怎样提升运营管理能力

运营六大能力:

1．文案创意

文案来源于广告行业，是广告文案的简称。从使用场景来看，文案可以分为Ap推送文案、 Banner文案、社群文案、公众号图文、朋友圈文案和商品详情页。

2.内容创作

在了解内容创作这个技能之前，先来了解一下内容运营岗位。

就目前来说，内容运营是指通过创造、编辑、组织等方式呈现内容，从而提高互联网产品的内容价值，制造出对用户的黏性、活跃度、消费行为产生一定促进作用的内容。

3．活动策划

活动策划是指针对不同目的、不同性质的活动进行的运营，包括策划、准备、实施和复盘，相比内容运营的“润物细无声”来说，活动策划则更具引爆性，能够在较短的时间内对目标数据进行提升，例如，2018年国庆节期间，支付宝在微博举办的“2018中国锦”活动，给支付宝带来了300万次的转发量和2亿次的光量。

4．用户运营

用户运营须具备的能力，首先要有用户思维。用户思维是指为实现某种业务目的，在思考具体运营策略时，会优先从用户的角度出发。

5．社群运营

社群软件，这些都是社群的形式社群这个词，相信不用做过多的解释，QQ群、微信群，还有知识星球、 Cctalk等专用社区软件，这些都是社区运营的形式。社群运营不仅仅是在群里跟用户聊天，它是一项比较综合的能力，需要运营有目的地制定一些运营策略，引导用户达成目标。

6．数据分析

数据作为定量的衡量方式，能真实地反映产品运营的状况，帮助我们进一步了解产品用户，果道，进而优化运营策略，如果你不能衡量它，那么你就不能有效增长它。

企业提高运营效率一、缩短周期对于订单生产(build-to-order)型的企业来说，比如装备制造、造船、OEM代工企业等，周期指从接到客户定单到产品出货所需要时间。而对于备货生产(make-to-stock) 型的企业来说，比如日用消费品、服装、钢铁等企业，周期指根据市场预测下达生产计划到产品出货所需要时间。周期的长短代表你组织生产资源实现销售收入的速度快慢水平，周期越短说明你的现金回笼速度越快，反之则越慢。周期在不同行业之间因技术限制、供应链管理水平不同差异很明显，如钢铁、大型装备、造船等行业，产品工艺复杂，周期通常在几个月甚至一年以上，而在日用消费品、服装、IT电子等行业，产品工艺简单，周期通常在几周至几天之内。周期越长的企业占用资金越多，资金成本也越高，从竞争的角度来说，更关心同行业内部的差异而不是行业间的差异，在同行业中周期越短的企业竞争能力越强，这体现在你的交货速度和资金成本上。 周期绩效表现不佳的原因有很多，计划体系混乱、非均衡连续的生产方式、质量不稳定、设备故障、供应商配套不完善等都会造成周期过长或波动。据我的经验判断，80%的原因在于计划体系和生产方式。这里先解释计划体系，生产方式在下一招降低库存中说明。二、降低库存从运营的角度来看，库存并不是企业的资产，而是一种“浪费”。丰田把库存称为“万恶之源”，库存不但积压资金，增加利息支出，而且产生不必要的搬运、维护、空间，并且极易造成物料过期，不可使用，导致巨大的浪费，更重要的是，库存会成为问题的“缓冲剂”，当有大量库存存在时，很多问题如交货延迟、设备故障、品质缺陷、管理失误等都会被隐藏起来不被管理层察觉，以为一切运作井井有条，殊不知是库存掩盖了一些私下“救火”的行为，所以说库存不仅是现金流的杀手，而且还是管理问题的杀手。在企业生产经营活动中，库存占到现金流的绝大部分，对于高科技企业，一般占到50-70%，而对于普通企业，一般占到75-90%。库存高低可用库存周转率指标来衡量，不同行业差异较大，根据对我国不同行业库存周转率的统计，IT电子和家电行业平均为每年6次左右，装备制造2次左右，最快是日用品为19次左右。与国外优秀企业相比差距巨大，戴尔公司库存周转率为50次，也就是说库存期仅为7天，宝洁公司库存周转率为60次，库存期6天。戴尔当年就是依靠比其竞争对手快5-8倍的库存周转速度赢得了巨大的成本优势，在2001年时一举夺得全球市场占有率第一的位置。库存高低与周期长短有着完全一致的正相关关系，库存高意味着周期长，反之亦然。所以库存高的原因与上述所说周期长的原因几乎一样，主要还是计划体系和生产方式不当，此外还有质量缺陷、设计变更和订单变更处理不当造成库存升高，这些都属于被动库存。还有一种例外就是企业主动增加的库存，称之为主动库存，例如预计价格将要上涨为降低采购成本而做的战略储备。此外，由于库存占据了企业资产的绝大部分，库存周转率极大地影响资产周转率，也就直接影响股东关心的投资回报率，因为投资回报率 = 销售利润率 × 资产周转率。所以销售利润率高的企业不一定股东的投资回报率就高，有一家做大型装备和一家做高技术新材料的企业都有高达30%的销售利润率，但是投资回报率还不如普通企业，原因就是资产周转率太低，连1次都不到。典型的零售行业虽然利润率不高，但资产周转率高于一般行业，所以也能取得不错的投资回报，房地产开发商虽然号称暴利行业，但是喜欢囤积，资产周转率非常低，通常不到0.3，所以投资回报率不见得高，万科比较聪明，经常通过降价策略快速销售回笼资金，资产周转率提高部分带来的投资回报足以抵消价格下降带来的利润降低。可惜大部分开发商不明白这个道理，还在那捂盘死撑。三、管理绩效并进行有效激励采取以上这些措施后，并不能一劳永逸，取得运营效率的提高和现金流的改善，因为这些措施能否得到有效执行还有赖于管理架构的支持。组织架构是否依据业务流程的需要来设置?员工是否承担起相应的职责，得到有效的激励，热情洋溢地投身于效率和现金流的改善当中去?　　奇怪的是，周期和库存如此重要，但是很多企业居然没有一个部门、一个人对此绩效负责，也没有人去测量和管理周期和库存的绩效表现，顶多是财务部门每月核算一个粗略的库存数据，然后就扔在那无人问津。

运营管理就是对运营过程的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。下面是我为大家整理的运营管理工作应具备的能力，欢迎参考~

运营管理工作应具备的能力 篇1

1、 团队的管理，团队设立目标，指定执行方向及计划，给予团队学习及发展的空间。

2、 运营的监控，有效的数据监控，发现运营过程中的问题，及时的提出调整方案及正确的方法。

3、 有效的策略，面对困难，面对瓶颈，如何突破，如何发展。

4、 市场的拓展，网站的发展需要市场的磨合，需要资源的利用，如何有效的利用资源，开展网站市场拓展的工作，建立网站品牌及影响力。

运营管理工作应具备的能力 篇2

1、 团队组建，不同的网站发展阶段，设立不同的岗位，充分发挥岗位的作用，能力强有效的团队协作能力。

2、 网站发展方向及规划，网站SWOT分析，竞争对手分析，网站发展方向，盈利模式，核心点，运营发展目标及规划，直接影响到网站的健康发展。

3、 运营过程监控，运营目标的设立，有效的推广计划，推广手段，运营数据的实时监控，及时的调整运营策略及推广手段。

4、 网站市场拓展及品牌建立，品牌的建立，资源合作及整合，有效的市场洞察力及分析能力，影响到网站的长期发展与壮大。

运营管理工作应具备的能力 篇3

1、 学习能力，极强的学习能力，才能让自己管理的团队处于不断进步中。

2、 执行能力，执行力直接影响到网站发展，团队的工作效率。

3、 分析能力，竞争对手的分析，市场的分析，运营数据的分析等等都需要有极强的分析能力。

4、 管理能力，再好的团队，没有有效的管理，也发挥不出其真正的价值。

5、 决策能力，一个决策，可以改变一个网站的命运。

运营管理工作应具备的能力 篇4

职责描述 ：

1、参与公司战略计划的制定、计划分解、落地执行、跟进考核等；

2、组织开展公司经营战略、商业模式研究、市场业态调研等；

3、大型项目可行性分心、项目管理、落地等工作；

4、战略运营体系建立、会议体系、报表体系等。

任职要求 ：

1、10年以上工作经验，5年以上战略运营相关经验；

2、本科及以上学历，有甲乙方战略运营、咨询相关经验；

3、兼具战略运营方法论及实操落地经验；

4、规划协调能力强。

战略运营总监岗位

运营管理工作应具备的能力 篇5

工作职责 ：

负责企业微信服务商运营，针对各类型服务商制定成长计划，提升服务商能力及活跃度，推动企业微信用户增长及用户场景覆盖。

任职要求 ：

三年以上企业服务推广经验，有渠道管理经验者优先。

熟悉企业软件、云服务及Saas领域的行业情况。积极好学，目标导向，有推动力，善于独立思考。

运营管理工作应具备的能力 篇6

岗位职责：

1、主导与软件开发公司沟通，并能有效对接技术开发，协助搭建线上平台；

2、熟悉推广平台操作及推广模式，并能制定相关的计划，有全面统筹能力；

3、负责公司平台、网站、微信等社交媒体运营的宣传、策划并执行新媒体推广活动；

4、负责完成公司官网的后台维护，日常文案的撰写、更新、管理；

5、跟踪推广效果，分析数据并反馈；

6、即时掌握行业新闻热点，掌握微博、微信等社交媒体发展趋势，探索新媒体运营模式；

任职要求：

1、大专及以上学历，计算机、软件、电子商务相关专业，2年以上SEO/SEM工作经验；

2、2年以上电子商务推广和网络运营经验，熟悉网站营销推广工具，具备网站营销资源；

3、熟练使用photoshop、flash、dreamweaver等工具；

4、熟悉百度，谷歌等搜索引擎的优化，包括站内优化，站外优化及内外部连接优化等；

5、具有很强互联网和电子商务发展趋势有敏锐的洞察力、商业敏感度和分析解决问题的能力，擅长沟通表达；

运营管理工作应具备的能力 篇7

一、岗位职责：

1、协助制订、修订控股影院的运营管理制度、业务流程，负责监督执行；

2、监督、检查影院的经营目标完成情况以及相关规章制度的落实情况；

3、负责影院各类工作通知的起草、报批、下发，跟进影院的工作进程；

4、负责对影院的服务规范、卖品及账目管理进行统筹监管；

5、监督影院的排片安排，按总部要求进行日常排片指导；

6、负责影院总部系统的日常数据采集，操作与管理工作；

7、对影院提供必要技术支持与指导，以及解决技术问题；

8、负责与影院的沟通，全面掌握影院经营情况，对影院提供运营支持。

9、定期检查控股影院的消防安全情况，进行指导和监督整改。

二、任职要求：

1、大学本科及以上学历，企业管理、工商管理等相关专业；

2、3年以上影院运营管理相关工作经验；

3、熟练使用MS Office等办公软件；

4、良好的公文写作和口头表达能力；

5、熟悉国家相关政策、法律法规，熟悉影院管理相关知识；

6、主观能动性强，具有独立处理突发事件的能力；

7、具有较强的责任心和敬业精神。

运营管理工作应具备的能力 篇8

工作职责

1、参与服务中心运营流程及系统需求调研、提交、测试、上线推广等工作；

2、负责服务中心日常运作辅导、支持、跨部门沟通协调；

3、协助推动服务中心运营策略相关项目的落地；

4、完成上司交待的其它工作。

任职资格

1、思维敏捷、逻辑清晰、富有创新精神；

2、良好的沟通协调及分析解决问题能力；

3、责任心强，做事细致，学习能力强，能吃苦耐劳；

4、熟练掌握办公软件，具有良好文档编写能力；

5、有连锁或直销店铺工作经验优先，有运营系统建设工作经验优先。

运营管理工作应具备的能力 篇9

社区运营主管摩林网络上海摩林网络科技有限公司，摩林运营主管的主要职责是带领运营团队发挥主人翁精神，为空间入住客户提供卓越的服务，依照公司运营各项要求，全面负责并管理空间的日常运营，遵循、理解并执行P2的理念及核心价值观，以客户高满意度为宗旨，并确保运营目标的达成。

职责描述 ：

1、确保空间现场的`每日正常运营，确保高质量完成运营团队各项工作完成；

2、带领运营团队高效解决空间现场与客户相关的任何服务事项，及时解决客户问题；

3、组织、协调空间现场举行的各类活动，保证活动的团队参与率，并活跃其中，确保获得参与客户的高满意度；

4、负责平空间月度财务收支指数，根据损益记录，判断原因及结果并及时做出工作反馈；

5、配合公司各部门确保高质量接待访客，带领并介绍参观空间，配合销售部完成空间高入住率；

6、定期培训运营团队，提高服务细节，定期考核团队服务KPI，提高团队服务质量；

7、领导、培训充满创造力的团队成员，激发团体活力，传递公司文化。

任职要求 ：

1、3年及以上物业、客服、酒店或联合办公管理经验

2、善于沟通、亲和力强

3、良好的职业道德和素养

4、执行力强、时间观念强

社区运营主管岗位

运营管理工作应具备的能力 篇10

工作职责:

1、负责驾驶安全预警产品的售后运营管理

2、定期收集各区域内的产品及服务投诉与建议,整理并汇总相关数据,并对疑难问题进行分类整理并反馈给相关部门进行跟踪处理能对客户反馈的问题进行二级技术支援优先

3、负责售后服务网络的优化建设、监督、管理,保证售后服务网络不断健康发展

4、建立售后服务信息管理系统(客户服务档案、质量跟踪及反馈),数据审核及服务商费用结算

5、售后服务流程及服务标准确定

6、良好的服务技巧及逻辑思维能力,能给客户良好的服务感受

任职要求:

1、有三年以上车联网或3C产品相关售后运营经验

2、熟悉售后服务业务流程,并有持续改善的能力

3、具有良好的沟通表达能力和一定的培训能力

4、熟练使用PPT、Excel进行报告及数据分析汇总

5、敢于承担压力,良好的团队协作精神和客户服务意识

运营管理工作应具备的能力 篇11

岗位职责:

1.负责统筹在运、在建项目运营挂历与监控工作,包括项目前期介入、团队组建、技术甄选与运用、日常运营监督、成本控制、与政府及相关主管部门对接等。

2.负责在运、在建项目技术管理与监控,包括技术的识别与引进,工艺匹配与改进,技术的推广与运用等。

3.组织研究和建立适用于公司的项目运营管理体系,制定统一的项目运营管理制度,流程或操作指引。

4.监控各在运、在建项目运作情况,对出现的较大偏差及时提出纠偏举措并报告管理层关注,控制和预防出现重大管理风险。

5.统筹项目运营队伍建设和技术人员培养等工作,帮助员工实现个人的职业发展,营造良好的团队氛围

任职资格:

1、大学本科及以上学历,环境工程、给排水、化学工程等相关专业

2、中级工程师及以上职称优先

3、8年以上环保类相关工作经验

4、熟悉环保行业法律法规政策,熟悉环保行业及市场发展态势,熟悉水处理/固废/土壤修复等工艺流程,具备环保项目运作管理能力,具备良好的沟通协调能力,团队管理能力及公关能力。

营运能力是指企业的经营运行能力，即企业运用各项资产以赚取利润的能力。企业营运能力的财务分析比率有：存货周转率、应收账款周转率、营业周期、流动资产周转率和总资产周转率等。

分析

营运能力分析包括流动资产周转情况分析、固定资产周转情况分析和总资产周转情况分析。

流动资产周转情况分析

反映流动资产周转情况的指标主要有应收账款周转率、存货周转率和流动资产周转率。

1）应收账款周转率

应收帐款周转率（Receivable Turnover）是反映应收帐款周转速度的指标，它是一定时期内赊销收入净额与应收帐款平均余额的比率。应收帐款周转率有两种表示方法。一种是应收帐款在一定时期内（通常为一年）的周转次数，另一种是应收帐款的周转天数即所谓应收帐款帐龄（Age of Receivable）。

在一定时期内应收账款周转的次数越多，表明应收帐款回收速度越快，企业管理工作的效率越高。这不仅有利于企业及时收回贷款，减少或避免发生坏帐损失的可能性而且有利于提高企业资产的流动性，提高企业短期债务的偿还能力。

2）存货周转率

存货周转率（Inventory Turnover）是一定时期内企业销货成本与存货平均余额间的比率。它是反映企业销售能力和流动资产流动性的一个指标，也是衡量企业生产经营各个环节中存货运营效率的一个综合性指标。

在一般情况下，存货周转率越高越好。在存货平均水平一定的条件下，存货周转率越高好。在存货平均水平一定的条件下，存货周转率越高，表明企业的销货成本数额增多，产品销售的数量增长，企业的销售能力加强。反之，则销售能力不强。企业要扩大产品销售数量，增强销售能力，就必须在原材料购进，生产过程中的投入，产品的销售，现金的收回等方面做到协调和衔接。因此，存货周转率不仅可以反映企业的销售能力，而且能用以衡量企业生产经营中的各有关方面运用和管理存货的工作水平。

存货周转率还可以衡量存货的储存是否适当，是否能保证生产不间断地进行和产品有秩序的销售。存货既不能储存过少，造成生产中断或销售紧张；又不能储存过多形成呆滞、积压。存货周转率也反映存贷结构合理与质量合格的状况。因为只有结构合理，才能保证生产和销售任务正常、顺利地进行；只有质量合格，才能有效地流动，从而达到存货周转率提高的目的。存货是流动资产中最重要的组成部分，往往达到流动资产总额的一半以上。因此，存货的质量和流动性对企业的流动比率具有举足轻重的影响并进而影响企业的短期偿债能力。存货周转率的这些重要作用，使其成为综合评价企业营运能力的一项重要的财务比率。

3）流动资产周转率

流动资产周转率(Current Assets Turnover)是反映企业流动资产周转速度的指标。它是流动资产的平均占用额与流动资产在一定时期所完成的周转额之间的比率。

在一定时期内，流动资产周转次数越多，表明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用的效果越好。流动资产周转率用周转天数表示时，周转一次所需要的天数越少，表明流动资产在经历生产和销售各阶段时占用的时间越短，周转越快。生产经营任何一个环节上的工作得到改善，都会反映到周转天数的缩短上来。按天数表示的流动资产周转率能更直接地反映生产经营状况的改善。便于比较不同时期的流动资产周转率，应用较为普遍。

固定资产周转情况分析

固定资产周转率（Fixed Assets Turnover），是指企业年销售收入净额与固定资产平均净值的比率。它是反映企业固定资产周转情况，从而衡量固定资产利用效率的一项指标。

固定资产周转率高；表明企业固定资产利用充分，同时也能表明企业固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。反之，如果固定资产周转率不高，则表明固定资产使用效率不高，提供的生产成果不多，企业的营运能力不强。

运用固定资产周转率时，需要考虑固定资产净值因计提折旧而逐年减少因更新重置而突然增加的影响；在不同企业间进行分析比较时，还要考虑采用不同折旧方法对净值的影响等。

总资产周转情况的分析

反映总资产周转情况的指标是总资产周转率（Total Assets Turnover）它是企业销售收入净额与资产总额的比率。

这一比率可用来分析企业全部资产的使用效率。如果这个比率较低，则说明企业利用全部资产进行经营的效率较差，最终会影响企业的获得能力。这样，企业就应该采取措施提高各项资产的利用程度从而提高销售收入或处理多余资产。

本回答由经济金融分类达人 葛丽推荐

作者：韦竺施、黄琴、邱亿瑶

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一、 TOD模式背景综述

(一) TOD核心概念及国内外典型模式

伴随轨道交通时代的来临，TOD模式将交通枢纽从中转站转为终点站，打造城市新中心，提供城市生活和发展的新思路。 TOD是指围绕轨道交通站点，以步行路径为半径打造具有复合城市功能的综合区域，提升土地开发的经济价值、商业价值的同时，创造了 社会 价值和生态价值，成为城市价值提升的新引擎。

全球范围内的世界级城市，以东京和香港为代表，提供了TOD开发的模式范本。TOD起源于美国、发扬于日本，日本轨道交通沿线的TOD项目随处可见，受土地私有制及政府财力受限影响，东京模式以私铁为开发主体，通过“政府政策引导+市场开发主导”来实现。而“地少人多”的香港采取的TOD开发模式是以港铁（公有）为开发主体，通过土地溢价及物业运营收益反哺地铁建设运营，使港铁成为了世界上少有盈利的地铁公司之一，为国内TOD项目的主要借鉴。

国内的部分一线城市已开始TOD布局，以上海和北京为代表，引领TOD开发的风潮。万科的天空之城是其TOD开发的品牌及先行之作，万科同上海申通地铁通过股权转让合作开发的天空之城项目为上海第一个TOD项目，开发体量达80万方，成为市场化标杆房企与轨道公司合作开发的典范。北京公园悦府项目为国内较早TOD项目，以京投发展为开发的主体，集地铁建设及运营、物业开发及运营、资本运作为一体，是国内“轨道+物业”一体化建设开发运营的开拓者。

表1：国内外TOD开发模式研究

(二) TOD的盈利模式

TOD模式通过地铁沿线土地及上盖物业的开发与运营，获取开发收益以填补轨道建设运营资金缺口的同时促进土地和区域价值升值， 是一种基础设施带动土地增值、土地增值又反哺城市发展的模式。 国内某轨道集团下设的TOD综合开发运营商通过优质土地资源（地价不含轨道交通溢价、相对较低）带来的二级开发收益、商业运营现金流及土地转让溢价补贴地铁运营亏损，同时地产开发、商业运营及产业运营及地铁建设带来的区域价值增值稳定了政府的财政收入，进而减轻财政补贴的压力，最终实现地铁建设、地铁运营、地产开发、商业运营、产业运营五位平衡，政府、 社会 、地产开发商的三重利好。

图1：TOD“轨道+地产”盈利模式

二、 TOD模式给地产开发商带来的机遇与挑战

TOD“轨道+地产”联动开发模式有着相较于传统的地产开发在 整体规划落地、复合生态打造、收益闭环形成及长远效益的实现 有着不可复制的优势，但与此同时开发商 面临着规划难、运营难、建设难、资金难 的四大挑战。

图2：TOD模式对比传统开发模式的优势

及开发商面临的挑战

(一) TOD开发带来的机遇

1. 整体规划替代片段式规划

传统的地产开发项目，区域土地开发以多个开发商进行分区分块的片段式开发模式为主，难以落实城市发展整体构想，政府城市规划难以衔接产业规划，而TOD项目以社区或区域为一个开发单元，进行统一的规划打造，以落实政府的城市发展构想以产业布局思路， 承接政府对城市发展的长远战略规划，能够使地产开发商实现从传统物业开发向城市运营商的有力转型。

2. 复合生态替代“睡城、商城”形态

传统开发项目的打造，开发商大多从自身利益出发，业态的规划出发点为企业盈利空间的最大化，忽略城市布局的多元性及实用性，项目往往成为“睡城、商城”。TOD项目充分利用轨道交通站点，整合周边公园、广场空间与商业资源，同时加强产业植入、产业创新、产业集成， “住、产、商”复合业态开发，构建了城市发展生态，能够积累开发商的综合多业态开发运营能力。

3. 收益闭环替代收益断层

轨道交通的建设往往带动周边资产的增值，传统的土地开发并未将此部分增值溢价直接反哺至轨道交通的建设及运营，造成资产升值的收益脱节，同时轨道建设与物业开发分立，无法形成良性互动。TOD开发通过轨道交通建设规划与物业开发并行，通过基础设施建设撬动全片区价值提升，以此反哺轨道运营， 形成轨道建设与物业开发的良性互动，开发商继而获得除了直接开发收益外更大的物业价值升值空间。

4. 长远效益替代短期利益

传统地产开发着眼于短期经营收益，以实现快速去化及现金流的快速回流，而忽视了长远的经济效益及 社会 价值。TOD模式通过开发加运营的长线布局，片区物业的开发带动城市区域的发展，支撑轨道运营及城市建设长周期并轨同行， 开发商可通过TOD优质物业的持有及片区产业联动获取长期利益，服务于城市、与城市共生，最终为城市的发展创造 社会 价值。

(二) TOD开发面临“四难”挑战

1. 规划难：政府协同能力不足，难以落实城市规划构想

TOD开发需要政府政策的顶层设计以支撑其落地，目前国家层面还未正式出台关于城市公共交通用地综合开发的纲领性政策文件，各地方政府均在实践中对政策进行的调整与修改，同时前期的一体化城市设计涉及到同政府规划部门的多次协调博弈、采购受政府的管控较严。此开发模式下，政府、轨道建设公司、开发商三个主体之间的协作，如何有效协调各方资源共同推进开发工作展开，对开发商提出了更大的挑战。

2. 运营难：多业态开发运营能力不足，难以管控复合项目的建设

TOD项目开发体量较大、业态复合多元，对开发商的开发建设能力及运营能力均提出了较高的要求。单个TOD项目开发体量约30-50万方，业态兼具商业、公寓、写字楼、酒店、公建配套等，需具备居住、商业、教育、社区配套等复合城市功能，这种多业态复合项目对开发商的专业人员、作业分工、协同联动要求较高。同时，TOD项目为了实现城市整体规划的目的，要求开发商的自持比例达到50%以上，因此面临着前期的业态规划如何支撑后期的商业运营、后期的商业运营如何持续实现增值反哺等挑战。

3. 建设难：受地铁接驳、轨道规划影响，全片区整体设计施工难度大

大多TOD项目中，轨道建设和物业开发同步进行规划建设，因此物业开发前期设计及施工过程中均需考虑与地铁接口的特殊性。轨道站点位于开发项目内，需与项目形成立体整合衔接，对建筑设计（安全美观）、施工技术（降震减噪、工程质量）方面提出了更高的要求，需与地铁建设公司进行高效设计提资与施工配合。除了站点外的交通组织设计，开发商在站点内还必须解决如何同轨道进行衔接，维护地铁运行中的相互安全，做到既有联通又有隔离。

4. 资金难：前期资金投入大，项目整体回报周期长

TOD单个项目开发体量大、产品品质高、商业自持比高，同时部分需无偿修建公建配套，使得开发商面临开发建设和重资产运营带来的双重资金压力。其次，项目由于业态多元、施工技术复杂、规划设计周期长、政府协调难，影响了整体开发周期，现金流回正周期较长，巨大的资金投入面临较大的经营风险。同时，TOD模式中轨道运营的板块每年将产生大量的、针对建成地铁的运营成本，造成资金缺口，需通过地产开发收益反哺，多种因素的叠加使得项目的资金需求大、回报周期长。

三、 搭建城市规划、建设、运营、资本运作四维平台，以聚焦四大能力应对四大难题

TOD开发对地产开发商 从经营模式到管理方式的转变 与提升提出了更高的要求。面对其带来的机遇与挑战，开发商需搭建城市规划、建设、运营及资本运作的平台， 前端规划、中端建设、后端运营及资本循环协同发力，应对规划难、运营难、建设难及资金难的四大挑战， 最终实现TOD开发模式的落地。

图3：TOD开发“四难”的应对举措

(一) 设计衔接城市规划、管理促进业务协同-应对“规划难”

1. 前端参与城市规划顶层设计、落地一体化城市发展构想

开发商前期通过参与TOD用地开发政策的顶层设计，形成与政府的良好互动，以强化政府关系协调能力，为向下启动市场资源打下基础。后端通过一体化城市设计落地城市发展构想及用地政策，对内承接地产开发商物业价值最大化，对外实现TOD开发模式的经济价值及政治意义，实现经济利益和城市发展的动态平衡。不同于普通开发商的概念设计，一体化城市设计首先从城市整体规划出发，着眼于城市形态的打造、开发强度的确定、控制性规划条件的设置，其次逐渐聚焦到局部地块开发，发挥城市规划作用的同时最大化物业开发价值。房企需从业态定位、布局与地铁接驳方式等方面对地铁沿线可捆绑的地块进行前期策划研究，并结合土地上市信息，作为一体化城市设计的输入条件。规划条件落位后，针对需要开发地块出具《控规调整报告》以确认地块，获取土地上市信息，然后摘地。

2. 设计、报建“矩阵制”落地，多部门协同保障城市规划衔接地产开发

通过矩阵制将设计及报建人员下放至区域，使区域设计、报建人员能够协同对接区域政府，减少前期规划条件设置沟通的反复及加强区域政府关系的维护，以保障城市规划顺利衔接地产开发。同时，土地拓展作为“TOD一体化城市设计”阶段的重要环节，需强化其职能，增设土拓部门或者相关岗位，参与用地政策顶层设计，建立同政府的土地价格沟通机制，并积极推进土地上市落位，以落脚政府的规划战略。

(二) 引入合作开发机制，关注开发建设能力提升-应对“建设难”

1. 引入合作开发机制，实现高质量二级开发

将合作开发作为多方开发建设能力叠加的有力手段，以实现优质土地资源价值空间的最大变现，完成高质量的二级开发。目前，常见的合作模式分为四种，房企应基于现阶段的TOD开发战略意图与经营目标，选择与之匹配的合作模式，以降低经营开发风险、获得管理能力的提升。

表2：合作开发模式对比

2. 内部提升开发专业能力，建立合作项目管控机制

单个TOD项目开发体量相对较大，改善型产品叠加复合商业业态， 中端 需要房企集中发力于产品的打造、成本管控及营销去化，高效完成产品实现及价值兑现，搭建TOD开发的“实体骨架”。 同时，针对合作开发项目，根据自身现阶段的开发能力及管控需求，选择通过操盘或者非操盘的模式进行后期开发建设， 并明确操盘与非操盘项目的管控重点。

设计端强化与轨道集团的提资与配合及内部评审机制，避免出现由于一体化及方案设计周期较长对后续设计时间压缩影响图纸质量的现象；工程建设考虑与地铁接驳处特殊的施工技术要求，以轨道建设质量管理为标准，严格工程质量安全管理。开发中做实成本测算、落实限额设计，并强化对同类周边非TOD项目的竞品及客户敏感点研究，保证住宅去化水平，实现高品质产品带来的高溢价，最终实现TOD开发的双重意义。将合作开发协议作为管理实施的纲领性文件，通过其明确采用哪方的公司制度及管理系统、营销系统、决策方式等内容。无论何种类型项目，在管理上都需强化对组织、决策、流程及信息的把控，减少合作开发带来的管理离散程度。

(三) 前端厘清开发接口，以顺利实现后端运营升值-应对“运营难”

1. 服务城市社区运营、打造TOD复合生态闭环

面临多元复合业态的高商业自持比及承接城市生态融合圈的打造目的，在运营后端，房企需最大化自持物业带来的稳定现金流，以获取其在经营风险把控与融资渠道拓宽方面的优势，通过融合“轨道交通+商业配套+生活住宅+公园社区”新模式，打造功能齐全的微缩城市。

两阶段商业策划衔接配合，实现商业空间价值最大化： 在“一体化设计”阶段，搭建TOD消费场景的顶层设计，合理向政府建议并初步明确商住比、自持比例、业态规划等内容；项目定位阶段，明确各业态功能定位等内容，以提升TOD优质物业的持有比例。城市运营能力的提升依托于后期的运营增值及新生活方式的打造：保证项目的出租率、平均租金高于周围非TOD项目、开发时序的合理性等，以提升商业的运营能力；通过多功能商业聚集人群、打造新的商圈，提升城市及区域的形象与价值，以持续发挥TOD项目的经济与 社会 效益。

2. 厘清后端运营与前端开发管理接口，实现自持资产增值反哺

厘清商业管理与地产开发的关键互动节点、细化互动要素，并通过两方会议保障落地，建立起商业和地产的良性互动模式，保障自持资产持续增值实现反哺地铁的良性循环。 首先，明确商业管理和地产开发7大关键互动节点：TOD一体化城市设计、投资可研、方案设计、施工图设计、工程建设、验收移交及商业运营。其次，细化互动输出要素，明确双方具体的影响交界面，实现点对点的对接，如TOD一体化城市设计阶段，商业需输出前期商业定位及商住比、地产开发需输出管理模式及盈利目标。最后，通过双方的会议体系来保障互动的有效性及落地性，特别明确商业管理参与地产开发相关会议及其对最终决策的影响程度。

图4：商业管理与地产开发接口

(四) 打通内外资本循环、运营保障收益实现-“应对资金难”

1. 打通轨道+地产建设资本链条、通过长周期金融链条实现良性资本循环

城市轨道交通的建设虽大大提高了城市的现代化程度，但纵观国际轨道交通发展现状，轨道交通建设需投入巨额资金，建成后运营成本也极高，很难单独依靠轨道交通自身的运营就达到收支平衡。站在资本运作的角度， TOD开发模式从空间和时间两个维度提升了该类项目资本运作的广度和深度，从而一定程度上解决了轨道交通建设及运营全周期依赖政府补贴的问题。 以TOD片区内土地增值为依托，以房地产开发为切入点，带动产业新城培育及物业运营增收，在长时间周期内以市场的力量实现轨道交通运营收支平衡。从“空间层面”来说，在传统的轨道交通建设运营模式下，资本运作的主体主要以地铁建设单位及运营单位为主，地铁建设及运营的资金来源主要为政府财政补贴、国开行贷款、当年度票务收入及短期的建设单位垫资，融资空间较小；然而在TOD模式下，增加以地产开发为主业的城投公司作为融资主体，短期内不仅可通过地产销售收入、租赁收入补贴地铁运营缺口；长期内还可通过发行城投债、资产证券化产品及增值地块转让收入补充地铁运营支出，实现市场化的TOD综合开发收支平衡。从“时间层面”来说，传统的建设运营模式仅考虑建设或运营当期的收支情况；但在TOD模式下，资本运作将考虑长周期、全片区的资产增值情况，不仅将未来片区内的土地增值收入纳入其中，还将发行长周期的城投债、基础设施类ABS及类REITS产品，实现20年甚至更长周期的资本良性循环，大大增加了资本运作的深度及广度，在减少政府补贴依赖的同时，增强了TOD片区市场化的自我造血能力。

图5：传统模式及TOD模式下资本运作对比

2. 打造“内评审+外报建”运营管理机制，实现全链条开发协同

为实现以地产开发为支点，撬动TOD片区综合发展，实现TOD项目最终盈利，地产开发阶段的运营管理至关重要，需实现衔接城市规划、加速项目开盘、保障产品质量、提升项目收益的目的。 通过以大运营管理为思路，以四大内部评审会议 加 八大外部报建节点为管理抓手，串联TOD综合开发主线，实现运营管理目的。 在前期TOD一体化设计阶段，城投公司内部召开“TOD一体化城市设计及调规方案评审会”，评审该阶段设计成果，保障TOD片区内轨道交通规划、片区城市规划与地产开发总体规划有序衔接，内部评审结束后，落实外部报建工作，与政府确认当期地产开发地块并完成调规，推动项目由TOD全片区规划阶段进入具体开发地块的拿地环节。在投拓阶段，由于在TOD开发模式下，政府有意让渡部分土地出让收入补贴轨道交通运营，因此TOD综合开发房企与单纯的地产开发企业相比，具备调节土地成本的能力。因此在政府发布土地出让公告前，TOD综合开发房企需召开项目筹备会，重点评审项目投资测算，从而引导政府土地出让价格的制定，在拿地之前锁定项目收益，保障TOD盈利模式落地。拿地完成之后，项目将进入方案设计阶段，以“项目启动会”的召开作为内控节点，评审规划方案设计、明确项目运营管控节点、销售铺排及经营目标，落实责任到人，对项目开发路径进行全流程推演。最后，在开盘前期公司召开推售计划及销售价格评审会，保障经营目标兑现。通过内部会议评审、外部报建落地的方式把控TOD开发项目运营协同，实现TOD盈利模式落地。

图6：“内评审+外报建”运营管控机制

四、 总结

随着我国城市化进程进入下半场，在都市圈极化作用下或将逐步诞生多个大型城市及超大型城市。这类城市对轨道交通的需求愈加强烈，然而指数倍增长的轨道交通建设及运营成本与有限的财政支出之间的矛盾成为制约城市轨道交通发展的一大阻力。另一方面，随着我国房地产市场的发展进入成熟期，土地的稀缺性带来高昂的土地成本，使得开发商的经营难度陡增。在此背景下，TOD的开发模式应运而生，通过打破轨道建设、运营与地产开发间的行业边界，打通城市规划、轨道建设、土地出让、轨道运营及地产销售之间的循环，不仅使得地产开发更好的保障城市规划构想落地，更使得“轨道”+“地产”的资金链实现长周期的平衡，减轻政府财政压力的同时，纾解地产开发商“地价贵”的经营难题，进而快速拉动城市现代化建设，实现地方政府、开发商及当地居民的三方共赢。TOD在国内的发展方兴未艾，众多具备实力的开发商均有意涉足其中，实现在竞争激烈的地产市场脱颖而出。但面对“规划难、建设难、运营难、资金难”的四大挑战，传统的地产开发商只有针对性的提升规划能力，多业态运营能力、工程建设能力及资本运作能力才能转型成为“TOD综合开发企业”，占据行业发展的新风口。

注：王仁杰参与本文撰写工作