地产与煤炭行业的关系

房地产需要煤矿。根据查询相关公开信息得知：地产所需要的水泥及钢铁都离不开煤炭，因为在生产过程中煤炭是主要燃料。煤矿是国家能源的主要来源之一，也是国家经济的重要支柱之一。目前2022年煤炭流通行业的企业数量众多，规模偏小。这主要是由于我国煤炭生产与消费企业分布较为分散，行业集中度偏低，为不同规模的煤炭流通服务商提供了生存空间。

房企通过加杠杆快速扩规模的时代，已经彻底远去。

8月20日，央行联合住建局，与12家头部房企开了场座谈会。会议传达的意思很明确，负债过高的房企，该稳一稳了。

据悉，会议给房企融资设置了三条红线：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。

此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

央行将据此对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理。不达标者，监管层将对其有息负债规模进行限制。

值得注意的是，即便全部达标的企业，有息负债增速也不能超过15%。这意味着，整个行业内的企业，都只能“稳”增长。

这更意味着，房地产行业弯道超车的大门，已经关闭。小房企加杠杆弯道超车的神话，再也不可能出现。

当然，对于大部分企业而言，需要关心的是如何去杠杆，而不是超车问题。

此次参与座谈的12家房企，将作为“三条红线”的试点先行。其余房企也不会等太久，明年1月份“三条红线”就会全行业铺开。

本质上，这就是房地产行业的供给侧改革。对于任何一个行业来说，供给侧改革对少部分企业来说是天堂，对大部分企业来说是地狱。房地产行业自然不会例外。

对于那些负债超过红线的房企来说，收缩规模、降低负债是必然的结果。一些经营不善的高杠杆房企，在没有新增资金介入的情况下，单靠自身造血没办法降低负债，那就只能被迫卖身，或者破产。

而对于一些杠杆水平维持在红线以下，经营稳健的房企来讲，通过适当加杠杆以及通过自身“造血”，快速提升市场占有率的机会来了。

房地产行业大洗牌，即将开始。

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高负债房企，

被迫缩规模将成为唯一选择

“三条红线”政策，对整个房地产行业的影响，无疑是巨大的。

如果有房企踩中三道红线，有息负债就不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条，增速不得超过10%；即便一条未中，也不得超过15%。

有息负债增速也不能超过15%，意味着房地产行业内每一家企业都会受到限制，整个行业内的企业，都只能“稳”增长。

这更意味着，房地产行业弯道超车的大门，已经关闭。小房企加杠杆弯道超车的神话，再也不可能出现。

对于踩中红线的企业来说，影响无疑更大。杠杆过高的房企，每天都是如履薄冰。以阳光城为例。

截至2020年6月末，阳光城(SZ:000671)净负债率高达114.98%，剔除合同负债和预收账款之后，资产负债率依然高达78%，现金、短债比勉强维持在红线上面。

这还没有计算阳光城股东权益中大量的永续债。永续债被会计计入股东权益，实质是房企以后需要偿还的债务。所以，公司的实际负债水平，要再提高一个台阶。

对于这类公司而言，理想的情况是销售回款畅通，能够顺利还款。一旦出现黑天鹅，比如今年上半年的疫情，就只能借助“外债”了。

这个时候，一旦融资端受到限制，资金链断裂导致债务违约成为了现实。对于踩线的房企，可能出现越是缺资金，越是融不到资金的情况，后果可想而知。

实际上，对于大部分房地产行业来说，都需要为规避红线而努力。据天风证券统计，目前TOP50房企中，同时符合三条红线的只有14家。

头部房企况且如此，中小房企的情况大概率更糟糕。对于保持超高杠杆经营的房企，缩规模或成为了唯一选择。

实际上，这样的情况在上半年已经出现。

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部分房企降价大甩卖，

降杠杆已经开始

今年以来，房地产市场的表现或许让人惊讶。

据克而瑞最新数据，TOP100房企1月到8月销售累计同比增长6.2%，8月单月销售金额同比提升30.7%。

从数据来看，不仅已经完全不用担心疫情影响，就连“房地产行业已达天花板”这一担忧，似乎也不存在了。毕竟，8月份房地产销售市场表现太彪悍了。

房地产行业强势复苏了么？销售数据不假，但真相却不乐观。

今年以来，房地产行业繁荣是建立在降价的基础上。例如，TOP10队列中的金茂，上半年销售额同比增长10%，但销售均价下滑2.8%。上半年，像金茂这样“降价求量”的房企可不少。

房企大幅降价销售，推高销量带来的亮眼数据，只是虚假“繁荣”。

房企净利润率普遍在10%左右。销售单价每下滑一个百分点，对房企的利润影响巨大。所以，别看当下行业销售额增速不错，但是结算之后，房企总利润不见得就会增长。

房企愿意降价促销，自然是身不由己。疫情之下保持现金流充沛是原因，但更重要的是要当个三好学生。

“三条红线”出台看似偶然，却是必然。类似“三条红线”的消息，其实在去年下半年就已经在业内传开。如果不提早做好准备，显然一切都晚了。

所以，在这样的背景下，销售额大增的房企并不见得是好事，可能只是赔本赚吆喝，加速销售回款降低负债而已。

整体来看，新政策相当于推动行业供给侧改革。对高杠杆的房企来讲是“地狱”，而对经营稳健的低杠杆房企则是“天堂”。

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行业大“洗牌”，

少部分房企入天堂

一部分房企受损，自然会有房企受益。

“新政策”限制房企新增有息负债规模，必然会抑制企业拿地的积极性。而竞争减少，招拍挂出让的土地溢价则会下滑，这对于整个行业都是好消息。

对于稳健经营的房企来说，意味盈利能力更强了。

以万科（SZ:000002)为例。截至2020年中旬，万科净负债率只有27%、现金短债比超过2倍，负债水平保持在非常低的水准。

由于较低的负债水平，万科完全没有必要通过牺牲利润而去增加销售。2020年上半年，公司销售均价同比提升12.7%，在TOP10房企中位列第一。

地价溢价率降低，未来万科的盈利能力，势必会进一步加强。当然了，万科只是例子，负债较低、经营稳健的房企不止万科。当下低杠杆经营的房企，都将受益。

除了对房企的盈利能力带来正面影响，新政策最大的影响在于，大鱼吃小鱼的时代开始了。

新政之下，以往由于经营不善，既没有过多的土地储备又具有较高的杠杆，此类房企面临的命运，必然是被迫卖身或破产。

不管是破产、卖身或收缩规模，都会进一步提高行业的集中度。对于资金充裕、经营稳健的房企来讲，机会显然来了。

而成为盘中餐的，又岂只是经营不善的企业？

由于“三条红线”，小地产无法借助高杠杆做大做强，只能是大房企的盘中餐，唯一的愿望，或许就是卖个好价钱。

钢铁、煤炭等行业，因为供给侧改革推进，行业均出现了大洗牌的现象，大部分企业出清，少部分企业滋润的活着。

不难预见，这样的情况，也会在房地产行业上演。

“生还是死，这是个问题！”

莎士比亚这句灵魂拷问，落到河南房企和昌集团头上，就成了一个两难选择：要规模还是要利润？

刚刚过去的2020年，和昌集团以操盘金额139.1亿排全行业第138名；即使按全口径销售算，也仅有215.1亿，居行业第119位，仍与公司“2020年销售过千亿”目标相去甚远。业绩不振触发高管层人事震荡，包括董事长武磊在内，和昌去年共有20余位高管离职。

千亿规模一般被业内看作是房地产下半场的入场券。楼市资本论认为，和昌在规模和利润间的被动选择，尽显当下中型房企的突围困境。

曾经老家安阳县领导希望万永兴能够常回家看看，为家乡的经济发展出贡献。如今，万永兴已经身价65亿，成为老家首富。作为河南商业大佬，在多元化路上继续奔袭，而地产业务的定位与未来，在金融调控之下，万永兴迫切需要新的加码。

【一】万永兴的崛起：煤老板跨界做地产

和昌集团是郑州中瑞实业集团（简称“中瑞控股”）下属房企。实际控制人万永兴非常低调，鲜少公开活动。

公开资料显示，万永兴1971年6月出生，本科就读于河南 财经 政法大学国际贸易专业，2004年毕业于北大光华管理学院。2018年11月，河南 财经 政法大学70年校庆，万永兴和苗春燕夫妇向母校捐赠1亿元，用于设立华贸金融研究院，曾引起一时哄动。

楼市资本论注意到，万永兴做煤炭生意起家。他2000年创立中瑞控股，现已发展为以大宗商品供应链管理为核心主业的大型综合性实业集团，拥有上市公司瑞茂通、百强房企和昌集团等多家实体，涉足煤炭、金融、房地产、化工等领域。

2019年，中瑞控股营收总额495.41亿元，首次超越双汇、宇通等知名企业，成为“河南民企翘楚”。其中，和昌的房地产业务贡献营收75亿元，占比15%。

楼市资本论发现，万永兴涉足房地产，纯属机缘巧合。2007年，他在郑州远郊得了一块地，自己又不懂房地产开发，便找到鑫苑集团前总裁韩恺，请他出任怡丰置业董事长，组建团队，负责项目开发，冲进了房地产。

这是一个拼胆量的时代，万永兴绝对是够胆力。

【二】和昌兴起与千亿计划的幻灭

和昌的发展 历史 ，堪称是一部职业经理人轮流坐庄的 历史 。

1、韩恺时代

2007年，韩恺不负万永兴所托，精心打造出怡丰·森林湖这个网红楼盘，在地产界站稳了脚跟。2009年，他又带领和昌进入合肥，开始全国布局，并于2013年将总部迁到北京。

2015年，和昌销售金额达到73.2亿元。同年，胡润百富榜发布，万永兴以120亿的身家位列河南富豪榜第三名。韩恺却于当年9月卸任和昌董事长，转任中瑞控股副董事长，被外界视为明升暗降。

临别时，韩恺发长文感叹，称和昌“长大了，总是要飞的”，惜别之情，见于言表。

2、武磊时代

接任和昌董事长的武磊，是万永兴从万科济南公司挖来的明星级职业经理人。在他看来，地产行业马太效应加剧，未来会强者越强，千亿是房企活下来的安全线。

武磊的任期目标是带领和昌在2020年迈过千亿门槛。为此，他在和昌搭建起“万科系”管理团队，启动“3+2”战略布局，在郑州、苏州、杭州、合肥、南京、武汉、深圳、东莞等城市布局了60多个地产项目，并推出云端系、城邦系、匠心系和云舒系四大产品系。

随着布局的扩展，和昌业绩突飞猛进，2015年-2018年合约销售额分别为73亿元、165亿元、198亿元、292.8亿元，被视为行业黑马。但是，这种扩张势头很快触及天花板。2019年，和昌合约销售仅298亿，远低于500亿预期，行业排名从2017年的91名跌至122名；2020年全口径销售215.1亿，居行业第119位，实际操盘金额仅139亿，排到行业第138名。无论业绩还是行业排名，均与武磊的千亿计划相差甚远。

2020年9月，武磊与和昌的5年约定服务期满，主动提出离职。带头大哥的离开，影响可不小，去年内和昌有至少20名中高层离职，他们大都是在武磊的邀请下加入和昌的。

楼市资本论盘点武磊这五年战绩，发现其最大败笔，可能是2017年以133.26亿元吞下莱蒙国际旗下8个项目。这些项目位于深圳、广州、南京等6个城市，总计可售建筑面积197万平方米，武磊预计未来可以贡献800亿元产值，特别是位于深圳龙岗的南联项目，可售面积约70万平方米，保守估计总货值超过350亿元。

但对当年销售仅200亿的和昌来说，莱蒙资产包已经透支了公司实力。而且他们很快就发现，资产包中位于深圳的三个核心项目，都是投资大、周期长的城市更新项目，完整周期长达8-10年，中间不确定因素很多。

这对体量和实力都显单薄的和昌来说，简直是一个天坑。难怪武磊离职后，前任董事长韩恺忍不住发朋友圈吐槽：自己辛辛苦苦打下的基业，被一拨崽子们折腾得体无完肤。

如今，万永兴起用麾下旧人张向晖接掌和昌，不冲规模，守住利润，变相宣告了千亿扩张计划的失败。

【三】转型利润导向，和昌深陷扩张后遗症

不过，在继任和昌集团CEO的张向辉看来，莱蒙资产包的潜在价值，超过了收购时的投资预期。

楼市资本论了解到，莱蒙资产包中开发价值最大的深圳南联项目，已经全面动工，拟分4期开发，首期住宅和商办类产品将于今年上半年开始预售。张向辉测算，这个项目的投资收益，可以覆盖掉整个莱蒙资产包的收购溢价。

但是，张并不看好前任的扩张战略。他说，和昌前几年在公开市场招拍挂拿地，地价很高，实际算账根本不赚钱。这是大老板万永兴绝对不能接受的。

中瑞控股的核心主业是大宗商品供应链管理，营收规模庞大、现金流稳定，但毛利率水平较低，需要毛利率更高的房地产业务来增厚公司盈利能力。和昌作为中瑞房地产业务的主要平台，毛利率水平却随规模扩张而逐年下滑，2017-2019年毛利率分别为22.07%、21.19%、16.51%，几乎已经触底，势难继续。

张向辉是中瑞控股早年招聘的第一批清华MBA毕业生，他清楚大老板万永兴的底线要求，也明了中瑞旗下供应链和房地产两大板块的联动模式。在他看来，和昌集团不是上市公司，不用跟其他地产商比拼规模，保持两三百亿的销售规模就可以了。

接掌和昌后，张向辉不再激进追求销售业绩和行业排名，而是以稳健发展和利润为导向，保证项目投一个、赚一个。

楼市资本论发现，尽管和昌已经掉转航向，但张向辉仍深受前任遗留问题的困扰：

首先是还贷压力。

2017年收购莱蒙资产包时，和昌采用了并购贷款。中瑞、和昌以及万永兴为这笔贷款共计提供了73.29亿元的担保，而且去年12月开始归还贷款本金。这对规模不足、融资受限的和昌来说，偿债压力确实不小。

其次是品牌输出。

2019年6月，和昌在武汉操盘运营“光谷未来城”，合作方武汉顺民地产单方面宣布解约，转而引入品牌房企绿城。和昌被踢出局，愤而与武汉顺民对簿公堂，就算挽回颜面，也无补于品牌受损。

最后是违规操作。

和昌旗下开发项目，近年屡因违规被媒体曝光。例如：2019年8月，和昌旗下子公司河南怡丰置业，因未按规定申请城乡规划主管部门验线，被郑州市城市综合执法局处以罚款11万元的行政处罚。

2020年8月，洛阳和昌优地住宅小区项目，又在尚未取得预售证的情况下公开售房，被洛阳市房产监察大队确认属于变相违规销售，将依法依规进行查处。

以上问题，都是和昌在规模扩张过程中伴生的后遗症，也是中小房企当前困境的集中体现。

房地产下半场，行业主流已经从规模扩张转向产品力提升。和昌“不冲规模，守住利润”的经营策略，能否突出重围，仍有待时间来验证。

万永兴曾志在千亿，面对着负债与现金流的运作难题，经历过大调控时代后，还能再燃雄心吗？

A股市场最大热点不在抱团股，也不在资源股，更不在科技题材了，而是在周期地产股身上，地产股突然暴涨确实让市场意料之中的。

地产股集体大涨或者暴涨超过7%，等十几家地产股强势封板，地产股全线上涨，吸引整个市场的注意力，成为最具有赚钱效应的板块。

为什么地产股会突然暴涨呢？结合A股盘面，地产消息、以及地产板块所处的位置，大胆预测地产股突然暴涨的原因，预测有以下几大因素刺激地产暴涨。

（1）根据市场对上个月的地产消息，政策厉害刺激地产股集体大涨，住宅用地集中供应，三条红线等利好刺激，让低迷的地产股全面火起来，成为市场最大的热点。

（2）地产股出现暴涨，除了地产数据利好刺激，更大的因素是地产遇到了“天时地利人和”的条件，才会给地产暴涨的机会。

根据A股总体行情来看，非常典型的就是周期行情，地产是周期股之一，而二级市场资金和人气都是进行炒作周期股。

比如地产、钢铁、有色、煤炭、化工、建筑等等，这些各大周期板块表现都是不错；以往周期行情都是以“有色和煤炭”这两大板块为首，但风格转变了。

所以按此分析，地产板块暴涨，地产利好数据刺激是导火线，真正的原因利好刚好出对了时间，A股刚好是周期行情，这样把利好扩大化刺激地产暴涨。

（3）其实地产板块属于冷门股，就前期周期行情之时，地产股也是没有动静，有色和煤炭才是成为周期核心资产，所以周期行情都是以“煤飞色舞”为主。

风格突变，周期行情以地产为核心资产，按此进行推测只能认定为地产是补涨，地产被市场压制许久了，地产只是一个发泄罢了。

只能认定为地产是补涨行情，毕竟地产确实低于其他周期板块，地产前期持续阴跌，近几个交易日才止跌回暖，地产直接爆发，迎来一个补涨的涨停潮。

（4）还有一大因素就是2021年是地产的转折年，地产股的估值还处于底部，说白了就是还处于被低估的状态，地产股暴涨，这只是一个开端。

根据市场预测分析，2021年地产将会修复估值的一年，意味着今年楼市会同比明显回暖，股票市场本身就是炒作预期的，既然2021年楼市回暖，超大资金会提前低吸炒作，地产得到超大资金低吸，推动整个地产股爆发，这才是地产暴涨最重要的因素。

汇总

总之地产股突然暴涨，掀开涨停潮并非是无独有偶的，真正是受到以上四大因素刺激的，地产的暴涨只是一个热身，后市地产必然还会有行情的。

假如按此市场预测，2021年是地产修复估值的年份，地产股真正爆发空间还在后面，后期继续看好地产，继续关注地产股的动态与机会。