程代建制主要模式工程代建制最早起源于美国的建设经理制（CM制），即由业主委托建设经理人来负责整个工程项目的管理，包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，但不承包工程费用。

建设经理作为业主的代理人，在业主委托的业务范围内以业主名义开展工作，如有权自主选择设计师和承包商，业主则对建设经理的一切行为负责。

采用CM制进行项目管理，关键在于选择建设经理，要选择精通管理、商务、法律、设计、施工等知识和技能，并具有丰富经验和良好信誉的建设经理。

根据美国"设计·施工（D/B）"学会的报告，采用设计·施工总承包合同方式的比例在2000年已达到30％，并预计2005年将上升到45％。

国际上项目代建制的运用已十分普遍，美国、加拿大等国家的大型工程公司主要业务形式均为项目代建服务，其中工程总承包业务占60％至85％，工程项目管理业务占5％至15％，项目组织实施委托专业性公司运作已是一种通行的做法。