杭州上线“房东直销” 高佣金行业壁垒或将被打破？
“房屋买卖必须通过中介吗？中介费太贵了！”“我想自己联系房东买房，又怕被骗怎么办？”这些问题经常可见于各种房产论坛。面对二手房自主交易的痛点难点，各地政府相关部门也一直收到投诉与建议。如今，杭州市住房保障和房产管理局（下文简称“杭州住保房管局”）成为了第一个吃螃蟹的人。
8月18日，“杭州市二手房交易监管服务平台”官网正式上线“个人自主挂牌房源”功能。杭州住保房管局方面表示，这标志着杭州的二手房自主交易有了更规范、更安全、更便捷、更完善的线上官方新渠道。
房东可在杭州住保房管局线上平台自主挂牌，打破依赖中介的二手房交易模式，买卖二手房可省2%-3%中介费。消息一出，8月19日晚间，中概股贝壳暴跌了15%左右。链家、中原地产等头部中介企业表示，这对中介没有太大影响。甚至有业内人士指出，北京在2011年就曾经出台过类似的做法，上海甚至更早就做过尝试，但后来没了下文。
一名资深业内人士表示，杭州上线“个人自主挂牌房源”功能是中介行业壁垒被打破的信号：线下中介模式将会面临前所未有的冲击。首先，线下中介模式发展了20年左右，也一直在自我变革，从单门店到贝壳找房平台的横空出世，中介行业下一步该何去何从？
与此同时，中介行业的存在也占用大量的人力资源，只有交易流量不断扩大与佣金提成越来越高才能养活这个行业越来越多的人。
现在房地产行业已经进入调控深水区，多米诺骨牌效应将会出现在每一个细枝末节上，随着中介高佣金的现状被打破，线下模式自然会受到一定程度的消解，不排除其他城市会效仿杭州的做法。
加强监管二手房交易链条
8月19日，记者采访了部分潜在和已经买房的消费者，他们认为官方渠道发布的房源，可以保证房源真实性，而且可以“规避中介吃差价、垄断房源等问题”；“买卖双方可以节省中介费，让中介回归服务功能”。消费者说起中介来，大多有哄抬房价、高佣金等印象，几乎盖过了房屋交易过程中中介所付出的服务与辛劳。
而中介业务员，心情就颇为复杂。他们虽然认为“买房人大部分是没有经验的，政府提供的平台很难影响市场”，但同时也感受到了冲击，觉得要有转行的思想准备。一名中介门店业务员指出，二手房交易是非常复杂的，其中包括房源选择、议价、担保、交易等复杂程序，术业有专攻，这些流程政府不可能全部替代中介去帮买卖双方完成；个人也要耗费很多时间和精力去完成交易。
“个人自主挂牌房源”功能，改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端，平台不仅引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易，还新设置了用户身份智能分类功能，实现个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看，杜绝信息外泄，防止骚扰。更为关键的是，若撮合成交，平台不收一分费用，相比中介经济优势明显。但能否打破依赖中介机构的房屋销售模式，此时下结论还为时尚早。
2015年，北京市上线官办房地产交易网站——北京市房地产交易信息网。按照该平台的设想，买家跟卖家可直接在网络上实现对接、“零中介费”，降低二手房房产交易成本。该平台5月9日上线一周时间，二手房房源只有33套，而且很多房源介绍中并没有实景照片，更多的是停留在了房屋评估值上。
据悉，2011年7月，北京市首个官办免中介费二手房交易平台在海淀区试点运行，上线一周后房源总数已累积到510套。但该平台的房源搜索功能，只能依靠房源编码和小区名称进行查询。与商业网站可以通过区域、房价、面积等模糊条件进行灵活搜索相比，显得不够灵活。据统计，当年海淀房源平台上线的房源，由房主自行发布的占比仅为5.3%，而由房产中介发布的占比高达94.7%。
上海则更早，十几年前，也曾出现过类似的政府平台，中介会主动和买家说，要其把房源挂到政府平台上，作为一个真房源的背书。让买家放心成交。但交易一般都是在中介门店完成。
相比北京、上海，杭州的做法似乎更彻底。售房者登录平台后，首先进行个人用户注册，完成实名注册后即可使用“个人自主挂牌”功能，在线填写房屋客体信息、房屋权属状况及权利人基本信息，完成房源自主挂牌。购房者个人实名注册后，即可在“挂牌房源公示”栏内查询个人自主挂牌房源和委托经纪挂牌房源。通过个人实际需求筛选价格、面积、户型、城区等条件，快速锁定心仪房源。平台发布的所有房源均经过房管部门核验，具备唯一的房源核验统一编码及二维码，凭码交易，确保产权真实合法有效。
个人房东可线上自主挂牌，购房者在实名注册后，也能直接和房东取得联系，自行看房、谈价。但中介无法登记注册，也就不能通过平台获取房东个人信息。
在一些中介人士看来，二手房交易链条的监管环节越来越多了。比如这次，杭州二手房交易平台彻底升级了传统市场监管模式，实现“由事前监管变为事前、事中、事后全过程监管”“由单一政府管理变为政府、行业、社会共同监督”和“由管人、管事、管行为变为管平台、管数据、管信用”的三大根本性转变；开创了“覆盖行业全体的信息备案机制”“实名挂牌服务的大数据关联机制”“针对每单交易的记录和评价机制”“实时动态调整的星级评定机制”四项创新机制；推出了“经纪机构和人员信息备案”“行政监管信息公示”“行业管理信息公示”“服务评价和星级评定”“房源核验挂牌”五大模块，强化了对“人”“房”“合同”的全方位全过程监管。
“高房价-高佣金”循环有望被打破
杭州市房产市场综合管理服务中心相关人士此前接受采访时透露，目前平台只是房源信息发布，接下来会有个人求购信息发布。
这一交易模式对于消费者最大的吸引力自然是中介费的减免。目前杭州中介费的收取根据成交价分成两部分，房价100万元以内收3个点，100万元以上的部分按2个点收取。比如一套400万的房子，中介费8万元，即便打折下来也要五六万。
高房价导致高佣金的房价恶性循环有望被打破，但中介在交易过程中的撮合作用却无从替代；二手房交易复杂，有的涉及多次抵押的房子，对于买家来说存在一定资金风险；“跳单”等现象，目前线上平台同样没有更好的解决办法。
前述人士也坦承，房管局上线“个人自主挂牌房源”目的是便民，为个人房东卖房提供一个全新的售卖渠道。房东可以把房源挂在政府平台上的同时，也挂到中介那里，提高成交机会。
而从二手房买卖的服务需求来看，中介也不可能被完全替代。如果是买卖双方谈好了房价，且产权清晰、无贷款需求的，通过“房东直卖”模式确实可以省下一笔中介费；但如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介。
买卖双方可直接前往不动产登记中心办理网签过户手续，非常方便。但如果交易流程复杂，还是需要专业的中介提供服务。
截至目前，杭州市二手房交易监管服务平台实现997家经纪机构、3293家门店和9.74万名从业人员信息实时公示；已累计挂牌房源109.4万件，涉及房屋45.18万套；交易评价量累计达30.76万条，其中满意评价量30.72万条，满意率99.84%；累计发布行业检查公示569次，企业经营异常目录558家、列入行业惩戒名单22人，列入风险警示名单7人。
作为政府搭建的交易监管服务平台，其可以监管和督促中介提升服务，在二手房源“求真”上也迈出了重要一步。“政府只是为了‘敲山震虎’，提醒中介服务跟上，否则市场乱象太多。可以肯定的是，线上自主挂牌房源一旦向其他城市推广，对房地产中介行业产生的冲击也会逐步释放。”前述业内人士说。
具达五金商行。根据查询义乌本地宝得知，义乌市具达五金商行有卖机器链条的，义乌市，隶属于浙江省直管，由金华市代管，位于金衢盆地东部，浙江省地理中心地处境内。东邻东阳，南接永康、武义，西连金华、兰溪，北接诸暨、浦江。
包包五金如果褪色严重，难免会对回收价格产生影响，因为包包的回收价格受到品牌款式、成色和附件的影响。
1、外观：正品包包外形饱满，皮子油亮光泽。仿品外形包包塌陷，皮子暗淡无光泽。
2、按扣:正品金属质感，刻字清晰细腻。仿品偏黄，刻字没有。
3、油边：正品油边比较特殊，非常薄。仿品油边相比较厚。
4、卡槽圆孔：正品卡槽圆孔是干净、规整的正圆形。仿品圆孔毛躁，不规则，圆孔大小不一。
我国汽车保有量已经积累到一个巨大的基数，为二手车市场发展奠定了雄厚的基础。据国家统计局发布的年度公报数据显示，2019年末，全国汽车保有量为2.54亿辆（民用汽车保有量26150万辆减去三轮汽车和低速货车762万辆），这是一个很大的基数，保有量仅比美国少了2000多万辆，而二手车交易量却少了2500万辆。当然，受多种因素的影响，我国的保有量析出率短时很难达到发达国家的水平，但是，这恰恰又说明了我国二手车市场具有巨大的成长潜力。
2、二手车生态圈逐渐形成 我们观察到，应市场的需求，一些围绕车源分销的企业开始出现，并取得了快速发展。他们的运营模式是从租赁公司、金融公司以及出行公司集中收购，再向与之有密切合作的众多二手车经销商分发，并通过整备、供应链金融等方法获得经济利益。此外，针对二手车源大量散落在个体消费者手中，获取这些零散车源成本高等不易解决的问题，也有一批企业通过电商服务模式，开展了C2B业务，发展也很快。当然，传统的B2B电商平台也在加固已有的业务，成为二手车源的集成商。二手车的产业链正在逐渐形成专业收购商-拍卖批发商-零售商的产业链条。
3、从市场运行形态上看 显现提速特征 如前述，2019年二手车市场从9月份开始发力，交易量增长连续超7%，这种态势如果继续的话，有望在2020年恢复活力。但由于2020年1月份有春节长假，有效工作时间缩短，会影响到二手车交易。更为严重的因素还是突发的疫情，令二手车市场停摆，2月份集中抗疫，大部分企业没有恢复正常工作，交易数据会很难看。即使3月份疫情得到控制，二手车市场秩序也会有一个逐渐恢复的过程。从这个意义上讲，2020年一季度的二手车交易量有可能出现较大幅度的负增长，预计会下滑40%左右。但市场恢复后将会在下半年一个回补的过程，全年总体增长应该不会有太大悬念。如果没有疫情的突发因素，二手车市场运行图已经呈现出提速的特征。
4、二手车出口从探索到实践还将有一个过程
2019年4月，商务部联合公安部、海关总署联合下发了《关于支持在条件成熟地区开展二手车出口业务的通知》，北京、天津、上海等首批10个省市开展了二手车出口业务试点。7月8日电商平台优信集团全国二手车出口第一单发往波兰，拉开了二手车出口的序幕，全国约40个试点企业陆续组织车源发往一带一路各国。虽然2019年全年出口数量并不大，但意义深远。
5、行业继续强化二手车交易透明
业内的朋友们可能关注到了，每一个汽车品牌，每一个电商平台或者某个想做品牌的二手车经销商，以及第三方的鉴定评估机构都在宣传自己有多少多少项检测，很多机构以检测项目多为卖点，更离谱的是最多的一个检测评估机构打出了1058项检测，成为业内的笑话。为此，中国汽车流通协会协调业院校教授、业内专家以及第三方检测机构、电商平台等组成了二手车鉴定评估标准工作组，以国家标准《二手车鉴定评估规范》为蓝本，研究出贴合市场需要、行业共同使用的标准化检测评估报告，供全行业使用，以形成二手车市场的“普通话”。同时，由中国汽车流通协会推动的二手车质量检测——“行”认证，也在全图普及之中，目的是透明交易，为广大消费者买卖二手车提供了放心环境。
6、二手车政策环境有望好转
对于二手车增值税改革的推进，虽然进展缓慢但不是没有希望。大家知道，增值税立法工作正在进行之中，二手车目前一直被当作资产来管理，而未列入商品序列。在第二部分提及建立二手车临时登记制度问题时，也提到了在二手车出口登记已经开始了试行，有望在二手车交易登记中推广实施。如果按照二手出口登记思路，对于进入流通环节的二手车登记为商品流通的话，自然就有了商品属性，二手车增值税改革问题也会随着增值税立法的进程，纳入到普通商品的纳税序列。当然这还需要全行业共同努力。总之，2020年困扰行业多年的“三座大山”有望出现转机，二手车市场政策环境得到改观。
7、新能源二手车也受到社会高度关注
据中国汽车流通协会发布的2019年12月保值率数据，新能源汽车3年保值率平均35%左右，而普通汽车的保值率一般在60%以上，丰田、本田甚至超过了70%。再就是新能源车如何检测、如何评估，由于没有一个可遵循的标准，让从事新能源二手车的企业只能蒙着收车、卖车。因此，新能源二手车的问题也对新能源汽车的消费造成了很大障碍。为了解决新能源二手车流通中的难题，中国汽车流通协会组织科研机构的专家、新能源研发、生产、销售、二手车以及产业链的上、下游企业等相关人员，用了一年多的时间，组织开发出了团体标准《电动乘用车鉴定评估技术规范》，指导一线企业的二手车经营。该规范从车身、电池、电机、电控等部分，对新能源二手车的质量状况检测方法，估值模型等都有了较详细的规定，预计2020年上半年能够发布实施。
