烂尾楼这事的转机，“可能”要来了

烂尾楼导致的断供停贷的事这几天有了新的进展，银保监会和其他主要负责部门都出来放了风，总体的意思是要通过引导资金流入和其他一系列方式来化解这次烂尾导致的断供危机，同时各地方上所谓的资金监管新政也开始像着急表态一样的陆续出台。

积极出台新政是好的，引导资金救场也是应该的，但这是不是就一定能把问题解决了，现在还不好说。

这里面变数太大，需要完善的环节太多。

1

首先我们得明白，为什么这次资金监管新政出的这么快，这还得从2015年说起。

从2015-2016年的棚改货币化后，楼市就进入了没办法拐弯和减速的直行快车道。

国开行庞大的PSL贷款通过货币化棚改注入到楼市里去，新房库存快速被消化，本来要压垮房企的大量债务债务顺利的转移成了买房人群身上未来30年的房贷。

棚改注入大量购买力，新房库存被快速消耗，刚需和投资人群看到拆迁户快速消化掉库存后开始恐慌性入场，市场购买力被棚改货币化这个干预性极强的政策彻底点燃。

无债一身轻开发商的在购买力大量进场后信心满满推高新盘销售价格，而地方上的土拍也进入了顺杆爬的模式。

在看到新房价格被房企拉高后依然被让恐慌情绪推进场的人群消化干净后，地方上顺势推高土地底价，而房企则是在卖房造血和银行融资输血两条通道都顺畅的情况下，在土拍市场上出手阔绰你争我抢的继续抬高地价。

于是新房上涨带动市场上行，市场上行又让让人群继续争着抢着进场接盘，房企在手握快速回款的售楼资金和银行的巨量信贷后则继续在土拍市场上抬高地价，而地价的上涨和地王的出现则反过来再次推高新盘价格的上升。

二级市场新房的升温，带动一级市场土地的涨价，而一级市场的涨价又继续带动二级市场的继续升温，楼市进入了左脚踏右脚的起飞模式。

2

既然一直搞的是左脚踏右脚这种违反常识的操作，那必然飞不了太长时间。

因为这种畸形的飞行模式能飞多久完全取决于居民部门的杠杆率和储蓄率，当杠杆率上升到高位而储蓄率下跌到低位时，动力就会消失，飞行就会变成坠落。

新房价格几乎不涨了，地王消失了，期房的销量腰斩了，房企暴雷破产了，在这些现象出现后，任谁都知道这个曾经高速运转的市场，已经被迫踩了刹车。

屋漏偏逢连夜雨，恰恰在这个时候房企为了债务不暴雷垂死挣扎挪用了监管资金而导致的烂尾楼让停贷断供出现成了热点新闻，市场信心再次遭受到重创打击。

这些被打击的人群，恰恰是还没背负房贷，还能为新房去化做贡献的优质负债人群。

这群因为还没买房所以储蓄率还不错，杠杆率也不高的人群，是接下楼市能否继续转下去的关键。

所以为什么各地这么着急的推出新的监管措施？

原因就在这，必须出台新政给还没进场的人群打一针强心剂，消除掉那些身上还没背房贷的人对市场烂尾的恐惧，不然一旦这些人停步不前，那这个需要无数个体去消耗储蓄和增加负债的市场，就没办法继续转下去。

但现在的问题是，期房烂尾真的是因为监管政策有漏洞所以需要更新吗？新的政策和制度一定是解决烂尾的灵丹妙药吗？

不是，问题根本不出在政策和制度上，而是管理和执行。

很多时候所谓的监管制度和政策压根不需要创新，你只要能老老实实的把现有的制度彻底执行下去，大多数问题就迎刃而解了。

之前的烂尾楼是没有资金监管账户吗？是没有具体的政策约束资金的流向吗？是没有具体的负责人来承担责任吗？

不是，该有的都有，设置监管资金的制度不可谓不全面，但是钱就是照旧消失不见了。

这是制度的问题？扯淡，管理制度再好你不执行那就是一张印满文字的A4废纸罢了。

导致烂尾出现的资金监管账户就像一个公共厕所，阿猫阿狗谁掏个块八毛的都能进去转一圈，这种管理这种政策执行力度你还指望资金能安全的待在监管账户里？

所以如果不把执行力度拉起来，再出什么新政，再增加什么条款也不过是镜花水月的存在，房子该烂尾大概率还是跑不了。

3

西安前几天也出台了资金监管新政，里面有这么一款条文。

“ 不能按期交房并造成严重 社会 影响的企业将被列为信用差企业公示 ”。

我都纳闷这条规则是怎么想出来的？

能不按期交房甚至烂尾的房企，肯定是把监管资金挪走去偿还快到期的债务了，这种房企的资金链基本上就是靠头发丝在链接着，断裂那是分分钟的事情。

你现在再把他公示为信用差的房企能起到什么作用？

公示给银行和其他金融机构看看，这房企的信用拉胯了，以后别给他融资放贷了？

笑话，他但凡还有能融到资金的可能，还需要挪用监管账户的钱？你这公示还当人家房企会怕？

这种房企就好比半个身子已经掉到粪坑里了，你现在再往他头上扔一坨大便，你觉得他还能在乎么？

屎多了他不愁啊！

再说了，就算公示了下来又能如何？供应商的商票谁来结算？施工单位的账款谁来付清？房子还不是照样盖不下去？

钱的问题不解决，烂尾楼的复活终将是一个死结。

但是钱又从哪来？

靠市场继续进场的购买力来给房企回款？上半年住宅商品房的销售额同比下降了31.8%，而待售面积同比却增加了13.5%。

买房的越来越少，库存越来越大，再加上最近烂尾这新闻又吓到了潜在购房群体再次延缓的新购买力进场的速度，这条路指望不上。

这两天各地的购房补贴，税费减免，组织机关事业单位团购买房，10%分期首付等等想尽办法恢复购买力的操作，不就是想扭转这个趋势么

但你这甜头是不是给的太少了？我不买兰博基尼是因为我缺那2000元的优惠券吗？

补贴总房款的1%？契税减免个50%？这点补贴和总房价相比怕是还不够塞牙缝，10%分期首付倒是把杠杆加上去了，但是房价没降低，该多少钱还是多少钱。

指望这种政策推动购买力，差不多属于一种美好的幻想。

购买力这边指望不上，就得靠银行和其他金融机构给房企输血。

就现在房企这个债务压顶的形式，就目前新房这个销售速度，就现在这个地价的萎靡状态，哪一个因素都不支撑房价上行，没了房价上行，市场怎么可能恢复信心？购买力怎么能乖乖进场？

在看不到购买力进场的情况下，指望银行等金融机构继续大把的给房企信贷资源，除非有来此上层的压力，不然几乎不可能。

“ 你房企造的的房子都没客户买了，还想借钱？我银行也不是冤大头啊 ”！

造血输血都不能指望的情况下，能不能让地方上的财政兜底？

说实话这条路更别想了，别说以前没有兜底的先例，就当下在疫情后减税降费的背景下，地方上刺激经济的支出在加大而财政收入却在减少，TD财政对于地方上从来没有像今天这么重要过，而上半年国有土地出让收入同比却下降了31.4%，DF财政已经有点捉襟见肘的意思了。

这就不提今年为了刺激经济而在地方上再次推动的大基建了，哪哪都是花钱的地方，这节骨眼上让地方上兜底烂尾楼？怕是有心也无力。

4

既然钱不好搞，那指望新的监管政策杜绝烂尾难度就不会小，所以还得想想其他不太“靠谱”的办法。

第一， 让房企大幅度的降价，以降价换取购买力的青睐，别管赚不赚钱先让债务能正常滚动，别把烂尾楼给逼出来再说，但这样不就直接打破了房价预期了么？

最近一些地方上的限跌令为什么又陆续出台？不就是为了维持房价预期么？现在市场信心本就在消失，房企再来个大幅降价，那接下来新房上涨几乎就成了泡影，地方上的土地也就别再想卖个好价钱了。

上个星期广东中山才出台了文件，要求房价每次降幅不准超过5%，且调整价格的时间间隔不能少于3个月。

这种类似于离婚冷静期的能苟活一天算一天的操作，不就是为了尽量拖住房企降价的脚步么？

所以短时间内大幅降价以次换取回款这事，房企想做地方上也不会允许。

你这不是砸地方上财政的的饭碗么 。

既然第一个方法不行，那就得来第二个，让银行吃瘪，房企烂尾了银行把锅背起来。

这想法听起来挺好，但是实施起来的难度也是不小。

绝大部分银行是按照规定已经把贷款资金打入了监管账户，但回头开发商拿着房管局资金监管科的一纸批文，银行不放钱都不行 。

就像郑州银行回应康桥玖玺园业主质疑预售资金监管问题时的回复一样。

“ 我们银行是听招呼干活 ”。

你房企拿来了房管局的手续齐全盖了红章的文件，我们就把钱给你转出去，至于转出后钱到哪了干什么了和我们银行无关。

皮球又被“合理”的踢走了。

在这种有合法手续要求转走预售资金的情况下，再想让银行硬背这口大锅，就有点难了。

有人会说你银行也有一部分监管的责任啊，比如到施工现场进行勘验进度等等。

我觉得吧这个就别纠结了，都是在这地方生活了几十年的人了，有些东西是个什么样的运作方式大家都心知肚明，就别在这装什么外宾了。

至于说出手续的那边，你怎么去监管，负责人怎么去负责？是警告处分还是罚酒三杯？我想这就不是我们该讨论的东西了。

5

所以现在的问题是，不管是官媒还是各地出台的新政，现在几乎都是强调新的监管政策的可靠性和全面性，但是压根不提钱从哪来的这个问题。

排除掉监管新政的因素，如果钱的问题不解决，那么已经烂尾的可能得接着烂，没有烂尾的可能会开始烂。

还好，银保监会在7月17号接受《中国银行保险报》的采访时说会根据实际的具体情况做好信贷投放的准备，以此推动烂尾项目的复工复产，达到保交楼的效果 。

如果，我是说如果银监会这话真的能落实到下面的商业银行，那钱可能就真的要来了。

根据银保监会这个信号，我大胆的猜测一下接下来可能会出现的一些措施。

首先，下面的商业银行“可能”会听话的给房企再投放一笔信贷，好歹让把烂尾楼的工程给做完，至于能放多少不好说。

其次，继续让商业银行背锅，免除一定时间内烂尾业主的还款的利息，甚至一段时间内可以停止还款，直到烂尾完工，安抚一下业主躁动的情绪。

最后配合新的资金监管新政，把银行放给房企的钱看死盯紧，保证全部用在烂尾的复工复产，其他债务以后再说。

这一点必须做到，不然以现在房企的尿性，拿到了钱绝对是第一时间去偿还快到期的债务，而不是去复工烂尾楼，至于其他房企眼看有银行兜底，大概率可能会直接摆烂等着银行的信贷投喂。

反正都大家怕我爆了，我就等着你们来拉我一把好了。

假设真的能这样搞，那就是要把已经快爆的债务泡沫又打上补丁且吹大了一波，给将死的房企再强行注入一回新鲜的血液。

没办法，现在爆了谁也受不了，只能先继续稳着再说。

毕竟危机是当下的，而债务是未来的，以更多的债务把问题继续推后，用时间换空间，至于未来这堆积如山的债务怎么办，那就得看后人的智慧了 。

6

我们用颇具凯恩斯主义风格的管理方式，控制住“市场经济”下产生的楼市这头猛兽太久了，现在这头猛兽终于开始不受控制的反噬回来。

一个良好的愿望吧，但愿这次各地的资金监管新政，能落实到位，执行到位，配合银保监会可能让下面银行出血的操作，尽可能的遏制更多烂尾的出现，让楼市链条里最卑微的业主们有一个本该属于自己的家 。

至于有些媒体说的什么针对预售资金采用谁审批谁负责的这种场面话，还是算了。

真烂尾了，谁能负起这个责？能怎样负责？

《大明王朝1566》里赵贞吉说过一句话：“再苦一苦X姓，骂名我来担”。

希望这种看似诚恳实则毫无意义的表态，不要作为楼市烂尾里最后所谓负责人兜底的发言 。

就这样吧。