电动葫芦CD3-18,及电机型号ZDY112-4的含义

目前市场比较景气，我们WKTO环链电动葫芦环比增长了100%多，纳税额也比同期多了120%左右。所以，我们厂今年新开发上市了2个系列的起重设备。你做起重设备主要要会维修。如果你会维修产品销售会更加方便和便捷。这样子才会有销路。你刚开始做，不要要求一下子赚多少钱，最好从维修开始。如果是是工厂的业务员，那么你要熟悉你们厂里的业务，多向老业务员学习。如果你跑单帮的业务员，也不懂技术，要多问工厂里要相关技术资料，并且把它背熟，因为这个是最好的方式，如果你在客户面前查资料会显得很掉价。还有要了解你推销的产品的主要使用工厂，每个产品针对的用途不同，有些起重运输适合需要高效率，有些起重需要慢平稳的。浙江利安机电有限公 答

一九八八年七月，从武汉水运工程学院起重运输机械系毕业的葛明同志谢绝了南京武汉等单位的高薪聘请，毅然回到了对他抱有厚望和支持的建湖县起重运输机械厂，担任了生技科付科长，他理论结合实际，帮助企业克服起重机制造技术的一个个难题，到当时的国家机械工业部请专家，找标准，购图纸，建立了一整套完整的技术管理档案。受到厂部领导的高度赞扬，相继被提拔为技术厂长，支部付书记、经营厂长、总工程师，无论担任何种职务，他总是干一行爱一行，认真履行自己的工作职责，谦虚学习，克已奉公，把自己的宝贵年华，无私地奉献给企业。在他的带领下，广大干部职工拧成一股绳，以厂为家，拼搏争先，凭着他们的智慧和实力，将起重机械行业这个冷门发展成为支撑苏北重工经济发展的擎天柱，成为苏北地区最大的起重机械生产基地。一九九九年，原建湖县象王起重运输机械有限责任公司改制后因领导层不善经营，管理混乱，导致企业瘫痪，被建湖县人民法院依法判处破产还债。看着兄弟姐妹面临下岗失业的困境，看着一团糟的厂子，葛明坐不住了，他看在眼里，急在心里：决不能让这个厂子倒闭，要让兄弟姐妹们有饭吃，我要重振起重厂，正是抱着这种信念，他主动找到镇政府，请求将该厂整体出售给他，政府部门被他的一片赤诚之心所感动，准予整体出售，二00零年七月一日，江苏象王起重机械厂终于诞生了。他吃住在厂里，与销售员研究市场竞争策略，与班子成员商讨管理创新措施，与技术人员解决技术难关；注重企业结构调整，当年就取得1500万元产值的超历史成绩。他不满足于现状，不满足于小富即安的小农意识，而是带领象王人放胆实干，通过外聘专家，抓技术，突出经营管理理念。在南京、上海、北京、山东、浙江设立营销办事处，在沿海港口基地渗透推销本厂产品，通过短短三年时间的拼搏，企业超前发展，产品供不应求，销售形势红火，实力和规模位列苏北地区前列。

二00四年八月，葛明同志根据县委“项目推进，做大做强和全民创业”的布署要求，积极投身于市场经济建设的大潮中，做起了大手笔，不顾父母和亲戚的反对和劝阻，新征土地60亩，投资新上钢丝绳电动葫芦产品，成为企业发展的经济增长点。二OO七年元月在大丰港与香港象王集团公司共同投资1500万美元新上大型港机项目，已全部投入生产运营，二OO七年十月份在建湖经济开发区又新征230亩新上克林吊产品，从而形成电动葫芦、克林吊及大型港机、起重机四大发展格局，为象王组建上市公司奠定了坚实的后盾。

在葛明的领导下，企业运行质量良好，具有一定的核心竞争力和强势的发展后劲，象王牌起重机被评为江苏省名牌产品，目前企业已具有生产1200吨门机的超大型产品的生产能力和生产资质，企业规模迅速扩张。二OO七年实现工业产值5亿元，新增销售3亿元，实现利税3000万元。

因此葛明同志思想解放，诚信守法，有较强的市场驾驭能力和竞争意识，把握科学发展关键、围绕“双倍”目标，抢抓发展机遇，奋勇争先，用自己的火热青春书就平凡的人生。

一. 长沙开福乐kfl（长沙恒润机械有限责任公司）

长沙恒润机械有限责任公司是集产品研发、生产、销售为一体的电动轮椅行业的一只新秀，公司品牌愿景是：“福”动中国，助“行”世界，打造全球性价比最高电动轮椅车品牌

长沙恒润机械有限责任公司位于湖南长沙，是中西部唯一一家拥有自主知识产权的电动轮椅车生产厂家。公司研发实力雄厚，拥有国内相关行业顶级研发团队，并和中南大学、湖南师范大学、湘雅医学院等国内知名学府/医院有长期友好合作关系；公司工艺设备先进，科技含量高、技术实力强，拥有多项国家专利；公司围绕“关爱老人，关心体残朋友，关注社会，回馈祖国”的宗旨，秉承“爱老、敬老、孝老”的中国传统文化，弘扬“爱心、孝心、忠心”的美好品格，产品立足湖南，辐射全国，放眼全球，用最专业的产品为广大群众提供最物美价廉的贴心服务。

长沙开福乐公司电动轮椅车品牌名称为“开福乐”，提倡“开心、幸福、快乐”的优质生活理念，努力酿造身心健康的优质生活环境。公司产品质量尖端、物美价廉，涵盖了不同价位的普通型、经济型、多功能型等各种电动轮椅车、电动代步车、电动医疗护理床等医疗辅助产品，产品外观典雅、流畅，结构合理，性能安全可靠，具有多项自主知识产权，其中电动轮椅车配备了微电脑智能控制器，具有无级调速、刹车断电、欠压和限流保护、电池电量显示、手动、电动两用，助力等功能，整车使用方便，乘车舒适。

产品宣传口号是：“开福乐”，开心轮椅助你行；身心健康新时代，“开福乐”与您同行！长沙恒润机械有限责任公司保持与中南大学、湘雅医学院长期紧密合作关系，具有强大的技术研发能力和先进的产品技术，能满足广大客户的多种需求。自成立以来，频繁蝉联多次国家相关行业产品竞赛金奖，荣获长沙市“创业百星”、“创业大本营”冠军等荣誉称号，屡获湖南卫视、湖南经视、湖南教育、光明日报、潇湘晨报、长沙晚报等多家媒体竞相报道，并得到中央政治局委员，国务委员刘延东和科技部部长万刚等各级领导人大力好评与支持。

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二.北京奥托博克ottobock 轮椅(北京奥托博克假肢矫形器工业有限公司)

北京奥托博克假肢矫形器工业有限公司是一家德国独资公司。作为奥托博克地中国总部，它下设管理中心、专业服务中心以及信息中心，生产物流中心位于北京通州工业开发区。

奥托博克位于通州地生产基地主要生产各类电动轮椅`手动轮椅、卫浴轮椅、助行产品、软性矫形器（颈托及围腰）以及部分假肢类产品；生产过程和产品均通过了严格地质量检验程序，产品主要出口欧洲及亚太地区。

三.互邦hubang (上海互邦医疗器械有限公司)

上海互邦医疗器械有限公司是生产轮椅和其他康复器械地专业公司。公司坐落于上海市闵行经济开发区。目前公司地生产面积为一万两千平方米，年生产能力达15万台轮椅和其他康复器械。

互邦拥有独立地技术研发能力、完善地制造工艺流程和健全地质量控制体系，自我配套能力强：零部件除内外胎、车圈以及螺丝螺母等标准件外均由万邦公司自行研发生产；互邦产品已全面通过ISO9001：2000国际质量管理体系人证、获得欧洲CE人证，并荣获上海市第六届残疾人运动会指定轮椅称号，通过国家权威检测机构地检测人证。目前公司有符合中国、欧洲、日本质量标准地轮椅款式100多个。

四.上海鱼跃YUYUE (江苏鱼跃医疗设备股份有限公司)

公司以自主创新为主题，加大技术研发投入力度，着力提升技术自主创新能力，同时与相关高校和研究机构建立紧密地产学研合作关系。公司是江苏省高新技术企业，公司研发中心被评为江苏省医疗诊断护理设备工程技术研究中心。公司“鱼跃牌血压计”和“鱼跃牌轮椅车”分别被国家质量监督检验检疫总局评为“中国名牌”，是医疗器械行业内第一个获得“中国名牌”地企业，也是国内唯一一家拥有两个“中国名牌”地医疗器械生产企业。2007年8月，公司地“鱼跃”商标被国家工商行政管理总局评为“中国驰名商标”。

公司地品牌建设为公司产品地销售奠定了良好地基础，多个产品国内市场占有率第一。公司已成为康复护理和医用供氧医疗器械细分领域地行业龙头。

2008年4月，公司股票在深圳证券交易所发行上市，标志着公司发展踏上新地台阶。公司借助资本地扩张，加大对现有产品地技术革新和新产品地开发。随着业务地发展，公司不仅通过自身积累事项规模扩张，还将通过收购兼并来加快发展步伐。公司将以上市为契机，实现公司持续、快速、平稳发展，不断提升公司价值。

四.佛山东方 (佛山市东方医疗设备厂有限公司)

佛山市东方医疗设备厂有限公司成立于1990年.本公司主要以制造各类轮椅和康复设备为主。本公司已经发展成为一个车间面积为30000平方米、轮椅生产能力为45000辆每年地企业。这已经是中国轮椅业地领头人。在2006年，我司地销售额达到了2亿元人民币（

295000辆轮椅）。 我公司专注于产品质量和革新。在1999年，我司是国内第一家获得“CE”质量认证地轮椅工厂。

公司不仅生产高质量产品，而且保持着良好地社会声誉。在2006年，它被佛山税局授予A级纳税人地光荣称号。在2004年，“FS”商标被评为广东省著名商标。在2007年，“FS”商标被评为“中国名牌”。这些成绩已经为我司建立了一个继续提高产品质量台阶。

五，三贵miki (三贵康复器材(上海)有限公司)

三贵康复器材（上海）有限公司是由日本株式会社三贵工业所独资建立地。主营康复器械二类医疗器械及其零配件，其“MIKI”品牌产品以顺应时代需求地技术、卓越地耐久性能及高品质畅销海外。公司地处风景秀丽地上海嘉定工业区，现有员工120名，拥有博士，硕士，学士数名，并有多名日本技术专家在沪长期工作，公司设有专门地研发部门从事与世界同步地新产品开发，技术力量得天独厚。厂房面积达6000平米，月产量4000台左右。公司于2003年9月份通过ISO9001国际质量体系认证，“品质第一

持续改进”是公司地质量方针。公司倡导“团结、协作、务实、向上”地企业文化，奋发图强。

“轻便”、“舒适”、“安全”是MIKI更具人性化、生活化地设计与制作地宗旨。我们相信品质造就市场，服务延续生存。MIKI坚持将每一步做到尽善尽美！

六，欧得亿泰 (深圳市欧得亿泰智能技术开发有限公司)

深圳市欧得亿泰智能技术开发有限公司是从事智能数控领域最具规模地专业开发商和供应商。电动葫芦配件我们在深圳大学有自己地研发机构——“深大智能技术研究所”。我司拥有多项软件著作权、专利发明和技术。我们地控制器项目和驱动系统项目均被列入国家“863”计划。我司在顺德拥有项目协作单位，成立了国内最大地电动轮椅生产基地。江苏三马电动葫芦

欧得亿泰坚持以“质量是企业地生命，效益是企业地源泉”为经营理念，以市场营销体系之构筑和不断扩大市场占有率为经营重点，以产品个性化、品种系列化、零部件标准化为经营目标，努力成为全国智能数控领域地领军企业。

七，凯洋 (广东凯洋医疗科技有限公司)

广东凯洋医疗科技有限公司，是一家专业生产轮椅、病床、沐浴椅、厕椅、助行器、拐杖、制氧机、雾化器、牙科综合治疗机等康复、保健医疗设备地综合性大型企业，公司总占地面积超过10万平方米，年销售额3.8亿元人民币。是中国重要地轮椅及医疗护理设备生产基地。

几年来公司本着“多元开发，创新做精；做大做强，客誉五洲”地经营方针，不断提升产品技术含量、产品质量及今后服务水平，拥有一支高效专业地研发团队，产品销往欧美等80多个国家和国内20多个省、市、自治区

影响评估报告模板

影响评估报告模板， 评估报告,一般是指评估师根据相关的评估准则的要求,在履行必要评估程序后,对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的。下面是影响评估报告模板。

环评报告表

1、项目概况

1、1拟建项目概况

项目名称：吉林亚泰水泥有限公司四线水泥回转窑增加使用替代性燃料项目；

建设性质：扩建，资源综合利用；

建设地点：吉林亚泰水泥有限公司位于长春市双阳区山河街道办事处，老厂区（共四条生产线）位于羊圈顶子村黑瞎岗，五、六生产线新厂区位于五家村，本项目位于老厂区内

建设单位：吉林亚泰水泥有限公司；

建设内容：依托现有生产设施，不新增任何设备和投资。目前，四线回转窑年使用替代性燃料（漆渣）7500t、a，替代烧成用煤4500t、a，本项目新增使用长春一汽综合瑞曼迪斯环保科技有限公司以漆渣、含油污泥、涂装废水处理污泥、乳化液污泥、废蜡、废胶、带PVC胶废弃物、废活性炭、含油废擦布等废物生产替代燃料替代烧成用煤，新增使用替代性燃料15000t、a，合计使用替代性燃料22500t、a，新增替代烧成用煤9000t、a，合计替代烧成用煤XX500t、a。

项目总投资：不需新增投资；

项目总工期：本项目没有土建工程，不需增加设备，待长春一汽综合瑞曼迪斯环保科技有限公司扩建工程投产后及本项目报告书批准后即可开始运行。

工程占地：不新增占地。用原有的密闭储存间及受料仓。密闭存储间占地面积30m2，容积250m3，受料仓占地为8m，容积为10m3。

1、2建设规模

本项目年运行时数由1500h增加到4500h，替代燃料使用量由7500t、a增加到22500t、a，小时使用量不变，仍为5t、h。

2、工程分析

2、1主要生产工艺流程

本项目使用替代性燃料替代亚泰水泥公司老厂区四线回转窑部分烧成用煤，颗粒状替代性燃料由位于长春市的长春一汽综合瑞曼迪斯环保科技有限公司供给。

由有危废运输资质的密闭专用罐车直接运输至老厂区四线预热器厂房内，卸入在1楼设置密闭储存间（250m3）内的密闭罐封装，密闭容器通过在5楼顶部加装电动葫芦，调至在四楼的受料储仓，仓下配备液压闸阀，经受料储仓下板式喂料机喂入窑尾预热器中，经预热器进入分解炉和回转窑作为燃料燃烧。主要工艺流程及排污示意图见图2-5。

2、2主要生产设备

存储设备：密闭储存间1个（250m3，包括5m3的密闭罐）、受料仓（10m3）1座，给料设备：板式喂料机1台、电动葫芦1套。

上述设备均为现有设备，本项目不新增设备。

运输设备：有危废运输资质单位-一汽运输公司负责，密闭专用罐车2辆（30t、辆）。

2、3替代性燃料的来源及种类

长春一汽综合瑞曼迪斯环保科技有限公司拟在长春市西新工业集中区新建厂区，分三期实施危险废物综合利用项目，其中：一期工程为再生溶剂生产项目，二期工程为替代性燃料（简称EBS）生产和洗桶，即将现有EBS车间和洗桶车间搬迁至新厂区，并扩大生产规模；

三期工程主要是分拣车间和污泥脱水预处理车间，即将收集、暂存各类危险废物分拣车间和脱水预处理车间也搬迁至新厂区，脱水预处理车间对可作为替代性燃料的含水危险废物进行脱水减量化预处理。

长春一汽综合瑞曼迪斯环保科技有限公司危险废物综合利用项目环境影响报告书已于20XX年9月28日通过长春市环保局的批复（长环建[20XX]77号）。替代性燃料（EBS）扩建项目预计20XX年年底建成投产。

长春一汽综合瑞曼迪斯环保科技有限公司扩建后作为替代性燃料（EBS）的废物种类及其数量详见2-1。

2、4主要污染物产生和排放情况

2、4、1施工期

没有土建工程，没有施工期污染问题。

3、环境质量现状监测与评价

3、1大气环境质量现状监测与评价

项目所在区域环境空气质量较好，非采暖期评价区域内五个监测点位的PM10、TSP、SO2、NO2的日均浓度均符合GB3095－20XX《环境空气质量标准》中二级标准要求，主要污染物均有较大环境容量。

3、2水环境质量现状监测与评价

区域地表水体-肚带河平水期水质状况已不能满足GB3838-2002《地表水环境质量标准》中III类标准要求，其主要超标污染物为COD、BOD5。肚带河的汇入对饮马河水质有一定影响，但影响程度较小。

3、3声环境质量现状监测与评价

声环境现状评价表明，厂界各个监测点均可满足3类区标准要求。

4、环境影响分析

4、1环境空气影响

本项目使用替代性燃料替代部分烧成用煤，回转窑窑尾废气中粉尘和NOx排放浓度和排放量不会增加，因此，不会增加环境空气TSP、PM10、NO2的浓度和污染程度，窑尾废气中SOx排放量会略有降低，削减量约为0、06t、a，因此，本项目增对环境空气质量的污染贡献和影响很小，环境空气中PM10、NO2、SO2仍会符合二级标准要求。

由于废气中二恶英、重金属排放浓度明显低于新排放标准要求，通过80m高烟囱排放，对周边环境空气影响和污染贡献也会很小。

4、2环境风险影响

本项目颗粒状替代性燃料采用密闭专用罐车运输，运输过程中基本不会洒落到公路上，即使发生交通事故，由于罐车密闭较好，也不会发生泄露，运输路线经过的主要河流为伊通河和肚带河，均不是饮用水水源地保护区等环境敏感区，因此，本项目不会带来替代性燃料泄露污染公路沿线环境的风险污染问题。

5、环境保护措施分析

5、1废气治理措施

四线回转窑窑尾废气目前采用静电除尘器除尘，为了满足HJ662-20XX《水泥窑协同处置固体废物环境保护技术规范》和《水泥工业大气污染物排放标准》（GB4915-20XX）中有关要求，建议更换布袋除尘器，企业已将除尘器的更新改造工程列入20XX年工作计划，预测20XX年完成。

5、2替代性燃料运输中环保措施与建议

替代性燃料中主要成分漆渣虽不属于HJ、T169-2004《建设项目环境风险评价技术导则》中剧毒危险性物质、一般毒性危险物质，也不属于易燃、易爆危险性物质和爆炸危险性物质。但颗粒状漆渣仍属于危险废物，故提出如下建议：

⑴鉴于废漆渣中含一定的水份，必须进行预处理，制成易于替代烧成用煤的颗粒状替代性燃料；

⑵为避免汽车运输过程中替代性燃料洒落而污染环境，运输车辆必须采取防漏措施，本项目现有2台30t的密闭专用罐车是完全可行的。

⑶本项目替代性燃料运输的密闭专用罐车应在长春市环保局和双阳区环保局备案登记。

⑷替代性燃料运输中若发生交通事故，造成替代性燃料外泄，除正常向交通部门报警处置外，还应向长春市环保局或双阳区环保局的环保110报告，及时采取收集措施，不能使替代性燃料随意丢弃。

5、3替代性燃料临时储存中环保措施与建议

因替代性燃料主要成分--漆渣等均属于危险废物，必须符合GB18597－2001《危险废物贮存污染控制标准》中有关危险废物贮存的要求，本项目替代性燃料为颗粒状固体，不具有腐蚀性、反应性、感染性，提出如下建议：

⑴不能在厂区内露天装卸和堆放替代性燃料。

⑵本项目替代性燃料由罐车直接运入预热器厂房内，且在厂房内设置密闭储存间（250m3）、密闭罐封装和受料仓，避免替代性燃料的流失，符合标准规定，因此，利用现有的储存措施是可行的

房地产开发项目风险评估报告

武汉某房地产开发项目

风险评估报告

武汉某房地产开发有限公司

20XX年6月

1、项目概况

1、1项目简介

项目的位置和规模

1、2项目现状及周边情况

项目用地情况。由于项目所处是长江中下游平原地带，所以地势比较平坦，但地势较低，海拔高程在10-XXM（黄海高程）左右，土方工程以填方为主。

目前，在这一区域开发的楼盘主要分布情况

目前项目范围内有

15、20路公交车路过，水、电、市政、环卫、煤气、电信等基础生活配套设施基本齐备，而且随着项目的建设日趋完善。 1、3 项目主要内容

项目总投资由建设投资和融资成本与利息两部分组成。预计总投资01亿元,规划用地面积02万平方米，规划建筑总面积为03万平方米。根据项目初步规划等有关资料，本次项目建设内容如下（具体建筑面积以施工图为准）：分项列出。 1、4总投资构成

（1）土地出让金及契税；

（2）工程建设费用：包括建筑、安装工程费用及小区配套费； （3）其他费用：主要包括规费、管理费、勘测设计费、施工图审查费、工程质量监督费、工程监理费、文明施工增加费等； （3）资金贴息费用：主要为建设期资金成本费用。 1、5 项目的实施方案 1、5、1项目运作模式

本项目是通过房地产开发的模式来实现土地的利用价值，以达到效益的最大化。 1、5、2内部管理方式

由开发公司负责项目总体运作，总公司负责项目策划、资金筹措、投融资管理、建设过程的监控有关事宜。项目建设施工由总公司授权、开发公司组建项目经理部负责建设（具体办法根据公司制度另行制定）。

1、5、3 进度计划 项目控制工期：

首批商品房上市预售在0年0底，上市量约0万平方米

2、项目风险分析

房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。它是进行房地产开发和经营的基础，其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。 2、1项目的政策风险

2、2金融风险

房地产投资量大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具。据有关资料分析表明，大部分房地产投资中，贷款一般都占总投资的50%以上，有时甚至占80%或90%以上。自有资本和借入资本组合比率是高些好还是低些好是不一定的，主要取决于企业的融资能力和金融市场的环境变化。

（1）融资能力不足

在该项目运作中，需投入的资金量非常大，如此大的资金投入量，单靠开发公司自有资金来保障项目建设可能性非常小。因而，自有资本都是项目投资中的少部分，大部分是通过项目再融资来推进整个项目建设。项目运作的负债比例比较高也是不争事实。

为保障项目的顺利运作，开发公司的再融资能力就成为项目是否能如期建成的关键，如果公司对自己的再融资能力估计不足，而盲目开工，必然会产生资金链断裂的风险。

（2）货币利率变化的风险

房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。

国家和地区的货币利率波动是经常的、动态的，特别是在全国或全世界性的金融危机期间，其货币利率波动幅度非常大，货币利率波动对项目的建设成本影响较大，直接关系到项目盈利水平的高低。

当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。

2、3项目控制风险

在该项目运作中，开发公司对项目建设的整体控制能力是决定投资成败的关键，由于项目建设周期内存在着自然、经济、社会、人为等因素的不确定性，必然隐含着一些投资风险，在项目控制中，主要存在以下几种风险。

（1）成本控制风险

房地产开发与其他项目建设一样，受原材料价格变化、劳动力成本增加、工期迟延、通货膨胀、汇率波动、利率变化以及环境和技术等方面的影响而增加投资风险。同时，房地产开发也有其自身的特殊性。

（2）建设工期、质量、安全控制的风险

工程能否在规定的工期内按照合同约定的质量、安全标准完工，将直接关系到房地产公司的投资盈利。作为一个开发项目，控制项目工期、安全、质量也是成本控制的重要环节。

如工期不能按照合同要求，或者是工程的安全、质量出现问题，一方面资金占用时间延长，资金成本增大；另一方面，会造成房屋销售合同交房时间的违约而引发赔偿；更重要是会造成社会上的不良反应，使企业的信誉受到损害。

2、4项目的经营风险

经营风险是由于房地产投资经营上的失误(或其可能性),造成实际经营结果偏离预期望值的可能性经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况,如市场分析能力、管理水平、管理效率低,使用经营费用超过预计值,房屋空置率高,租金回笼等问题,都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想,对房地产的需求偏低,会产生比预期高的空置率。 （

1）市场风险。

市场风险是指由于房地产使擦黑能够的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。

例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。

（2）购买力风险

购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。

（3）资金变现风险

资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。

房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。

（4）商业风险。

商业风险是房地产投资在房地产置业投资和由于经营费用超过经营收入而引起的投资损失。商业风险是一种综合性风险，是多种因素综合作用的结果，这些因素作用具有不确定性。

但投资者仍可通过各种手段对商业风险进行防范，例如投资者可以通过抵押贷款的方式，利用固定利率将投资部分风险转移给银行。投资者也可以通过委托物业管理的方式，将投资的部分商业风险转移给物业管理公司。

2、5其他不可抗力风险

由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

3、项目投资风险防范措施

3．1对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测

仔细分析房地产开发周期并预测其变动，选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；

充分了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，特别对近期出台的《国六条》以及建房部建住房[2006]165号文件的精神我们都进行了专业的分析；同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模；

要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。对现有的安庆市新城东苑项目进行系统的可行性研究分析，并选择在适当的时候开发适当的项目，抓住机遇，这样既可以创造效益，又可以大大减少不必要的风险投资费用。

3、2 采用多样化（或组合化）投资

3、3 以财务方式控制风险

（1）通过正当、合法的非保险手段（如合同条款的拟定）将风险转嫁给其他经济单位。将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。实行项目股份化和项目风险抵押承包，将经营风险分散到全体股东身上。

（2）通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段。

（3）增加融资渠道，加强与当地商业银行的合作以取得良好的贷款信誉度，加大房屋预售力度，所得预售款项重新投入项目的工程建设。同时通过“宏图”计划 也为项目的融资提供了更多的资金来源。

3、4科学规划、合理定位，提高品味，促进销售

房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据充分的市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，可以作为指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。

我们根据安庆市的实际情况，高起点、高起点地对项目进行了市场定位，做大做强，力争将该项目做成一流品味、一流环境的综合居住社区，并以此来带动销售，真正做到一流的品牌，成为本地区的开发企业的领头军。

3、5通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量

例如，利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小；建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。

3、6 加强管理，缩短工期

尽早完成开发项目，以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的'风险。并在开发过程中加强项目管理，控制成本，保证安全、质量。

此外，还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据企业自身的资产负债能力与获取资本的能力，合理确定开发方式。

4、结论

总之，房地产投资是一种特殊的投资方式，投资周期长、投资量大、收益大，同时投资的物体具有不可移动性、投资易受政策的影响等特点也造成风险大。

但只要我们针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，就能避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。通过以上种种风险分析以及应对措施的设计，对于安庆市新城东苑的开发项目我们相信有能力规避主要风险，并将次要风险减到最低程度，力争将该项目建成安庆一流的居住社区。

土地开发项目风险评估报告

江山市土地开发项目风险评估报告

根据省、市关于重大事项稳定风险评估相关文件精神，为进一步做好土地开发工作，切实从源头上预防和减少重大事项实施过程中的社会稳定风险，现对江山市土地开发工程项目风险评估情况报告如下：

一、项目风险评估内容

（一）项目合法性评估

1、风险评估内容。项目建设的规划和出台符合国家法律、法规和规章；符合党的路线方针政策；符合上级党委和政府制定的规范性文件精神；所涉政策调整、利益调节的法律、政策依据充分；符合法定程序。

2、风险评价。项目合法性风险低。

3、风险分析及预防措施。项目经过充分可行性论证，严格按照有关规定办理手续，程序合法，手续齐全。

（二）项目合理性评估

1、风险评估内容。项目建设的规划和出台符合科学发展观的要求；反映大多数群众的意愿；兼顾群众的现实利益和长远利益；兼顾各方利益群体的不同诉求；遵循 公开、公平、公正原则。

2、风险评价。项目合理性风险低。

3、风险分析。江山市所有项目规划方案坚持注重本地实际情况。项目规划区域内的基础设施和公共服务设施配套及亮化工程基本完善，保证居民生活和出行便利。因此，江山市土地开发整理项目规划

方案结合实际，能够改善提高农村收入水平，营造良好的发展环境。

（三）项目可行性评估

1、风险评估内容。项目建设的规划和出台征求了相关部门专家、乡镇村领导和群众的意见；并为绝大多数群众接受和支持；符合本地经济社会发展总体水平；相关政策具有连续性和严密性；出台的时机成熟；实施方案周密、完善、具体可操作。

2、风险评价。项目可行性风险低。

3、风险分析。江山市土地开发项目地理位置优越，利于开发。项目区周边规划用地功能性质明显，有利于项目区业态布置。也能提升基地周边用地的价值，为乡镇发展做功，符合经济社会发展。

（四）项目区环境问题评估

1、风险内容评估。土地开发项目建设内容包括方田建设、灌溉排水系统建设、田间道路建设和 防护林网建设。方田建设包括土地平整、修筑梯田等工程措施，建设过程中会使 地形、植被、表层土壤结构发生变化，同时，还会影响径流条件；

灌溉排水工程 建设为项目区提供了抵御洪涝和干旱的保障，对于提高土地的生产力有重要的作用，但是也会对项目区土壤水分条件和径流条件产生影响；田间道路建设对当地居民的出行会造成一定的影响，防护林建设会改变土壤的覆盖条件。

2、风险评价。项目区环境影响风险低。

3、风险分析。在明确项目主要环境问题后，根据生态学原理和其他相关的方法制定相应的环境保护措施对项目建设的环境影响问

题进行补救。确定主要的解决思路，在规划设计中制定切实可行的措施，避免发生破坏环境的严重后果。所以环境影响风险低。

（五）项目可控性评估

1、风险评估内容。项目建设的规划和出台不存在可能引发群体、性事件的苗头性、倾向性问题；不存在其他可能影响社会稳定的隐患；有相应的预测预警措施和应急处置预案；有化解矛盾的对策措施。

2、风险评价。项目可控性风险较低。

3、风险分析。江山市土地开发工程在施工过程中可能会对当地居民带来干扰，影响其正常的生活与通行，因此有可能引发居民的不满情绪，这需要在施工过程中及进做好解释工作。另外，项目实施过程中，可能使当地居民失去短期内收益，影响收入从而抵制项目进行。项目区的土地征用工作，制定有征地补偿方案，给予合理的经济补助，做到合理保障，因此项目可控性风险较低。

二、已经和正在采取的风险防范措施

1、加强领导，健全制度。

为使工作顺利进行，市土地整理中心在加强领导的同时，制定了两项工作制度，来保证此项目的顺利实施。一是每日碰头会制度。

土地整理中心每天召开碰头会，对已做过的工作和下一步要做的工作进行梳理，制定出具体工作计划和措施。二是领导挂帅制定，对于项目建设过程中遇到的大的、难的问题，土地整理中心主要领导要亲自到现场指挥工作，研究制定对策，能现场解决的，当场予以解决；

不能当场解决的，经土地整理中心领导班子研究决定，及时制定方案，尽快解决。

2、宣传发动、制度保障。

乡镇政府周密制定宣传计划， 充分发动党员、干部、在职人员做好宣传发动工作，以确保项目顺利推进。另一方面，项目施工后，乡镇政府会及时召开附近居民代表会，通报项目建设情况、建设规模，是否会产生扰民问题，一旦发生这样问题，如何及时协调处理等问题与居民进行沟通，取得居民的支持，并制定切实可行的预防措施进行管理。

3、协调、配合、通力合作。

项目实施后，涉及到许多部门及单位，为此市土地整理中心及时召集相关人员会议，统一思想，明确目标，多部门协调配合，通力合作。不管是镇包村干部、村委会领导班子，还是项目施工公司、项目监理公司工作人员，大家统一思想，统一标准，密切配合，齐心协力攻克难关。

三、总体评估结论

综合评价，江山市土地开发项目符合法律法规，符合党和国家的方针政策，符合有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划要求，对生态环境没有影响，社会稳定风险程度低，已经采取的和下一步将采取的系列风险防范措施，可以很大程度地起到降低以致消除社会风险的效果。

土地整理中心20XX年4月28日