问题楼盘原因不依法

1、追回资金

很多烂尾楼的处置方，不管是业主也好，还是地方政府也好，总认为只要把开发商挪走的购房款通过公检法等机关追回来，问题就解决。

我在全国经手了这么多楼盘，到目前为止没有遇到过一个案子赃款得以追回。

我不是刑事律师，但是“退赃”这个事情我确实没遇到过这好事，退赃盖房子。

同时很多业主为了“追赃”，会去做刑事报案，这就触发第二个点。

2、刑民交叉

烂尾楼业主认为，如果能退赃，就解决楼盘的问题，同时，有些业主还认为，如果能把开发商老板“弄进去”，老板害怕坐牢，就会吐钱出来盖房，客观上这个事情不但做不到，而且对后面的程序有影响。

一般在我们代理客户的时候，我们采用的常规手段无外乎民事、行政、刑事、执行、破产、立案，因为法院就这么几个庭，可以说是业主的全部手段，红橙黄绿青蓝紫。

但是民事、执行、破产和刑事之间是互相冲突的，就是法律规定的刑民交叉、先刑后民原则。

五六年前我们在大连做一个烂尾楼最先遇到这个问题，在委托律师之前业主就报案，结果等律师代理的时候，发现没有诉权，法院不给立案的理由就是业主已经报案了，要先刑后民，等公安结案才能给小业主立案。

3、自筹资金

宁可搂着合同回家睡觉，也不要自己直接花钱盖房子。并不是说小业主一块钱也不掏，省这个钱，主要在于没打官司之前，这个钱你交给谁的问题。

如果钱给法院，法院把钱用于复工，这是符合法律规定的。但是如果把钱给施工方，或者通过政府给施工方，在法律上这个被续建的房子竣工之前还是开发商的资产，属于用你自己的钱，替开发商把房子“盖大了”。

要知道一个烂尾楼之所以烂尾，就是因为开发商没钱，所以一旦你帮开发商增加资产，你住进去之前其他债主就可以通过法院查封房子。

平时大家在中国社会，经常高看政府，瞧不起法院，总觉得法院是政府下面一个单位，但是在烂尾楼里面，政府说话不算话，法院判决才作数。即便法院判决是政府领导点头才下来的，他也是司法判决，r而就算省委书记批了条子，他依然是没有法律效力的。

到了实操层面，一个开发商的受害业主往往就在本地，包括负责项目续建的专班一般也是区政府、区房管住建的领导，但是债主可不见得必须在本地，开发商融资的渠道多种多样，债主可以遍布全国各地，我们15年在三亚的项目，河南法院就执行了这个项目1/3的土地给债主。

这个时候别说是区里镇里的领导，哪怕是海南省长的指示，也不能管到河南的一个基层法院。

所以不管你心里多么不相信法院，但是烂尾楼这事，法院就是管用，进了程序，才能说筹钱盖房，不进程序，哪怕这个钱是天上掉下来的，也不能保证不会“二次烂尾”，钱打了水漂。

我觉得烂尾楼还会延续。在全国出现了多个问题的楼盘，有不少业主受到烂尾楼的影响，这些人每个月还需要按时偿还贷款，但是迟迟不能拿到房子，本来想当个房奴，住在自己的幸福小屋，可是看到自己的房子已经烂尾让位，就打算彻底地躺平，有很多业主明确表示将会断供，也就是说不再继续偿还银行的贷款，星星之火可以燎原，在后续越来越多的民众表示会选择断供。

由于疫情的影响，很多开发商都面临资金链断裂的风险，烂尾楼变得越来越多，最终的受害者还是这些业主，因为银行和开发商把钱都拿走了，但是业主却迟迟拿不到房子，也就是说，所有的钱都被开发商和银行赚了，而业主需要承担所有的风险，这是非常不公平的，而且银行和政府也有监管不到位的责任，所以很多业主将不会继续偿还贷款。

特别是经济下行，烂尾楼也变得越来越多，毕竟房地产公司都在走下坡路，开发商遇到了资金流动性问题，很多企业都缺钱已经无法正常的经营，一栋烂尾楼可是承载着成千上万刚洗澡的希望，本来自己交钱买房也有属于自己的家，可是日复一日的等待交房的过程，也让这几业主彻底的绝望，变得更加的愤怒，所以更多人会选择断供。

这些烂尾楼产生的原因就是商品房预售，有不少经济学家呼吁一定要取消预售制度，毕竟开发商房子都没有盖好，就已经开始卖房，而且房子主体封顶之后，就可以拿到全部的购房款。这个时候不少开发商就选择跑路。然而房子还没有完全建好，甚至有不少开发商为了活下去想方设法地挪用监管资金，导致监管账户一分钱都没有，烂尾楼也没有办法处理。

首先，要搞清楚房屋烂尾的原因，是因为开发商资金链断裂，还是因为开发商违规，或者开发商发生突发重大事件，亦或是建设的房屋质量不达标，针对不同的原因采取不同的处置方式，对症下药。

如果是因为开发商违规、发生突发重大事件等原因导致房屋烂尾，可以通过合法合理途径向政府有关部门反映，寻求政府干预，督促开发商整改，保护购房者的权益。

如果是因为开发商资金链断裂等原因导致房屋烂尾，开发商不能履行合同的，购房者可以先和开发商协商解决，协商不成的，可以到法院申请房屋保全，然后起诉开发商，一旦起诉胜诉拿到胜诉状，就可以申请法院强制执行。

此时就获得了赔偿的优先权，后期如果破产清算，清算出来的钱会优先偿还享有优先赔偿权的债权人。如果没有提前起诉，在开发商进入破产清算程序后，购房者及时进行债权申报，破产清算出来的钱按《公司法》、《企业破产法》规定的清偿顺序清偿。

关于购房贷款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

因此，因开发商原因导致房屋烂尾，房屋买卖合同无法履行的，购房者可以向法院起诉，请求解除商品房担保贷款合同。

以上内容参考

楼盘烂尾的原因可能是资金链断裂，或者楼盘质量不合格，或者债务纠纷等。

出去外面走走的时候，你会发现一些工地停工了很久。这种停供一年以上的房地产项目就被称为烂尾楼。之所以会出现烂尾楼是由多方面因素导致的，有些楼盘会烂尾是因为开发商的资金链断裂，没有钱继续建设房子，还有一些房子烂尾的原因是因为开发商违法违规而导致停工。

资金出现问题是很多楼盘烂尾的主要原因。些开发商在拿到了房屋用地并且办了相应的规划手续，并且房屋建设了一部分的时候，由于开发商破产或者缺乏资金，而且银行也不愿意给他们贷款。

因此他们就没办法继续投入资金建设那个房子，导致楼盘烂尾在那里。

有一些楼盘烂尾是因为开发商违规操作，在建设房子的时候不按规定进行建设，导致工程质量不合格等。这些也会导致工程被叫停，之后形成了烂尾楼。

有一些开发商是因为和其他人有债务纠纷，当债务纠纷出现的时候，他们有可能就会导致自己的工地没办法继续建设。还有一些烂尾楼是因为产权存在的纠纷。当这些产权存在纠纷的时候，也hi导致房子继续建设不下去，就会形成烂尾楼。

如今房价很高，老百姓想要买一套房子很不容易，有些人掏空了6个手袋，才勉强凑得起首付。他们买完房子以后，原本想等着高高兴兴的收房，不过等来的却不是收房的消息，而是烂尾的消息。

遇到这样情况的时候会让诸多人后悔不已，也会让诸多人因此走上了维权道路。烂尾楼也是政府的心病，怎样处置这些烂尾楼也是急需解决的问题。

一、贸然集体停止还贷，可能会对个人征信产生不良影响，维权亦应当注重方式方法。

由于购房者与开发商所签订的系商品房买卖合同，与银行签订的是贷款合同，虽然开发商违约导致合同可能存在法定解除的情形，但是贸然停止还贷，则有可能对银行发生违约，在这种情况下，购房者可能面临银行的起诉进而影响个人征信记录，法律风险较高。

二、对类似案件，最高院过往生效判例的态度不支持由购房者承担过多不合理责任。

而因开发商违约导致楼盘复工、交房无望的情形下，单方面要求购房者为一栋无法交付的房屋继续还贷，也明显不符合常理长情。针对此类案件，最高人民法院曾作出过(2019)最高法民再245号民事判决书，该案与当前“集体断供”情形较为相似。最高人民法院的主要裁判要点总结如下：

1.在商品房按揭贷款商业模式下，应当充分考虑商品房买卖合同与商品房担保贷款合同之间的联系程度和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成出卖人、购房人（借款人）、贷款人三方权利义务的失衡。

2.商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同亦被解除的，由商品房出卖人将收取的购房贷款本息返还贷款人，购房人（借款人）不承担返还义务。

3.商品房担保贷款合同中关于合同解除后由购房人（借款人）返还剩余贷款的格式条款，属于不合理加重了购房人（借款人）责任，对购房人（借款人）不具有拘束力。

可见，若开发商原因导致楼盘无法交付，则属于合同出现法定解除事由，而合同一旦解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”购房者有权要求开发商返还已支付的购房款，且购房者不承担返还担保贷款的义务。

三、开发商未合法管理预售款的责任问题。

笔者认为针对这类事件需要客观区分开发商资金链断裂究竟是受到市场经营风险影响还是由于房企未依法依规妥善管理预付款所致。

前者系正常市场风险，不可归责于开发商，购房者亦应当承担交易风险，按约还贷。若属于后者，则购房者不应当继续还贷，且有权主张开发商返还已支付的首付款本金及利息，而这亦符合(2019)最高法民再245号判决的精神。而且对擅自挪用资金导致楼盘无法完工的开发商，从解决问题的角度出发，还应当考虑企业实际控制人是否存在滥用股东控制权造成企业资金链断裂，若存在上述情形则可以适用法人人格否认制度，进而对控股股东的个人财产进行追偿，用以推进楼盘“保交付”的事宜。

小结：本次事件由于涉及人数众多，关乎群众的切身利益，笔者认为应当由相关部门牵头进行协调，寻求妥善解决楼盘交付的事宜。

1.泰禾赔偿业主各种损失，保质保量按时交房。

2.要求调查整个泰禾集团的财务状况，各个房地产项目的资金挪用情况，以及泰禾投资集团的海外投资情况。

3.泰禾的存在已经不合法，应该要求其破产重组，重新做人。

4.通过处理泰禾集团及其法人，纠正经济活动中的违法行为，让其他公司从中吸取教训，促进和谐社会的发展。

如果开发商资金断裂，一句话等。等。，开发商将筹集资金完成后续工程。如果开发商破产了，楼没盖完，房子就不能还给开发商了。因为退房后，购房者拿不到钱，开发商就会破产。怎么会有钱给你？

所谓烂尾楼，就是项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷而停工一年以上的房地产项目。烂尾物业后，业主不能入住，连房子都没盖好，还是个大坑。转手就更难了，基本都在他手里。谁站在上面谁就头疼。

烂尾楼的形成原因很多，有在建楼开发商破产、建设资金不足、工程涉及经济纠纷、开发商违法行为导致工程停工等。大部分是因为资金链断裂，项目没做完，开发商还不起，银行不愿意继续放贷。