银保监会：房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，传达了什么信号？
我认为这说明很多地方的房地产泡沫已经得到了缓解，同时也在积极处理当地的房地产问题。
对于我们国内的很多城市来说，因为很多城市本身非常依赖房地产行业，同时也存在过度建设楼盘的情况。在这种情况之下，因为有些楼盘本身存在严重滞销的问题，所以这个问题会导致当地的房地产开发商出现各种资金问题，同时也会导致当地的房地产行情一路走低。在这种情况之下，因为很多城市本身就存在相应的房地产泡沫，如果房地产泡沫突然破裂的话，这个问题可能会进一步波及到各行各业，这也是为什么我们会如此关注房地产泡沫的主要原因。
我们的房地产其中泡沫已经得到了实质性的扭转。
这是来自银保监会的统计数据，在我们进一步关注房地产行业的健康发展的时候，很多城市会始终坚持房租不少的基本原则，同时也在积极稳定各个地方的房地产行情。在一系列的措施之下，我们的很多城市的房地产金融泡沫已经得到了相应的控制，很多城市的房地产行情一路向好。
这个数据说明很多城市的房地产泡沫已经得到缓解。
不管是对于一线城市来讲，还是对于其他的中小型城市来说，因为几乎所有的城市都存在不同程度的房地产泡沫，为了进一步缓解当地的房地产泡沫，很多城市为此做出了不懈的努力，同时也在积极调控当地的房地产行情。在一系列的努力之下，我们可以看到很多城市的房地产行情变得越来越好，几乎所有城市的房价都非常稳定。
总的来说，这个数据本身是一个积极的信号，因为这至少说明房地产行业不会在短时间内出现过多的问题，人们的居住需求也能够得到满足。
金融危机伴随着金融自由化出现的频率越来越高，这一“病理”导致了上世纪80年代初拉美债务危机的爆发。进入90年代后，金融衍生品的兴起，导致金融体系脆弱性增大，使得危机爆发次数增多。21 世纪以来，经济泡沫膨胀、国家政策失误、市场预期加剧市场恐慌等因素结合在一起，极大地诱发了金融危机爆发。经济发展层次不同的国家有着不同的特质，引起这些国家爆发金融危机的原因也是多种多样的。从美国、日本、欧洲等发达国家来看，它们金融危机爆发的逻辑链条大体为：利率下降→流动性宽松→信贷扩张（资产泡沫膨胀）→利率回调，资产价格泡沫破灭→金融危机爆发。从墨西哥、俄罗斯、阿根廷、亚洲等新兴市场国家来看，这些国家危机爆发的逻辑链条大体为：激进的金融自由化→资本过度流入（负债结构不合理）→资产泡沫膨胀→外围经济环境、市场预期变化→资本大量流出→资产价格泡沫破灭→金融危机爆发。
主流观点认为，中国进入老龄化时期，城镇化接近尾声，货币超发、加杠杆是房价上涨的主要原因，因此房价上涨不可持续，随着新一轮房地产调控政策出台，中国房价将出现“历史大顶”。对于上述各项观点，我们均持否定态度。
海清FICC频道认为，不能简单的认为高房价就是“房地产价格泡沫”。中国一线城市的高房价本质上是“产业集聚、资源集聚导致的特大城市化倾向”（决定需求）与“严控特大城市规模”（决定供给）之间的矛盾。
在政府城镇化政策根本改变之前，一线城市的价格扭曲将长期存在。与2010-2011年房地产调控类似，此次房地产调控可能导致一线城市短期止涨甚至下跌，但改变不了一线城市房价的长期上涨趋势。
在本文中，重点分析主流观点普遍存在的五大误区：
误区一，房地产市场只考虑需求不考虑供给；
误区二，认为“人口流动”可以代表房地产需求；
误区三，认为“老龄化”将导致房价下跌；
误区四，认为中国城镇化接近尾声；
误区五，认为加杠杆必然等于“炒房”和泡沫。
主流房地产分析框架
对于中国房地产问题，主要有两种分析方法：一种是从宏观的角度，研究房地产的供需和政策，判断房地产市场的拐点；另一种是从估值的角度，使用房价收入比、杠杆率等指标，确定中国房地产市场相对于全球的估值水平，判断房地产市场的拐点。
在本文中，主要集中于宏观的角度，对目前主流的房地产分析框架提出质疑。在之后的系列文章中，将对估值指标进行讨论。
从宏观角度，市场上对于中国房地产的主流分析框架是“人口流动+货币现象”。这一分析框架的本质是，认为房地产价格由需求决定，而需求分为两部分：刚性需求和投资需求。其中，“人口流动”对应“刚性需求”，“货币现象”对应“投资需求”或者反映价格泡沫程度。
其中，“人口流动”又包括两部分，一部分是“老龄化”，一部分是“城镇化”，这两部分共同决定了城市人口的变化，市场主流观点认为城市人口的变化可以代表房地产的需求变化。
市场主流观点认为，中国已经进入老龄化拐点，同时城镇化接近尾声，因此购房人口数量或增速将下降，房地产需求将长期下滑，因此中国房地产正处于存在历史大顶。同时，主流观点认为，由于房地产需求正在下降，因此房地产价格上涨是“货币现象”，也就是房地产价格泡沫。
海清FICC频道认为，上述房地产分析框架看似很完整，很充分，但实际上存在诸多似是而非的问题，也完全没有揭示中国房地产问题的本质。下面重点分析“人口流动+货币现象”框架的五大误区。
误区一：房地产能只看需求而不看供给吗？
在“人口流动+货币现象”框架中，只从房地产需求的角度出发，而完全忽略了供给因素。
事实上，供给是中国房地产问题的关键之一。最直接的证据是，北京、上海低供给、高房价，重庆则是高供给，低房价。
北京、上海实行了严格的控制土地供给规模政策，而重庆则没有限制土地供给，导致北京、上海2010年以来房地产销售面积维持低位，而重庆房地产销售面积则持续上行。
图1 北京、上海销售下滑，重庆销售上升
与北京、上海等一线城市甚至绝大多数二线城市相比，重庆的房价涨幅微乎其微。我们认为，重庆的土地供给、住房供给充分，是其房价能够在2010-2015年基本不变的重要原因。
图2 北京、上海房价飙涨，重庆房价基本不变
在2014-2015年“忽视房地产供给”的误区较为突出，2016年以来已经得到一定程度的修正。“土地供给不足”因素越来越被市场接受，呼吁放松特大城市人口和土地规模管制的声音越来越多。
2016年以来，市场主流的误区出在需求端，这些错误观点包括：“人口流动决定刚性需求”、“老龄化导致房价下跌”、“中国城镇化接近尾声”、“加杠杆就是炒房、泡沫”，在下面的误区二到误区五中将一一进行论述。
误区二：“人口流动”能决定房地产刚性需求吗？
我们认为，决定房地产刚性需求的并不是“人口流动”，而是“购买力流动”。
在2016年初，很多人将上海“人口净流出”作为上海房价不能上涨的主要依据，但结果让人大跌眼镜。事实上，2011年以来一线城市人口增速一直在下降，但一线城市房价在全国涨幅仍然位居前列。
图3 北京、上海人口增速持续下降
为何人口下降，反而房价大涨？因为我们只关注了人口下降，而没有关注其背后的原因。是因为大家不渴望北上广的教育、医疗、就业、娱乐条件吗？答案显然是否定的！
一线城市人口增速下降，根本原因有两个：
一是限制特大城市人口规模是一项基本国策，“严格控制特大城市人口规模”明确写在“十八届三中全会”《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》等重要文件中。北京市人口上限为2300万；上海市人口上限为2500万。
二是一线城市超高的房价使得很多人难以在一线城市体面的生活，不得不“逃离北上广”。
换句话说，一线城市的人口增速下降，是政府政策、高房价阻止了中低收入阶层人口流入的结果。如果人人都能在北上广深买得起房、人人都有购房条件，那一线城市的人口增速有可能下降吗？
尽管现实有些残酷，但不得不承认，离开北上广的是中低收入阶层，而全国各地的中高收入阶层仍然在进入北上广，只有极高收入阶层才有可能真的希望离开中国一线城市、出国移民。
我们的核心观点是，衡量一线城市房地产刚性需求，要看的是“购买力流动”，而不是“人口流动”。即使一线城市总人口数量减少，只要买得起房的人口数量在增加，一线城市的刚性需求就是在增加。简单的将“人口流动”等同于“购房需求”，存在严重的问题。
误区三：“老龄化”真的会让房价下跌吗？
在宏观层面，“老龄化”一直是论证中国房地产市场“历史大顶”的重要依据。很多观点认为，“老龄化”导致适龄购房人口占比下降，进而导致房地产需求下降，进而导致房地价格下跌。
上述观点的主要证据是日本，日本70年代之后人口老龄化加速，最终导致了日本80年代的房地产泡沫破裂，同时日本房价近二十多年一蹶不振。
上述理论和证据是不是看起来合理、很充分？但事实并非如此。从全球数据来看，“老龄化”与房地产价格基本没有关系，日本更可能是一个特例。
先看美国，老龄化完全无法阻挡房价上涨。美国1990年之后老龄化明显加剧，适龄购房人口占比持续下降，但美国房价上涨并未停止，甚至出现加速趋势。即使次贷危机房价阶段性下跌，目前房价也已经涨回危机前的水平。
图4 美国老龄化加剧，房价反而上涨
再看英国，老龄化之后房价反而加速上涨。英国1990年之后老龄化加速，2000年之后适龄购房人口占比下降，英国房价却一路上涨。同样经历次贷危机阶段性大跌之后，目前房价已经涨回危机之前的水平。
图5 英国老龄化加剧，房价反而上涨
最后看德国，老龄化最严重时期反而是房价上涨最快时期。德国1980年之后人口老龄化一直在持续，1995年适龄购房人口占比见顶、之后长达二十年下降，但在人口老龄化程度最高、适龄购房人口占比最低的2010年以来，德国房价却一路飙升。
从美国、英国、德国等例子可以看出，“老龄化”决不能与“房价下跌”划等号。如果简单的看图说话，我们能得到的结论反而是：美国、英国、德国房价均呈现长期上涨趋势，而无论老龄化与否，甚至无论经济危机与否。
不管上述看图说话的结论是否成立，至少我们已经能够证明一点：将“老龄化”作为中国房价大顶的理由是大错特错；除日本之外，多数国家“老龄化”与房价涨跌无关。
误区四：中国城镇化真的接近尾声了吗？
从宏观层面， 城镇化率接近尾声也一直是看空中国房地产的重要理由。但真实情况是，从国际比较看，完全得不出“中国城镇化接近尾声”的结论。
如果看户籍城镇化率，中国户籍城镇化率不足40%，显然距离城镇化结束还有相当相当远的距离。
不过，户籍城镇化率对中国的城镇化程度存在明显低估，特别是对于三四线城市而言。由于户籍制度的原因，很多农民已经在三四线城市购房，但不愿放弃农村户口，因为农村户口相对三四线城市户口更有价值。
如果不看户籍城镇化率，而是看常住人口的城镇化率，中国2015年城镇化率也仅为56%，远低于发达国家，也低于部分发展中国家。相比之下，美国城镇化率80%，日本城镇化率93%，德国城镇化率75%，法国城镇化率80%，英国城镇化率82%，韩国城镇化率82%。即使看发展中国家，俄罗斯城镇化率75%，巴西城镇化率86%，南非城镇化率64%，中国城镇化水平在发展中国家中依然算低的。
图7 中国城镇化率远低于其他国家（均为联合国口径）
从中国城镇化率的增速看，也完全得不到城镇化接近尾声的结论。1996年-2015年，中国每年城镇化率增长速度均为1.3%左右， 最新的2015年城镇化率增速仍然为1.33%，城镇化率增速最低的年份也达到了1%以上，中国显然还处于城镇化的趋势之中。
图8 中国城镇化率增速仍高
从国际经验来看，无论是发达国家还是发展中国家，城镇化率至少要达到70%以上，城镇化才算接近尾声，而中国距离70%还有极大的差距。
图9 全球经验来看，城镇化率70%之前均为快速城镇化阶段
如果按照70%作为中国城镇化的终点，则还有10-15年的城镇化时间。目前中国为56%，距离70%还有14%的距离。中国过去平均每年城镇化率提高不超过1.5%，这意味着中国距离城镇化结束至少还有10年的时间。如果按照1%的城镇化率增速计算，则还有将近15年的时间，
难道10-15年是一个很短的时间吗？中国过去10-15年发生了多少变化？房价在过去10-15年又涨了多少？“中国城镇化接近尾声”的结论到底怎么得出来的？
误区五：加杠杆就一定是“炒房”吗？
前面四个误区都是围绕刚性供需或者真实供需，最后一个误区讨论货币因素。中国高房价真的是货币超发或者加杠杆炒房的结果吗？
首先要讨论的问题是，房价上涨与货币超发，孰因孰果？从数据上看，中国确实存在所谓“货币超发”，即“M2增速”高于“GDP+CPI增速”，很多人认为货币超发是房地产泡沫的原因。
但事实可能恰好相反，房价上涨是货币供应的原因，而不是结果。并不是每年央行印好钞票，然后大家拿着钞票去买房子；而是在买房子贷款的过程中，才创造了M2。从时间先后顺序看，只能是先有买房子的行为，才有货币供应的增长。这就意味着，是高房价导致了高M2，而不是高M2导致了高房价。
尽管我们不认为货币超发（高M2）导致高房价，但是我们承认房价上涨与货币宽松的正相关关系。货币超发与货币宽松的区别是，货币宽松只关注资金成本的高低，而不看货币供应量的多少。
我们认为，2014-2016年的货币宽松降低资金成本、放松首付比例，是加剧房价上涨的重要因素。但这是否意味着全国范围存在泡沫？我们持怀疑态度。
我们认为，对于全国房地产市场不能一概而论，而必须分类讨论。
首先是一线城市，我们认为一线城市“炒房”的可能性并不大，一线城市加杠杆不等于炒房。主要原因是，2014-2015年全国取消限购潮中，所有一线城市均没有取消限购。2011年以来，一线城市均限制购买两套或以上住房，这使得炒房的难度极高。一线城市的加杠杆只能用于首套或者二套，对应的是居住或者改善需求；除非该购房人未来永久离开中国一线城市，否则加杠杆买房最多算是刚性需求的提前释放，而非以未来卖出为目的的“炒房”。
其次是三四线城市，高库存下“炒房”的可能性也不大。三四线城市尽管没有限购，但是一直处于供给过剩的状态，即使到现在，库存去化周期一般都在两三年甚至更长时间，还没有听说过有“炒家”会炒供给严重过剩的东西。
真正可能存在“炒房”的是所谓热点二线城市。一方面，这些城市在2014-2015年取消了限购，使得“炒房”成为了可能；另一方面，这些城市存在阶段性的土地供给不足、住房库存不足，为“炒房”提供了空间。从历史上看，每一轮房地产价格上涨都是一线城市涨幅最高，而2015-2016年部分热点二线城市涨幅超过一线城市，也从侧面反映其存在过热或者泡沫的可能。如果二线城市采取了“限购抑制需求+加大土地供给”，则“炒房”部分将退潮，存在重演当年温州或者鄂尔多斯房价大跌的可能。
因此，我们认为：
（1）对于一线城市，货币宽松和限贷放松使得刚性需求提前兑现，加速了房价上涨，但与以为了将来卖出的“炒房”有本质不同，一线城市即使房价下跌，也难以超过2012或2014年的跌幅；
（2）对于三四线城市，“炒房”的动机本来就不存在，未来仍然是城镇化与高库存的博弈，大涨大跌的空间都不大；
（3）对于二线城市，存在一定程度的“炒房”泡沫，“限购+扩大土地供给”可能会导致二线城市房价大跌，这种下跌是房地产市场正常化的结果。
中国存在“房地产泡沫”吗？
最后谈谈中国是否存在“房地产泡沫”。我们一直不太认可“中国房地产存在系统性泡沫”的说法，特别是不认可“一线城市高房价等于泡沫”的说法。
中国一线城市的高房价本质上是“产业集聚、资源集聚导致的特大城市化需求”（决定需求）与“严控特大城市规模”（决定供给）之间的矛盾。在中国“严控特大城市规模”这一城镇化路径没有得到改变之前，一线城市房价上涨将长期存在，而与“会因杠杆断裂的泡沫”有本质不同。
所谓“资产价格泡沫”，需要有两个要素：一是“价格偏离价值”，价格上涨脱离基本面，即由于炒作无法实现的预期导致的价格上涨，二是“存在加杠杆投资行为”，加杠杆买入的目的是为了将来卖出，只能通过资产价格上涨偿还加杠杆的利息，当资产价格停止上涨，则会发生剧烈去杠杆，引发泡沫破裂、资产价格暴跌。
最近的资产价格泡沫是2015年的中国股市。股价上涨时由于“国家牛市”等错误预期，同时存在配资等加杠杆投资行为，最终体现为暴涨暴跌。
同样是暴涨，但与股市不同，2016年黑色系商品可能并非资产价格泡沫。2016年初，我们在《美元周期见顶&大宗商品见底》、《为何产能过剩无法阻挡大宗商品暴涨？》（邓海清、陈曦）等文章中提出，基于“供给侧改革+经济企稳回升+美元指数见顶”的逻辑看多黑色，黑色系商品也确实出现了暴涨，但市场却一直认为是“资产价格泡沫”。市场当时的逻辑是，“黑色系存在严重的产能过剩，所以价格大涨是不可能的，必然是泡沫”。不过，到了2016年下半年，随着黑色系趋势性走强越来越确定，市场上“黑色系暴涨是泡沫”的论调已经基本消失。
在衡量“资产价格泡沫”的第一个要素“价格偏离价值”中，必须注意，政府政策因素应当体现在“价值”中。这就跟分析债券市场时、必须考虑央行货币政策，分析股票市场时、必须考虑尚未实行注册制一样。脱离开政府政策，谈论价值是没有意义的。黑色系暴涨的根本原因是“供给侧改革”，这一政策因素确实会改变黑色系商品的长期价值，因此价格的上涨是符合基本面的，而不是价格偏离价值。
在“价格没有偏离价值”的情况下，加杠杆只会”加速价格向价值回归”，而不是“加剧价格与价值的偏离”，也不会导致资产价格泡沫，这就跟“加杠杆套利”可以抹平错误定价、实现市场有效性的逻辑是一样的。特别是，在一线城市一直存在限购政策的情况下，加杠杆只是加速刚性需求的释放，而不会导致未来的去杠杆和崩盘。
房地产的逻辑与黑色系商品的逻辑是类似的，都是由于政策因素导致的价格扭曲，而且这种扭曲可以长期存在。我们很难想象，写入“十八届三中全会”《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的“严格控制特大城市人口规模”、写入《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》的“有效控制特大城市新增建设用地规模”等政策能够在未来几年得到改变，尽管这些政策的合理性确实存在很大疑问。
海清FICC频道并不认为中国存在系统性的房地产泡沫，特别是一线城市高房价绝不能轻易与“房地产泡沫”划等号，更不能轻易将日本房地产一蹶不振的孤例套用到中国。
当然，正如前面所述，部分热点二线城市可能存在房地产泡沫，因为其房价上涨与“不限购+阶段性低库存”有关，而这两个因素都已经或将要改变。不排除在个别热点二线城市重现温州房价大跌的可能，但也正与2012年的温州类似，暴跌扩散到其他城市的可能性很低。
要想从根本上改变一线城市房价的长期上涨趋势，我们认为有两个解决办法：
一是放弃“严格控制特大城市人口规模”政策，也就同时放弃由这一政策导致的“严格控制特大城市土地供给”，但这种可能性极小；
二是将“控制人口规模”与“控制土地规模”脱钩。“控制土地规模”一直被作为“控制人口规模”的工具，未来有可能只控制人口规模，而不控制或少控制土地规模，同时加快引导特大城市人口向周边转移。
总结全文，我们的结论是：
1、宏观层面的主流房地产分析框架——“人口流动+货币因素”忽略了供给因素，而供给因素在中国房地产问题中有重要位置。
2、“人口流动”并不能决定房地产的真实需求，只有“购买力流动”才能反映房地产的真实需求。一线城市的人口增速放缓或负增长不代表一线城市购房需求下降，也不能作为一线城市房价将下跌的依据。
3、国际经验表明，“老龄化”绝不等于房价下跌。美国、英国、德国等案例表明，“老龄化”阶段恰恰是这些国家房地产价格上涨时期；不能将日本的特例作为“老龄化”导致房价下跌的依据。
4、用“城镇化接近尾声”论证房地产见顶是错误的，“中国城镇化接近尾声”是伪命题。全球经验来看，城镇化率70%以下为城镇化加速阶段，中国城镇化率远低于发达国家和部分发展中国家，未来还有10-15年的城镇化时间。
5、加杠杆不必然等于“炒房”，也不必然等于泡沫。（1）一线城市加杠杆是刚需提前释放，与为了卖出而买入的“炒房”有本质区别，未来即使下跌也难以超过2012或2014年跌幅；（2）三四线城市房地产一直高库存、供给过剩，“炒房”的前提都不存在；（3）真正有泡沫风险的只有部分二线城市，一方面2015-2016年没有限购，另一方面供给短期不足为“炒房”提供了理由，未来二线城市房地产正常化、刚需化可能会导致二线的房价短期大跌。
6、不能简单的认为高房价就是“房地产价格泡沫”。中国一线城市的高房价本质上是“产业集聚、资源集聚导致的特大城市化倾向”（决定需求）与“严控特大城市规模”（决定供给）之间的矛盾。政策因素应当被包含在价值之中，在政策具有持续性的前提下，一线城市的高房价可能并未明显偏离价值。在“价格没有偏离价值”时，加杠杆只会”加速价格向价值回归”，而不是导致资产价格泡沫。
在“有效控制特大城市新增建设用地规模”政策没有改变之前，一线城市的房价扭曲将长期存在，房地产调控只能导致短期价格波动，而无法从根本上改变一线城市房价的长期上涨趋势。 一种可能的从根本上改变一线城市房价上涨趋势的方法是，将“控制人口规模”与“控制土地规模”脱钩，在控制人口规模的同时，放宽土地供给，加快引导特大城市人口向周边的转移。
但中外 历史 经验告诉我们，即使大规模传染病疫情对经济的冲击也是短暂的，随着疫情消退，经济活动恢复常态。美国1918年大流感导致0.6%的人口（主要是青壮年）非正常死亡，疫情消退后经济增长快速回到趋势水平。疫情不会对经济增长的长期趋势有影响。
按我们的估算，如果疫情在几周内得到有效控制，对GDP增长的冲击主要在一季度，下半年将呈现反弹。如果疫情持续时间更长，经济遭受的冲击会大些。依据疫情控制的相对乐观和悲观情形假设，对GDP增长的影响在0.4-1.0百分点区间。但2020年经济增速下降的幅度越大，2021年反弹的力度也越大，总体来讲大概率回到6%以上。
当前的要务是控制疫情，严格的隔离管控措施不仅必要也很合理。为应对疫情对经济的短期冲击，宏观政策重在结构、而不是总量。预计货币政策适度宽松，但政策的主力应该是“宽财政”，帮助受影响较大的行业、地区和低收入群体，包括减税降费等措施。在一般公共预算赤字率提到3%之外，专项债发行或超原有预期，也有发行特别建设国债的可能，城投债和政策性银行债等“准财政”行为也可能加大力度。
行业方面，重大传染病疫情对消费渠道的影响最直接和快速。其中，医药行业相对受益，零售、 旅游 、交运等行业受损较大。与2003年的“非典”不同，由于本次疫情大爆发在春节期间，隔离等各项防控措施也明显更及时、更有力，因而对消费行业的短期冲击会更大。
引发此次疫情的为一种新发现的冠状病毒，与SARS、MERS[1]同属冠状病毒家族，世界卫生组织（WHO）将其命名为2019-nCoV。新型冠状病毒肺炎的潜伏期平均7天左右，短的在2-3天，长的10-12天。参照其他冠状病毒所致疾病的潜伏期（SARS潜伏期为1-16天，平均3-5天；MERS潜伏期为2-14天），此次密切接触者医学观察期为 14 天。
目前针对新型冠状病毒有部分对症疗法或其他抗病毒药物可扩展适应症至该新型病毒感染，但尚无特定的疫苗或特效药，预防手段以避免去疫情高发区、人流密集场所、开窗通风、佩戴口罩、洗手等防护措施为主。根据部分治愈患者的新闻报道，从入院到治愈用时约1-2周左右。
从目前的致死率、患病症状的严重程度看，其毒性似乎较SARS和MERS低，虽然不排除未来病毒变异的可能。但从目前确诊人数分布省份来看，传染范围较SARS更广，这可能反映病毒本身的传染性比SARS强，也可能因为交通运输的发展导致人员流动速度和范围高于“非典”时期。
对于宏观经济与市场而言，疫情是很少发生的外生事件，对需求与供给都带来突发的冲击，难以根据经济变量内生演变的逻辑来评估其影响， 历史 上可以参照的类似事件也不多。有一定参考意义的是2002-2003年的非典型肺炎（“非典”，SARS）疫情。
回顾“非典”时期，对经济和市场的冲击呈以下三大特征。第一、GDP增长快速下行，但是持续时间短，疫情消退后快速反弹。2003年3月开始，“非典”从广东地区蔓延至内地其他省份，“五一”假期取消， GDP同比增速从一季度的11%左右下行至二季度9%左右,但随着7月份疫情解除，生产活动恢复，三季度GDP同比增速回升到10%左右。
第二、经济增长波动的载体主要是消费，对投资的影响有限。消费受到的影响集中于“非典”疫情较为严重的几个城市，人们减少外出，不利于 旅游 、住宿、餐饮类相关消费。日用品类、中西药品类则由于疫情在2003年4月出现消费额同比增速的跳升。
第三、金融市场波动加大。2003年4月疫情明显加重后，市场快速下跌，4月17日-4月25日8日内上证综指下跌7.8%，但随后至6月底反弹5%。从债市来看，受经济预期变化影响，10年期国债收益率在2003年5月份明显下行，6-8月份在底部震荡，但随着疫情消退，经济回暖，国债收益率反弹。
这次疫情的影响和2003年的“非典”比较有什么不同？我们可以从三个维度来分析可能的差异。
第一个维度是病毒的传染性与毒性，类似于疫情的广度与深度。传染性越强的病毒影响越广泛，而毒性越强的疫情死亡率越高。一般来讲，毒性大但传染性低的疫情对经济的冲击小，而传染性高则对经济的影响较大。当然，如果病毒传染性与毒性都很强，其对经济的冲击就会更大。
第二个维度是经济体的开放性，越开放、人口流动性越高的经济体，病毒越容易传播，其影响也越大。而一个相对封闭与人口流动性低的经济体，病毒越不容易传播，其影响也越小。
如前所述,目前确诊人数分布省份较SARS更广，对经济的冲击可能更大。与“非典”时期相比，人口流动性明显增加，体现在城镇化率和外出务工人数增加上。而且这次疫情恰逢春运人口大迁徙，武汉作为交通枢纽加剧了病毒传播。人口流动性还体现在国际层面，中国入境游接待人次由2002年的9800万人次上升到2018年的1.4亿人次，境内居民出境人数由2002年的1660万人次大幅上升到了2018年的1.6亿人次。截至1月底，本次疫情在境外涉及20个国家和地区，低于“非典”时期的29个，但疫情还在发展，可能对中国的国际经贸和投资带来一些影响。
第三个维度是政府对疫情的控制措施的严厉程度。为了控制疫情传播，政府采取隔离感染人士、推迟假期返工、减少公共交通、停止公共与集体活动及其他必要措施。这些措施越严厉，对控制病毒传播越有效，但也意味着短期内对经济的冲击越大。
与2003年“非典”时期相比,此次疫情防控措施似乎更为严格，开始的时间也更早。此次新型冠状病毒肺炎疫情从首例病例出现到大规模公开防治，相隔50天，较“非典”时期的137天大大缩短。“非典”大规模爆发时间在2003年4月，人们普遍已回到工作岗位，取消“五一”假期对生产的影响较小。这次适逢春节，延长春节假期、调整学校开学时间，加上湖北多地采取不同程度的“封城”措施，其他城市也不同程度地限制外来人员流入，对经济活动的影响较大。
结合以上三个维度，疫情对经济的影响体现在需求和供给两个方面。
疫情对供给端的短期影响体现在一些正常的生产活动停顿，一旦疫情消退，生产相应恢复到正常状态。
消费方面，疫情影响程度与消费品的性质有较大关系，即可推迟和不可推迟的消费品受到的影响会有所差别。疫情期间，大多数消费都会受到冲击，而疫情一旦消失，可推迟消费的商品与服务消费出现反弹，消费者会弥补在疫情期间受到冲击的支出（比如买车）。但不可推迟的消费品即使疫情消失，也不能弥补回来（比如餐饮），甚至部分 旅游 活动也不能弥补。
本次疫情相比“非典”时期管控更早，对消费的影响也来得更早，春节期间 旅游 、住宿、餐饮、运输等方面的消费将受较大影响，外出减少、春节期间快递运力不足也会影响纺服、化妆品、金银珠宝、 汽车 等消费。医药、通信和网上消费或将较强劲，但难抵消其他消费的冲击。
投资方面，与“非典”相比本次疫情对投资的负面影响可能也较大。农民工返乡后或短时期内难以返回工作地点，各省发布的复工信息显示，一般不能早于2月9日（即正月十六）。这似乎与往年时间相同，但由于多个区域封城，部分省际间长途 汽车 停运，区域列车通行班次被削减，或由于对疫情的恐慌心理，农民工的返程时间更晚。从供应端来看，这会导致设备与原材料供应不足，而从投资端来看，这导致生产设备安装、厂房建设的开工时间延迟。
根据国家统计局的数据，2018年全国共有农民工2.8亿人，其中，中部六省共有9500万人，这其中有40%的农民工为跨省务工人员，这一比例在东、中、西部最高（图1）。基于湖北人口规模，估算湖北对外输出的农民工人数在620万人左右（图2）。
如果湖北等中部省份的交通不能及时恢复，叠加部分农民工外出意愿减弱，将会给企业开工带来负面影响。从农民工输入地来看，55%的农民工流入东部地区，这意味着东部、尤其是沿海各省的节后用工将受更大冲击（图3）。从行业来看，29%的农民工从事制造业工作，另有19%从事建筑业，预计这些行业受的影响可能更大（图4）。
短期内疫情导致投资增速下行，但随着疫情逐步得到控制，后续可能出现抢工，弥补前期投资的下降。
进出口方面，疫情对2020年商品进出口的影响可能更多体现在一季度，对全年的影响程度取决于疫情的持续时间，整体上对进口的冲击大于出口。出口的需求来自国外，生产在国内；进口反映的是内部需求，生产在国外。这次疫情主要集中在中国境内，外部需求变化不大，国内生产受到的冲击较大。疫情对进出口的影响关键看疫情持续的时间，疫情的爆发恰逢春节长假，很多企业原本就计划在元宵节左右才复工，如果疫情控制的好，企业开工能大致按原计划进行，那么对出口企业的生产影响就较小。
但如果疫情延续至5、6月份，企业的复工期显著延后，则对出口的冲击将显著增加。在这种悲观情形下，全年进口增速可能转负，而出口增速可能接近零。1月30号世界卫生组织把中国这次疫情列为国际公共卫生紧急事件，可能对国际贸易尤其出口有所影响，但应该是轻微的，关键还是要看疫情本身未来的发展。
疫情对资本市场的影响体现在两个层面，投资者情绪和经济基本面，市场的波动会加大，但长期看基本可以忽略不计。在扩散初期，疫情带来的更多是一种情绪扰动。参考2003年的“非典”疫情，2003年1月21日，疫情正式被命名为非典型肺炎，上证综指当天下跌1.87%；2003年3月6日，北京确诊首例“非典”病例，上证综指当天下跌1.24%，随后的6个交易日累计下跌约4%。但上证综指整体呈现震荡上行态势，并在2003年4月15日创下了阶段性峰值，相比于1月2日上涨了约24%。
在疫情高峰期，“非典”对于市场的冲击取决于在多大程度上影响到经济基本面。2003年4月15日，世界卫生组织将广东省、山西省及香港等中国地区列为疫区。上证综指开始见顶回落，累计回调约9%。此后上证综指一度有所反弹，但也没有回到4月15日的水平。市场之所以没有重演扩散初期那种短暂扰动后创新高的走势，根本原因是经济数据走弱。
在疫情结束期，“非典”对于市场的长期影响可以忽略不计。以2003年6月24日世卫组织将中国大陆地区从疫区名单除名为起点，到2003年11月18日（上证综指1316点）结束这一轮长期下行、累计跌幅13%，跌破了2003年上涨行情启动时的低点（2003年1月3日，上证综指1319点）。这与“非典”期间疫情扩散的利空冲击下，市场震荡上行形成了显著对比。背后的原因在于，2003年二季度经济增速的快速下行进一步导致了投资者未来预期的恶化，随后10月份公布的经济数据证伪了这种悲观，市场随即在11月出现报复性反弹。自2003年11月18日至2004年4月6日，上证综指累计上涨了35%，抹去了2003年三季度的跌幅，并创下了1777点的新高。从债市表现来看，“非典”期间债市波动加大，但总体来看，受经济预期较差影响，10年期国债收益率在2003年5月份出现明显的下滑，6-8月份在底部震荡。但随着疫情消退，经济回暖，国债收益率明显反弹，尤其是在10月份公布三季度数据之后。
总之，在当前的形势下，疫情还在扩散，短期市场难免还有些扰动。以港股为例，市场已于1月29日恢复交易，恒生指数两个交易日累计下跌5.4%。在1个季度左右的中期内，需要观察疫情对于经济基本面的冲击有多大。如果是着眼于一年以上的长期目标，对于市场的影响可以忽略不计。
当前形势下，政策面临两个层面的选择。首先，控制疫情的措施越严格，其对经济活动的冲击越大，政策如何取舍？其次，宏观政策如何在总量和结构之间平衡，有效应对疫情对经济的冲击。
如前所述，疫情对经济的冲击大概率是短期现象，不会改变经济发展的长期趋势。从这个角度看，短期采取严格防控措施非常必要，可以说不存在控制疫情和经济冲击之间的取舍。以1918-1919年的美国大流感为例，美国有67.5万人丧生，其中55万人是正常年份中不应该出现的非正常死亡，而且死亡人口主要分布在15-44岁的主力就业人群中。即便是造成了人口大量损失的1918-1919年美国大流感，实证研究也表明，100年前的这场大流感并没有改变美国的长期增长趋势，大流感结束后的十年增长率快速向潜在增长率回归[2]。
有观点认为，现在和2003年“非典”不同，没有人口红利，没有入世的支持，房地产泡沫较大，经济面临的下行压力本来就大，叠加疫情的影响，似乎经济要垮下来。但疫情不是导致经济增速持续下行的因素，当前经济的潜在增长率就是比20年前低。
就宏观政策而言，疫情对经济的冲击是短期现象也是一个重要判断。这意味着政策应对更多应该是有针对性的扶持，帮助受影响严重的行业、地区和群体，而不应该是大水漫灌式。也就是说，宏观政策应该注重结构，而不是总量。虽然货币政策可能较没有疫情的情形下宽松一些，但主力应该在于财政扩张，包括减收与增支。
2019年年底中央经济工作会议对货币政策的定调是“灵活适度”，比此前的“松紧适度”已有所放松。年初央行通过降准释放长期资金8000亿，并投放3000亿1年期MLF，预计央行除在结构上引导银行对受疫情影响行业、地区进行信贷支持外，会适度加大货币政策的总量操作。但当前中国房价与宏观杠杆率都不可与“非典”时期同日而语，货币宽松力度受制于楼市与杠杆率。
财政政策方面，2003年“非典”期间，由于对投资基本没有影响，财政上主要是对餐饮、旅店、 旅游 、 娱乐 、民航、公路客运、水路客运、出租 汽车 等受“非典”影响较重的行业采取政府性基金减免和税收减免的政策[3]。
根据前述分析，本次疫情会对投资和消费形成拖累，财政政策的力度可能会较2003年“非典”时期更大。从减收方面，可能如2003年，对受疫情影响较大的行业采取政府性基金和税收减免的政策。从增支方面，预计一般公共预算财政赤字率会提到3%，专项债发行或超原有预期（原有预期为3万亿），不排除发行特别建设国债的可能性，城投债和政策性银行债等“准财政”行为预计也会加大力度。
[1] 中东呼吸综合症冠状病毒
[2] Elizabeth Brainerd, Mark V. Siegler, The Economic Effects of the 1918 Influenza Epidemic, June 2002.
[3] 2003年5月财政部宣布，自2003年5月1日起至2003年9月30日止，对餐饮、旅店、 旅游 、 娱乐 、民航、公路客运、水路客运、出租 汽车 等行业减免城镇公用事业附加、地方水利建设基金、文化事业建设费、国家电影事业发展专项资金、残疾人就业保障金、三峡工程建设基金、农网还贷资金、库区维护建设基金、民航基础设施建设基金、公路客运附加费、水路客运附加费、各种价格调节基金、帮困资金、城市教育费附加、地方教育附加。
最近有媒体报道，说中央政府正在准备放开房地产市场的税收政策、信贷政策，通过这些政策来救房地产市场。那么政府为什么要这样做？原因就在于，这次美国次贷危机为什么会引起如此大的金融市场震荡？为什么要通过美国政府来救金融市场？就在于美国房地产市场的价格下跌，就在于美国房地产市场的价格下跌导致了这次如此巨大的全球金融市场危机或金融海啸。因此，中国要防止出现美国式的次贷危机或金融危机，政府就得要采取相应的政策来保证国内房地产市场价格不能下跌。
其实，这样的观点或说法完全颠倒了美国次贷危机的因果关系，颠倒了美国金融海啸产生的根源。如果用这种颠倒了因果关系来处理中国的房地产市场问题，来改变中国当前的房地产市场政策，那么美国式的金融危机也就真的要在中国出现了。
所以的事实都证明，美国为什么会有次贷危机？美国的次危机为什么会越演越烈？其根源就是房地产泡沫所导致的。事件的导因是美国911事件及纳斯达克股市泡沫破灭之后，美联储为了减少这些事件对美国经济冲击，防止美国经济衰退而采取完全宽松的货币政策。在短期内把美国联邦基准利率由6.5厘下降到1厘，40年来最低水平。而货币政策的宽松从而使得住房贷款公司及商业银行制造各种各样的住房按揭利率的产品，让一些还款能力不高的次级信用的贷款人进入房地产市场。然后将这些次级贷款证券化及衍生化。
在这次贷危机的过程中，每一个环节看上去都有其合理性及正当性，但是实际上每一个环节都在放大风险与聚集风险。首先，从政府来看，由于政府的短视或短期行为，尽管可以让几次危机事件对经济冲击降低到最小的程度，但是这些政府的政策仅是来自短期考虑，从来就没有从长期的经济战略角度来制定货币政策。同时，在对金融创新与金融监管的平衡上，政府部门对金融创新监管的滞后，从而使得无法对新的金融工具及产品进行有效的监管，金融创新工具的风险及危机越来越大。
还有，美国房地产市场泡沫为什么会这样快的吹大，问题的根源就是这几年影子银行透过银行信贷（资产证券化）给住房购买者提供过度便利金融杠杆及过度的流动性。为什么这些次贷产品令金融危机急剧恶化？其主要原因就在于这些证券产品以多种衍生工具的方式在金融市场上大规模地进行交易。由于这些衍生品与房地产的价格相互作用，房价越是推高，衍生品交易量就无限放大，风险也最终聚积到毁灭整个市场量级。但是当房价下跌，房贷成为负资产时，与之相关的证券化产品迅速被市场抛弃，整个证券化产品链条断裂，从而引起市场恐慌性抛售，次贷等产品流动性急剧枯竭及价格急速下跌。持有这些证券化产品的金融机构就在这种情况下崩塌。
可以说，在2001年之后美国楼市繁荣时期，买房人、放贷人、各大投行、对冲基金、评级机构等，全部大赚特赚、皆大欢喜。但是，当次贷危机爆发，所有的隐藏的风险都显露了出来。而且这种无限放大的风险则成了一个无永无止境的黑洞，也是压倒美国金融市场最后的一根稻草。
从该事件可以看到，每一个当事人贪婪的本性表现得淋漓尽致，每一个当事人为了让其利益最大化，总是会采取合法或非法的方式来摧毁金融市场根基即信用。比如，证券化产品的包装、评级、销售等环节，都在以虚假的方式摧毁信用。同时，当一些金融机构发现对这种以合法化的方式摧毁信用是大有利可图时，更是肆无忌惮地以所谓的金融创新的方式制造出更多的无限放大风险的产品，从而使得次按证券化产品的风险越来越放大。还有，在巨大的利益面前，每一个当事人都成了俘虏，都成了短视的利益追寻者。无论是政府，还是金融机构及个人都是如此。
目前中国的房地产市场，由于早几年价格快速飚升，房地产市场泡沫同样吹得很大。但是由于2007年政府看到房地产问题所在，采取了一些政策来遏制房地产炒作与投机，从而使得国内房地产泡沫有所收敛。当然，在房地产泡沫收敛的过程中，房地产销售下降也是自然。特别是当房地产市场由投机炒作转变为以居民消费为主导时，如果房地产开发商不调整房价，房地产市场销售迅速下降也是正常。因此，今年以来国内房地产市场是出现销售迅速下降，但是，没有挤出房地产多少泡沫，消费性居民也就没有支付能力进入房地产市场。
因此，目前房地产市场的情况是，一方面房地产开发商把房价顶得天花板上不下降，另一方面又大叫房地产市场出现多少危机，甚至有些房地产开发商一边让房价上涨一边又大叫房地产市场出了问题。这是多么荒唐的经济逻辑。可以说，目前国内房地产市场最为重大的问题是，一方面房地产开发商手上持有大量的住房而不降价销售但大叫要政府救市，另一方面绝大多数居民由于房价太高没有支付能力进入这个市场。如果房地产市场的价格得以调整或下降，下降到绝大多数居民的支付能力水平上，那么中国的房地产市场问题就会迎刃而解。
但是，在这种情况下，如果政府放松房地产市场政策来让房地产市场泡沫再吹大，这是在用一个更大泡沫取代另一个泡沫。这样，短期房地产市场解决套了、地方政府土地财政增加了、表面上的GDP增长了，社会经济也繁荣，但是另一个巨大的房地产市场泡沫则形成了。而吹大的泡沫最终是要破灭的。因为，就目前的情况来看，如果房地产不是一个炒作投机的市场，中国的绝大多数居民是没有能力进入这样高房价的市场的。一个居民没有支付能力的市场，如果仅是通过银行的金融杠杆来炒高房价、来制造短期的房地产市场繁荣、来增长GDP，那么这个房地产的泡沫一定会吹得比美国还要大。希望政府及全国人民对此有一个清楚的认识。决不可用颠倒了的因果关系来理解中国房地产市场问题。
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2015年3月1日开始《不动产登记暂行条例》正式实施，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统；全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延。农业部将选择两省试点农村土地确权登记颁证。
01、2014年对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额；
02、家庭第三套住宅，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额；
03、家庭第四套及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额；
04、取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入的12%缴交房产税的规定；
05、所有商业房产，每年均按租金收入的12%缴交房产税，财政部、国家税务总局另有规定的除外。
06、家庭仅有的一套自住住宅，免征房产税。
于是：十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。说十年后房子便宜，是相对人均收入而言的，比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元，而十年后人均月收入是1万元时，房屋均价可能是每平方12000元，相对而言，房屋的价格当然比现在便宜多了，因此，现在高价买的房屋放到十年后非但不保值增值，还会严重贬值！原因如下：
一、对比古今中外房价，中国现在的房价处在最高时期，以目前的房价，一个年收入8万元的家庭，全家不吃不喝整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房，这个代价是非常高的，房价如果继续上涨，社会各方面都无法承受，既然无法承受，房价就失去了上涨的动力，也就是说现在的房价，相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。
二、中国已经实施了十几年的“土地财政”政策。随着“地王”时代的结束，“卖地财政”越来越难以为继，政府部门开始转变思路，将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变，也就是向房屋持有人征收’物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入，这无疑会增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作为家庭财富的吸引力。
三、那些目前全国经济发达的地区，持续吸引外来人口流入，是促使房价不断走高的主要因素之一，但是随着区域经济开发步伐的加大和产业资本向欠发达地区的转移，经济发达地区的总人口在十年内会出现此消彼涨的趋势，2010年开始的“用工荒”已经是一个苗头，预计十年内经济发达地区的外来人口将会是负增长的趋势，人口的负增长当然会导致房屋需求减少，进而促使房价下降。
四、中国已经实行30余年的计划生育政策是终结房屋价格上涨的最强有力的杀手，支撑房价不断上涨的最根本的动力还是“钢需”，即“新人”的需要，可是由于国家的计划生育政策，使得“新人”的数量逐年减少，事实上中国社会现在已经步入“老龄化”国家，再过十年，中国社会将会更加衰老，年轻人将成为“稀缺”一代，对房屋的需求将会大幅度降低。
五、目前的社会中坚是60后、70后的这批人，这些人的消费能力和购买力无疑是整个社会中最强的，市场上购买别墅和豪车的基本上都是这批人，这些人中的许多人现在拥有不止一套高档商品房，而这批人的后代恰恰都是“独一代（独生子女一代）”，十年后“独一代们”也长大成人了，这些“独一代”从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平，请问“独一代”如何消耗这些房屋呢？只能或租或卖吧？可是指望同为“独一代”的同龄人互相“接盘”无疑是天方夜谈！
六、十年后，中国的老龄人口比例将达到25％，可能会有大量老年人住进老人院（“独一代”以一对四，无力照顾这些老人），老人们住进老人院后会产生大量空置房屋，也许今天的许多老新村在十年后因人气太少将沦为“鬼村”。
有外媒报道称，无论中国的房价怎么涨，总会有一些房地产泡沫即将破裂，房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手，毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄，如果剔除通货膨胀的因素，十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。
泡沫与否我们先不讨论，十年后最便宜的是不是房子，现在尚不能确定。问题的关键在于建房背后的基本逻辑是否存在问题。过去十年可谓房地产的发展黄金时期，同时也是中国城镇化快速推进的过程。可以这么说，房地产的繁荣只是城镇化的表征。
中国的城市化问题经历了三大阶段：
第一个是限制城市化问题，大量人口在城镇集聚，带来了管理与经济支撑困难，于是下乡运动和逆城镇化的过程在所难免。
第二个阶段是摆脱城市化思路，选择城镇化作为推进中国城镇化进程的主要路径。政府以土地为筹码，开辟了土地财政的新路径，在资本与土地双重推动下，中国房地产市场迅速成为社会焦点，一座座光鲜的城市拔地而起。
第三个阶段是中央最近提出的新型城镇化的战略。这个战略核心点有两个：一个是打破束缚人口流动的户籍制度，一个是限制城镇化的土地制度约束。所有这些问题归根起来就一个问题：推进城镇化是社会共识，问题是从哪里获得资本。这一问题仍然能难以摆脱对于土地财政的依赖。
在推进城镇化的过程中，我们收获了城镇的繁荣，高楼林立，马路宽敞，高铁越修越远。
但任何事情总是平衡的，负面风险也在集聚。
第一个风险就是城镇化负债风险。最近一次危机的爆发是邯郸楼市债务危机，民间借贷利率普遍高达20%到30%，所涉金额高达93亿，且当地十分之一家庭卷入其中。所谓鬼城，就是债务链条出了问题。中国经济增长核心推动力是固定资产投资，但是，大量资本投入固定资产的时候，会导致其他资本缺乏，同时容易引起资产泡沫，泡沫破裂会降低不动产的价值，甚至某个环节资本循环中断，就会爆发大规模的债务危机。
这是世界很多国家在推进城市化过程中遇到的普遍问题，中国问题更严重。原因很简单，政府经营土地财政会导致土地价格上涨和房地产市场上涨，挤出了很多实业和人口，在这种前提下，在这种前提下，很多地方大举借债，如果没有货币性超发，很多地方政府不知道破产多少次了。解决债务问题很多人寄希望于放开限贷令，但如果这样做实际上会使得危机的“病毒”迅速传播，无法控制。因此，我们一再强调，不能再用信贷宽松换取所谓短暂的繁荣了。
第二个风险是土地转型的风险。土地转型带来的社会风险主要体现在利益分配层次，这些年来土地财政的秘诀就是利用低价征地与高价拍地的差额，大小官员为了政绩锦标赛，开足马力去推广土地财政。而大多数人觉得拆迁利益分配不合理，不能就地购买自己想买的房子，心理难以平衡。因此，大量强拆与强行圈地现象也屡禁不止，维稳压力非常大。
问题出来后，维稳的主体往往是制造问题的官员，这样制造危机的一些官员又采取暴力手段对待上访人员，以掩盖问题和危机。这种逻辑能够让人觉得心服口服吗？
一些人总是说钉子户和刁民，问题是为什么信访压力这么大，社会不满情绪这么多，说来说去还是土地升值之后利益分配不公正的问题。当然，也有些拆迁户的要求确实超越了合理的界限，但整体上来说，问题根由还是在于土地转型的风险在放大这一机制上。当然，随着制度不断完善，反腐力度不断加大，一些地方官员确实收敛很多。
我们只能说，房地产市场已经超越其本身的界限，变成了一个社会问题。
并不仅是房地产绑架了社会，而是社会绑架了房地产，这是房地产难以承受的。
如果这些基本机制没有得到根本修补，十年后可能不是房子便宜与否的问题，而是经济转型压力与社会转型双重压力可能会大幅度增加的问题。
既然结果是这样，这次政府为什么会救市？
有一大批地方政府已经资不抵债无力偿还。审计署对全国地方债彻查的报告认为地方债相当严重，有一大批地方政府已经资不抵债，也没有能力偿还这样的债务。但是，以过去审计署那样的清查方式根本查不到。
根据调研，现在很多地方融资平台，每个县政府、地级市政府都有一个国有资产投资基金公司，这样的国有企业他可以设立N个子公司，在N个子公司下还可以设立N个孙公司，一代一代地设下去，在N代后它同样是全国性的企业。地方政府直接把地或资源拨到这样的企业里，由这个企业和银行勾结起来发行理财产品或者信托产品，最后把融到的资金又转给了地方政府来用。
这样的方式，按照审计署过去的方法是不用上报的，因为这个企业是按照《公司法》成立运作的企业，随时可以按照《公司法》破产，不是为地方政府融资直接搞的企业。因为地方通过变换手法操作，所以地方债现在相当严重。
目前的突出问题是地方债的发展速度相当快，而且没有停止的迹象，我们认为地方债泡沫最终会出问题，地方债最终是要还的。很多地方政府靠卖地，这样卖地卖下去肯定也会出社会问题，怎么样都会出问题，这个问题什么时候出事也是时点选择问题。
政府救市的动力是什么？
1.这次政府救市，又想乘着“买涨不买跌”的心理，再来忽悠我们的老百姓，中国人还是一群傻子。将会给房地产企业一个消化内存，把积压房产砖价格老百姓的绝佳机会。屡次收紧政策，救市，再收紧政策，再救市，让老百姓买房成本越来越高……
老百姓已经让政策吓怕了，这时候相关阶层趁机抛出：这次不买房，20年卖不了房，这次跟以往不同，这次纯粹是引诱老百姓购买，借机出货，这些XX阶层及鼓手太可恨了……
2.是反腐败高压之下，现在的不少官员，正是如同开发商一样，焦急地想要把房子抛掉，以免给自己带来巨大的麻烦，通过救市，把房产顺利变现洗白......
政府救市之下，老百姓买房的后果是什么？
1.开发商已经存在巨大的资金问题，随时可能出现跑路风险。过去一直依赖于银行和买房者的开发商，在市场的低迷之下遇到了麻烦，此时银行出现松绑，意图再拉进来一些买房者，好给开发商松点套。可惜已经陷入高利贷的开发商，又如何缓得过气，恐怕要死掉的并不少。如果不小心遇到这样的开发商，岂不是买房者的天大悲剧。
2.是楼市对于老百姓来说，永远还处在弱势的地位，业主的依法维权机制并没有什么保障。遇到房屋质量或敲诈等问题，仍然没有一个很好的解决途径。
3.是买了两套房，将来要交税怎么办？如今的央行为了救市，一鼓劲地引诱老百姓去买第二套房，如果将来房产税开征，又该要害多少人？谁来承担？难道说央行可以保证地说，将来不开征房产税。
政府救市，老百姓该怎么办？房地产泡沫几乎要破，老百姓只要坚持一年不买房，房地产泡沫就会破裂，房价就会真实触底，到时候，全中国最不缺的就是：房子......
本人：其实现在买房总比以后买，按照目前中国形势看，房价将会持续上升，加之资源逐渐减少，会导致物价上扬，那么商品房会随之涨价。
关于房地产市场，并没有出现泡沫破裂的现象。尽管史蒂芬·罗奇先生被摩根士丹利任命为全球首席经济学家，谢国忠先生被任命为亚太区首席经济学家，取得这样“高大”的头衔，也可能做出错误的预测，但是楼市出现泡沫危险信号和局部泡沫现象是不争的事实。 针对越来越蔓延的房产“泡沫论”、“崩溃论”，建设部出台课题报告予以反击，甚至预言“未来10年，中国房价还将平稳上涨。” 经济学界，也有一部分经济学家，说出了和主流意见截然相反的话。像社科院的易宪容还有经济学界的巨擘吴敬琏等。
为什么吴敬琏对股市的预言正确而罗奇和谢国忠会出错？关键在于股市是虚拟的，而楼市是具体的。但是他们不同的是，吴敬琏模糊地说出了股市在制度和体制上的缺陷，而罗奇、谢国忠则没有说出中国楼市的制度缺陷。正是制度缺陷在很大程度上导致了楼市、股市的价格泡沫。
其实，任何专家都可能出现判断失误，只有市场是最彻底、最真实的，市场供求规律是决定一切的试金石，通过研究中国股市、楼市的制度、市场结构现状，揭示供求规律发生作用的条件、过程和结果。
一、市场供求规律是解析股市与楼市价格泡沫现象的理论基础
（一）市场供求规律作用机制：
无论在房地产市场、股票市场中，还是在其他产品市场中，供给和需求都是以价格作为桥梁的，而最终交易也是以价格作为媒介。正常市场（产品没有差异，买卖双方没有差异且不能影响市场）的市场中存在完全竞争，如果市场上只有几个供应者，将出现不充分竞争的寡头局面，极端情况下甚至出现只有一个供应者即垄断情形。在完全竞争的市场，价格是不可能被操纵的，在寡头市场和垄断市场，价格极易被操纵，其中垄断市场中存在高价格的定价权和超额垄断利润。
生活必需品（如食物、衣服、住房等）的需求价格弹性小，奢侈品的需求价格弹性很大；市场范围越大需求弹性越小，市场范围（行业）越小需求弹性越大；时间越长需求弹性越大，时间越短需求弹性越小。
（二）房地产市场的供求分析：
房地产（土地）的需求弹性和供给弹性分析。一个区域的居住和商业办公对房地产的需求是对必需品的需求，需求价格弹性较小；供给价格弹性就不一样，作为石油、土地等不可再生的资源，尽管土地的总体供应没有弹性，但其区域性、行业性供给价格弹性较明显，而且由于房地产（土地）开发周期较长（一般2年以上），比一般商品更具有时间弹性。
（三）股票市场供求关系及其特殊性
对比各类市场，有的市场属于快速市场，有的市场属于粘性市场。股票市场相对其他市场，既有一般市场特性，也有其独特市场特性。一方面，股市遵循市场供求一般规律，一方面股市有极大的特殊性。房地产市场上价格对供求的调节非常缓慢，如果政府干预后现行价格低于均衡价格则价格趋于向上，价格上升的速度取决于现行价格下供求缺口大小，缺口越大则价格上升空间越大、速度越快。可是，股票价格对供求的变化反应非常迅速，而且由于股票价格虚拟特性强，其价格波动还极大地取决于市场信心和市场趋势，信心主要来自制度和市场，比如市场机制是否健全、政府信用是否坚挺、信息披露是否规范真实、投资是否具有财富效应等。
（四）政府与市场的关系如何
政府调控政策的利弊分析：国家和地方出台了不少控制房地产投资过热的政策，而且产生了较大影响，但是其影响的好坏需要进行定性评估分析。这里借助房地产领域以外的两个例子，其一是农业高科技问题，其二是欧佩克油价问题。
首先说农业科技问题，由于农业科技导致农产品产量大大增加，导致价格下降，同时，社会对农产品的需求是相对无弹性的，因此需求不增加意味着最终导致农民的总收益减少，看来农业科技对农民不利，当然对社会是十分有利的，这就是农业科技导致的在不同社会群体之间的利益矛盾。再说欧佩克油价问题，油价变化说明在短期的石油供给、需求均缺乏价格弹性，因为短期内储藏、产能一定，供给缺乏弹性；因为消费习惯（把石油作为必需品消费）不能马上应变导致需求缺乏弹性。但是长期内，产能逐渐增加，替代产品出现，必然导致价格下降；同时人们逐渐清醒地认识到自己的消费习惯不妥，于是工业需求、公共需求、日常需求纷纷减少，也必然导致油价下降。总之，类似房地产的石油在短期缺乏供给、需求价格弹性，而在长期具有明显的供给、需求价格弹性。
可见，政策可能导致社会矛盾（比如农业科技问题），政策尺度必须尊重市场规律，出台政策的时机必须恰当，否则效果不一定最佳（比如油价问题）。
在市场经济中，供求规律很好地发挥作用，但是在现行价格下供不应求时出现短缺，而供过于求时出现过剩，原因在于所谓“现行价格”并非市场均衡价格。这种供求失衡导致的短缺或过剩经常会出现在政府对经济的干预中，比如制定农产品最低价格高于均衡价格，将导致农产品过剩；租金控制时最高租金限制低于均衡租金，将导致公寓短缺；汽油供应限价低于均衡价格，导致排队购油现象；失业也是劳动力资源过剩的表现，因为最低工资高于市场均衡工资。政府也知道会出现短缺和过剩，但是为什么政府的调节往往失败呢？原因在于政府很难确定干预市场的时机和合适的力度，结果往往引起市场的过激反应。
所谓政府失灵是指不完全信息、效率低下、资源浪费、决策失误导致政府失去产生调节市场的应有功能；所谓市场失灵是指经济异常波动、市场缺乏竞争、社会成本高、公共物品供应不足、市场欠缺、信息失真导致市场失去产生应有经济效率的应有功能。因此，政府与市场的相互关系是，市场第一、政府第二，只有在市场失灵时政府才发挥作用纠正市场失灵，当然政府纠正市场失灵需要考虑调节的时机和力度，因为政府对经济的干预是一把双刃剑。比如，市区住宅改造计划原本是为了穷人提供更好的居住环境，结果低收入住房毁坏的多、建的少；租金控制导致住房质量差、困难人群居住更加困难；最低工资虽然帮助部分工人却导致其他人失业；我国长期的实践证明，政府对经济一放就乱、一管就死。
总之，政府与市场供求规律的关系非常微妙，政府必须尊重市场供求规律，考虑市场供求规律的政府政策比无视供求规律的政策更为安全有效，不利的副作用更少。
二、楼市与股市泡沫乱象形成过程
（一）市场化供地模式扭曲供求关系、放大泡沫效应
地价上涨导致房价上涨，还是房价上涨导致地价上涨？一般而言，房价的主要决定因素有市场因素和成本因素。市场因素主要是供需导致价格变化，如果供不应求导致市场均衡被打破，房价必然上涨，从而导致地价上涨，因此从市场因素而言，房价带动地价上涨，是一种引致效应。房屋成本主要是地价、建筑成本和相关税费，在建造成本、利税一定的情况下，地价成为房价高低的主要变量，按经验统计其比例一般大约是40%—50%，因此从成本角度而言，地价影响房价，高地价可能导致高房价。
市场化土地出让引发不少问题？经营性土地出让的市场化模式（招标、拍卖、挂牌），其主要宗旨是为了通过市场化方式选择开发商，确定科学客观的出让土地定价模式，建立市场化的地价形成机制，避免土地出让过程中可能出现的腐败。可是，这种市场化模式可能导致矛盾发生转化，即市场化的代价就是地价可能被人为抬高。
市场化供地后，城市土地价值显现，地价明显上浮，这种垄断地价模式对经济发展的双重影响，其正面效应是，土地一级市场垄断后，城市土地资源价格上升，促进了区域经济发展，吸引资本流入，投资增长，使商业机会增加，整个地区呈现繁荣景象，真正实现了 “土地是财富之母”；负面效应是，过高的地价，形成过高的房价水平，无疑会加大商业成本和办公成本，使得经济和商业活动的边际收益递减，最终减弱城市的市场竞争力。
实际上，目前的我国供地模式实际上是政府垄断。一方面，农村集体土地国有化即征地的过程不按市场价定价，大量土地同时符合供给条件，而政府是唯一的土地获得者，短期内需求十分有限，因此农用地国有化是供过于求的（需求曲线严重扭曲地左移，必然导致供求曲线的交点左移，即均衡价格严重扭曲地降低）。一方面，政府在土地市场上形成了单一的政府垄断供给。市场化供地模式导致的短期限量出售土地造成了人为的供不应求，以至于招标拍卖土地价格不断攀升（供给曲线严重扭曲地左移，必然导致供求曲线的交点左移，即均衡价格严重扭曲地升高）。由于征地与供地均被政府垄断，二者之间存在巨大价差，政府“垄断经营”土地的结果必然是，一方面导致农民、政府、用地者间的利益矛盾的巨大冲突，一方面通过短期限量供地导致土地价格上涨，严重扭曲了市场供求关系，扭曲了市场价格形成机制，使房地产市场价格信息失真。在地方政府垄断土地一级市场供给的条件下，土地价格的变动主要受政府供给土地量多少的影响，这样价格不会是真正的市场价格。政府对土地垄断的程度越高，对房价的影响也就越大，从而对房地产的市场价格形成机制的影响也就越强烈。
获取农用地和国有土地供应的寡头垄断模式是钻了市场供求规律的空子，假若取消农用地国有化时的供过于求的管道、卖地时的供不应求的管道，而是直接由农民直接与市场需求者进行交易，那么农用地的交易价格绝对不会如此之低，而市场买地的价格也绝对不会如此之高，这中间的差价也就会自然转化为对农民的补偿、对开发商的补偿、以及对消费者的补偿，当然政府也可以收取各类税费，只是垄断利润不会如此之高。即便是退而求其次，如果政府卖地时将近期内计划出让的土地同时推向市场，交易价格肯定下降（其供给量增加，导致供求曲线的交点右移，交易价格必然下降），何必要实行全国上下的针对房地产的全面声讨？其实，发展商并不想房价高企，以免引起政府、消费者的不满。房价高企的原罪一方面在于市场投机猖獗，一方面在于政府的土地寡头垄断模式，政府必须承认这个体制缺陷并承担这个责任，这才是真正的尊重民意、尊重市场、尊重真理。
（二）股票市场的泡沫扭曲过程：股权分置的制度设计原罪
股票市场长期以来最大的问题之一就是股权分置。所谓股权分置，是指由于早期的制度设计，只有占股票市场总量三分之一的社会公众股可以上市交易(流通股)，另外三分之二的国有股和法人股则暂不上市交易(非流通股)。股权分置问题作为我国资本市场上特有的股权结构问题，长期以来困扰着我国资本市场的发展。股权分置问题的产生，主要根源于早期对股份制的认识不统一，对证券市场的功能和定位的认识不统一，以及国有资产管理体制的改革还处在早期阶段，国有资本运营的观念还没有完全建立。截至2004年底，我国上市公司总股本7149亿股，其中非流通股份4543亿股，占上市公司总股本的64%，国有股份在非流通股份中占74%。
股权分置问题的存在，不利于形成合理的股票定价机制；影响证券市场预期的稳定；大股东不关心上市公司的股价变动，流通股股东“用脚投票”形不成对上市公司的有效约束，使公司治理缺乏共同的利益基础；不利于国有资产的顺畅流转、保值增值以及国有资产管理体制改革的深化；制约资本市场国际化进程和产品创新等。可以说，股权分置问题已经成为完善资本市场基础制度的一个重大障碍，需要积极稳妥地加以解决。
一方面由于长期以来实行发行审批制，市场需求没有弹性，在短期内股票是分开发行、上市的，显然是供不应求的，必然导致价格高企；一方面由于股权分置，大部分股份不流通，导致供不应求的情形加剧，再次导致股价上升。所以，股市长期以来被扭曲，少量的流通股在市场供求规律的作用下，发行价、交易价高高在上，以至于首日的交易价就大大偏离其正常的投资价值，投资者大多数被这种制度性风险包围，几乎95%以上的投资者是亏损的。正是这种审批、发行制度和股权分置制度缺陷，导致了投资者承担巨大的市场风险。
三、政府利益与政府边界
政府必须正确处理自身利益与其边界的关系。政府不从土地市场交易主体的地位退出、变政府直接参与土地市场变为间接干预，实际上是利益冲动使然。在市场经济中，政府职能应定位于提供公共服务、维护公平的市场环境。政府只为公共利益征地是国际通行做法。政府退出土地市场主体后，应主要通过规划管制和对房地产征税的方式间接调控市场。只有这样，才能保证政府是权利有限的政府，政府的边界才可能清晰。
首先，政府必须遏制自身参与某种资产市场的初始冲动。从所谓“鼓励上市发行股票”到所谓“经营城市”，乃至以房地产繁荣拉动经济发展，都是政府介入不同形式资产市场的表现。一旦政府直接或间接参与市场，则必然扭曲市场。股市投资者长期以来始终依赖政府的政策救市，这显然不是一个成熟的市场。而房地产市场在当前的政府操作下，很容易形成同样的结局。因此，明智的政府与市场保持距离，是高于市场的调控者，是不偏不倚维持市场秩序的裁判者。当前某些地方政府声嘶力竭强调房地产运行的健康性，本身就违背了政府职能的基本原则。第二，政府必须遏制自身维护某种资产价格的持续冲动。即使行政力量在资产市场发展中并未发挥直接或间接参与的作用，但是市场总有波动，在不成熟的市场经济体中，投资主体往往会要求政府给予扶持。而不成熟的政府往往会基于诸如维持市场稳定、避免投资者受损等诸多理由平准市场。当然，面对某种资产的过度异常投机，政府出于维护公众利益而托市另当别论。第三，政府必须遏制自身限制某种资产价格的善良冲动。目前社会各界对房地产泡沫的忧虑，于是形成了在具体操作层面由政府直接平抑房价的动议。同样，在直观意义上，这一考虑是正确的，但是在政治经济学意义上，这将是极其危险的政策设计。一方面，市场涨跌自有其规律，当前的狂涨并不意味着今后不会走跌，而政府介入干预房价本身又意味着对原先投资者的不负责任，只有让其自然波动，投资者愿赌服输的市场心理才能健全。因此，压低房价和之前的托市在本质上不存在区别。另一方面，面对当前过高房价导致的低收入居民无处栖身的问题，行政当局只有两种手段可供选择。一是增加供应量，抵消市场过度的需求。二是财政、货币政策，调节贷款利率或者货币补贴从而调节整个市场需求。
勿容置疑，政府肯定难免利益考虑。其实，政府的最大利益出发点在于全体国民，在于国家经济，而在房地产市场中具体集中的利益就是土地价值。目前的土地供应机制并不能保证长期稳定、科学合理的土地收益，它更有可能助长政府官员的短期政绩冲动，甚至产生腐败，而土地的有限性可能导致未来政府土地收益越来越少，因此科学的做法是，土地收益应如同税收一样稳定、均匀、制度化地回收，才可能保证政府未来的各期收益，也可以减轻市场的沉重负担，也减少了政府官员的短期政绩冲动。所以，以年地租的方式实现政府对国有土地所有者的权益，实行年租制，就需要在法律上明确。这样既可使政府土地收益长期化，避免政府在土地收益上的短期行为，也可促进城镇存量用地的流动，推动城镇土地资源的合理配置。
其实台湾省土地改革模式值得借鉴。当年国民政府迁台，政府推行土地改革方案，采用不流血的政策使台湾农民耕者有其田。并制定了相应的政策来稳定土地政策和农民，以避免大量的农业失业人口冲击脆弱的城市。到了上世纪70代，面临巨大的社会压力和财团压力，国民党政府最终反对开放土地买卖，而是将资本引入农村，过渡到台湾工业化后期，全社会进行社会资产再分配，解决社会贫富分化问题和工农业分化问题。过了十多年，台湾完成工业化，经济发展到了较高的水准后，台湾放宽了土地政策。这时候的土地价格已经从每甲四万新台币上升到了三千万到四千万不等。大量的农民因为出卖土地而得到了多年的补偿，享受到了国家工业化的经济成果。社会财富再次通过土地买卖得到了再分配，避免了大量农民的破产。工农业发展平衡，同时造就了大量的中产阶级，使台湾社会更趋向稳定。另一方面，在经济上，出让土地造成了部分人群的资本富裕，社会消费和投资都带动了起来。重要的是这些“暴富”的农民拿到出卖土地的财富之后，将资本转向高风险的高技术行业，正是这些知识含量不高的“暴富”农民，成为台湾产业提升和转型的资本输入者，而此点则可以算是台湾土地政策的意外收获。
四、制度缺陷与市场缺陷共振：股市与楼市价格泡沫类似
人们越来越清楚，中国的楼市和股市一样，存在重大制度缺陷。其表现有三：其一，房地产市场和股市一样，是一个权力介入型市场，权力资本的作用超过了其他资本，产品市场化而要素非市场化不对称，导致了住房市场畸形以及价格居高不下。其二，地方政府发展房地产业更多是迫于财政支出的压力，出于追求发展政绩的冲动，这一点与当年发展股市只是迫于企业融资压力、迫于为国有企业脱困圈钱非常相似。其三，房地产商推高资产价格的市场操作手法与股市黑庄颇为类似。在股市中，如果有人控制了一只股票足够筹码，就完全可以操纵股价。而庄家推动整个市场价格上涨的奥秘就在首先推高高价股票的价格，诱使其他中低价股票的价格自然会被带上来，这一手法在房地产市场中也已经被使用；2005年房地产投资商提出转战二、三线城市。从技术上看，这一做法十分类似于股市中庄家炒作某个板块或概念的股票时使劲拉升龙头股票的手法，龙头股票的赚钱效应引诱散户拼命杀入同板块或概念的垃圾股，只要龙头不倒，其他股票就跟着上涨，一旦庄家达到目的，散户的末日就来临。许多城市的价格已经翻番，少数项目价格甚至上涨数倍。这与股市庄托的做市效应是一样的；为了推高价格，房地产商伪造大量虚假成交合同，通过这些虚假合同，使得房地产价格“无量空涨”。这一做法类似于股市庄家自我对敲拉抬价格。
然而，一个不规范的市场是不可能实现持续快速的成长的，股市如此，房地产市场亦如此。可见，股市、楼市的制度规范和市场规范是缺一不可的。
美联储加息的声音今年一直都没有停过，只不过在12月终于定了。
美联储宣布加息25个基点，联邦基金利率从0.25%到0.5%，上调到0.5%到0.75%。加息什么意思？意味着你去贷款的话利息更高了，贷款的成本上升了。
美联储加息的初衷是促进就业最大化。而对于中国的股市，因为之前在很长一段时间我们就已经在讨论美联储加息带来的影响，可以说已经预热了好久，所以如今宣布出来，影响也不是很大。
同时还有大家最最关心的是中国房产的问题。房地产泡沫会不会破灭一直是大家热议的问题，可是每一次说房价会降，房价会降，到最后的结果都是来一波暴涨，所有报纸新闻里头看到的只不过是与去年相比，增速更慢了一点，这叫进步，这逻辑也是醉了。
不过今年对房地产调控的力度确实比较大，无论是从中央的信号，还是各大房地产公司作出的决策，都暗示了房地产不是那么躺着赚钱啦。
房地产涉及方方面面的问题，牵一发而动全身，一旦房地产泡沫破灭，造成的影响非常的大，而地方财政又主要靠出让土地，所以从上到下，坦白来讲，真正有能力让房地产破灭的既得利益者们可没有这么傻，不会搬起石头砸自己的脚。
不过今年大家都表示，说看不懂房地产，都在处于观望的状态，那至于下一步会破灭吗，还是说又来一轮暴涨，我个人觉得都不会。无论什么时候都是稳定压倒一切。
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房价下跌对经济的发展有很大的影响，但也可能是正面的影响。
这个问题相对比较复杂，虽然房价上涨会直接促进经济的发展，但同时也会导致很多人的现金流枯竭，也会进一步增加经济发展的难度。当房价下跌的时候，很多人的直观反应是经济的发展受到了影响。但事实上，房价下跌可能会对经济的发展带来正面作用，因为房价下跌可能会帮助一个地区进一步缩减债务规模，同时也可以缓解房地产泡沫。关于你问的这个问题，我会从以下几点做具体阐述。
一、很多地方的房价出现了首次普遍下跌的情况。
我们都知道房地产行情火爆的时间已经持续了10年之久，有些地方甚至已经持续了20年。与此同时，很多地方的房价一直在上涨。当房价上涨到一定的程度之后，全国的很多城市的房价开始出现了普遍下跌的状况，这也直接导致很多地方的开发商出现了现金流枯竭的问题。
二、房价下跌会影响到房地产企业的现金流问题。
这是一个具体化的问题，如果一个地区的房价下跌了，人们购买房子的热情会进一步下降，这也会直接影响到这个地方的楼盘销售情况。从某种程度上来讲，追涨杀跌是每个人的共性。当房地产行情上涨的时候，市场上反而会有很多人购买房子。当房价下跌的时候，人们普遍不愿意购买房子了。
三、房价下跌也可能会对经济的发展带来正面影响。
这个逻辑可能有些拗口，但对于当前的房地产行情来说，因为房地产行情的泡沫实在是太大了。如果房价能够进一步下跌，只会从某种程度上缓解当前的房地产泡沫问题，同时也可以进一步稳定地区经济的发展，让经济回归到一个理性的发展方向上。
