怎样从外墙看楼是什么时候建造的

不管是买房子还是卖房子，都应该要清楚房子的真实年龄是多少，毕竟房子也具有着一定的安全年限，如果时间太长到时候购买了就不划算了，可是很多人说到楼龄的时候，就让大家都觉得非常的困惑。

不管是 买房 子还是卖房子，都应该要清楚房子的真实年龄是多少，毕竟房子也具有着一定的安全年限，如果时间太长到时候购买了就不划算了，可是很多人说到 楼龄 的时候，就让大家都觉得非常的困惑。那么楼龄是什么意思以及真实 房龄 怎么查询，要了解一些查询的方法，这样 买二手房 的时候就不会吃亏上当了。

楼龄是什么意思

楼龄：就是楼的年龄，从修建到现在的时间，楼龄判断的方法参考：

1、查看外立面

从房子的外立面来分辨房龄是个不错的办法，通过外墙使用的材料可以将房龄猜出十之八九。

2、细辨内结构

上世纪80年代的房屋，在修建时并不注重“厅”的功能，因此最明显的特征是厅小，多为用 预制板 修建的六层 板楼 ，在权属上大多为 房改房 。

3、多搜集信息

一般来说，新 楼盘 从报建到交楼、拿到 房产证 ，大概需要一到两年时间。如果看中了某套房子但无法辨别楼龄，可以到国土局查房子的建成时间，虽然会需要一点时间，但是这样的方式比较稳妥。

真实房龄怎么查询

1、到房产管理部门查档，是判断房龄较稳妥的查询方式，可以查到准确的房龄信息。这个需要房主，带上房本和身份证等相关资料进行查询。

2、多问问该 小区 的 业主 、物业工作人员或者附近的老住户，得到的结果往往更真实准确。

3、从 房屋结构 上判断，上世纪80年代的房屋，比较明显的特征是厅小；上世纪90年代的房屋，在 户型 设计上开始出现“厅”的概念，两房一厅的房子使用面积大约有80平方米，讲究“大客厅”，客厅在14至15平方米。

4、查看外立面，通过外墙使用材料推测。红砖外墙，外观没有粉饰的 住宅楼 ，多为上世纪八十年代至九十年代初期的建筑； 水泥 外粉墙面的住宅楼，大多是九十年代初、中期的建筑；墙面涂了外墙漆的住宅楼和外贴墙面砖的住宅，应该是九十年代中后期以后的建筑。看到新近粉饰的墙面，可从周围居民或房管部门那里进行确认。

5、看 厨卫装修 程度。根据一些难以更换的物件（下 水管 道、 卫生间 地漏 等）来判断房龄；厨卫的装修比较难以改变，也就比较容易判断出房屋的真实装修年代，比如地板的装修就不容易更换，所以从地板的成色及款式就比较容易看出房屋的新旧程度。

对于楼龄是什么意思和真实房龄怎么查询，上面为您做出了相关介绍，有关房子的年龄当然是越少一些越好了，而且如今市场上有关二手房的买卖也是已经比较常见的事情，所以说应该要掌握更多有关房产购买的相关事情，这样才能够做到正确的买房，而且正确的过户。

楼龄：就是楼的年龄，从修建到现在的时间。

下面介绍楼龄判断的方法参考：

方法一：查看外立面

从房子的外立面来分辨房龄是个不错的办法，通过外墙使用的材料可以将房龄猜出十之八九。

1988年以前，房子都不太注重外观，基本上都是水泥外面，即俗称的“涂灰楼”；1988年以后，新建的房子对于外立面的美观开始重视起来；1988年至1992年间，修建的大多采用了石米外墙，凹凸不平的石粒作墙面，灰白相间；1993年至1996年，佛山新建的房子开始用马赛克装饰外墙，房子看起来比较细致、整洁、易清洗；1996年以后至今，各式各样的条形砖开始风行佛山，开发商在修建房子时非常重视外观，近几年推出的新楼盘已有不少开始采用玻璃外墙。

方法二：细辨内结构

上世纪80年代的房屋，在修建时并不注重“厅”的功能，因此最明显的特征是厅小，多为用预制板修建的六层板楼，在权属上大多为房改房。

上世纪90年代的房屋，在户型设计上开始出现“厅”的概念，新建两房一厅的房子使用面积大约有80平方米左右，讲究“大客厅、一梯两户”，客厅在14至15平方米左右，周边环境与配套设施较完善。

方法三：多搜集信息

一般来说，新楼盘从报建到交楼、拿到房产证，大概需要一到两年时间。如果看中了某套房子但无法辨别楼龄，可以到国土局查房子的建成时间，虽然会需要一点时间，但是这样的方式比较稳妥。

2、好的房源是不会在前期出售的、售楼处的销控都是假的、如果置业顾问给你看她自己的销控表、那也是假的、她们都有一个准确的销控表不过多是晚上下班之前开会时候才会校对的、另外有一点，如果你去看房子、你同事看好2套房子、比如是一个单元上的六楼和七楼，而她想把七楼卖给你，她会问控台，六楼卖了没有，控台会告诉说卖了、然后置业顾问又会问，那七楼还有么？控台就会告诉她有、置业顾问跟控台都是有默契的、而且不会让客户看出端倪的、

3、房屋产权问题、就是大产权还是小产权的问题、有些置业顾问会告诉你说是大产权的房子、等整个小区全部竣工之后就会办出土地证了、这时候你最好去地方房管局或者土地局落实一下、因为置业顾问只管把房子卖出去、而且这个职业的流动性很大、等到时候你再找她人也就走了、而开发商是不会负责这些你与置业顾问的口头协议的、同样、如果你有什么问题是需要置业顾问跟你保证的、你要立下字据、让销售经理签字最好盖上开发商的公章、这样才算生效、

4、如果交定金的话，你要明白个问题、定金是不退的、订金是可以退的、交钱时候一定要看好这个字的区别、

5、从你看房到购房、一切文字性的合同或者是协议、都要认真看、开发商在这一点上很精的、他们抓住了客户这点特点、会有猫腻的、比如协议上写的订金在三天之内退什么的、如果你没看到、那只能吃哑巴亏了、

6、在签合同的时候、要特别注意交房时间和双方违约处理办法、还有副本上面关于赠送或者安装项目填写的是不是齐全、

这也就是我这几年做这也顾问的经验了、呵呵、现在我们也希望购房能透明化、可是没办法、我们也是给别人打工、只能说开发商太精了、

多年前我国建筑，尤其高层建筑为了展现良好的外观，很多在外墙施工过程中大量的使用各类马赛克、贴面砖等修饰材料，由于风吹日晒、基层贴面材料又多不达标，很多建筑在使用过程中出现脱落现象，尤其在大风天气里对于路过的行人安全产生了巨大的威胁。

建筑外墙禁止使用马赛克，贴面砖的规定，在多年以前已经开始实施了，所以房子外墙不是马赛克。

老旧房屋由于年久失修，外立面出现脱落、异常变形等安全隐患，影响公共安全，该由业主还是政府负责修缮？8月14日上午，广州市法制办举行《广州市房屋使用安全管理规定（草案）》立法听证会，15位代表针对上述听证事项展开激烈辩论，建言献策。这一立法听证会，在网络平台向公众进行了直播。记者了解到，早在8月9日，该专题网页已上线，15名听证代表已经在网页上提前表达有关观点，引发网友踊跃提问、交流。

讨论背景

老旧房屋外立面脱落的事件时有报道，2017年3月荔湾区西华路就发生过墙皮脱落，执信南路社区竹丝岗北直街46、48、50、55号也发生过外立面脱落。广州日报全媒体记者日前走访竹丝岗北直街看到，一栋楼龄达到36年、8层高的老楼房出现了外立面脱落等安全隐患。其中，第7、第8层的墙皮已经与红砖剥离，露出2、3厘米宽的空隙，可以伸进一只手掌，仿佛稍一使劲就能“手动掰墙”。老居民陈先生表示，这栋楼宇大多用作出租，业主们没有成立业主委员会，而且他与老伴的退休金也不高，希望外墙修缮的费用能政府部门或房改前单位与业主共同承担。

外墙谁管？

老旧房屋由于年久失修，外立面出现脱落、异常变形等安全隐患，影响公共安全，谁应该负责修缮。

现状：业主租户间难有共识

听证陈述人、广州市住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）房屋管理处处长张建明介绍，多层建筑外立面出现脱落的，以黄泥加砂批荡、石米批荡、贴饰面砖(马赛克、纸皮砖、条形砖)居多，以黄泥加砂批荡最为普遍。造成脱落的原因多样，一方面是因为当时技术要求低，建造成本低，也受炎热潮湿气候影响；另一方面，不排除个别使用人在室内装修时，对外墙批荡产生震动损坏；另外，房改后，业权人缺乏维护和修缮，导致外墙面损扩大、加深，最终出现脱落。相关法律明确，房屋外立面是建筑物的共有部位，由全体业主负责修缮。

在现实中修缮最大的难题在于协调。一栋房屋往往涉及数十乃至上百个业主，存在部分业主联系不上，部分业主不愿意出资而想依赖政府等问题。业主之间、业主和租户之间也经常无法达成共识，安全隐患难以快速消除。