江西省住建厅：调研住建领域安全和房地产保交楼

据济南市自然资源和规划局消息，为提高新建商品房办证效率，济南市自然资源和规划局联合住建、税务部门深化“放管服”改革，优化提速业务流程，通过“全链条”一网通办，实现新建商品房“交房即办证”。

据了解，按照以往惯例，购房者购买商品房时，开发商会与购房者约定交房时间，交房后一两年开始陆续办理不动产权证。但由于有的开发项目竣工综合验收通不过，导致迟迟办不下来不动产权证。

济南市自然资源和规划局联合住建部门规范购房合同，要求房地产开发企业在商品房预售时，开发项目就应取得竣工综合验收备案证明，并作为交房条件写入新建商品房买卖合同。同时，要求开发企业具备办理新建商品房首次登记条件的，应当及时办理新建商品房首次登记，同时提出新建商品房转移登记预申请。

为给“交房即办证”创造条件，济南市不动产登记中心全面实施新建商品房合同备案和预告登记。购房人签订新建商品房买卖合同并完成备案后，可通过“山东政务服务网”和“泉城办”手机APP网上申请预购商品房的预告登记，有效维护购房人的利益，防止“一房多卖”现象发生；银行与购房人签订购房贷款合同后，在不动产登记机构办理预购商品房的抵押预告登记，同时报住建部门备案。

“小区学位配套、项目周边规划、环境因素评估”……走进位于坪山区龙坪路的一家售楼处，墙上醒目位置张贴着“商品房基本情况告知书”，这份依托政府相关部门汇总审核发布的“明细表”，让购房者“心里透亮”。

“认真看完这些，再也不用担心被忽悠。”市民张女士表示，以前买房感觉就像一场“大考”，不仅要多次到小区周边踩盘，还要上网查询各种信息，就这样一不小心还是会“踩坑”。“政府部门介入，打破‘信息壁垒’，解决了群众最关切期盼的问题，值得点赞。”张女士说。

这是坪山区构建房地产市场“三全”监管体系——全过程监管、全方位服务、全覆盖治理。截至目前，该区已完成15个房地产项目的合同审查及样板房公证，实现25个项目信息公示，一个房地产市场监管体系的“坪山范本”正跃然眼前。

关口前移全过程监管

近年来，坪山区快速迈入了大开发、大建设的新阶段，一栋栋住宅大楼拔地而起，随之而来的房地产领域各类问题错综繁复，居民诉求情况复杂，涉及面广。

针对这一基层社会治理难点，坪山区明确了“政府主动指导、企业规范运行、居民积极参与”的改革理念，进一步理顺和完善监管工作流程和体制机制，构建了房地产市场全过程、全方位、全覆盖的“三全”监管体系。

“全过程，就是将管控重点提前至项目前期规划、设计等环节，同时进一步规范建设、验收、销售等行为，实现全程管控，关口前移。”坪山区住建局局长刘守明表示，如此一来，堵住了以往的监管漏洞，将潜在矛盾纠纷消弭在源头。

关口前移，给坪山房地产市场带来了一系列显著变化。在规划环节，坪山统筹研究用地周边的教育、医疗、交通等公共配套，避免了以往小区已入伙，周边设施规划尚未跟上，居民因生活不便、预期落空而引发的各种投诉。与此同时，坪山在建筑设计环节引入审查指引，实施“一张图”巡查和监管，严厉打击涉嫌违规改变功能，查处了某房地产公司违法建设游泳池等一批典型案例，实现了基层治理优化与城市品质提升的有机结合。

部门协同全方位服务

“地产销售合同好长，很多地方看不懂，会不会有猫腻？” “说好的精装修，收房的时候发现咋跟样板房不一样呢？”

为了解决群众烦忧，实现精准服务，坪山区将住建、规土、市监等多个部门统一纳入监管链条，针对过往治理措施较为碎片化的情况，联合多个部门通力协作，共同为治理事项精准画像，形成了分工明晰的“全方位”房地产综合治理体系。

“坪山的这一创新做法不仅提高了监管效率，还通过部门协同，形成了一个管理闭环。”深圳市住房研究会执行会长陈蔼贫说，比如在建筑施工环节，相关部门从“各管一摊”到“一摊共管”，不仅延伸了质量控制的“点”和“面”，还可以通过信息汇总，为构建落实建筑市场主体“黑名单”、信用管理等奠定坚实基础。

针对销售合同和样板间等业主最关心的问题，坪山引入了第三方公证机构。记者在一楼盘的样板间门口看到，由公证人员拍摄的样板房相关核心要素照片集结成册，任人翻阅，现场还对装修材料的材质、标准以及品牌进行了公示。同时，实行销售中介备案以及项目合同、告知书签订记录留存等机制，为后期解决矛盾纠纷提供了依据。

“这些举措，非常精准地解决了目前行业存在的诸多问题。”陈蔼贫表示，在他看来，坪山的“三全”监管体系，对于全市乃至于全国的房地产市场，都具有积极的借鉴作用。

党建引领全覆盖治理

在坪山的“三全”监管系统中，全覆盖指的不仅是对住宅、产业类项目“应管尽管”，还坚持前移党建工作端口，动工即谋划、入伙即展开，发动业主参与，积极打造共建共治共享的社会治理格局。

“在规划设计环节，同步推进城市更新与党建、教育、文体设施的配建。”坪山区委组织部副部长高云介绍，全区坚持把党建用房作为硬指标纳入城市更新项目总体规划，要求按照服务半径少于500米配备不少于一处党建用房，从源头上确保每个居民小区都有党建阵地。

在新建成或在建设、规划中且未成立业委会的物业小区，坪山坚持党组织先于其他组织建立、在党组织领导下建立其他组织，从售楼就开始排查掌握业主党员底数，筹建党支部，积极物色有能力、有威望、有公心、有热情的同志担任支部书记，由党支部代行业委会部分职权，让党组织成为小区治理的领路人。推动党支部提前介入售楼、收楼、验房、合同签订等环节，加强对房地产商和物业服务企业的监督管理，保障居民权益，减少矛盾纠纷。

“明明白白买房，安安心心居住，在坪山，业主可以后顾无忧。”市民王大鹏说。

8月19日，网传一份深圳市住建局和深圳市规划和自然资源局联合发布的《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》(下称“《通知》”)。

第一财经记者从接近深圳市规划和自然资源局人士处获悉了《通知》的真实性。

《通知》有多处关涉到住宅类历史遗留违法建筑，核心内容有四点：社区股份合作公司不得为住宅类历史遗留违法建筑交易材料加盖公章或者出具相关证明；公证机构、律师事务所不得为违规交易行为提供公证或者见证服务。

通知发布起，更新项目、土整项目需核实确认物业权利人，防范更新项目、土整项目进行回迁房、安置房炒作。将对违规发布违法建筑交易相关信息的中介机构、从业人员、网站、公众号等进行查处。防范信贷资金违规流入住宅类历史遗留违法建筑领域。

《通知》所替及的历史遗留违法建筑，即深圳官方对村集体内部成员在所控制的土地上自行兴建的各类用于出售或出租的房屋的专称，其中就包含大量住宅，也就是小产权房、回迁房等非商品房。这些住宅没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不予备案，因而不能合法流通，也无法从银行融资、抵押、贷款。

与全国其他城市不同，深圳是全国小产权房存量最多的城市，体量庞大。据深圳相关部门公布的数据显示，深圳市的违法建筑数量约40万栋，建筑面积高达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%。直到现在，深圳仍有一半左右的人口居住在小产权房中。

自2020年底以来，小产权房炒作严重，特别是715 208双政策打压之下，深圳新房 二手房市场骤然降温，楼市迎来横盘期。然而，作为比肩商品房市场的小产权房因为热钱涌入，叠加人为炒作，出现50%-100%的普遍涨幅，一房难求的现象屡见不鲜。

除了小产权房外，深圳炒房客也有炒作回迁房、安置房的现象。由于回迁房、安置房不受深圳限购政策影响，即使家庭已经购买2套，个人已经购买1套，仍可以通过购买城市更新项目、土整项目的回迁、安置指标，来获得不受数量限制的房产，进行炒房。

《通知》对于回迁房、安置房也做了要求：城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案；除本通知发布前已公示的补偿安置协议外，与未经核实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不予备案。

未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议、安置协议不能备案，意味着，购房者即使购买到回迁房、安置房指标，但是因为没有经过核实确认而无法备案。

整体而言，《通知》从小产权房、回迁房的交易源头、交易过程、交易渠道和资金等进行管控。这意味着小产权房、回迁房等住宅类历史遗留违法建筑，遭到政策的全链条正面围剿。

这并非深圳首次对住宅类历史遗留违法建筑进行高压监管。今年4月以来，小产权房整治风暴席卷深圳。比如深圳龙华区、宝安区等片区小产权房密集的片区，均有发布内容涉及暂停小产权房交易的通知《关于小产权房问题的通知》等文件。深圳市律师协会随即也发布了《关于转发深圳市司法局〈关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务通知〉的通知》，禁止为违法建筑提供公证、见证等。

此次，深圳市住建局和深圳市规划和自然资源局联合发布《通知》，也被认为主管部门从更高层面精准打击小产权房、回迁房等投机炒作行为。

值得一提的是，今年3月，《深圳经济特区城市更新条例》(下称“《更新条例》”)正式实施。其中，《更新条例》针对新立项项目，要求六个月内完成确权并禁止再交易。《通知》则提出，对未开展物业权利人核实且尚未确认实施主体的更新项目，由各区政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范城市更新过程中回迁房炒作。

合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，《通知》较《更新条例》范围更全面，由“新立项的城市更新项目”延展到各阶段的城市更新类村改项目。这种界定对象范畴的扩大在土整项目上同样有体现，确权要求延伸到各阶段的土地整备村改类项目。这有助于更全面地打击城市更新、土地整备村改类项目中的投机炒卖行为。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，深圳对于房地产调控的政策，开始进入高频率的打补丁、补漏洞。政策更加精细化、系统化。在堵住商品房市场投资炒作的同时，将城市更新市场的漏洞也同步堵住，从源头上降低城市更新的成本，控制房价倒逼式上涨的局面。

中新经纬客户端7月21日电据中国政府网官方微信21日消息，近日，国办督查室派员赴山东省潍坊市明察暗访发现，潍坊市住建局及其下属事业单位采取多种变相手段，安排或默许潍坊市建设工程质量安全协会违规开展职业资格认定、违规开展评比达标表彰、垄断制发备案证照并向企业收费敛财，有关单位和人员大肆挥霍、侵占社团资产。  

有关情况通报如下：

第一，潍坊市住房和城乡建设局及其下属事业单位在《国家职业资格目录》之外变相保留设置所谓资料员、见证员职业资格许可，作为办理工程开工手续前置条件；潍坊市建设工程质量安全协会利用政府部门行政权力垄断资料员、见证员培训发证，变相开展职业资格认定，并收费敛财。  

经查，原潍坊市建设局(2010年调整为潍坊市住房和城乡建设局)下属原潍坊市建筑工程质量监督站(2009年调整为潍坊市建设工程质量安全监督站，2019年与其他单位合并为潍坊市市政工程和建筑业发展服务中心)、原潍坊市建设工程质量协会(2009年更名为潍坊市建设工程质量安全协会)从2006年10月起，对全市建设工程见证取样和送检人员进行培训发证管理并收取培训费用。

2017年9月，人力资源和社会保障部公布《国家职业资格目录》后，潍坊市住房和城乡建设局未清理和停止相关培训发证工作，并先后于2017年12月、2018年7月印发文件，以加强建设工程技术资料及见证取样送检管理为由，在《国家职业资格目录》之外继续保留设置所谓资料员、见证员；违规要求企业办理建设工程质量安全监督手续时必须在当地有关监管系统中确定资料员、见证员，否则不予办理报监手续，工程不能开工；违规要求资料员、见证员必须经所谓专业培训合格，否则不能开展相关工作。

在实际操作中，原潍坊市建设工程质量安全监督站、现潍坊市市政工程和建筑业发展服务中心将资料员、见证员信息和脸谱录入系统设在潍坊市建设工程质量安全协会。同时，要求外地入潍企业相关人员即便有其他地方发放的资料员等培训证书，也必须在该协会重新培训；已取得当地培训证书人员，每两年必须在该协会接受1次继续教育。

潍坊市建设工程质量安全协会依据潍坊市住房和城乡建设局文件，依托该局下属事业单位提供的特殊条件，在全市长期开展具有一定垄断性、强制性的资料员、见证员培训工作，向所谓培训合格人员发放带有“潍坊市”字样、具有资格认定性质的培训证书并收取费用，构成变相开展职业资格认定。目前培训收费标准为：施工单位资料员新培训550元/人、继续教育350元/人，监理单位见证员新培训500元/人、继续教育300元/人。

据初步统计，2018年1月1日至2020年6月21日，该协会新培训资料员、见证员6192人次，组织继续教育6529人次，合计培训12721人次，收费505.52万元。今年以来，该协会以受疫情影响培训机构尚未复工、不能耽误企业施工为由，在未组织培训的情况下直接收费发证。

潍坊市住房和城乡建设局及其下属事业单位、潍坊市建设工程质量安全协会上述做法，违反了国务院有关文件和《人力资源社会保障部关于公布国家职业资格目录的通知》关于“目录之外一律不得许可和认定职业资格，目录之内除准入类职业资格外一律不得与就业创业挂钩”“行业协会、学会等社会组织和企事业单位依据市场需要自行开展能力水平评价活动，不得变相开展资格资质许可和认定”等规定。

第二，潍坊市住房和城乡建设局及其下属事业单位未认真落实清理评比达标表彰活动要求，默许潍坊市建设工程质量安全协会违规组织评比达标表彰活动并变相收取费用。  

经查，原潍坊市建筑工程质量监督站、原潍坊市建设局、原潍坊市建设委员会，分别从2003年1月、2004年1月、1997年7月开始评选潍坊市优良工程、优质结构工程、文明样板工地(后更名为建筑施工安全文明标准化工地)，分别于2005年10月、2008年3月、2010年4月交由原潍坊市建设工程质量协会、现潍坊市建设工程质量安全协会负责，并开始以“技术咨询费”名义向参评企业收取费用。截至2019年4月与潍坊市建设工程质量安全协会完成脱钩时，潍坊市住房和城乡建设局等单位在多次清理评比达标表彰工作中，一直未按要求对这三项市级评比表彰活动进行清理或者按照规定履行审批备案手续，未纠正协会违规收费行为。

2019年3月，潍坊市建设工程质量安全协会在与潍坊市住房和城乡建设局完成脱钩前，未经有关方面批准，擅自印发文件，以“创建”名义继续开展“潍坊市优良工程”“潍坊市优质结构工程”“潍坊市建筑施工安全文明标准化工地”评比表彰活动，并继续以“技术咨询费”名义向参评企业收取费用。如不交纳“技术咨询费”，企业就不能参加评选。“技术咨询费”收费标准为：施工单位的优良工程2000元/项目、优质结构工程2000元/单体、安全文明标准化工地2000元/项目，监理单位的优良工程1000元/项目、优质结构工程1000元/单体、安全文明标准化工地1000元/项目。

据统计，仅2019年，该协会评比表彰潍坊市优良工程、优质结构工程、安全文明标准化工地分别多达107项、224项、327个，共收取“技术咨询费”188.74万元。潍坊市住房和城乡建设局及其下属事业单位对潍坊市建设工程质量安全协会脱钩后违规开展评比表彰活动及违规收费行为继续予以默许支持。

潍坊市住房和城乡建设局及其下属事业单位上述做法，违反了《评比达标表彰活动管理办法》关于“省级以下评比达标表彰项目按照归口分别向各省(自治区、直辖市)党委或者政府提出申请”“主办单位应当承担评比达标表彰项目的全部费用，不得以任何形式向参评单位和个人收取费用”等规定。潍坊市建设工程质量安全协会上述做法，违反了《社会组织评比达标表彰活动管理暂行规定》关于“社会组织开展评比达标表彰活动，应当按章程规定履行内部工作程序后，报业务主管单位审查”“坚持非营利性原则，不得向评选对象收取任何费用，不得在评选前后收取各种相关费用或者通过其他方式变相收费”等规定。

第三，潍坊市住房和城乡建设局及其下属事业单位违规将自身应承担的建筑起重机械备案铭牌制作费用转嫁给市场主体承担，潍坊市建设工程质量安全协会借用政府部门行政权力垄断铭牌制作业务并收费敛财。  

经查，2009年6月，原山东省建筑工程管理局印发《山东省建筑起重机械备案登记实施细则》，规定“县级以上建筑工程管理部门负责本行政区域内的建筑起重机械备案登记管理工作，备案登记管理的具体工作可委托建筑施工安全监督机构负责”“对符合备案条件的建筑起重机械，向产权单位核发建筑起重机械产权备案证书和产权备案铭牌”。

根据该文件规定，潍坊市住房和城乡建设局及原潍坊市建设工程质量安全监督站负责建筑起重机械备案登记管理工作，并从2010年起将产权备案铭牌制作业务交由潍坊市建设工程质量安全协会承接。此后，该协会一直据此垄断全市建筑起重机械产权备案铭牌制作业务，并以“安全用具检测费”名义收费敛财。目前铭牌制作收费标准为70元/块(成本约为20余元/块)，且未对外公示。据统计，仅2016年7月至2020年6月，该协会收取此项费用共计76.09万元。

潍坊市住房和城乡建设局及其下属事业单位将政府部门履行管理职责应当承担的费用转嫁给市场主体承担，潍坊市建设工程质量安全协会借用政府部门行政权力垄断铭牌制作业务并收费敛财，违反了《中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发财政部<关于治理乱收费的规定>的通知》有关要求、市场监管总局等七部委《关于进一步加强违规涉企收费治理工作的通知》关于“严禁政府部门将自身应承担的费用转嫁企业承担，严禁行业协会和政府部门下属单位借用行政权力违规收费”等规定。

第四，潍坊市建设工程质量安全协会财务管理极为混乱，违规为潍坊市住房和城乡建设局下属事业单位及个人报销大量款项，有关单位和人员大肆挥霍、侵占社团资产。  

经查，潍坊市建设工程质量安全协会财务管理极不规范，所有会费和业务收入、除工资以外的支出基本都通过现金进行，所有记账凭证无支出依据、无报销明细，不如实报告主要业务收入情况，严重违反《中华人民共和国会计法》《现金管理暂行条例》《社会团体登记管理条例》等有关规定。

根据有关方面依法检查调取的账面数据，2017年1月至2020年6月，该协会共收取会费、业务培训费、技术咨询费、安全用具检测费等达1342.74万元，以管理费用、业务活动成本等名义列支982.96万元。根据初步掌握的证据，该协会大量支出用于为原潍坊市建设工程质量安全监督站、现潍坊市市政工程和建筑业发展服务中心报销办公用品、招待用酒、节日福利以及走访上级单位所用礼品等费用。如，2020年1月，该协会为潍坊市市政工程和建筑业发展服务中心报销年终工作总结宣传片拍摄制作费用24.39万元。此外，该协会另有大量支出异常、去向不明。

国务院办公厅督查室指出，从督查情况看，山东省潍坊市有关部门、单位和协会在政策执行中搞变通、打折扣、做手脚，监管流于形式，严重侵害了企业利益，严重影响了当地营商环境，严重损害了党和政府的公信力。相关问题性质恶劣，情节严重，具有一定的典型性和代表性，反映出一些政府部门在推进行业协会商会与行政机关脱钩改革中，利益链条依然牢固，变换手法巩固、维护甚至扩大既有利益格局的惯性依然很大，一些协会商会依托行政机关或利用行政影响力违规收费依然突出，外部监管和内部治理仍然存在漏洞。

国务院办公厅督查室强调，各地区、各部门要引以为戒，举一反三，认真贯彻落实党中央、国务院关于做好“六稳”工作、落实“六保”任务的决策部署，把保市场主体放在更加突出位置，以保就业、保基本民生，坚决清理违规涉企收费，进一步减轻企业负担和优化营商环境。要按照国务院常务会议关于进一步规范行业协会商会收费的部署，全面开展自查自纠，严格落实“五个严禁”要求。要建立健全行业协会商会收费长效监管机制，强化收费源头治理，推动行业协会商会与行政机关彻底脱钩，健全内部监督制度，严格约束收费行为，同时进一步落实落细部门监管职责，加大对违法违规收费的查处力度。要加大职业资格许可认定、评比达标表彰和创建示范活动清理力度，防止改头换面、死灰复燃，切实为市场主体松绑减负，营造良好营商环境。

一般都是当地的住建局(或者建设局、房管局)进行管理，烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。

烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。

1、高效完成城市管理和执法体制改革。根据中央、省、市工作部署，2017年年底前要完成新一轮全国范围内城市管理和执法体制改革，按照“权随事走、人随事调、费随事转”原则，以城市管理体制改革为契机，整合城市管理资源，理顺管理体制，明确管理职责，建立长效机制。总体来说，城市管理工作做到70%的问题用服务手段解决、20%的问题用管理手段解决、10%的问题用执法手段解决，实现城管工作变被动管理为主动服务，变末端执法为源头治理的目标。

2、深化推进环卫工作改革。在总结去年部分街镇“一体化”保洁试点工作经验基础上，理顺环卫体制和管理工作，进一步落实环卫条块管理责任区的划分，厘清穿插在村居的河涌、堤岸、绿地、公厕、次干道的管理和保洁职责，一并划入属地街道保洁范围。以“工匠”精神再提升环卫精细化管理工作，将环卫队伍列入特殊队伍管理机制，开展环卫管理人员的业务培训，开拓和创新监督管理机制，区城管局和各街道在现有保洁合同到期后，全面实施自主管理工作。

3、深化城市管理工作模式改革。一是推进“城管+公安+司法”协同执法模式。区城管局、区公安分局、区司法局建立协作执法机构，制定日常工作组织、实施、监督和协调等工作机制；各街镇组建综合巡查执法队，明确重点区域、重点时间节点的联合巡查，并向内街内巷、村居延伸，实现“前台共管，后台分流”的工作模式。二是推进联合督办和联合办公工作模式。建立由区两办督察督办部门和区城管局协调部门联合督导检查的工作模式，对发现的城市管理问题，及时督办责任单位和属地街镇落实整改；由区城管办牵头，组织开发区建环局及黄埔区创建办、农业和林业园林、水务、城管、住建、卫计等部门建立联合办公例会工作机制，定期召开工作会议，研究我区城市管理工作的困难、提出工作建议和部署重点工作任务，促进我区城市管理工作有序开展。三是推进联合执法模式。进一步建立健全公安、建设、城管、交通、安监、市场监督、食药监等部门联合执法工作机制，针对我区城市管理工作难点、重点和群众投诉的热点，开展联合执法，提高城市管理执法效率。

落实城市管理重点任务

1、提升环卫保洁管理工作。按照“体系化、标准化、精细化”工作思路，深度融合和再提升黄埔区环卫管理工作，区城管局统筹落实环卫试点改革工作，完善环卫“全链条”管理体系建设，提高环卫投入、规范作业标准、统一设施设备标识，推进环卫设施设备建设和管理工作，解决环卫车场停车难、压缩站配套不齐等问题。

2、推进垃圾分类源头减量。区固废办统筹全区垃圾源头减量工作任务，力争我区90%街镇达到创建垃圾分类示范街镇良好以上标准。文广新、市场监管、住建、国土规划、教育、供销等部门要依据职责做好垃圾源头减量工作；上半年，各街镇必须建立居民装修建筑废弃物收集点和大件垃圾拆解中心，设置废玻璃、废旧衣物回收点（箱），全区社、居、村完成垃圾“定时定点”分类投放，实现我区全年垃圾源头减量目标。

3、铁腕查控违法建设。按照违法建设工作查控目标责任书要求，落实查控违法建设属地管理责任主体，城管、国土、水务、交通、农业和林业园林等部门要依法履行查控违法建设执法主体责任，齐抓共管，铁腕查控违法建设，对新增违法建设实行“零容忍”，实现我区违法建设“零增长”目标，按计划完成拆除各类违法建设面积35万平方米，落实市控违工作统一部署，完成我区历史存量违法建设50%的拆除任务。

4、依法高效综合治乱。2017年在全区各街镇全面推进容貌示范社区、门店招牌示范路、市容环境卫生责任区制度落实等创建工作，突出“早、中、晚、夜间”等重要时段，落实巡查与守点相结合、集中整治与联合执法相结合、严格执法与文明执法相结合、专项执法与常态执法相结合，开展主次干道、重点场所、学校周边等重点区域的乱摆卖、超门槛经营、乱设广告招牌等影响城市空间、景观违法行为的综合治理。加大在建工地治乱力度，适应我区大开发、大建设需求，企业筹建部门、建设部门强化工程项目文明施工管理力度，城管部门落实出泥工地“两点一线”监管执法工作，严查在建工地施工中的各类违法行为。加大城中村出租屋燃气黑点整治力度，严厉打击非法充气、代客充气等违法行为。

5、推进民生工程建设。围绕公厕整治提升任务，全区完成公厕整治任务，加快推动长洲垃圾压缩站规划建设工作。按照区政府要求，各街镇选择不少于一个社区,结合城中村安全隐患整治、村改居、示范社区建设，同步推进管道燃气建设，完成全区13个村、居、社燃气管道入户的“三年再提高”工作目标。

6、加快智慧城管建设。完成区财政投入的智慧化城市管理信息系统和开发建设城市管理精细化考评系统建设，推进城市管理由被动向主动、由静态向动态、由粗放向精细的转变，健全“智慧城管”网络，扩大“智慧城管”覆盖面，搭建“智慧城管”协同平台，加快公安治安视频、城管指挥平台、区网格化平台和应急平台等系统的有机对接和资源共享，实现精确、快速、高效、全方位、全天候、全过程的城市管理，提升城市管理工作效能。

7、强化考评工作模式。以考评促管理，以监督促落实，聘请第三方社会机构，对我区城市管理工作多项考评内容实施量化检查考评，每月通报考评情况，通过“边检查、边督促、边整改”等措施，提高我区城市环境精细化、标准化、品质化水平。

突破城市管理瓶颈

1、规范转制社区宅基地房建设。着力解决转制社区居民和村民无序的建房现状，从区情出发，结合政协提案，尽快出台我区转制社区宅基地建房的实施意见和指引，明确“一户一宅”宅基地建房标准，解决刚性需求，规范转制社区宅基地房建设，减少违法建设数量。

2、规范设置流动商贩疏导点（区）。依据《黄埔区设置流动商贩临时疏导区（点）工作规范》，由政府主导，各街镇结合辖区实际，在符合条件的区域规范设置流动商贩疏导区（点），按照“疏导、规范、服务、和谐”的方针，通过合理的制度建设，因地制宜，引导流动商贩入点入室经营，规范摆卖行为，变无序为有序。

3、规范设置建筑废弃物消纳场。围绕解决建筑废弃物年排放量超过800万方的困境，顺利推进各类工程项目的开工建设，确保企业筹建项目落地投产快，国规、建环、城管等部门加快推进我区土方平衡受纳场规范设置，开发区土地储备中心统筹调配区内工程项目建设土方平衡，开发区建管中心力争第一季度完成外环线两侧综合整治项目立项、设计工作，加快实施临时土方受纳场建设，解决建设项目土方平衡问题。

2019年1月12日，山东省政府第323号令发布了《山东省绿色建筑促进办法》，自2019年3月1日起施行。《办法》共七章、四十二条，对政府及部门职责、规划建设、运营管理、技术推广、引导激励、法律责任等作出明确规定。《办法》的出台实施，标志着山东省绿色建筑工作进入了有法可依、规范管理的新阶段，对提高绿色建筑发展质量和效益，促进建筑技术革新、生产方式变革，推动住建领域绿色发展、新旧动能转换，具有重要的指导意义。《办法》主要有四大创新点：

一是提出了绿色建筑全面推广政策。自2014年起，我省的政府投资或者以政府投资为主的机关办公建筑、保障性住房、公益性建筑及大型公共建筑率先执行一星级绿色建筑标准，其他城镇新建民用建筑自2016年起全部执行绿色建筑设计标准。2018年9月21日，省人大常委会对《山东省民用建筑节能条例》进行修改，规定城市、县城、镇总体规划确定的城镇建设用地范围内新建民用建筑的规划、设计、建设，应当按照规定执行绿色建筑标准。根据我省绿色建筑发展现状及法规政策，《办法》提出实行分级递进和分类递进相结合的推广模式，规定：新建民用建筑（3层以下居住建筑除外）应当采用国家和省规定的绿色建筑标准，政府投资或者以政府投资为主的公共建筑以及其他大型公共建筑应当按照二星级以上绿色建筑标准进行建设。相较其他省市已出台的绿色建筑法规、规章，这项规定属我省首创。

二是建立了绿色建筑全过程管理制度。《办法》根据建筑节能、节水、节地、节材、环保等综合性要求，在土地出让、规划、设计、施工、竣工验收、运行维护等环节规定了技术与管理要求，明确了有关部门管理职责及建设、设计、施工、物业管理等单位的责任，形成了环环相扣、多方参与、链条闭合的管理机制。《办法》关于绿色建筑发展专项规划编制要求，使总体规划中的生态环保要求更加细化，易于在控制性详细规划中落实，具有创新意义和操作性。

三是明确了引导激励政策。为推动绿色建筑发展，《办法》单列了“引导激励”一章。一是将省级已经实施的绿色建筑专项资金政策拓展到县级以上人民政府，明确了资金支持方向，有利于各地制定出台财政激励政策。二是规定对绿色建筑的科研开发、建设、运营等实行税收减免、容积率奖励、用能价格优惠等扶持政策。

四是鼓励绿色建筑技术推广。根据我省地域特点、环境条件等，《办法》规定，推广应用自然通风、天然采光、雨水利用、可再生能源应用、建筑废弃物利用、绿色建材等成熟适用技术产品。鼓励应用墙体保温材料、节能门窗、可再生能源利用等适宜技术建造绿色农房。同时，为推动绿色建筑与装配式建筑融合发展，鼓励绿色建筑采用装配式方式建造，规定政府投资或者以政府投资为主的建筑工程采用装配式建筑技术与产品，在新建建筑规划条件和建设条件中明确装配式建筑要求，鼓励推广装配式建筑全装修。

近日，广州某房企财务总监咨询我，现在预售资金监管太严啦。你想，土地款已经缴纳完了，在主体未封顶前，还要留存10％的预售资金在监管账户上，不太合理。恰好，广州近期下调了这一比例：项目封顶前，预售资金留存比例降低2个百分点，项目其他阶段也降低了（如下图）。

无独有偶。近期成都也降低了预售资金监管比例：企业信用等级为A级及以上的，拿个银行保函承诺，可以下浮监管额度；项目主体结构工程完成四分之三、主体结构封顶两个节点，监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5％；项目竣工验收备案后，支取比例可达到95％。

表：成都、广州预售资金监管调整情况

近期，全国有40多个城市收紧预售资金监管，防范开发商挪用，为啥广州、成都这样的热点城市却在逆势松绑？我想说的是，要避免大面积的新房延迟交付、货不对板、烂尾风险、小业主维权等，就要严格预售资金监管。问题是，一旦严格起来，开发商资金链紧的不得了。

一个是“维稳风险”，一个是“金融风险”；一个维系着民生和保障，一个维系着安全和增长。维稳是属地责任，“一刀切”，没有任何理由可讲。金融风险是底线，必须要牢牢守住。哪一个都很重要，哪一个也不能松懈。现在的情况是，严格预售资金监管，确保维稳，但可能出现问题。

触发点就是资金链紧张，紧到一定程度，开发商不拿地了，紧接着投资不稳了。这是地方最关心的。所以，就要在加强监管的同时，创造腾挪空间。这个很难，甚至是相反的操作，背后的问题就是，行业进入新时代以后，我国开发企业独特的融资模式，面临着某种颠覆和破坏。

过去，开发商套取预售资金的情况很普遍。比如，通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式，提前支取预售资金；比如，通过部门公关、全市“打包”监管、保函代替等方式盘活。套取预售资金往往能得逞，因为除了住建部门以外，套出资金对银行、施工单位等都是有利的。

开发商为啥要套取预售资金呢？

因为，开发商要“快周转”。也就是，“拿地-开工-预售-拿地”的顺循环。新房预售后的回款资金，很多不是用作结算工程款，加快施工直至竣工交付。相反的是，很多被拿去买地，然后进入下一个循环，这样才能把规模做大。那么，为什么要“快周转”呢？有以下几个原因：

一是，开发商买地时，投入的自有资金少，很大一部分是高成本的“前融”。再加上地价很高，必须要快速周转，才能提高自有资金的回报率；

二是，开发商都知道，建立在加杠杆上的狂飙突进，很难持续下去，这样的盛宴，搞一天算一天，在冲顶之前要把这种模式的红利吃尽；

所以，挪用预售资金，本质上就是开发商融资的一种渠道。拖欠供应商货款、商票融资、推迟总包结算、发行财富产品等，这些都是融资渠道。也就是说，除了银行、信托和私募之外，施工单位、材料供应商、购房人、老业主、管理层、员工等等，都在给开发商融资。

为什么，这么多人愿意给开发商融资呢？当然，首先就是信任。品牌开发商搞“高周转”，这是2016年以来的事情。记得，2017年回老家给父母卖房，当地百姓对现在的TOP序列的开发商开发的房子非常青睐。因为，他们开发的项目，户型设计、园林景观、大社区等，这是当地人从很少见过的。而且，相比本地小房企，品牌房企运作更规范、营销也做得很好。

TOP序列的开发商，大面积进驻二三四线城市，也不过5年的历史。现在，只要是个三四线城市，TOP序列的开发商就扎堆儿了。试想，如果没有了高周转，怎么可能一下子就冒出来那么多的千亿、5000亿、万亿的开发商呢？没有高周转，商品房销售额怎么能10年翻三倍。

各方愿意给开发商融资，另一个原因就是房价上涨预期，大家都能在这个过程中分一杯。

其实，房价在全国大范围、大面积上涨，这是2015年以来的事情。之前谈到“房价上涨”，主要局限于一二线城市。2015年，大规模棚改和“去库存”，全国房价明显上涨。由此，信赖TOP品牌，加上有房价上涨预期，大家就愿意买期房，也就变相愿意给开发商融资了。

而且，愿意给开发商融资的，不仅有购房者，还有银行、施工单位、监理单位、材料供应商等。因为，这些主体都能受益于开发商业务规模扩大。于是，也推动了新房销售中期房占比从2015年的39％上升到目前的53％。对扩大业务规模的挪用预售资金，也就乐在其中。

对很多施工单位来说，一般在年底才会拿到最大头的结算。2018年，笔者参加开发商年终会，有总包拿到了几亿元的结算，开心的不得了，貌似并没有很在乎拖欠了这么长时间才结算。交流下来，施工单位普遍反映，不拖欠怎么做大业务，这是行业的潜规则，大家都这样。

显然，这样的模式，是建立在房价不断创新高、规模不断上台阶的基础上的。2020年以来，随着融资端建立全链条的长效机制，比如针对开发商融资的“三道红线”、针对开发商拿地的“必须位自有资金”，针对银行放款的“贷款集中度”，针对地方土地出让的“地价-房价”联动。

还有，就是全面控制和封堵开发商表内外融资。一是，表内限制规模，即使“三道红线”全部绿档的开发商，有息负债增速也不能超过15％。二是，表外对信托实施“两压一降”（通道类、融资类业务都要降低），“资管新规”启动资金穿透式监管。这样，作为杠杆的主力被限制住了。

其实，主力资金被限制了，前融等其他跟随资金就开始观望了。于是，前期狂飙突进比较猛的企业，出现债务违约问题。我们过去的传统，讲究“大”，很多行业都要排出“四大”、“八大”、“十大”的序列。而且，凡是大的，认为就是稳的、好的。但偏偏，大的出现了问题。

按照刚才的逻辑，其实也好理解。越是大的企业，可能就是前期狂飙突进最猛的。一旦资金监管环境变了，比如全方位收紧融资，大的企业最先受不了了，特别是近几年规模不断上台阶，短短几年内销售规模就翻几番的，往往就是“加杠杆”最猛地，自然也就受不了。

当下，信息很透明，通过对诸多违约案例抽丝剥茧，大家对大企业的印象可能并不像之前那么信赖了。信心下降，这才是最要命的。同时，“房住不炒”理念慢慢沁入心脾，市场发现房价真的可能会下跌。再说，现在供需平衡了，甚至房子过剩了，购房情绪不像往常那么热了。

于是，外源资金和内源资金（销售回款）双重挤压。目前，房地产开发企业到位资金中，销售回款和外源资金分别占比53％和47％。下半年开始，上述两大现金流都开始出现快速下行，并且出现了历史上罕见的双双同时恶化，导致行业资金链风险快速出现多起债务违约/展期事件。

资金链紧张的这种局面传导下去，结果就是开发商不得不大尺度打折促销，挪用预售资金。甚至该到竣工和交付时间点的，也被迫延迟交付、甚至有烂尾的风险。对住建部门来讲，必须要加强预售资金监管，确保专款专用，甚至接管预售资金监管账户，冻结预售资金。

强化预售资金监管，无可厚非，本来就该如此。问题是，这样做，就将过去房地产市场的逻辑彻底变更了。过去的模式下，新开工和竣工增速存在巨大的“剪刀差”，新开工增速年度均值要比竣工高出近10个百分点，特别是2017-2019年，这是开发商快周转、加杠杆的结果。

包括预售资金在内的多渠道融资，就是开发商快周转、加杠杆的依靠。楼市这几年高举高打，卖地、开工、销售规模不断上台阶。狂飙到现在，我们要正视当前面临着的严峻局面：史无前例的竣工高峰期来了，继续原来的“加杠杆”模式，才能泄掉这个洪峰，才能继续高举高打下去。

但行业逻辑彻底变了，要告别地产依赖，金融机构对风险的防范力度史无前例，开发贷和信用债等正规融资渠道被严格管制。没有了这个接盘侠，“前融”自然就熄火了。施工单位、供应商不愿意再垫款了。这些综合起来，就导致预售回款占资金来源比例迅速上升，但销售端不再火爆了。即使销售能维持，也无法像过去随意被抽走，而是要被严格监管，确保交付。

总的来看，原来的循环链条越来越不稳定了。这就是为什么，保交楼和保民生提到了史无前例的高度！

所以，各地开始强化预售资金监管，防范楼盘烂尾。但祸兮福所倚，福兮祸所伏，这反过来会恶化开发商资金链。于是，成都、广州开始放宽预售资金监管，这样做无非就是让刀锋上行走稍稳一些，因为开发商资金链的另一头，就是土地出让、商品房销售和房地产投资。

近期，融资端对房企的支撑力度加大，但着力点在按揭端、稳健房企信用债、并购贷等，对民营房企的支撑力度并不乐观。即便新房销售增加，但都转化为严格监管的预售资金，开发贷放开了，也要专款专用，项目封闭流转。不要指望短期房地产救助，这只会强化过去的快周转模式。

近期，很多人在热议“预售转现售”，认为这是解决问题的终极手段。但是，在高地价、融资管制的情况下，前期投入巨大的资金拿地、融资，如果还要求现房销售，我相信没有几家开发商能玩儿的转。我认为，只要把预售的全链条监管好了，真正做到“专款专用”，就足够了。

相比发达国家，从归口管理的住建部到各级地方行业主管机构，我国对于商品房预售有严格的制度规定：

一是，预售获批有“三个条件”，即缴清土地出让金、取得规划许可证、投入资金达到总投资的25％；

二是，预售有“受理-审核-许可-公示”的全套透明化流程；

三是，各地普遍有预售资金监管制度，即首付款、按揭贷款严格按照工程形象进度支付。

四是，我国还有严格的竣工交付验收程序。从监管上看，我国预售门槛比英美日要高。

因此，根源不在预售本身，而在于监管执行上。

现实问题是，上面讲的这个全链条的预售管理体系，并未得到有效的执行。比如，对于项目用款计划，可以按照“地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、首次登记完成”等几个环节设置资金使用节点。不到节点不能提取，这样既缓解了资金链，又能确保专款专用。

以现售取代预售，开发商把房子建好了再出售，这样就不会有任何烂尾的可能性。看似解决了问题，可以高枕无忧了，但事实上掩盖了在预售全链条管理上的问题，也不符合前期投入大，资金周转慢的地产开发模式。试想，既要保持高地价、保持卖地规模、保持开发投资规模，还不允许开发商过多融资，保持资金链安全，又要求现房销售，这怎么可能呢？