城市更新不能大拆大建、由开发转向经营，房企何去何从

8月10日，住建部发布通知，就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”）公开征求意见，征求意见截止时间是8月20日。

意见稿提出，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，确保住房租赁市场供需平稳。同时，强调保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。

对此，业内人士认为，意见稿的目的是要规范城市更新行为，避免大拆大建带来新的城市问题。这也意味着旧改终于告别了急风暴雨般的大拆大建，走向和风细雨般的城市更新。可以预见，在意见稿的指引下，未来将实行以城市居民的真正需求为导向的城市更新模式。

8月10日，住建部开始就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见。图片来源/住建部官网

“限拆令”防止城市更新变形走样

实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划纲要明确的重大工程项目。自2021年以来，各地进入城市更新的快速发展期。

但是，城市更新行动在推进过程中，出现了继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。

为此，住建部提出转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能。

意见稿提出，除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，提倡分类审慎处置既有建筑；此外，严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是一剂“限拆令”。过去一些城市在城市更新中出现了激进和急功近利的做法，违背了城市更新的规律，引起了很多问题，包括导致租赁房源不足和租金上涨等现象，此次“限拆令”比较务实。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，意见稿的核心内容是彻底告别大拆大建，转向保留—利用—提升为主。这也意味着旧改终于告别了急风暴雨般的大拆大建，走向和风细雨般的城市更新。

李宇嘉还表示，城市告别大拆大建，本质上也是告别房地产依赖，夯实“房住不炒”，此后，因拆迁导致的被动式住房需求爆棚，以及规划概念和炒作导致的房价租金上涨，也就不存在了。

房租年涨幅不超5%，保障新市民、低收入者租住需求

值得关注的是，此次意见稿兼顾到了新市民、低收入群体的租住问题。

意见稿强调，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难；同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，并明确住房租金年度涨幅不超过5%。

贝壳研究院高级分析师黄卉认为，当前老城区、城中村占据交通、教育、医疗等资源的优势，并且城中村租金价格较低，住着大量的新市民、低收入困难群体。短期内大规模拆建会带来租赁房源的下降，导致整个市场的房源供给承压，增加租客的租住成本。而意见稿的这一提法有利于缓解阶段性租赁房源供需不平衡问题，平抑租金价格水平，保障新市民、低收入困难群众等的租住需求。意见稿强调，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，并明确住房租金年度涨幅不超过5%。资料图片

此外，意见稿提出，不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系；要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

意见稿还强调，不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑，同时保持老城格局尺度，不破坏传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，禁止修大马路、建大广场。另外，要延续城市特色风貌，不随意改建具有历史价值的公园，不随意改老地名，杜绝“贪大、媚洋、求怪”乱象。

“这是以城市居民居住为导向升级的城市更新模式。”黄卉认为，城市更新的目的是优化城市功能、改造建筑物、保护历史文化，最终提升城市居民的生活环境，而传统的大规模拆建行为则可能会破坏城市独特的风貌，打破居民原有的生活状态，带来居住成本的升高。

愿景集团城区更新事业部总经理刘楚表示，从目前来看，意见稿既是对中央战略决策的进一步深化、实化和细化，也是坚持问题导向、针对城市更新实践中大拆大建等变形走样问题提出的底线要求。意见稿通过严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，以及保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延续城市特色风貌等系统化举措，让城市更新的边界更加清晰、方向更加明确、内容更加聚焦。

城市更新由“开发方式”转向“经营模式”

值得注意的是，意见稿着重强调加强统筹谋划，目的是为了不忽视地方实际和居民意愿，改变此前头痛医头、脚痛医脚，运动式、盲目实施城市更新。与此同时，不沿用过度房地产化的开发建设方式、片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益，而是鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。

意见稿还要求，加快补足功能短板，“不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程和形象工程；以补短板、惠民生为更新重点，聚焦居民急难愁盼的问题诉求。”

对此，刘楚认为，意见稿对政府、金融机构、企业等城市更新主要参与方提出了更高的要求，各方需要围绕提质增效、高质量发展目标，共同打造一个渐进式、运营化、可持续性的城市更新完备体系。政府用好政策指挥棒，有效整合存量资源、规划资源、土地资源、财税资源、市场资源、文化资源等多种资源，完善组织机制和工作流程，指导培育一批规模化城市更新企业，为城市更新提供活力涌流的政策环境及法治保障。

刘楚表示，对于社会资本来说，更为紧迫的是转变发展理念，真正从“赚大钱快钱”向“赚小钱慢钱”转轨，充分发挥企业的创新优势和市场机制优势，围绕资金融通、项目策划、规划设计、建设施工、运营服务等关键环节增强自身核心能力，善于在发展新业态、新场景、新功能中打造“微利可持续”的商业模式，提供一体化推进的“全链条”和“全周期”服务。

李宇嘉认为，在新的城市更新模式下，未来区域开发转向区域运营后，公共服务短板全面补上，旧区避免了衰败，住房功能配套更加齐全，存量住房供应有效提升，将会成为历史文化烙印深厚、功能复合的新区域，这也是未来住房供给侧改革的重要部分。

“相信意见稿推出后，各地城市更新的具体操作有所转变。尤其是大拆大建的模式会得到纠正，有助于后续城市更新行动的规范和健康发展。”严跃进表示。

黄卉也认为，意见稿将优化和完善城市更新的规划和行动，“相信意见稿出台后，各地需要完善城市更新顶层规划，稳步有效推进城市更新工作。升级后的城市更新模式，以城市居民的真正需求为导向，逐步完善城市功能，提升城市人居环境。”

8月19日，网传一份深圳市住建局和深圳市规划和自然资源局联合发布的《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》(下称“《通知》”)。

第一财经记者从接近深圳市规划和自然资源局人士处获悉了《通知》的真实性。

《通知》有多处关涉到住宅类历史遗留违法建筑，核心内容有四点：社区股份合作公司不得为住宅类历史遗留违法建筑交易材料加盖公章或者出具相关证明；公证机构、律师事务所不得为违规交易行为提供公证或者见证服务。

通知发布起，更新项目、土整项目需核实确认物业权利人，防范更新项目、土整项目进行回迁房、安置房炒作。将对违规发布违法建筑交易相关信息的中介机构、从业人员、网站、公众号等进行查处。防范信贷资金违规流入住宅类历史遗留违法建筑领域。

《通知》所替及的历史遗留违法建筑，即深圳官方对村集体内部成员在所控制的土地上自行兴建的各类用于出售或出租的房屋的专称，其中就包含大量住宅，也就是小产权房、回迁房等非商品房。这些住宅没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不予备案，因而不能合法流通，也无法从银行融资、抵押、贷款。

与全国其他城市不同，深圳是全国小产权房存量最多的城市，体量庞大。据深圳相关部门公布的数据显示，深圳市的违法建筑数量约40万栋，建筑面积高达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%。直到现在，深圳仍有一半左右的人口居住在小产权房中。

自2020年底以来，小产权房炒作严重，特别是715 208双政策打压之下，深圳新房 二手房市场骤然降温，楼市迎来横盘期。然而，作为比肩商品房市场的小产权房因为热钱涌入，叠加人为炒作，出现50%-100%的普遍涨幅，一房难求的现象屡见不鲜。

除了小产权房外，深圳炒房客也有炒作回迁房、安置房的现象。由于回迁房、安置房不受深圳限购政策影响，即使家庭已经购买2套，个人已经购买1套，仍可以通过购买城市更新项目、土整项目的回迁、安置指标，来获得不受数量限制的房产，进行炒房。

《通知》对于回迁房、安置房也做了要求：城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案；除本通知发布前已公示的补偿安置协议外，与未经核实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不予备案。

未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议、安置协议不能备案，意味着，购房者即使购买到回迁房、安置房指标，但是因为没有经过核实确认而无法备案。

整体而言，《通知》从小产权房、回迁房的交易源头、交易过程、交易渠道和资金等进行管控。这意味着小产权房、回迁房等住宅类历史遗留违法建筑，遭到政策的全链条正面围剿。

这并非深圳首次对住宅类历史遗留违法建筑进行高压监管。今年4月以来，小产权房整治风暴席卷深圳。比如深圳龙华区、宝安区等片区小产权房密集的片区，均有发布内容涉及暂停小产权房交易的通知《关于小产权房问题的通知》等文件。深圳市律师协会随即也发布了《关于转发深圳市司法局〈关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务通知〉的通知》，禁止为违法建筑提供公证、见证等。

此次，深圳市住建局和深圳市规划和自然资源局联合发布《通知》，也被认为主管部门从更高层面精准打击小产权房、回迁房等投机炒作行为。

值得一提的是，今年3月，《深圳经济特区城市更新条例》(下称“《更新条例》”)正式实施。其中，《更新条例》针对新立项项目，要求六个月内完成确权并禁止再交易。《通知》则提出，对未开展物业权利人核实且尚未确认实施主体的更新项目，由各区政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范城市更新过程中回迁房炒作。

合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，《通知》较《更新条例》范围更全面，由“新立项的城市更新项目”延展到各阶段的城市更新类村改项目。这种界定对象范畴的扩大在土整项目上同样有体现，确权要求延伸到各阶段的土地整备村改类项目。这有助于更全面地打击城市更新、土地整备村改类项目中的投机炒卖行为。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，深圳对于房地产调控的政策，开始进入高频率的打补丁、补漏洞。政策更加精细化、系统化。在堵住商品房市场投资炒作的同时，将城市更新市场的漏洞也同步堵住，从源头上降低城市更新的成本，控制房价倒逼式上涨的局面。

全链条是指所有的环节都应充分尊重和吸纳最广泛的民意。

全链条全方位全覆盖需要：

1、具备条件的建制村通水泥（油）路全覆盖。

2、中小学校舍安全改造全覆盖。

3、县乡村三级卫生服务体系特别是村级卫生室全覆盖。

4、村通广播电视全覆盖。

5、农村安全饮水全覆盖。

相关情况简介

2010年山西省省长王君在《政府工作报告》中响亮地提出：决心用两年时间，在全省农村实现“五个全覆盖”，即具备条件的建制村通水泥（油）路全覆盖；而且这个中小学校舍安全改造全覆盖；县乡村三级卫生服务体系特别是村级卫生室全覆盖；村通广播电视全覆盖；农村安全饮水全覆盖。件件得民心，事事合民意。

2020年10月中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出实施城市更新行动。“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划，“十四五”时期以及未来一段时间，城市更新的重要性提到了前所未有的高度，相关政策也进入密集出台期。本文系统梳理2021年初以来中央及地方出台的城市更新相关政策，总结上半年中央层面及地方层面城市更新政策特点，并对重点政策进行解读，通过政策方向挖掘未来城市更新业务机遇，为城市更新服务商的业务布局提供参考。报告结构如下图所示：

中央加快实施城市更新行动

推动“十四五”老旧小区改造

▍实施城市更新行动，推进“三区一村”改造

3月4日-3月5日，全国政协十三届四次会议和十三届全国人大四次会议相继召开，政府工作报告提出，“十四五”时期要“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”。随后，4月13日发布的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中再次强调要实施城市更新行动，加快推进老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等改造，重点任务进一步确定了“三区一村”的城市更新方向。5月11日，住建部公布《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第三批）》，总结了各地在动员居民参与、改造项目生成、金融支持、市场力量参与等7个方面的可复制政策机制，供各地方学习与参考，有助于更好的推动城镇老旧小区改造工作。

表：2021年以来中央部分城市更新政策

资料来源：中指研究院综合整理

▍老旧小区改造成为城市更新核心发力点，“十四五”全国将完成21.9万个城镇老旧小区改造，2021年全国老旧小区改造规模5.3万个

3月12日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发布，提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，“十四五”期间要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。

资料来源：中指研究院综合整理

4月13日，国家发展和改革委员会发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，明确提出要实施城市更新行动。其中，2021年老旧小区的改造规模将超过5万个，高出去年近四成，改造力度较大。

2020年下半年以来，中央在重大会议、文件中多次提到实施城市更新行动，可以看出城市更新在我国新型城镇化进程中的重要地位。特别是“十四五”时期老旧小区的改造存在大量的市场机会。据此前公开数据显示，截至2019年，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，投资总额可达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。如果按照规划纲要提出的21.9万个老旧小区改造体量，那拉动的投资将更加巨大。

各地城市更新发展势头强劲

相关政策密集出台

▍各地“十四五”规划纲要聚焦城市更新

2021年上半年，北京、上海、深圳、广州、厦门、天津、南京、杭州、无锡、西安、青岛、宁波、昆明、济南、温州、福州、重庆等城市均在城市层面的“十四五”规划纲要中提出要实施城市更新行动，积极推进老旧小区、棚户区、城中村等改造进程。其中，深圳、南京、青岛、济南等城市均明确提出要推动城市有机更新，有助于城市的高质量发展。

表：部分重点城市“十四五”规划纲要中城市更新相关内容

资料来源：中指研究院综合整理

▍各地密集发布老旧小区改造相关政策

2021年上半年，广东、浙江、山东、福建、宁夏、北京、重庆、上海、广州、杭州、兰州、忻州等地先后发布老旧小区改造的管理办法及相关规定。其中，重庆发布的《重庆市城镇老旧小区改造和社区服务提升项目管理办法（试行）》是国内省级层面首个出台的针对城镇老旧小区改造项目的管理办法，《管理办法》针对重庆市老旧小区改造项目的计划、资金、设计、实施、验收等全流程管理作出规定，对推动城市老旧小区改造进程有重要作用。此外，福建公布老旧小区改造负面清单，山东发布老旧小区改造工程质量安全管理等文件，对老旧小区的改造范围、实施方案、资金使用、工程管理等作出相关规定，有助于进一步提升老旧小区的改造水平。

表：2021年初以来重点省市老旧小区改造部分政策

资料来源：中指研究院综合整理

▍地方城市更新指导性文件陆续发布，模式差异较大

2021年初以来，随着城市更新的不断发展，越来越多的管理办法、实施细则等政策文件陆续发布，多省市因地制宜构建城市更新顶层政策体系。广东省、佛山、厦门、徐州、长沙、福州、成都、河北、无锡、北京、重庆、贵州、广州等地先后发布城市更新实施意见、管理办法、更新导则等文件，推动城市更新的管理更加细化、专业、前瞻性。其中，6月10日，北京发布了《关于实施城市更新行动的指导意见》，随后其配套的四个实施细则也正式发布，《意见》从总体要求、强化规划引领、主要更新方式、组织实施、配套政策、保障措施六大方面，对北京市接下来城市更新行动的实施方式做出了明确指引，引起了社会的广泛关注。6月18日重庆发布《重庆市城市更新管理办法》，对城市更新的内容、工作机制、规划计划等作出相关规定，并提出鼓励市场化运作的一系列大力度支持政策。北京、重庆、成都先后发布城市更新意见、办法、导则，将对全国其他城市下一阶段城市更新相关政策的制定和出台形成示范效应。此外，广州近期也开始针对城市更新进行立法，将成为继深圳之后的第二个具有城市更新条例的城市。各城市政策差异明显，北京、成都更加强调城市有机更新，重庆鼓励市场化力度较大，广东地区的城市则以进一步完善现有政策体系为主。总体来看，我国的城市更新呈现出多维价值、多元模式、多学科探索和多维度治理的新局面。

表：2021年以来重点城市城市更新指导性政策

资料来源：中指研究院综合整理

▍各地积极拓宽城市更新资金来源渠道

从棚改、城中村改造，到老旧小区改造，国内城市更新发展的进程中，资金一直是推进各类更新改造业务的难题。为了解决这一问题，中央及地方积极引入社会资本，由政府、企业、社区三方共同参与、通力合作。在此背景下，江苏、北京、重庆、上海等地积极拓展城市更新资金来源渠道。4月22日，北京市住建委发布《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》，逐步形成居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、补建设施收益一点、政府支持一点等“多个一点”资金分担方式，鼓励金融机构参与投资市区政府设立的老旧小区改造等城市更新基金；4月29日，国开行重庆分行向重庆市首个城市更新项目发放贷款17.5亿元，预示着政策性贷款将在“十四五”期间为城市更新继续提供重要的资金来源。

6月2日，上海城市更新基金正式成立。基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。上海地产集团与招商蛇口、中交集团、万科、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等合作机构签署战略合作协议，由上海本土国企与大型开发商和险资共同成立城市更新基金。

今年2月，上海政府印发《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》，提出“十四五”期间要“…全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力争2000年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖；实施5000万平方米各类旧住房的更高水平更新改造…” 可以看出，上海城市更新的规模较大，本地的国企、央企，以及一些具有城市更新经验的企业将是上海旧改工作的主要参与者。

不同类别的城市更新项目面临的难点不同，但资金难平衡始终是共性问题。特别是对整片区域的更新改造，此类项目体量大、周期长，资金平衡困难，除了开发资金外，居民、商户的拆迁补偿与安置等资金是最主要的资金支出，并且需要提前筹措到位。因此，城市更新项目需要多渠道的资金来源，引导社会资本的参与，缓解资金筹措难的困境。800亿城市更新基金的成立将有助于缓解旧改的资金压力，保障项目稳定推进，也将对上海旧改工作的顺利开展起到推动的作用。

表：2021年初以来重点城市城市更新相关金融政策

资料来源：中指研究院综合整理

从全国更早以前的情况来看，广东省城市更新进展快、规模大，对资金的需求旺盛，仅靠财政资金难以多点、持续性支撑城市更新改造建设，因此城市更新基金成立的时间也相对较早。2017年7月，广州就成立了总规模达2000亿元的“广州城市更新基金”；同年12月，深圳福田与深圳建行成立了“福田区城市更新基金”总规模100亿元，是政府与银行“政银合作”模式的创新；2018年6月，东莞也设立城市更新基金，首期基金规模为1.5亿元，由镇政府出资3000万元，金融机构出资1.2亿元。近年来，多地相继设立城市更新基金，有助于吸引更多的银行资本、保险资本以及其他社会资本共同参与城市更新建设，为推进项目的更新工作提供资金保障。

重点城市政策解读

▍北京：持续推进首都城市有机更新

6月10日，北京市人民政府发布了《关于实施城市更新行动的指导意见》，从总体要求、强化规划引领、主要更新方式、组织实施、配套政策、保障措施六大方面，对北京市接下来城市更新行动的实施方式做出了明确指示，引起了社会的广泛关注。

表：《关于实施城市更新行动的指导意见》核心内容

资料来源：中指研究院综合整理

此次新政的出台对前期有利于统筹推进北京全市层面的城市更新工作，未来北京城市的有机更新将全面加速。

第一，“有机更新”是北京市未来城市更新总基调。《意见》在实施城市更新行动的基本原则部分，明确提出“城市更新主要是指对城市建成区(规划基本实现地区)城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，是小规模、渐进式、可持续的更新”，这正是有机更新的精髓。作为首都，北京城市历史悠久、文化厚重，更加需要通过有机更新推动城市的高质量发展。

第二，突出老旧小区改造，兼顾多种更新模式。《意见》中提出了北京市未来的六种主要更新方式，包括：01.老旧小区改造、02.危旧楼房改建、03.老旧厂房改造、04.老旧楼宇更新、05.首都功能核心区平房(院落)更新、06.其他类型（公共空间、产业园、棚改等）。新政将“老旧小区改造”列为北京市城市更新的首要方式。从北京近年来出台的城市更新相关政策来看，老旧小区改造相关政策的提及不断增多，尤其进入2021年以来，老旧小区改造相关政策不断细化完善。

第三，保障租赁住房房源。城市更新成北京市租赁房房源获取的重要途径之一。《意见》提出的六种主要更新方式中，有两种提到可发展租赁住房，包括：危旧楼房改建-“居民异地安置或货币安置后腾退的房屋，可作为租赁房等保障房使用。”；首都功能核心区平房(院落)更新-“鼓励腾退空间用于传统文化展示、体验及特色服务，建设众创空间或发展租赁住房。”

第四，城市各功能区实行差异化的更新原则。“首都功能核心区以保护更新为主，中心城区以减量提质更新为主，城市副中心和平原地区的新城结合城市更新承接中心城区功能疏解，生态涵养区结合城市更新适度承接与绿色生态发展相适应的城市功能。”因此，企业在北京开展城市更新业务需要结合各功能区的特点精准推进。

第五，创新性政策多。特别是“责任规划师、建筑师全程参与”在全国层面也具有创新之处；提出地下空间复合利用也具有前瞻性（但后期地下空间产权问题不好确定，仍然需要相关政策的支持）；配套政策从规划、土地、资金三方面为更新保驾护航，将部分现有成功的实践形成政策，进一步扩大了适用范围。

整体来看，此次《意见》的出台充分体现北京的城市更新更加强调渐进式、保护式，在用地政策上，并不强调一二级联动的旧改模式，而是强调功能的优化，更加注重政府对关键环节的主导性作用。随着北京城市更新指导意见、实施细则的落地，将推动社会资本积极入场，形成城市更新的“北京模式”。

▍重庆：城市更新市场运作开启新时代

6月18日，重庆发布《重庆市城市更新管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》主要围绕工作机制、规划计划、项目实施、资金筹措、政策支持等方面，全面支持重庆开展城市更新。

表：《重庆市城市更新管理办法》核心内容

资料来源：中指研究院综合整理

整体来看，重庆本次发布的《管理办法》在此前《工作方案》的基础上进一步提高了政策层级，有助于进一步推动城市更新工作在全市的全面实施，其做法和力度与广东省较为相似，将极大提升社会资本入场积极性，可以说是重庆城市更新发展的重要分水岭。

第一，政策层级高。以政府行政规章级别的政策确保后期相关事项有效落地，包括管理机构的组建，相关规划计划的制定等。

第二，市场化导向。本次重庆城市更新新政在涉及土地出让的政策规定（协议出让或带条件入市）、一定条件下的建筑面积支持、跨项目统筹、按规定享受相关财税扶持政策、优秀项目评价等方面均力度较大。供地政策解决了企业参与更新的盈利困境，特别是“协议出让或带条件入市”的政策规定有利于企业实现一二级联动，进而实现城市综合开发运营（一二三级联动），价值链条的拉长将极大提高社会资本参与城市更新的积极性以及更新的可持续性。

第三，管理前瞻性。本次重庆城市更新新政充分吸取了城市更新优秀地区的典型做法，同时也充分结合重庆自有特征，在管理模式和实施路径上有较多的创新点，在政府治理上体现出了极大的前瞻性。城市更新的复杂性决定了对有效的政府治理更加依赖，建立健全城市更新数据库、设立城市更新专家委员会、编制市级城市更新专项规划、拟定辖区城市更新年度计划、以城市体检推动城市更新、政府引导、项目入库管理、在市级层面成立统筹领导小组、部分审批事项下放至各区等方面均有利于构建完善的城市更新治理体系，提升城市更新推进效率。

对市场主体来说，更了解当地文化的深耕型房企具有天然的优势，此次政策开启了重庆城市更新市场化运作的新阶段，企业需要充分把握此次政策带来的巨大投资机遇，通过一二级联动，城市综合开发运营等形式参与城市更新，实现企业与城市的共成长。

总结与展望

整体来看，2021年初以来，在中央城市更新战略方向之下，我国各地进入城市更新的快速发展期，但由于不同城市的发展程度不同，规划定位不同，各地对于城市更新的顶层设计和实施细则都有较大区别。具体到土地政策、审批流程、主管机构、实施方式也都存在明显差异。各地政策的推进情况将直接影响到城市更新的发展速度与规模。

未来，城市更新政策将呈现出三大趋势。第一，出台城市更新政策的城市仍将不断增多，特别是一二线城市，政策的出台将首先集中在京津冀、长三角、珠三角、成渝等城市群；第二，模式分化，但整体更加强调市场化运作，南方城市城市更新普遍市场化程度更高；第三，规划、土地、资金等支持性政策更加落地，部分城市力度较大，为房企参与城市综合开发运营提供了新的契机。

政策风口之下，对市场主体的发展影响深远！虽然不同的城市城市更新实施模式差异较大，企业能够参与的程度也不一样。但无论哪种模式，都将释放巨大的投资空间。目前，在二级开发领域具备强大优势的房地产开发企业已经成为参与城市更新的重要力量，多数品牌房企结合自身的资源及能力优势已不同程度进入城市更新领域。而从过去的实践来看，广东省的三旧改造让深度参与其中的房地产企业实现了自身价值增长与城市复兴的共赢。在这一轮的政策风口之下，具备集团产业资源、资金优势、商业运营能力、物业服务能力的企业，更应该积极开展不同类别的城市更新业务，实现既有业务与城市更新业务的紧密互动。

一是搭建了一套住房租赁管理系统，为各级地方政府、企业、个人提供阳光透明的，安全便捷的交易环节和监管支持。截至2021年10月末，建行平台监管服务已在60多个城市得到实质性的应用，完成房源核验超过1000万次，合同备案超过700万笔。支持政府部门完成300多个城市公租房信息联网工作。

二是成立了一家住房服务公司——建信住房服务有限责任公司，以更加专业和规范的组织形式，应用互联网理念和技术，不断完善综合服务平台的高效运营，承接社会公共资源，以金融服务畅通交易通道，满足社会民众需求，服务于行业监管，不断完善市场机制，成为建行在住房租赁全链条中的“稳定器”和“链接器”。

三是以创新不断迭代住房租赁业务逻辑，从把单位和个人闲置的住房像存钱一样存入建信住房公司，增加整个社会的租赁住房的供给，缓解市场供需矛盾的“存房模式”。再到以生态培育者的姿态入局，坚持“金融的归金融、市场的归市场”，与优质租赁企业建立平台合作以切入租赁行业，创新专属产品提供金融支持，通过一揽子综合赋能着力扶持一批行业龙头，形成头部引领、小微追随态势，助推行业形成向上向善的正向循环新格局。

四是组建了一个住房租赁产业联盟。联合住房租赁产业链条上的装修设计、家具家电和运营服务整个的上下游，通过整合资源，有效降低行业的运营成本，以低于市场10%～15%的价格提供家装、家具和家电等服务。

五是打造了一批长租社区，为园区蓝领、职场白领、创客和进城务工人员提供差异化的租住服务。部分地方还针对特定人群，进一步与城市更新、旧城改造、城乡协调发展等特殊需求相结合，演进出更加多样的“住房租赁+”特色业态。

六是推出了一揽子的信贷产品。面向市场提供了长期限的住房租赁贷款产品，满足租赁住房的新建、改建、收购、运营等不同时期的融资需求。

七是试点了住房租赁不动产投资信托基金（REITs），借鉴国际经验，积极开展以住房租赁项目为基础资产的REITs探索，拓宽住房租赁融资渠道。

八是发布了住房指数。从约100个城市选取住房一系列数据，编制了住房租赁价格指数。全面覆盖了国家统计局监测的70个大中城市，为市场提供参考。

也正是上述八个方面的有力举措，在为建行塑造出独具优势的业务模式同时，更为建行住房租赁业务形态的不断优化升级，奠定了坚实的基础。

房地产作为国内最大的消费市场，是稳增长、扩内需，建设强大国内市场的重要领域。

另一方面，由于规模大、链条长、涉及面广，房地产业又对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

住房和城乡建设部王蒙徽部长日前在接受新华社采访中指出，房地产长效机制实施以来，在各方面共同努力下，我国房地产市场运行总体平稳，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位已成为社会共识。

对于即将到来的2022年，住房和城乡建设事业发展将面临怎样的形势，住建部将采取哪些具体举措来促进房地产业良性循环和健康发展等问题，王蒙徽给出了答案。

  正视困难与风险挑战

王蒙徽指出，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。

因此，要客观认识住房和城乡建设事业高质量发展面临的困难和风险挑战。既要正视困难，又要坚定信心。在王蒙徽看来，我国经济稳中向好、长期向好的基本面没有变，我国发展仍处于重要战略机遇期没有变，时与势在我们这边没有变。

王蒙徽表示，2022年将坚持稳字当头、稳中求进，立足新发展阶段，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力在“增信心、防风险、稳增长、促改革、强作风”上下功夫，努力推动住房和城乡建设事业高质量发展。

 如何促进房地产业良性循环和健康发展？

王蒙徽称，将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。对此，王蒙徽提出四点：

一是，保持调控政策连续性稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期。

二是，增强调控政策协调性精准性。加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同。加强部省市县调控联动，加强对城市调控工作“一对一”的指导监督。

三是，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，按照省市统筹的工作要求，以法治化市场化为原则，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。

四是，持续整顿规范房地产市场秩序。完善市场监管机制，切实维护群众合法权益。

推进住房供给侧结构性改革

王蒙徽认为，房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。当前我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。

同时，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。新冠肺炎疫情促使居民改善居住条件的要求更为迫切。

王蒙徽强调，将推进住房供给侧结构性改革。针对新市民、青年人等群体住房需求，加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，大力发展保障性租赁住房，因地制宜发展共有产权住房，加快发展长租房市场。

同时，针对城镇老旧小区居民的住房改善需求，创新金融支持方式，落实闲置土地利用、存量房屋用途调整等政策，加快形成推进城镇老旧小区改造的政策机制。针对老年人的适老化需求，加强顶层设计，在部分地区开展试点，探索建立完善发展适老化住房的体制机制和政策措施。

推动实施城市更新行动

当前，我国城市发展进入城市更新的重要时期，城市开发建设从注重规模速度转为更加重视质量效益，从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，原有体制机制和政策体系已不适应高质量发展的需要。

王蒙徽称，将鼓励各地大胆实践，在总结各地实践的基础上，加快形成一整套与大规模存量提质改造相适应的城市开发建设体制机制，以及相应的金融、财税、土地等政策体系，推动实施城市更新行动，让群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。

在健全监督机制方面，《意见》围绕完善监督工作的准备机制、实施机制、提效机制，明确责任主体、程序规范和内容要求，推动监督工作系统集成、统筹推进、流程优化和数字化标准化改造。聚焦工作集成，注重监督工作计划与立法五年规划、立法年度计划、代表工作计划、决定工作计划等相衔接；聚焦报告质量，压实专项工作报告起草修改责任，明确执法检查报告应注重反映法律实施中存在的问题和相关对策建议，问题和建议部分的内容一般不少于报告篇幅的三分之二，并形成问题清单和建议清单；聚焦监督闭环，要求以“监督内容清单、问题（建议）清单、审议意见清单”这三张清单为链条，依次传导、对应转换，实现监督工作各环节相贯穿、全流程成闭环，保证监督工作依法有序、科学高效。