收房之前要验房是必须要做的吗自己验行吗
收房大攻略之－验房篇新房入伙，可别急着拿钥匙装修，细心验房才是关键的第一步前言：本周三，房产周刊刊登了收房大攻略之交接篇一文，受到许多本报读者的关注。读者称，时值金秋，正是许多楼盘交房之际，作为普通的购房者，看着一纸交房通知书，正发烦无从应对，而收房大攻略正好解了燃眉之急。本周三刊登的只是第一篇，今日，本刊继续推出其后续篇章———验房篇及费用篇，全面解析收房的方方面面，希望能对即将收房的购房者有所帮助。许多人都曾有这样的感叹：买房买来一堆烦恼。这一堆烦恼，其中有很大部分是在收房环节产生的，比如，质量粗糙，出现裂缝、渗水、空鼓等，发现现实的房子没有想象中的完美，有的甚至在装修入住后才发现质量问题，令人叫苦不迭。那么，作为非专业人士的一般消费者，验房时怎么验？有没有什么窍门？发现质量问题应当找什么部门认定？事件回放装修末尾发现“豆腐渣”市民吴先生就是在验房环节中不细心而最终吃亏的其中一个。吴先生去年11月份在福州鼓楼区城守前新村买了一套住房，春节后开始装修。当时请了一位在做装修工程的同学负责，5月份开始做水泥漆。在扒完底漆后不久，就发现客厅的天花板出现较大裂缝，用手轻敲可听见清晰的空鼓声，轻掰即出现脱落。起初吴先生以为是同学的装修原因引起的，可同学毕竟是行家，告诉他是开发商在粗装修过程中粉刷层没做好所致。吴先生随即把情况向开发商反映，开发公司工程部当时也对该部位进行了修补。可是，没过多久，客厅的另一部位又出现同一问题。吴先生认为是客厅的天花板原粉刷层存在质量问题，为避免装修后还出现脱落，他要求开发商把客厅天花板的粉刷层全部铲掉重新做。可是开发公司却以吴先生收房时没有发现空鼓为由，拒绝吴先生的要求。吴先生最后还是自己全部铲掉天花板的原粉刷层重新装修。专家提醒裂缝空鼓绝不放过省建设工程质量安全监督总站的专家柯先生告诉记者，经过粗装修的天花板有没有空鼓，业主在收房时一般都很少留意，类似吴先生收房不细事后引发的纠纷不在少数。如果不是由于地基沉降等原因造成的质量问题，一般都由当事人和开发商协商解决。这些看似细小的问题，如果业主在验收时不对房子进行全面和仔细的“体检”，一旦发生纠纷往往对消费者不利。而像裂缝、渗水、空鼓等质量问题，如果没有及时发现和处理，将影响今后的装修和入住。因此，现场验房时不管大小质量问题，都不能轻易放过。裂缝。首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。接着看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，业主一定不能存有侥幸心理。倾斜。虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但业主用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。渗漏。业主要注意查看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。还应查看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。空鼓。对于已做过粗装修交房的房子，检查墙面、地面、天花板是否平整，不能有很明显的起伏和空鼓，同时也要检查厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。此外，还应检查卫生间、厨房地面是否做过处理，看水是否能通畅无阻地排向出水口；门窗的密实度是否合适，开启关闭是否顺畅；门框、窗框边缘等易受撞击处是否密实，不应有缝隙等。实用手册八样“小宝贝”可帮忙作为一般消费者，由于没有专门的检测工具，验房时难免有许多局限，是不是有一些验房窍门呢？有多年监理工作经验、现为国家注册监理工程师的福建省建福建设监理有限公司副总经理郑凯翔提醒，尽管是非专业人士，但带上八样居家常用的“小宝贝”可以帮助业主验收房子。乒乓球：用于检查地面、窗台、柜子等坡度。化妆镜：验收木门时，大多数业主只是检查门的开合是否顺当，锁的质量，门框、面板的手工情况等，但门扇的底边却很难验得到。这时候，化妆镜就可大显身手了。文件夹：验收楼房时，开发商要移交的票据、证书、资料一大摞。这些资料一定要妥善放好。可以买个40页以上的插页式文件夹，收一份文件放好一份，签收单正好当资料目录。备忘贴纸：验收楼房时，业主多多少少会发现需要修缮的地方，除了认真填写维修单外，业主还应在出现问题的地方贴上备忘贴纸，具体说明问题所在，方便开发商的维修工人现场检修。小锤子：可以用于检查天花板、地板、窗台、阳台、瓷片等有没有空鼓。水桶：用水桶接水，泼洒到地上，检查厕所、厨房、阳台的地面下水是否顺畅。电笔：一套房子里的插座通常有十几个，事前应带支电笔逐个检测电路是否畅通。“人”字铝梯：验收楼房时需要爬高的地方真不少，天花板有无空鼓；空调插座是否安装妥当；柜顶是个什么样子；藏在厨房、厕所天花板里的排水管是否通畅等。质量认定不同情况区别对待根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条和第13条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。那么，应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢？福建元一律师事务所刘国田主任律师认为，从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。申请复检资质单位才可检测如果业主在验房时怀疑自己的房子有重大的质量问题或存在结构安全隐患，又想找有关部门重新检测和认定，到底有哪些这样的质量检测机构呢？据了解，凡有建设工程检测资质的单位，均可以承担相应资质的质量检测。去年，省建设厅公布了全省近200家具备检测资质的单位名单。福州市目前有福建省建筑工程质量监督检测中心站、福建省抗震防灾技术中心、福建省建设工程物探试验检测中心、福建省水利水电勘测设计研究院、福建省建筑材料质量监督检验站、福建省建筑设计研究院、福州市建筑设计院等单位具备甲级检测资质。此外，福州市、八县建设工程质量监督站、福建建专岩土工程研究所、福建地震地质工程勘察院、福建省中心检验所等单位也具备相应的材料检测、建设工程基桩检测、室内环境检测资质收房大攻略之－费用篇入住手续之前，总有一大堆名目繁多的费用，可要睁大眼睛好好瞧清楚。面对新居，总是迫不及待地想拥有，别太兴奋，还是要保持冷静面对前期收房过程。在办理收房入住手续时，业主经常会碰到这样的情况：有些开发商要求必须先行缴纳一些所谓的费用和押金，如公共维修基金、物业管理费、装修押金以及煤气、有线电视费等，否则就不给钥匙交房。面对一大堆名目繁多的费用，许多对相关政策和法规缺乏了解的业主往往是一头雾水。到底哪些费用由开发商交，哪些费用由业主交，哪些属不合理费用不用交？对此，我们邀请了福建创元律师事务所齐伟律师做详细解答。1分清缴费主体入住费用可以分为两部分，一部分交给开发商，另一部分交给物业公司。交给开发商的费用通常有：面积增加的补差款；违约金；管道煤气开户费；有线电视安装费；电话、宽带初装费；安防系统费用；产权代办相关费用（契税、印花税、面积测量费、办证工本费等）；其他房地产买卖合同中约定的费用。交给物业公司的费用通常有：预交几个月的物业管理费；水电周转金；装修押金；装修垃圾清运费等。现实交房中，收费主体经常出现混乱，物业公司往往介入交房收费工作，我们也经常看到开发商和物业公司联合办公的情形。一旦楼盘在交付时发生收费纠纷，有些开发商不分具体情况，一律都交由物业公司出面处理，出现了收费主体不清、乱收费的情况。友情提醒：业主办理缴费手续时应注意相关费用凭证的主体应与有权收费主体相一致。如果是物业公司代收，就应该要求其出示开发商的授权委托书原件，否则，不与其办理相关手续。2拒绝合同外费用业主只要付清了全部房款，开发商就应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，并且不能设置法律规定或合同约定以外的费用，否则就是违约，业主有权拒绝强制附加条件的交房行为，由此产生的逾期交房的责任由开发商承担。如果业主和开发商在签订购房合同时亦签订了《前期物业管理合同》或《临时业主公约》，并承诺缴交物业管理费，则还应缴纳相应的物业管理费用。以下费用问题经常困扰业主，齐伟律师对此进行逐一剖析和解惑：物业管理费《福州市物业管理若干规定》规定：物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，物业服务费由业主承担，自物业交付之日起交纳。《福建省物业管理服务收费管理规定》规定：提供物业管理服务的物业管理单位可收取物业管理服务费，物业管理服务费包括综合管理服务费、停车管理费、房屋装修垃圾清运费和特约服务费。另据福州市物价局、福州市房地产管理局2002年联合发布的《关于规范物业管理服务收费行为的通知》（以下简称《规范物业收费通知》）的规定：物业公司不得违背物业产权人、使用人的意愿提前收费，业主可按月交，也可按年交。上述规定说明了，业主收房之后就必须要缴纳物业管理费，但业主可以按月交费，物业公司无权强行要求业主一次性缴纳长期物业管理费作为收房入住的条件。需要提醒业主注意的是，这时所说的必须向物业公司缴纳的物业管理费只是上述规定中的综合管理服务费，而不包括其他几项服务的费用。公共维修基金此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。根据福州市现行政策：1997年1月1日后至2003年8月31日前办理《商品房预售许可证》的，开发商应按其建设总投资额的2％拨付专项维修基金，但开发商和业主有约定的从约定，不足部分由开发商补足；2003年9月1日后办理《商品房预售许可证》的住宅物业，应由业主按购房款2％的比例缴纳专项维修基金。业主应在办理房屋权属登记手续前，到福州市房地产管理局指定的物业专项维修资金专户代管银行办理物业专项维修资金开户及缴存手续。友情提醒：公共维修基金不需要在入住时缴纳，但应在产权证办理前缴清。装修押金关于是否收取装修押金和装修管理费的问题，业主和物业公司争议最大，现实操作中也多发生纠纷。一方面，由于装修过程中存在较大安全隐患，私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害，用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业公司在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。因此，一般物业公司要求业主在装修前交几百甚至上千元的装修押金，并承诺装修结束后退还。另一方面，根据《规范物业收费通知》的规定：物业公司不得自行收取装修押金和装修管理费。已收取的装修押金待业主装修完毕后一个月内清退。友情提醒：从小区的整体环境和保护邻里的住宅质量考虑，物业收取装修押金有其合理性，但如无特殊约定，根据现行政策，业主仍可拒交。装修管理费则属不合理收费，业主不必缴纳。装修垃圾清运费根据福州市的现行政策，房屋装修垃圾清运费有明确的收费标准。住宅内无隔墙的：面积200平方米以上，每单元400元；面积100～200平方米，每单元300元；面积100平方米以下，每单元200元。住宅内有隔墙的：面积200平方米以上，每单元600元；面积100～200平方米，每单元500元；面积100平方米以下，每单元400元。水、电周转金根据《规范物业收费通知》的规定：住宅未实行一户一表的，按200元／单元收取电周转金，实行一户一表后应退还；物业公司无权收取水周转金。煤气开通费根据2002年《福建省燃气管理条例》的规定：“燃气经营企业应当执行政府价格主管部门制定的价格和收费标准”。而2002年12月27日颁布的《福建省人民政府关于印发福建省城市基础设施配套费征收管理规定的通知》明确规定，各类工程建设单位或者个人按照本规定缴交城市基础设施配套费后，各地人民政府或有关部门出台的与城市基础设施配套建设有关的水、电、煤气等专项配套费，一律停止。从这个角度来说，福州市燃气管理办法有关管道燃气初装费的规定已经不能予以适用。因此继续收取管道燃气初装费是没有依据的。尽管如此，目前福州市煤气经营主体还是有收取煤气开通费的。从实际情况来讲，收不收煤气开通费取决于开发商与住户之间是否有协议，比如在售房时，开发商并未承诺煤气管道入户，而是写明由业主承担，则在交房时收取煤气开通费就有了前提。一般来讲，煤气开通费由开发商交给煤气公司，这笔费用无形之中已纳入了总房价款，如果开发商在售房时承诺管道煤气入户，一般可推定这笔费用已经包含在房价款中了（除非另有约定）。有线电视、宽频网开户费该项费用不属于物业收费的范围，如果业主与开发商没有协议的话，业主没有义务在入住前缴纳该等费用，业主可以自己与相关机构（有线电视管理机构和电信机构）办理相关开户手续并缴交费用。产权代办费如无合同依据或业主自愿，开发商均无权强制代办产权。对一次性付清购房款的业主，因为开发商已经没有任何风险，收取代办费用的理由就不充分；以按揭贷款方式购房的业主，因为开发商还承担阶段性担保的风险，其之所以代为办理产权，也是为了避免风险，其要求代办虽然没有法律和合同依据，但还是有一定的合理性，不过亦应征得业主同意。有合同依据或征得业主同意的情况下，开发商代办产权的可以收取合理的代办费。面积测绘费面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。停车费停车费不属于物业管理综合费用，业主无需在入住时缴纳。物业公司应根据福州市物价局核定的收费标准向业主收取停车费。根据福州市区物业管理小区停车管理费标准，停车场类型分5种：地下车库、院内车场、私家车库、摩托车停放场和自行车停放场，不同停车场类型执行不同收费标准。地下车库，汽车临时停放，每辆次5元，过夜停放，每辆次10元，按月停放，每月每辆70元；摩托车按月停放，每月30元。院内车场，汽车临时停放，每辆次3元，过夜停放，每辆次5元，按月停放，每月每辆60元。私家车库，汽车按月停放，每月每辆20元。摩托车停放场，临时停放每辆次05元，过夜停放每辆次1元，按月停放，每月每辆20元。自行车停放场，临时停放每辆次02元，过夜停放每辆次05元，按月停放，每月每辆6元。收房大攻略之－交接篇金秋将至，许多楼盘交房在即。许多人花了大笔的资金，甚至是毕生的积蓄买的房子，随着开发商的一纸交房通知，眼看新家即将诞生，心里自然高兴。然而，许多业主在收房入住后却怎么也乐不起来，房子甚至成了一件烦心事。据了解，近年来关于房子的投诉和纠纷，有相当部分是在收房环节发生的。那么，作为一名普通的消费者，你是否知道开发商的交房标准是什么？收房时应该怎么做？发现质量问题怎么办？什么情况下可以退房？收房后哪些不合理费用不用交？……对此，记者邀请了相关政府部门、专业人士和律师予以全方位的收房过程透视，希望对读者有所帮助。交房资格需单体验收备案许多购房者经常有这样的困惑：开发商都开始交房了，可是小区的道路还在施工，绿化还没做好，公建设施还未启用，有的甚至还没有通水通电。这样的房子能交给业主入住吗？开发商究竟开发建设到什么程度才有资格交房？记者通过福州几家在售楼盘的开发商了解到，目前，福州大多数楼盘只要经过单体验收合格即可交房，也就是说，开发商交房的资格条件只有一个：单体验收合格。福州交房的“门槛”是不是如开发商所言如此之低？记者从省建设厅有关部门了解到，关于开发商的交房条件，我国至今还没有哪一部法律法规对此做出非常详细的规定，各地的做法和标准也不尽相同，最近福建省正着手酝酿出台这方面的相关规定予以规范。既然交房条件详细规定未出台，是不是就意味着开发商可以随意交房？福建元一律师事务所刘国田主任律师认为，尽管福州目前还没有具体的交房标准，但是，从相关的法律法规看，建筑单体经过竣工验收且经有关部门备案，是开发商交房的资格底线。我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此，不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，建设单位交房时都应提供。否则，购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担。同时，根据《消防法》的规定，单体必须经过消防验收，才能交付使用。另外，根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”因此，提供“两书”也是开发商交房的必备条件。刘国田提醒，对于具体的交房条件，购房者可与开发商在《商品房买卖合同》及其附件、补充协议加以约定，如将公共配套设施验收合格（包括水、电、煤气、宽带、有线、安防、绿化、道路、电梯等）作为交付使用的条件，同时在合同中约定开发商未达到交付使用条件时的违约责任。交接程序先验房后办手续据记者了解，福州目前开发商和业主的入住交接程序大致相同，一般分以下几个步骤：预检整改。在还没有与业主交接前，开发商一般会委派工程部、客服部、物业公司组成内部验房团，对即将交付业主使用的房子进行预检，对发现的问题及时整改。经过预检后，开发商将钥匙移交给物业公司，由物业公司安排业主验房。寄发通知。开发公司售楼部一般根据合同中约定的交房日期，提前半个月或一个月寄发《入住通知书》或《入伙通知书》等交房通知，有的同时还打电话通知业主。此时，业主最好要按约前往。因为合同中一般约定，如果业主未能在约定期限内前去验房，视同同意交接。如果无故不交接，有的开发商还将从合同约定的交接日起，按日收取万分之一至万分之三的保管费。业主如遇出差在外或有特殊情况不能按约前往，最好书面通知发展商，并说明原因。确认身份。业主应该根据入住通知书的要求，携带相关资料到售楼部确认身份，并联系验收交接事宜。这些资料一般包括：入住通知书、买卖合同或预售合同、身份证的原件和复印件，家庭成员照片（物业建档客户资料用）。如果委托他人验房，被委托人在持有效身份证明文件的同时，还需出具业主的《授权委托书》。验房移交。物业公司指派一名相关人员陪同业主现场验房，若验收合格，业主须在《楼房验收交接表》上签字认可，领取房屋钥匙和《住户手册》等资料，同时须按规定缴纳有关费用。若验收不合格，业主应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上，可暂不办理入住手续，再次交接时间由双方另行约定，但一般不应超过30天。提示：目前有些开发商在房屋交接过程中，往往让业主先交费用及其他手续后再验房，给日后的纠纷埋下隐患。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续。纠纷处理及时索赔或解约如果开发商在不符合交房条件的情况下交房，业主该怎么办？刘国田认为，在这种情况下，很多购房者往往没有及时采取行动，有的还天真地认为开发商在不具备交房条件下而交房是违约行为，开发商理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同。但现实完全不是那么回事。权利是要靠自己主张，如果购房者不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了开发商的违约行为。对开发商的违约，分不同情况购房人享有合同撤销权或索赔权。对于合同撤销权，《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”目前法官通常会认定购房人收房就是购房人以自己的行为放弃了合同的撤销权。《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”具体到房地产纠纷，根据去年6月1日起实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间（不因任何理由中断和延长的期限），它们是不变期间，不同于诉讼时效，不存在期间的终止、中断和延长的情形。只要期限届满，解约权人不行使解除权，该权利即归于消灭。通俗地讲，开发商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人开始享有法定解约权，同时，从该日起的解约权也进入了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持。如果在购房人享有解约权之日起的一年内，开发商催告购房人行使解约权，则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权，过了三个月购房人再向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持。购房人除了享有上述逾期交房的解约权外，依据高法的司法解释规定，在开发商存在如下行为时，购房人依法可以解除合同并可以要求赔偿损失：1商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；6房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；7面积误差比绝对值超过3％的；8由于开发商的原因，逾期办理产权证超过一年的。购房人亦可请求解除合同。尽管目前尚无司法解释对上述解约权行使的合理期限作出规定，但是按照《合同法》第九十五条的规定，上述解约权均存在除斥期间，该除斥期间更多地取决于法官的自由裁量。对于开发商违约，购房人的索赔权同样首先要由购房人提出，如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿，购房人需要通过法律途径解决的则存在诉讼时效问题，《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，购房人如对开发商交房存有疑义的，一定要书面提出，并注意保全证据，如果和开发商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的，要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时
客家生活风俗 一、衣着 穿衣 龙岗客家人秉承本民系祖宗“朴拙成风，巧饰不习”的遗风，①其服饰特点侧重于平实朴素。中华人民共和国建国之前，衣服的布料主要是自织自染（部分农家则由自家种植苎麻缫出麻丝，再请人织成布）的月布、粗洒、线斜、茜鸡乌等，此外还有机织布红口长青和由外洋买回的乌口长青、绸布等。粗洒布通常作蚊帐，线斜作被单，月布、茜鸡乌为通用粗布，长青为优质布，绸布是有钱人士的奢侈品。衣料颜色多为黑色、青色、暗红色等。最普遍的服式为唐装便服。男装上衣开襟，七纽四袋（有的还加内袋）或五纽二袋。女装上衣为右边开纽大襟，外面无袋，只在内小襟缝制一袋。男女装的裤大体相同，接驳的阔裤头，宽裤脚，用带子束缚。少数新进人士、圩镇居民、教师、学生、公务人员穿劳动装、中山装。少数女士、女学生穿裙装。建国后，由于经济发展迅速，服饰变化较快。衬衫、青年装、中山装、列宁装、裙装在圩镇很快普及，布料多为国产机织棉布，以斜布、十字布为主，间有卡叽、呢绒。但上了年纪的农民变化不大。20世纪六、七十年代的“文革”期间，男女盛行军干装，式样类似军队干部衣装，或蓝或灰或绿，颜色单调。80年代以后，由于实行改革开放，龙岗地区得中外文化交流之先，得香港服饰文化的资讯之先，迅速接纳西装、裙装、牛仔服、T恤等世界性主流服式。至今，龙岗客家地区衣着已与世界服装潮流融汇，但龙岗女性还不太选择特露的衣装。 装饰 男性装饰较少，早年冬季偶戴布帽、毡帽，系围巾(俗称颈巾)。女子装饰较多，头帕、围裙和凉帽独具特色。 头帕俗称“包头”，由一块长120厘米宽50厘米左右的黑布、长青布做成，缀以系带。头帕以不同的饰边颜色区分未婚或已婚女性。戴包头有护发、挡日、防寒之用，且含避露遮羞的传统理念。特别是渔家女，包头伸出前额10多厘米，非正面不得观其“庐山真面目”。20世纪60后代以后，姑娘逐渐以方形印花头巾代替包头，且只限于冬季天冷时才戴。包头只为中老年妇女偶用，逐渐式微。 围裙俗称“肚搭”、“围身”，是加在上衣胸前掩至腹部的服饰，主要功能是起工作服作用，避免或减轻因劳作、触物造成上衣的污染和磨损。肚搭用布为一般的黑布，但制工颇讲究，搭在脖子上的吊绳常由小银链充当，系在腰上的花带多是自家手工编织，末端缀以绒球或垂缨，束起来美观耐看。本是劳保用品却能让女性倍增婀娜风采，故特受女子垂青，成年女性均人各数件，轮番穿着。 在龙岗地区，为遮雨戴帽，男女都戴竹笠，而为挡日，男子依故，女子则戴别具特色的凉帽了。凉帽的框由竹篾织成，为直径60厘米的圆形平面，中有同心圆小孔作套戴头顶用，周围用布圈连，整体成盖状。分蓝凉帽、乌凉帽两种，蓝凉帽用蓝色布，且圈布为全折式，乌凉帽用黑色布，为拢折式，两者均缀以美观雅致的系带。凉帽主要用于挡日，戴在头上很轻便，围边不断摆动生风，使面部凉快舒适，因此很受女子珍爱。凉帽竹篾上一般涂了桐油，故遇小雨也无妨。 建国前，居民中偶有佩带砣表来看时间的。60年代以前，手表仍属凤毛麟角，之后逐渐兴起成为时尚，主要品种是上海表，少见男女装之分。进入80年代以后，手表迅速普及，且款式多样，中档的男女装表极常见，青少年多戴电子表，情人有情侣表，商贾名士崇尚名牌表。 穿鞋 早年平民百姓劳动特别是远行或上山割草砍柴时多穿皮垫鞋，俗称“皮鞋”，也称草鞋。为一块长方形皮块，头有一小扣扣住第二个脚趾，中系一带绊住脚掌。皮垫鞋护脚功能一般，故有“依恃草鞋蚕（戳）跛脚”之嫌。圩镇居民穿布鞋，木屐为众人洗浴后穿用。建国后，以布鞋为主，间有塑料凉鞋、拖鞋，男装皮鞋为高档品。80年代以后，男女装皮鞋广泛普及，青年人爱穿高级球鞋，俗称波鞋，女性半高跟鞋很普遍。 首饰 早年囿于经济条件，男人极少戴戒指、项链之类。妇女头上梳发髻，得以簪挽之，如赴隆重场面，髻上好插各类钗饰。耳环、戒指、手镯、项链均为妇女日常首饰，多数是银质制品，少数金质。中老年妇女还常戴玉镯。部分老妪戴刻有“长命富贵”的寿镯。小孩胸前挂一把银或铜的如意锁，上镌各种吉利言辞。建国后，妇女戴首饰逐渐减少，六、七十年代因“破四旧”而几乎绝迹。80年代以后，女人戴耳环、戒指、项链十分普遍，除钗饰较少见外，其余首饰女性尽占风光。男人也普遍戴金玉戒指和金项链。 发型 20世纪之初，男子从小蓄发梳辫。民国初期剪掉辫子，改剃光头。工具以剃刀为主，主要动作是把头发剃光，故至今仍有将理发俗称为“剃头”的。之后逐渐理成平顶或圆顶发型，再后来流行西式发型，称之“西装头”。女子从小梳辫，长大成婚后梳髻。建国后，男子以西式发型为主，间或小平头短发，西式发型常加发蜡。女子盛行扎双辫，剪齐眉发，用茶油揉抹头发，增加光泽和幽香，故童谣谑称：“龙岗阿妹梳靓头，一条毛仔半斤油。”80年代以后，迅速接纳港式发型屋的理发护发美发技术，青年男女喜欢烫发，女子尤有多种秀美奇丽的发型。90年代以后，部分女子又时兴男性化短发，青年中染发相当流行，多将本身黑发染成棕黄、褐红之类颜色。由于有定型发液、护发膏之类，人们的发型容易创意标新，通常都梳理得非常靓丽潇洒。 二、饮食 大米是龙岗地区居民的主要食粮，米品种主要有早造粳米，晚造粳米和糯米。杂粮以番薯为主，还有芋、玉米（俗称包粟）、小米（俗称狗尾仔）、高粱等。建国前，一日三餐以稀饭为主。建国以后逐渐转为两粥一饭（番薯饭）、一粥两饭（番薯饭）。80年代以后，作为正餐的午餐、晚餐吃米饭，早餐改为早点式，附近有圩街的则买面包、包子、河粉、豆浆之类，家庭中每以稀饭、汤炒粉面之类为早点。番薯、玉米变成搭配性素食，进入绿色保健食品之列。 龙岗客家一直以稻米为主食，以稻米为原料的两种最主要、最常见的熟食，是“饭”和“粥”。客家人对“饭”的概念，通常包含两个方面的理解，一是释为“餐”，如“吃早饭、吃晚饭”，就是“吃早餐、吃晚餐”的意思；二是释为“干饭”，跟“粥”相对而言。这里的“饭”是指“干饭”。“粥”也有“薄粥”和“厚粥”之分，“薄粥”又俗称“稀粥”、“鲜粥”，民间谜语“吹过去一条巷，吸过来一条浪，苍蝇跌落打乒砰”，谜底即此。“厚粥”亦称“流粥”，偶有俚称“杰头粥”。 大米粥的制作方法简单，各地差不多，无非米少水多，入锅熬烂即成。大米干饭的制作方法多种，主要有煲饭、焖饭、饭甑饭、钵仔饭等。煲饭是普通人家最常用的方法，把米洗净置饭煲中，加入相当分量的水，煲沸至米将熟透，揭盖用勺子舀起多余的浆水（俗称“饮”），再上盖用文火煲至熟透。也有一种水分恰好而不用舀“饮”程序的。至于如今广为大众人家所用的电饭煲、高压锅等煲饭，实质上是煲饭发展到现代文明社会的产物。 如若多人吃饭，一般饭煲煲不下，则用大锅来煮，称为“焖饭”。大锅焖饭很讲技巧，其关键在于掌握火候，沸了数沸后即行釜底抽薪，让余火与饭熟同步。此时火若太甚则容易“焦锅”且“夹生”，火若过弱则饭不能熟透。1958年兴公共食堂，由于用餐者众，故多用大锅焖饭，后来使用频率颇高的用以贬讥“绝对平均主义、人人有份”的“大锅饭”一词，源出于此。 将米浸透倒入桶形饭甑，置锅中隔水蒸熟，称为饭甑蒸饭法，此法能确保米饭均匀熟透而无焦饭，常用于乡间酒席或酿酒蒸饭。钵仔饭是用陶瓷钵子或搪瓷钵子盛米加水，垒置蒸笼或方形蒸饭框中隔水蒸熟，方便分份取食，多见于学校、公共食堂或某些客家餐馆。 饭、粥之外，以稻米为原料进行加工的食品种类繁多，如各种糕点、茶果粄、擂茶、黄酒等。其中客家黄酒的历史源远流长，其做法独特，大致如下：将糯米放入水缸中浸透，捞起沥干，倒入饭甑里蒸熟成饭。将饭分批倒在簸箕上摊开，待温度降至20℃左右（可拨沥些清凉水），撒入酒饼（一种发酵的酵母，用米糠、中药细辛等制成）粉末，搅拌均匀。然后放进酿酒缸中，饭糟中预留一小井，盖好缸盖，将缸置禾草篓中发酵酝酿。一昼夜后，可启盖闻闻，主要是辨别酒饼的效用，如有明显酒香，可知酒饼有效，如无酒味，酒饼失效。三四天后，揭开缸盖，浓香四溢，小井中已有从酒糟中泌出来的清澈酒液，谓之酒娘。如果是大冷天气则需十来天才能见到酒娘。客家黄酒用于飨客、馈赠、滋补、调料、祭祀等。其酒味芬香醇和，甘甜隽永，有滋补健身、和血行气、御寒壮神、促进食物消化吸收、改善血液循环之效。客家人在年节或宴会上，都喜欢饮甘醇的黄酒。客家黄酒炒鸡是客家食谱中一道久负盛名的美味佳肴，甚补，早年只有坐月子的产妇才有此口福，现在龙岗客家的普通家庭或客家餐厅，都可随时吃到这种美味的黄酒鸡。 民间有“半年薯芋半年粮”的谚语，在龙岗早些年，番薯是仅次于稻米的主要食粮。番薯食法多种，一是即蒸即煮即烤即吃；二是切片或剁碎晒干为白片子和薯末子；三是蒸熟晒干为番薯干；四是擦丝晒干为番薯丝；五是置细沙中加热烤酥为炒薯片；六是加工为薯粉。番薯除作为客家人的主食之一和食品工业的淀粉外，还是制造酒精的原料。番薯藤还是养猪喂牛的好饲料。 三、住屋 龙岗客家住屋独具风格。从房屋结构布局形式看，可分为围屋和齐头屋。围屋是客家居屋文化的典型产物，积淀着客家人的家族理念、团结自立理念、防卫理念等传统意识。围屋有小型围屋和大型围屋之分，其规模的形成受自然和经济条件等因素的制约，所见以小型围屋为主。关于龙岗客家围屋的分布和特点等，将有专文介绍。随着社会的发展，人们独立意识不断强化，围屋形式也就不断变化，最后出现以齐头屋为主要结构形式的“单家园屋”。 围屋形式的弱化导致了齐头屋的增加，反过来齐头屋的增加又加速了围屋的解体。随着社会经济发展，社会治安稳定，人们的个性价值越来越被承认，独立意识增强，家庭越变越小，人人都渴求在围屋之外建造自己的“正堂屋”，使之成为自家的独立天地，于是齐头屋应运涌现。齐头屋呈简单矩形，一般长8至10米，宽375至425米（即俗称屋宽13坑瓦或15坑瓦的尺寸）。前半部是厅，后半部为寝室，两间一体或三间一体的则开侧门贯通，有的门前建一个矮墙圈定的门坪。房屋基本为两层，安装木制阶梯（俗称斗梯）供上落，或以简易木梯上落。如果以一栋二间双层的齐头屋计，可有厅1个，寝室或其它储物室6个，厨房1个，门前有门坪，这对四五口之家来说是很宽敞舒适的住所。另在侧边或近处建一小型草屋和鸡舍（建国后至70年代末，农村牛栏、碾米间等皆由村上公家建造，居家可不用考虑），就更心满意足。 龙岗传统民居的建筑，正如地方志所云：“房屋多土墙，但蔽风雨，尚黝垩砌以砖石。”②80年代以前的农村房舍几乎全是瓦房，墙体以毛石砌筑，用三合土（由沙、黄泥、石灰拌成，俗称灰沙）砌结批荡。亦有以灰沙直接夯成墙体（俗称舂墙）或以灰沙砖砌筑，完全用红砖青砖砌筑的极少。屋顶以杉木作梁作桁，以杉木片条作桷，条件差的有用松木杂木为之。桁桷之上用瓦覆盖，大瓦仰面成坑，小瓦伏聚成垄，坑中有6至8片玻璃瓦以供采光，俗称“明瓦”。因大瓦通用宽度为鲁班尺7寸（相当于25厘米），故裁定地基时通常以坑计，常见的是13坑或15坑（不设双数的）。 龙岗地区临海，特别是南澳、大鹏、葵涌三镇地处海边，每年夏秋间常遭受南海强台风吹袭，因此民宅建筑中，结构牢靠，墙体坚固，瓦盖结实，是最起码最基本的要求，否则无法抵御台风来时的暴风骤雨。以毛石、泥砖为主砌墙的地区，建房时须挖近米深墙沟；用石块砌筑山墙，其高度至少至棚底；墙上部若用泥砖砌筑，墙体必须抹上灰沙浆，否则经不住风雨荡涤。瓦盖上的栋顶、飞翼和瓦坑口都必须封筑严实，瓦片拢放实在。为防急雨吹进屋内，有条件的盖套瓦或双重瓦。 80年代以后，传统的房舍结构被淘汰，农村的房屋发生了史无前例的变化。初期盛行“两层半”，即完整的两层再加建楼棚上一个楼梯出入口。红砖墙，铁门窗，钢筋混凝土棚面，外墙批荡水刷石（俗称石米），厨房、卫生间内贴瓷片。这种小楼房一举突破传统房舍的千古水平，实现了采光、通风、水电、卫生和抵御强台风诸方面质的飞跃。进入90年代以后，人民生活水平进一步提高，包括农村人口在内的民宅都是成片成片的新式楼宇，高4至6层，墙贴马赛克或釉面瓷块，铝合金窗框，豪华门。屋内设计高雅，一般人家均有厅、套房寝室、书房、储物间等，居住起来十分舒适。旧式瓦房已成古董。 四、行路 直至20世纪初叶，龙岗地区依然是交通十分闭塞的地方，即使像龙岗圩、坪山圩、王母圩这些较大的居民点商业点之间，也只是羊肠小道相连，一般的小村落之间就更不用说了。历史上许多被治吏美誉为“利及行人”的善举③，也不过是架筑小桥，拓出石级山路之类。那时候人们外出唯靠步行，日常生活必需品的流通完全靠人力挑夫挑运（俗称担脚）。 至30年代初，葵涌人彭东海修筑了淡水至平湖、龙岗至深圳的公路，公路所到之处，给龙岗地区沿途村落居民带来行路商旅之便。由于有了公路，自行车（俗称单车）陆续出现。 龙岗东部临海，海边居民有购置帆船的。帆船在沿海居民互相往来及沟通惠阳、盐田、香港之间起了十分重要的作用。 建国以后，龙岗、布吉、坪山一带首先兴起自行车代步及运物。70年代后期，大多数村落都有机耕路相通，自行车迅速在全地区普及，公务员上班，学生上学，人们走亲探戚，投圩赶集，甚至迎亲，均使用自行车。除部分年老妇人外，小学生以上人群均会踩自行车。 从80年代起，摩托车（又俗称电单车）逐渐时兴，用摩托车代步载物，既快捷又省脚踏之劳，故青壮年以拥有一部摩托车为乐。之后轻便摩托车（俗称绵羊仔）风行，尤受女士青睐，一时间车主甚众。至此，民间代步工具形成了自行车、摩托车、绵羊仔并驾齐驱的局面。 随着社会经济的发展，千年交替之际，私家车已开始进入龙岗居民百姓家了。私家车车型一般为国产小轿车。据2001年上半年传媒信息可知，龙岗地区私家车拥有率已近二成。以轿车代步，风雨无阻，来去快捷，舒适潇洒，真可谓“独领风骚走在前”了。
