煤炭经营项目可行性分析报告如何写

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煤炭经营项目可行性分析报告

格式内容提要

（试行）

一、项目设立的意义及作用

主要包括：

1、项目对我省经济社会发展的意义及作用；

2、项目设立对本企业发展的意义及作用。

二、项目可行性分析

主要包括：

1、进货渠道（煤源）的稳定供应及可靠性分析匕否两分介J汾

了1）煤源单位基本情况：煤炭资源状况、年煤炭年产量及可供量、服

务年限等；

汉2）本企业与煤源单位接洽情况：是否达成合作协议或意向，年煤炭

供量（数量、煤种、质量）等；

（3）煤源数量、质量控制方式；

（4）煤源、市场供给预测及应对措施。

2、储运、加工环节实现方式

（1）运输方式及实现的可靠性；

（2）储存、装卸、转运等环节落实程度；‘，－

（3）是否进行加工（包括洗选、配煤等），加工设施落实程度；

3、用户及市场需求分析

（1）主要用户基本情况：年煤炭需求量及需求稳定性；

（2）本企业与用煤单位接洽情况：是否达成合作协议或意向，年煤炭

供量（数量、煤种、质量）等；

（3）用户、市场需求预测及应对措施。

4、本企业开展煤炭经营项目条件落实程度

Jl）开展煤炭经营业务的机构、专业人员等落实程度；

J（2）用于煤炭经营业务的资金落实情况。

三、项目的经济效益分析及评价

主要包括：

1、项目的经济效益分析与预测；

2、项目风险性分析及控制措施；

3、项目的总体评价。

第一部分 煤炭项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

二、煤炭项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

（一）项目产品市场前景

（二）项目原料供应问题

（三）项目政策保障问题

（四）项目资金保障问题

（五）项目组织保障问题

（六）项目技术保障问题

（七）项目人力保障问题

（七）项目风险控制问题

（八）项目财务效益结论

（九）项目社会效益结论

（十）项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

第二部分 煤炭项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、煤炭项目建设背景

（一）煤炭项目市场迅速发展

煤炭项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……

第三部分 煤炭项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

第四部分 煤炭项目产品规划方案

一、煤炭项目产品产能规划方案

二、煤炭项目产品工艺规划方案

（一）工艺设备选型

（二）工艺说明

（三）工艺流程

第五部分 煤炭项目建设地与土建总规

第六部分 煤炭项目环保、节能与劳动安全方案

一、煤炭项目环境保护方案

（一）项目环境保护设计依据

（二）项目环境保护措施

（三）项目环境保护评价

二、煤炭项目资源利用及能耗分析

（一）项目资源利用及能耗标准

（二）项目资源利用及能耗分析

三、煤炭项目节能方案

第七部分 煤炭项目组织和劳动定员

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、煤炭项目组织

（一）组织形式

（二）工作制度

第八部分 煤炭项目实施进度安排

一、煤炭项目实施的各阶段

（一）建立项目实施管理机构

（二）资金筹集安排

（三）技术获得与转让

（四）勘察设计和设备订货

（五）施工准备

（六）施工和生产准备

摘自：中国项目可行性研究中心（华经纵横咨询）

※ 可行性研究报告通用模板(doc27) 2006-4-1 33 58

※ 可行性研究报告文字模板(doc49) 2006-2-8 54 9

※ 生活垃圾焚烧发电厂项目可行性报告(DOC 2006-1-6 71 7

※ 美容美发市场调查总结研究报告连锁领导店市 2005-12-27 21 9

※ 可行性研究报告生成分析系统教材(doc1 2005-12-12 3914 7

※ 关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 2005-12-8 11 9

※ 项目可行性研究报告(DOC14) 2005-12-8 30 5

※ 方太移动pc项目可行性分析报告(PPT3 2005-12-8 559 4

※ 投资项目的可行性研究(ppt105) 2005-12-7 464 8

※ 项目可行性研究的内容(PPT20) 2005-12-7 98 14

※ 外商独资经营可行性报告(DOC11) 2005-12-6 20 5

※ 可行性研究报告模版(doc49) 2005-11-13 58 9

※ 房地产开发可行性研究报告(DOC56) 2005-11-13 544 4

※ 金种子集团综合销售物流系统可行性研究报告 2005-11-13 212 2

※ 丽宇科技油漆清洗剂可行性研究报告(doc 2005-11-13 109 9

※ xxx(中国)投资有限公司可行性研究报告 2005-11-13 26 16

※ 东航网上支付可行性报告(doc24) 2005-11-13 34 18

※ 马鞍山供水项目投资可行性分析(doc38 2005-11-6 72 4

※ 项目可行性研究报告(DOC49) 2005-10-29 60 9

※ 建设项目可行性研究报告范本(doc13) 2005-10-29 10 41

一、基本概况

惠东县地处珠江三角洲边陲，毗邻深圳、香港、汕尾、东莞，紧邻惠州市、惠阳市、大亚湾开发区，周边地区经济比较发达：惠东县由山区、沿海、沿江三大块组成，面积3998平方公里，人口76万，私营企业外资企业有2500家，外来人口约有40多万人，海上可直通香港、公路网络发达，处于深汕公路、广汕公路交汇口，流动人口非常多，医疗卫生机构有县属单位、县人民医院、县妇幼保健院、县中医院、县防疫站、县慢性病防治站和22个乡镇卫生院及个体门诊组成，总病床数1100张，年收入1亿人民币，其中县人民医院收入3500万元、中医院900万元、保健院1550万元，三间大医院占总收入的50%以上，全年住院人数38687人，门诊就诊人次85万人，全县卫生工作人员2028人，医务人员1732人，其中副主任医师职称16人，主治医师138人。

二、医疗前景与展望

目前我县总人口120万人左右，按正常发病率4 计算每天病人4800人次，全年门诊就诊人数约175万人，住院人数6万左右。由于目前惠东县的医疗技术人才贫乏，设备落后，流失大量的医疗资源，沿海病人大部分到省、市就医，县城机关干部也大部分流失，造成很大的供需矛盾。由于各医疗单位现有体制问题，人员负荷过重，医疗人员素质偏低、待遇偏低，管理体制僵化，未能发挥广大医务人员积极性。原有的医疗服务远远不能满足惠东县医疗需求；如果在惠东县城设立一间200张病床左右综合性医院，院址地理位置好，如赤岭开发区，在广汕公路、深汕公路出口处，黄排、体育局环城公路连接口，银基物流中心对面公路旁，山区片10个乡镇经蕉田公路直达院址，沿海片9个乡镇的必经之路，距县城很近，地理优势非常明显，投资8个亿人民币银基物流中心今年8月交付使用，届时新增人口3万多人，离中海壳牌项目近30公里，统一集团，畈田工业园区、国华电力韶钢等大型项目将在3-5年内落户惠东，把医院建成二甲规模、三甲设备、一流人才、一流服务、一流管理将是大有作为，前景可观的。

三、医院营运和管理

建立一个合资医院或股份制医院，一定要遵守国家的有关法律法规，开展医疗服务工作，设立董事会领导下的院长目标责任制，精兵简政、优化组合、层级管理。人事制度采用全员聘任制，设岗定员，竞争上岗；分配制度要落实生产要素参与分配，建立重实绩、重贡献，向优秀人才和重要岗位倾斜的分配激励机制，结合卫生行业实际，实行基础年薪制，坚持按劳分配和生产要素参与分配，与业绩、效益相捆绑的浮动奖励机制，体现一流业绩、一流报酬，做到责任和权利相统一，贡献与报酬相一致，个人收益与医院效益相协调；做好树立医院形象工程，通过多种渠道推广医院，使医院形象深入人心，树立技术人才，学科带头人在社会的形象地位，建立品牌效应，确保基础医疗服务，积极稳妥地开展新技术、新项目，努力填补惠东医疗卫生的空白，建立一整套的管理机制，建立以人为本，以病人为中心的服务理念，提高医疗技术水平和服务水平，以人性化管理，一切为病人利益出发，提高医疗市场竞争力，促进医疗事业发展。

四、编制与人员

一流的医院、高效的管理，主要是医院的科室设置合理布局，与人力资源分配是非常重要的一环，人才更是重中之重，通过网上招聘，登报招聘，就地聘请优秀人才，组成一支高素质优秀队伍，对整个医院医疗业务发展，经济效益发挥非常重要的作用。

医院按500张床位编制全院人员定位共383人。

院长：1人

副院长：2人

办公室、人力资源部、保卫股：5人

医务科、护理部、防保科、保健科：5人

财务部：5人

信息、病案管理、图书室、远程会诊系统：3人

设备、药剂、后勤仓库：7人

司机：6人

外科（180张病床）：65人

显微、颅脑、骨科、烧伤、普外、泌尿副主任医师各一人共6人

主治医师：20人

主管护理师：3人

护师、士：36人

内科（120张病床）：44人

心血管、神经、消化、呼吸、血液内分泌副主任医师各一人共5人

主治医师：13人

主管护理师：2人

护师、士：24人

儿科（60张病床）：22人

副主任医师：1人

主治医师：8人

主管护理师：1人

护师、士：12人

妇产科（60张病床）：22人

副主任医师：1人

主治医师：6人

主管护理师：1人

护士+助产士：14人

五官、中医、康复科：（60张病床）：25人

主治医师：2人

医师：8人

主管护师：1人

护师、士：14人

高压氧舱：2人

核磁、CT、X光：10人

副主任医师：1人

主治医师：3人

医、技师：6人

检验科：14人

主管检验师：4人

检验师：6人

医技科：7人

彩超、B超、心电图、脑电图、多普勒

主治医师3人

医、技师：4人

麻醉科：9人

主治医师（麻醉师）：3人

护师、士：6人

急诊、门诊：25人

主治医师：15人

护师、士：10人

供应室：5人

护师、士：5人

药房（中、西）：15人

主管药剂师：2人

药剂师、士：13人

挂号、收费处：12人

外聘工人35人

清洁工、土工：12人、水电工：1人、电梯：1人、花工：2人、保安队：15人、洗衣房：5人、食堂 五、投资

建立一间500张病床综合性医院，预计投资总额：13146万元人民币

1、基本建设：8220万元人民币

征地50000平方米，每平方米100元计共500万元；

病房、门诊、办公用房：34200平方米，占地10000平方米；

其它工作用房：2000平方米，占地1000平方米；

家属生活区面积：20000平方米，占地7000平方米；

绿化面积：2000平方米

停车场：5000平方米

建房（含报建规费）：56200平方米×1000元=5620万元

装修：2000万元

绿化、停车场：100万元

2、主要医疗设备（单位：万元）：4926万元

救护车5部：250 行政车3部：120

电脑网络：80 中央供氧：50

中央吸痰：10 传呼系统：10

物流配送：100 中央空调：50

电梯六部：360 污水处理系统：100

1000KW发电机组：100 病床、柜（500套）：250

治疗车急救车50台：3.5 病历柜30台：3

病人推车6部：1.5 除颤器3部：12

电脑输液泵28部：28 生命体征监测仪15部：75

吸痰机2部1 电子胃镜：50

电子结肠镜：15 纤维鼻咽镜：20

手术显微机：30 腹腔镜：15

高压氧舱：30 真空高压消毒炉3台：25

无影灯6部：25 手术器械：8

牙科器械：4 五官科手术器械：4

牙科椅2套：8 康复器械：30

手术床：6 病理设备：50

阴道镜：15 乳腺检查仪：5

输尿管膀胱镜：12 无痛性分娩仪：5

电动人流机：0.5 胎儿心电监护仪：25

新生儿抢救台：16 新生儿保温箱：3

裂隙显微镜：3 产床3张：3

检查床2张：1 高频电力：8

体外碎石机：50 呼吸机2部：120

麻醉机2台：80 心电监护仪：20

彩超：150 B超2台：60

心电图立体：25 多普勒：15

1.5T标磁共振：1000 螺旋CT：400

500MA隔式胃肠机：100 数字X光机3部：75

C臂床头X光机：5 自动冲片机2部：40

血透机4部：50 全自动生化分析仪：150

血气分析仪：25 血液分析仪：20

尿液分析仪：5 标分析仪：8

电解质分析仪：15 尿沉渣分析仪：20

细菌分析仪：80 蛋白蕊片诊断仪：60

磁分离分析仪：5 显微镜3部：3

离心机3部：2.5 电冰箱16部：8

水浴箱2台：1 培养箱、干燥箱2台：2

3、流动资金：300万元

六、效益与预测

按全院设置500张病床，门诊就诊人数日均可流动800人，编制外（五）科、内科、儿科、妇产科、康复科、麻醉科、放射科、检验科、医技科、急诊、门诊（中医、传染、外、内、口、五、妇、儿、康复专科）及行政职能5个科室，工作人员183人；清洁工、地工、保安、水电工、花工、洗衣房、食堂等工种外办；全年预计门诊就诊人数18万人次，住院人数16000人，平均住院病人3000元费用，门诊病人60元费用，业务总收入5880万元，毛利率60%，毛利约3528万元。开支预计，工作人员按年薪计算：院长12万元、副院长20万元、副主任医师8万元（20人共160万元）、主治医师5万元（87人共435万元）、医师、护2.5万元（150人共375万元），其它人员工资1.5万元（87人130.5万元）；外办工作人员1万元（35人共35万元）。合计共1167.5万元，水电费用200万元，保险金及办公费用300万元，全年盈利1860.5万元左右。

七、利润分折：

投资阶段，基础建设及装修时间约2年半，资金投入按各阶段进程给予逐步投入，第一年投入5000万元，第二年投入5000万元，第三年投入3100万元，合计总投入13100万元。营业第一年利润预测业务投入5880万元、毛利60%，3528元，工资1167.5万元、水电、保险、维修、办公费用500万元，纯利润1860万元。第二年利润预测业务增长10%计算，总收入6468万元，毛利率60%，38808万元，工资增长10%，1284.25元，水电、保险、维修、办公费用共550万元，合计支出1834.25万元，纯利润为2046.55万元。第三年利润预测，业务增长10%计算，总投入7114.8万元，毛利率60%，4268.88万元，工资增长10%，1412.68万元，水电、保险、维修、办公费用共605万元，合计支出2017.68万元，纯利润2251.2万元；如此类推每年纯利润净增长9%左右，第四年利润约为2476.3万元，第五年利润约为2724万元，第六年2996.4万元，6年纯利润合计14354.45万元，每年提取利润中的10%为发展基金1300万元，收回总投资成本约6年时间，合计总时间不超过9年。

我国总的能源特征是“富煤、少油、有气”。2003年我国总能源消费量达11.783亿吨油当量，其中，煤炭占67.86%，石油占23.35%，天然气占2.5%，水电占5.43%，核能占0.83%。我国拥有较丰富的煤炭资源，2000~2003年探明储量均为1145亿吨，储采比由2000~2001年116年下降至2002年82年、2003年69年。而石油探明储量2003年为32亿吨，储采比为19.1年。在较长一段时间内，我国原油产量只能保持在1.6~1.7亿吨/年的水平。煤炭因其储量大和价格相对稳定，成为中国动力生产的首选燃料。在本世纪前50年内，煤炭在中国一次能源构成中仍将占主导地位。预计煤炭占一次能源比例将由1999年67.8%、2000年63.8%、2003年67.8%达到2005年50%左右。我国每年烧掉的重油约3000万吨，石油资源的短缺仍使煤代油重新提上议事日程，以煤制油己成为我国能源战略的一个重要趋势。

煤炭间接液化技术

由煤炭气化生产合成气、再经费-托合成生产合成油称之为煤炭间接液化技术。“煤炭间接液化”法早在南非实现工业化生产。南非也是个多煤缺油的国家，其煤炭储藏量高达553.33亿吨，储采比为247年。煤炭占其一次能源比例为75.6%。南非1955年起就采用煤炭气化技术和费-托法合成技术，生产汽油、煤油、柴油、合成蜡、氨、乙烯、丙烯、α-烯烃等石油和化工产品。南非费-托合成技术现发展了现代化的Synthol浆液床反应器。萨索尔（Sasol）公司现有二套“煤炭间接液化”装置，年生产液体烃类产品700多万吨（萨索尔堡32万吨/年、塞库达675万吨/年），其中合成油品500万吨，每年耗煤4950万吨。累计的70亿美元投资早已收回。现年产值达40亿美元，年实现利润近12亿美元。

我国中科院山西煤化所从20世纪80年代开始进行铁基、钴基两大类催化剂费-托合成油煤炭间接液化技术研究及工程开发，完成了2000吨/年规模的煤基合成油工业实验，5吨煤炭可合成1吨成品油。据项目规划，一个万吨级的“煤变油”装置可望在未来3年内崛起于我国煤炭大省山西。中科院还设想到2008年建成一个百万吨级的煤基合成油大型企业，山西大同、朔州地区几个大煤田之间将建成一个大的煤“炼油厂”。最近，总投资100亿美元的朔州连顺能源公司每年500万吨煤基合成油项目已进入实质性开发阶段，计划2005年建成投产。产品将包括辛烷值不低于90号且不含硫氮的合成汽油及合成柴油等近500种化工延伸产品。

我国煤炭资源丰富，为保障国家能源安全，满足国家能源战略对间接液化技术的迫切需要，2001年国家科技部”863”计划和中国科学院联合启动了”煤制油”重大科技项目。两年后，承担这一项目的中科院山西煤化所已取得了一系列重要进展。与我们常见的柴油判若两物的源自煤炭的高品质柴油，清澈透明，几乎无味，柴油中硫、氮等污染物含量极低，十六烷值高达75以上，具有高动力、无污染特点。这种高品质柴油与汽油相比，百公里耗油减少30％，油品中硫含量小于0．5×10－6，比欧Ⅴ标准高10倍，比欧Ⅳ标准高20倍，属优异的环保型清洁燃料。

山西煤化所进行”煤变油”的研究已有20年的历史，千吨级中试平台在2002年9月实现了第一次试运转，并合成出第一批粗油品，到2003年底已累计获得了数十吨合成粗油品。2003年底又从粗油品中生产出了无色透明的高品质柴油。目前，山西煤化所中试基地正准备第5次开车，计划运行6个月左右。目前世界上可以通过”煤制油”技术合成高品质柴油的只有南非等少数国家。山西煤化所优质清洁柴油的问世，标志着我国已具备了开发和提供先进成套产业化自主技术的能力，并成为世界上少数几个拥有可将煤变为高清洁柴油全套技术的国家之一。据介绍，该所2005年将在煤矿生产地建一个10万吨／年的示范厂，预计投资12亿～14亿元，在成熟技术保证的前提下，初步形成"煤制油"产业化的雏形。

据预测，到2020年，我国油品短缺约在2亿吨左右，除1.2亿吨需进口外，”煤制油”技术可解决6000万～8000万吨以上，投资额在5000亿元左右，年产值3000亿～4000亿元，其中间接液化合成油可生产2000万吨以上，投资约1600亿元，年产值1000亿元左右。从经济效益层面看，建设规模为50万吨／年的”煤制油”生产企业，以原油价不低于25美元的评价标准，内部收益率可达8％～12％，柴油产品的价格可控制在2000元／吨以内。而此规模的项目投资需45亿元左右。

目前，包括山西煤化所在内的七家单位已组成联盟体，在进行”煤制油”实验对比中实行数据共享；不久将有1.2吨高清洁柴油运往德国进行场地跑车试验；2005年由奔驰、大众等厂商提供车辆，以高清洁柴油作燃料，进行从上海到北京长距离的行车试验，将全面考察车与油料的匹配关系、燃动性及环保性等。目前”煤制油”工业化示范厂的基础设计工作正在进行之中，预计可在2010年之前投入规模生产。

我国与南非于2004年9月28日签署合作谅解备忘录。根据这项备忘录，我国两家大型煤炭企业神华集团有限责任公司和宁夏煤业集团有限责任公司将分别在陕西和宁夏与南非索沃公司合作建设两座煤炭间接液化工厂。两个间接液化工厂的首期建设规模均为年产油品300万吨，总投资分别为300亿元左右。通过引进技术并与国外合资合作，煤炭间接液化项目能够填补国内空白，并对可靠地建设“煤制油”示范项目有重要意义。萨索尔公司是目前世界上唯一拥有煤炭液化工厂的企业。从1955年建成第一个煤炭间接液化工厂至今已有50年的历史，共建设了3个煤炭间接液化厂，年处理煤炭4600万吨，年产各种油品和化工产品760多万吨，解决了南非国内40%的油品需求。

中科院与神华集团有关”铁基浆态床合成燃料技术”签约，标志着该技术的产业化指日可待。铁基浆态床合成燃料技术是中科院山西煤化所承担的”十五”中科院创新重大项目和国家”863”计划项目，得到了国家和山西省及有关企业的支持。经过两年多的努力，已经研发出高活性和高稳定性铁系催化剂、千吨级浆态床反应工艺和装置等具有自主知识产权的技术。截至2004年10月已完成了1500小时的中试运转，正在为10万吨／年工业示范装置的基础设计收集数据，已基本形成具有我国自主知识产权的集成性创新成果。与神华集团的合作，将促进对我国煤基间接合成油技术的发展起到积极的作用。

壳牌（中国）有限公司、神华集团和宁夏煤业集团于2004年11月签署谅解备忘录，共同开发洁净的煤制油产品。根据谅解备忘录，在为期6到9个月的预可行性研究阶段，三方将就壳牌煤制油（间接液化）技术在中国应用的可行性进行研究，内容包括市场分析、经济指标评估、技术解决方案和相关规定审核以及项目地点的确定。据了解，神华集团和宁夏煤业集团将分别在陕西和宁夏各建设一座煤炭间接液化工厂。计划中的两个间接液化工厂的首期建设规模均为年产油品300万吨，初步估计总投资各为300亿元左右。

云南开远解化集团有限公司将利用小龙潭褐煤资源的优势，建设年产30万吨甲醇及10万吨二甲醚项目、年产50万吨或100万吨煤制合成油项目，以及利用褐煤间接液化技术生产汽油。该公司计划于2006年建成甲醇及二甲醚项目，产品主要用于甲醇燃料和二甲醚民用液化气。煤制合成油项目因投资大、技术含量高，解化集团计划分两步实施：2005年建成一套年产1万吨煤制油工业化示范装置；2008年建成年产50万吨或100万吨煤制合成油装置。目前，年产2万吨煤制油工业化示范项目已完成概念性试验和项目可行性研究报告。该项目将投资7952万元，建成后将为企业大型煤合成油和云南省煤制油产业起到示范作用。

由煤炭气化制取化学品的新工艺正在美国开发之中，空气产品液相转化公司（空气产品和化学品公司与依士曼化学公司的合伙公司）成功完成了由美国能源部资助2.13亿美元、为期11年的攻关项目，验证了从煤制取甲醇的先进方法，该装置可使煤炭无排放污染的转化成化工产品，生产氢气和其他化学品，同时用于发电。1997年4月起，该液相甲醇工艺（称为LP MEOH）开始在伊士曼公司金斯波特地区由煤生产化学品的联合装置投入工业规模试运，装置开工率为97.5%，验证表明，最大的产品生产能力可超过300吨/天甲醇，比原设计高出10%。它与常规甲醇反应器不同，常规反应器采用固定床粒状催化剂，在气相下操作，而LP MEOH工艺使用浆液鼓泡塔式反应器（SBCR），由空气产品和化学品公司设计。当合成气进入SBCR，它藉催化剂（粉末状催化剂分散在惰性矿物油中）反应生成甲醇，离开反应器的甲醇蒸气冷凝和蒸馏，然后用作生产宽范围产品的原料。LP MEOH工艺处理来自煤炭气化器的合成气，从合成气回收25%~50%热量，无需在上游去除CO2（常规技术需去除CO2）。生成的甲醇浓度大于97%，当使用高含CO2原料时，含水也仅为1%。相对比较，常规气相工艺所需原料中CO和H2应为化学当量比，通常生成甲醇产品含水为4%~20%。当新技术与气化联合循环发电装置相组合，又因无需化学计量比例进料，可节约费用0.04~0.11美元/加仑。由煤炭生产的甲醇产品可直接用于汽车、燃气轮机和柴油发电机作燃料，燃料经济性无损失或损失极少。如果甲醇用作磷酸燃料电池的氢源，则需净化处理。

煤炭直接液化技术

早在20世纪30年代，第一代煤炭直接液化技术—直接加氢煤液化工艺在德国实现工业化。但当时的煤液化反应条件较为苛刻，反应温度470℃，反应压力70MPa。1973年的世界石油危机，使煤直接液化工艺的研究开发重新得到重视。相继开发了多种第二代煤直接液化工艺，如美国的氢-煤法（H-Coal）、溶剂精炼煤法（SRC-Ⅰ、SRC-Ⅱ）、供氢溶剂法（EDS）等，这些工艺已完成大型中试，技术上具备建厂条件，只是由于经济上建设投资大，煤液化油生产成本高，而尚未工业化。现在几大工业国正在继续研究开发第三代煤直接液化工艺，具有反应条件缓和、油收率高和油价相对较低的特点。目前世界上典型的几种煤直接液化工艺有：德国IGOR公司和美国碳氢化合物研究（HTI）公司的两段催化液化工艺等。我国煤炭科学研究总院北京煤化所自1980年重新开展煤直接液化技术研究，现已建成煤直接液化、油品改质加工实验室。通过对我国上百个煤种进行的煤直接液化试验，筛选出15种适合于液化的煤，液化油收率达50%以上，并对4个煤种进行了煤直接液化的工艺条件研究，开发了煤直接液化催化剂。煤炭科学院与德国RUR和DMT公司也签订了云南先锋煤液化厂可行性研究项目协议，并完成了云南煤液化厂可行性研究报告。拟建的云南先锋煤液化厂年处理（液化）褐煤257万吨，气化制氢（含发电17万KW）用原煤253万吨，合计用原煤510万吨。液化厂建成后，可年产汽油35.34万吨、柴油53.04万吨、液化石油气6.75万吨、合成氨3.90万吨、硫磺2.53万吨、苯0.88万吨。

我国首家大型神华煤直接液化油项目可行性研究，进入实地评估阶段。推荐的三个厂址为内蒙古自治区鄂尔多斯市境内的上湾、马家塔、松定霍洛。该神华煤液化项目是2001年3月经国务院批准的可行性研究项目，这一项目是国家对能源结构调整的重要战略措施，是将中国丰富的煤炭能源转变为较紧缺的石油资源的一条新途径。该项目引进美国碳氢技术公司煤液化核心技术，将储量丰富的神华优质煤炭按照国内的常规工艺直接转化为合格的汽油、柴油和石脑油。该项目可消化原煤1500万吨，形成新的产业链，效益比直接卖原煤可提高20倍。其副属品将延伸至硫磺、尿素、聚乙烯、石蜡、煤气等下游产品。这项工程的一大特点是装置规模大型化，包括煤液化、天然气制氢、煤制氢、空分等都是世界上同类装置中最大的。预计年销售额将达到60亿元，税后净利润15.7亿元，11年可收回投资。

甘肃煤田地质研究所煤炭转化中心自主研发的配煤液化试验技术取得重大突破。由于配煤液化技术油产率高于单煤液化，据测算，采用该技术制得汽柴油的成本约1500元/吨，经济效益和社会效益显著。此前的煤液化只使用一种煤进行加工，甘肃煤炭转化中心在世界上首次采用配煤的方式，将甘肃大有和天祝两地微量成分有差别的煤炭以6：4配比，设定温度为440℃、时间为60秒进行反应，故称为“配煤液化”。试验证明，该技术可使煤转化率达到95.89%，使油产率提高至69.66%，所使用的普通催化剂用量比单煤液化少，反应条件相对缓和。

甘肃省中部地区高硫煤配煤直接液化技术，已由甘肃煤田地质研究所完成实验室研究，并通过专家鉴定，达到了国际先进水平。同时，腾达西北铁合金公司与甘肃煤田地质研究所也签署投资协议，使”煤制油”产业化迈出了实质性一步。为给甘肃省”煤制油”产品升级换代提供资源保障，该省同甘肃煤田地质研究所就该省中部地区高硫煤进行”煤制油”产业化前期研究开发。经专家测定，产油率一般可达到64.63％，如配煤产油率可达69.66％。该项目付诸实施后，将为甘肃省华亭、靖远、窑街等矿区煤炭转化和产业链的延伸积累宝贵的经验。

神华集团”煤制油”直接液化工业化装置巳正式于2004年8月底在内蒙古自治区鄂尔多斯市开工。这种把煤直接液化的”煤制油”工业化装置在世界范围内是首次建造。神华煤直接液化项目总建设规模为年产油品500万吨，分二期建设，其中一期工程建设规模为年产油品320万吨，由三条主生产线组成，包括煤液化、煤制氢、溶剂加氢、加氢改质、催化剂制备等14套主要生产装置。一期工程主厂区占地面积186公顷，厂外工程占地177公顷，总投资245亿元，建成投产后，每年用煤量970万吨，可生产各种油品320万吨，其中汽油50万吨，柴油215万吨，液化气31万吨，苯、混合二甲苯等24万吨。为了有效地规避和降低风险，工程采取分步实施的方案，先建设一条生产线，装置运转平稳后，再建设其它生产线。2007年7月建成第一条生产线，2010年左右建成后两条生产线。神华集团有限责任公司2003年煤炭产销量超过1亿吨，成为我国最大的煤炭生产经营企业。据称，如果石油价格高于每桶22美元，煤液化技术将具有竞争力。

神华集团将努力发展成为一个以煤炭为基础，以煤、电、油（化）为主要产品的大型能源企业集团。到2010年，神华集团煤炭生产将超过2亿吨；自营和控股发电装机容量将达到2000万千瓦；煤炭液化形成油品及煤化工产品能力达1000万吨／年；甲醇制烯烃的生产能力达到1亿吨／年。2020年，其煤炭生产将超过3亿吨；电厂装机容量达到4000万千瓦；煤炭液化形成油品和煤化工产品能力达3000万吨／年。

目前，煤炭直接液化世界上尚无工业化生产装置，神华液化项目建成后，将是世界上第一套煤直接液化的商业化示范装置。煤炭间接液化也仅南非一家企业拥有工业化生产装置。美国正在建设规模为每天生产5000桶油品的煤炭间接液化示范工厂。

云南省也将大力发展煤化工产业，并积极实施煤液化项目。云南先锋煤炭直接液化项目预可行性研究报告已于2004年5月通过专家评估。项目实施后，”云南造”汽油、柴油除供应云南本省外，还可打入省外和国际市场，同时也将使云南成为继内蒙古后的第二大”煤变油”省份。云南省先锋煤炭液化项目是我国利用国外基本成熟的煤炭直接液化技术建设的首批项目之一。云南煤炭变油技术将首先在先锋矿区启动，获得成功经验后在其他地方继续推广。即将兴建的云南煤液化厂估算总投资103亿元，项目建设期预计4年，建成后年销售额34亿元，年经营成本7.9亿元，年利润13.8亿元。云南省煤炭资源较为丰富，但是石油、天然气严重缺乏。先锋褐煤是最适合直接液化的煤种。在中国煤科总院试验的全国14种适宜直接液化的煤种中，先锋褐煤的活性最好，惰性组分最低，转化率最高。液化是一个有效利用云南大量褐煤资源的突破口，洁净煤技术是发展的方向，符合国家的产业政策。”煤变油”将使云南省煤炭资源优势一跃成为经济优势。一旦”煤变油”工程能在全省推广，全省150亿吨煤就能转化为30亿吨汽油或柴油，产值将超过10万亿元。

可行性报告怎么写？有什么写作要求格式吗？我为大家整理了可行性报告写作格式和要求，供大家参考阅读。

可行性研究报告的写作过程，一般包括三个阶段六个步骤。

三个阶段：

1、明确写作目标任务；

2、展开调查研究；

3、分析论证，提出方案，做出评估。

6个步骤：

1、明确可行性研究的目标；

2、针对目标进行实地调查和技术、经济分析，并对每一项研究做出结论和整理详细报告材料；

3、以各项结论为根据，从不同的角度编制多个供选择的方案，并从中选出较优的方案；

4、对选出的方案进行更详细的研究，确定具体的范围，估算投资费用、经营费用和收益，并做出拟建项目的经济分析和评价。

5、以总体目标为核心撰写可行性研究报告；

6、编制筹措资金计划。

可行性研究报告常用的分析研究方法有两种：一是系统思维分析法。

即把拟建项目作为一个系统，分析它涉及的各种复杂因素，研究其相互关系以及变化发展情况。

必要时要建立数学模型，进行计算分析。

二是比较分析法。

通常采用横比和纵比，对拟建项目的整体或局部、甚至某个具体细节进行分析。

一般要对多种可能的项目或方案进行比较分析，最后进行优选。

不同种类的可行性研究报告因研究对象、内容、方法的差异而各有特色，但结构要素基本相同，一般都包括标题、前言、正文、落款、附件5个部分。

1、标题

可行性研究报告的标题应写得准确、简明，主要有以下2种。

（1）完整式。

一般由拟建项目单位名称、项目名称、文种种类（3要素）组成，如《××省新型建筑材料厂关于引进水磨石生产线的可行性研究报告》。

（2）省略式。

省略完整式中的拟建项目单位名称，如《建设××大型水泥厂的可行性研究报告》；省略完整式中的拟建项目单位名称、项目名称，只写文种种类，如《可行性研究报告》。

2、前言

前言即可行性研究报告的开头部分，主要介绍该报告的来龙去脉。

要求写明项目名称、项目主办单位名称及负责人、可行性研究单位名称、可行性研究的技术负责人、经济负责人及参加人等。

前言部分最常见的写法是写在什么时间、什么地方、用什么方法、由谁负责进行什么项目的可行性研究等内容。

文字要求简洁明了，篇幅不宜过长。

3、正文

正文是可行性研究报告的主体部分，是对所申报项目的必要性、可能性和技术经济指标的具体分析论证，最终得出是否可行的结论。

要求运用全面、系统的分析方法，以经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。

正文包括概论、供求预测、技术论证、经济分析和结论5个部分。

（1）概论。

提出可行性研究项目的依据、目的以及研究的结论。

（2）供求预测。

主要写国内、国外市场的供求情况及发展趋势。

在研究和写作供求预测时，要运用科学的方法和确凿的数据，力求预测准确可信。

（3）技术论证。

主要是运用资料、数据来论证以下几个方面：能源、原材料的供应；厂址条件及交通状况；技术、设备与环保；生产组织及人员培训；并做出可行或不可行的结论。

（4）经济分析。

主要包括：投资估算、收益估算、投资回收估算。

投资估算，即项目所需的全部资金的估算，分为固定资产投资、流动资金投资两部分；收益估算，即估算成本、售价、销量、利润等；投资回收估算，主要是对投资回报率的高低、回报年限的长短等的分析。

在进行经济分析时，要翔实地估算出项目所需总资金，也要估算出项目实施的各个部分和不同时间中所需资金的具体比例。

要正确估算固定资产和流动资金。

要有针对性地分析项目的资金来源、筹措方式及贷款偿付方式。

（5）结论。

是在供求预测、技术论证、经济分析的基础上，对项目做出的综合评价。

评价结论有三种情况：非可行性结论、可行性结论、弥补性结论。

结论切忌模棱两可，含糊其辞。

4、落款

标明完成可行性报告的报告者、报告日期。

如在标题下注明，在这里可以省略。

5、附件

为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，主要包括不能写在正文内的各种论证材料、试验数据、调查数据、计算图表、附图等，以增强可行性研究报告的说服力。

xx县相公镇位于xx县东北方向15公里处，全镇面积33。3平方公里，辖12个行政村，45个村民小组，3526户13351人，（镇区人口3216人），1998年撤乡建镇，为省级重点建设城镇，先后被省市评为“小城镇规划建设示范镇”“卫生先进镇”等多项殊荣，相公镇民风淳朴，文化底蕴深厚，因是隋朝尚书牛弘故里相公镇而得名，镇北有省级重点文物保护单位牛弘墓。

相公镇地处陕甘两省交界，交通便利，福银高速、西平铁路穿境而过，长宁路、冉相路在此交汇，村村已通柏油路、水泥路。

大唐彬长电厂煤灰厂和胡家河煤矿已建成投产。相公镇是果业大镇，也是大棚蔬菜生产基地。全镇果园面积19800亩，是陕甘两省四县（xx、彬县、宁县、正宁）的主要贸易集贩地。沿街门店400余家。农历二、五、八逢集，逢集人数可达数万人众，商贸流通活跃。

目前，该镇还没有一个功能完善、条件较好的农贸市场，大多数商贩沿街摆摊设点，卫生状况极差，且严重影响交通，晴天尘土飞扬，雨天泥泞难行，与市县政府创建文明城镇和卫生城镇的要求格格不入，群众对此状况也很不满意，早有意愿希望当地政府出面协调改变现状，建设一座有规模、上档次的农产品交易农贸市场，以解决当地群众自产自销农产品销售的困境，促进当地市场繁荣和经济发展。

为此，公司审时度势，乘势而上，协调各方关系，在镇党委、政府大力支持下，自筹资金1192。8万元，建设相公农贸市场。

项目选址在相公镇农机站，经镇政府协调转让征用，符合国家政策。此项目选址地处镇中心，地理位置优越，交通发达，通行便捷。

在此兴建“相公镇综合农贸市场”可以解决周围近百平方公里内群众自产自销农产品过程中有市无场的困境，为周围群众和煤炭职工购买农产品提供便捷，也能为当地群众提供部份就业岗位，直接促进农民增收，具有较好的经济效益和社会效益。

一、项目实施单位基本情况；

项目单位名称：陕西福气果业有限公司

所有制形式：有限公司

陕西福气果业有限公司成立于20xx年6月，注册资金600万元，公司位于xx县。

主要经营范围有：农贸市场建设开发；房屋和市场经营设施租赁；市场管理服务，水果种植、销售、加工；苗木培育和销售；冷库租赁的专业化公司。

截止20xx年，企业资产总额2137万元，现有员工56人，其中专业技术人员10人。

目前，公司已建成3600吨气调库一座，100亩示范园，300亩标准化基地。

每年经销优质水果600余万斤，销售收入壹千多万元。

公司还致力于发展现代高科技农业，正在xx县实施与山西农业科学院合作开发的绿色高科技项目——枣草间作附带养殖生态基地。

该项目计划实施面积5000亩，分布在芋元、彭公、相公三乡；计划总投资3000万元，项目建成后，不但为我省及整个西部地区荒山和平原绿化提供大批生态经济型高科技苗木及草种，还为我省果业发展提供了新的方向及现代运作模式，同时运用“公司+农户”的形式带动周边群众脱贫致富。

陕西福气果业有限公司，目前是xx县区境内具有经济实力、管理能力强，人气指数高，发展前景好的农村集贸综合市场开发建设的实体经济公司，具有良好的规避市场风险，争取最大经济效益的管理经验和经营理念。

公司始终坚持党的改革开放政策和科学发展观的精神，坚持把促进新农村建设和区域发展经济，增加农民收入作为出发点和根本落脚点，通过项目带动作用，更好地辐射周边农村镇集贸市场建设和经济发展。

以此来拓展公司业务，扩大经营业绩，使公司进一步做大做强，不断的加大规模、上档次。

为当地产业结构调整，增加农民收入做出积极贡献。

二、项目建设内容；

项目建设用地经相公镇政府协调，征用原相公镇农机站旧址土地5100平方米，建设市场内商业用房5600平方米，硬化道路1500米，主要用于周边群众自产自销农产品购销交易活动。

三、投资估算及资金筹措；

项目投资估算：1192.8万元

资金来源：项目所需1192.8万元资金全部由陕西福气果业有限公司自筹。

四、经济效益分析；

该项目选址准确、选址合理、规模适度、市场前景好、

投资回报率高，建成后年均可收益156万元，投资利润率13.08%，从项目的经济效益和社会整体效益来看，该项目完全可行。

五、分析结论；

西部大开发战略的实施，亚欧大陆桥的贯通及沿线经济带的形式，xx县发展“东接北五县，西连庆阳、平凉，南托宝鸡、灵台，北跨宁县、庆阳”的空间格局，相公镇地理位置优越，交通发达，是陕甘两省四县（xx、彬县、宁县、正宁）的主要贸易集贩地。

相公镇坚持以科学发展观统领工作全局，科学谋划，精心部署，全镇经济、社会保持了快速发展的良好态势，且随着大唐彬长电厂煤灰厂和胡家河煤矿的建设，为相公镇发展带来了千载难逢的大好机遇，借此发展机遇，该项目的建设是很有必要的，经分析认为：

1、该项目符合相公镇国民经济和社会发展规划，是相公镇近期计划的重点项目，项目的实施，对促进区域经济发展，提高农产品流通，繁荣城镇贸易，改善居民居住环境，完善城镇基础设施具有重要意义。

2、从项目建设方案，工程技术角度来看，工程的设计、施工等，技术力量、施工经验和管理经验是成熟可靠的，不存在技术风险，且投资方资金充裕，一定能如期竣工。

综上所述，该工程符合xx县和相公镇经济发展战略，对相公镇的经济和社会发展具有重要作用，项目建成方案可行，工程技术方案运作模式成熟可靠，因此，该项目不仅是必要的，也是可行的。

房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。

第一节可行性研究的概念和作用

一、可行性研究的概念

可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。

我国从20世纪70年代就开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。

二、可行性研究的作用

（一）可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。

（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。

（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。

银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。

（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。

第二节可行性研究的阶段工作

一、可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。

（一）以投资机会研究

该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。

该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以。

（二）初步可行性研究

在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%~1.5%。

（三）详细可行性研究

详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，

小型项目约占投资的1.0%~3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%。项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

（四）可行性研究阶段工作精度表

第三节可行性研究的内容

一、可行性研究报告的结构

一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要，目录，正文。

二、（一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。

（二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。

也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。

（三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。

（四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容

1、项目概况

主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；

2、市场调查和分析

在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。

3、规划设计方案优选

在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。

4、开发进度安排

对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。

5、项目投资估算

对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。

6、项目资金筹集方案及筹资成本估算

根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。

7、项目财务评价；

依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。

8、不确定性分析和风险分析

主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的.风险大小及风险来源提供参考。

9、可行性研究的结论

根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。

10、研究人员对项目的建议

对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。

（五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。

（六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。

二、可行性研究报告的项目投资预算

一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的。

这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：

（一）营销开支概算

1、项目前研究及可行性研究的开支

2、项目策划的开支

3、销售策划的开支

4、广告开支

5、项目公司日常运作的开支

6、项目及企业的公关开支

（二）工程开支概算

1、用于工程勘探的开支

2、用于吹沙填土、平整土地的开支

3、用于工程设计的开支

4、用于建筑施工的开支

5、用于设施配套的开支

6、用于工程监理的开支

（三）土地征用开支概算

1、政府一次性收取的标准地价

2、用于拆迁补偿或青苗补偿的开支

3、影响公共设施而出现的赔偿开支

（四）金融成本开支概算

1、外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出

2、贷款引起的利息支出

3、各项保险开支

4、税收和行政性收费

5、不可预见开支

第四节可行性研究报告的编制

一、房地产项目可行性分析常见误区

1、误区一：一个标准的效益分析

如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。

在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。

2、误区二：先入为主的可行性研究

纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津。

在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废。

同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。

（1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：

a、房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。

b、课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。

c、有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。

d、有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。

要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。