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房地产基础知识

一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。

房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。

房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；

房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)

房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。

二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。

房地产产业的主要内容：

1、 土地的开发和再开发；

2、 房屋的开发和建设；

3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；

4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；

5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；

6、 房地产物业管理；

7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。

三、房地产的特性

1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；

2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；

3、房地产的高质耐久性；

4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。

※ 房地产的前景

1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡；

2、人口流动增加形成对住宅的需求；

3、居民消费水平的提高；

4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求；

5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。

政府改革深化内需

1、 取消福利分房，实行住宅货币化；

2、 开发二手房市场；

3、 下调存款利率，吸引大批投资性客户；

4、 下调税费，出台法律法规，激励住房需求。

五证两书

一、《建筑用地规划许可证》

建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》

有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》

经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

四、《建设工程开工证》

建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

五、《商品房销售(预售)许可证》

市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件

六、“两书”

《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

名词解释

一、基本参数

※ 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；

※ 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；

※ 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；

※ 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；

※ 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m)

※ 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m)

※ 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；

※ 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。

※ 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。

※ 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。

二、与产权有关的概念

※ 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。

※ 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。

※ 房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。

※ 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。

※ 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。

※ 过户：即更换房屋承租人姓名。

三、与面积有关的概念

※ 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积

※ 公摊面积：

1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%

※ 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积

※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积

※ 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。

※ 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。

※ 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。

※ 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。

※ 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。

※ 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。

※ 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积

※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积

※ 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。

※ 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数

※ 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和

※ 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积

※ 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。

※ 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。

※ 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

※ 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。

四、与银行贷款有关概念

※ 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。

※ 按揭所用材料：

1、 身份证复印件；

2、 户口本复印件；

3、 结婚证复印件；

4、 学历证复印件；

5、 收入证明；

6、 购房合同复印件；

7、 营业执照复印件；

8、 三个月的连续税单；

9、 固定资产的发票；

10、 借款申请表。

※ 契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，约为房价的1.5%

五、与住宅相关的概念

※ 公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。

※ 花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。

※ 双拼：连拼，叠拼。

※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。

※ 经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。

六、经济适用房

我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。

※ 经济适用房享受哪些优惠政策

免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%~3%，市场利润被限在3%以下。

※ 经济适用房价格构成

•住房建设的征地和拆迁补偿安置费；

•审查设计和前期工程费；

•住宅小区基础设施建设费；

•建设工程费；

以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。

※ 经济适用房与商品房有什么不同

•获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；

•成本结构不同；

•租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；

•价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。

※ 经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？

居民个人购买的经济适用房产权归个人；

房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。

销售技巧

一、购房客户的类型、特征，如何应付

1、理智稳健型(40岁左右)

特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被推销员言辞打动，认为疑点的地方一定要搞清楚

措施：加强产品品质，公司性质、实力。独特优点，出奇制胜。有理有据，虚心解决问题。

2、热情冲动型(年轻男性较多)

特征：天性爱激动，易受外界怂恿和刺激。

措施：趁热打铁狂轰炸。成交量不到50%

3、沉默寡言型

特征：出言谨慎，外表反应冷漠。

措施：静、引导。亲切诚恳态度拉近感情。

4、忧柔寡断型

特征：犹豫不决，反反复复。

措施：从我的角度坚决的给他自信，让客户慢慢产生依赖于帮他的决定，分析清楚。

5、喋喋不休型

特征：过分小心，想用言语说服你

措施：取得信任，加强产品信心、不会跑 适当引导，适当快刀斩乱麻，交定金一定要快，无后悔余地。

6、盛气凌人型

特征：趾高气昂、吓唬、态度拒人于千里之外，外强中干。

措施：不卑不亢，保持原样，寻找弱点，不抵怵。

7、求神问卜型

特征：做决定之前找风水先生，决定权取决于此(别人手中)

措施：不要否定他的世界观，以现代观点配合其风水观。适时提醒他一下，可接触些了解些谈得来 先肯定在否定，否定时强调任的价值。

8、畏首畏尾型

特征：前怕狼后怕虎，一个问题反复忧虑，缺乏经验，考虑太多。

措施：有力的业绩品质和保证，强调肯定，不必产生其他想法。

9、神经过敏型

特征：悲观、什麽事都能刺激他。

措施：慎言 少说话、少说多听，重点严肃说服

10、斤斤计较型(似5)

特征：心思细腻，什麽都想要，想占便宜。

措施：要用气氛逼他，尽快做决定，马上调价，强调已经有优惠

11、借故拖延

特征：个性迟疑，推三推四。

措施：追查客户不做决定的真正原因，路过闲人、市调，

参考资料：http://bbs.qq.com/cgi-bin/bbs/show/content?club=3&groupid=107:10142&messageid=153695

1、 房产

是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。

2、 地产

是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。

3、 房地产

是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。

4、 房地产业

是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

5、 房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、 土地开发

是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、 土地所有制

现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。

8、 集体土地

是指农村集体所有的土地。

9、 征用土地

指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

10、 土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

11、 房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？

房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

12、 合作建房

是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

13、 土地所有权

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

14、 土地使用权的出让

指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

15、 土地使用权转让

是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

16、 土地使用权划拨

是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

17、 什么是地籍？什么是产籍？

我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

18、 生地

指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

19、 熟地

指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。

20、 宗地

是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

21、 宗地图

是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

22、 证书附图

即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

23、 楼花

一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。

24、 期房

是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

25、 现房

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

26、 毛坯房

房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

27、 成品房

是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

（1） 内墙面为普通仿瓷涂料

（2） 客厅楼地板为普通瓷砖

（3） 普通铝合金窗

（4） 普通胶合板门

28、 商品房

是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

29、 空置商品房

指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契税）。

30、 存量房

即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。

31、 二手房

通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。

32、 经济适用房

根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。

33、 房改房

在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。

34、 安居房分为哪几种？

安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

35、 个人住房基金

有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。

36、 住房补贴

住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。

37、 房屋的折旧

房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗，客观存在的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限。

38、 房屋的所有权

是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

39、 房屋的占有权

通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。

40、 房屋的使用权

是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。

41、 房屋的收益权

是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。

42、 房屋的处分权

是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。

43、 房地产交易形式

房地产市场的房地产交易形式主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。

44、 住宅的“全部产权”

是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。

45、 住宅的“部分产权”

是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。

46、 房产互换

是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。

47、 建筑物

是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。

48、 构筑物

是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。

49、 商品房的结构

售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

50、 砖混结构

主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

51、 砖木结构

主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。

52、 钢筋混凝土结构

主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。

53、 住宅的开间

就是住宅的宽度。

54、 住宅的进深

就是指住宅的实际长度。

55、 住宅的层高

是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

56、 住宅的净高

是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

57、 居住小区总用地

是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

58、 住宅总用地

指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。

59、 公建总用地

指小区内部公共建筑占地面积的总和。

60、 房屋的基底面积

房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

61、 道路、广场用地

指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

62、 庭院、绿化面积

指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

63、 人均总占地面积（平均米/人）

人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。

64、 人均住宅用地面积（平方米/人）

人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。

65、 总建筑面积（平方米）

指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

66、 住宅的建筑面积

亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

67、 结构面积

是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。

68、 使用面积

是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

69、 辅助面积

指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。

70、 公用面积

是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。

71、 套内建筑面积

房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

72、 套内墙体面积

是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

73、 公用建筑面积

各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

74、 公用建筑面积的分摊原则是什么？

如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。

75、 哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

76、 哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。

77、 套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

78、 套内使用面积

指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

79、 套外使用面积

指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。

80、 建筑容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

81、 建筑密度

即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

82、 人口毛密度

人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。

83、 平均每平方米造价（元）

平均每平方米造价建筑物总造价/建筑面积。

84、 使用面积系数K1（%）

使用面积系数=总使用面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。

85、 居住面积系数K2（%）

居住面积系数=总居住面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。

86、 结构面积系数K3（%）

结构面积系数=总结构面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。

87、 绿地率

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

88、 绿化率

是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。

89、 销售率

指售出的户数占可销的总户数的比例。

90、 得房率

指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。

91、 公共能耗费

是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗，被称为公共能耗，由此所产生的费用为公共能耗费。

92、 商品房预售

俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

93、 商品房现售

是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

94、 外销房

是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其它建筑物。

95、 内销房

是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房及其它建筑物。

96、 规划形态

是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。

97、 住宅组团

是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。

98、单元式住宅

是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

99、居住单元

是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。

100、户型

是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。

101、套型

是指层住空间的大小范围。俗称：小套、中套、大套。

102、面积配比

指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。

103、格局配比

是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。

104、阁楼

是指位于房屋坡屋顶下部的房间。

105、假层

是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层。

106、普通住宅

是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。

107、公寓

是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。

108、纯办公楼

是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。

109、商场

是指规划为对外公开进行经营的建筑物。

110、综合楼

是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。

111、商住住宅

是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

112、别墅

是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。

113、TOWNHOUSE（联排别墅）

正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。

114、跃层式商品房

是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。

115、复式商品房

是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。

116、错层式住宅

是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。

117、SHOPPING MALL

直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。

118、商品房的起价

是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

119、商品房的均价

是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。

120、基价

经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。

121、定金

只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。

122、订金

只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。

123、共有房产

共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。

124、《商品房预售许可证》

《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。

125、契税

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）

126、公共维修基金

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。

127、印花税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

128、购买房地产的条件

成年人提供身份证明：未成年人提供户口簿及监护人证明书。

129、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？

未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。

130、申办产权需具备哪些资料？

审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。

131、办理产权需交纳哪些费用？

产权登记费、勘丈测绘费、印花税、工本费。

132、房地产权初始登记

指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

133、房地产登记

即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。

134、房地产登记的种类有哪些？

房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

135、什么情形属于房地产变更登记？

下列情形属于房地产变更登记：

（1） 地产使用用途改变；

（2） 权利人姓名或名称发生变化的；

（3） 房地产座落名称或房地产名称发生变化的；

（4） 建筑物、附着物倒塌、拆除。

136、房地产登记是以什么单位进行登记的？

房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。

137、申请房地产登记，可否委托他人代理？

申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。

138、确权

确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。

139、房屋期权转让

房屋期权转让是指购房者在与房地产开发企业签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于购房者一方原因，如对房屋需求的改变或是故意炒作，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人。房屋期权转让，有的地方将其称为“楼花”转让或“炒楼花”。

140、房地产转让

是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。

141、房地产转让时，其他公用设施是否一起转让？

房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路绿地、休闲憩地、空间余地、电梯、楼梯、连廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。

142、房地产抵押

指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（或押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭于房地产抵押的一种形式。

143、申请抵押登记应提交什么资料？

（1）《房地产抵押登记申请书》；

（2）委托书；

（3）房地产证；

（4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明；

（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。

144、已抵押的房地产能否转让？

根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

145、以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记？

以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。

146、借款人如何偿还银行贷款？

贷款期限在1年内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款，即借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。

147、贷款期如遇利息调整，如何处理？

根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。

148、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？

借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。

149、房屋租赁

是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承

情况说明就是对该公司的具体情况做一个详细的说明，写的时候要把各个方面都仔细分析。下面是我为你整理的情况说明格式 范文 ，希望对你有用!

情况说明格式范文篇1

一、标题部分：某某公司申请发票增量的申请

二、台头部分：某某国税局

三、本企业基本情况：成立日期、认定一般纳税人日期、法人、财务负责人姓名，经营地址、注册资金、主要经营项目。

四、本企业最近几个月的收入、税金、税负情况财务核算情况，是否按时纳税。

五、本企业发票的核定情况，以及最近几个月的发票使用情况特别是增值税发票使用情况。

六、本企业申请发票增量的理由：有无大笔定单或合同，根据现有核定情况无法满足实际要求。

七、提出申请，根据我企业的实际情况，现申请发票增量。

八、落款：某某公司

九、日期：

情况说明格式范文篇2

一、 基本情况：

广东绿添大地投资有限公司是由广东省工商行政管理局批准并于2005年4月28日在该局登记注册的有限责任公司，公司注册地址为：广州市越秀区永福路37号之一五楼，经营范围为：以自有资金对林业进行投资及策划(法律法规允许的项目)注册资金为人民币1000万元，法定代表人：吴志伟。

公司现有员工65人，平均年龄40岁，其中具有本科以上学历或中级以上技术职称的人员31人。

二、 经营情况：

1、 主营业务：

主营业务为林业项目投资与开发，包括以自有资金投资造林、收购林地、销售林产品和林副产品，公司现主要在广东省韶关市和内蒙古鄂尔多斯市进行林业项目投资与经营，产品主要销售给原木加工企业，并由加工企业制造成终端产品包括：原木、高密度防潮板、中密度纤维板、胶合板、刨花板、装饰板、甲醛、胶粘剂、松香、松节油、松油醇、造纸胶料、香兰素等

2、 行业展望：

目前，世界年人均消耗木材量(包括商品材、农民自用材、薪材)为0.65立方米,发达国家为1.16立方米,发展中国家平均为0.47立方米,而我国仅为0.22立方米,我国人均年木材消费量水平较低。即便如此，现在我国每年用于进口木材，纸浆的金额在800亿元以上。

从国际市场看，木材可供量相对稳定，贸易变化不大，但是随着世界范围内环保意识增强和可持续发展战略的实施，限制和禁止木材出口国的国家日益增多，从长远看，国际木材市场供应会趋紧。

从国内产销现状看，木材消费增长速度加快，供需矛盾日益尖锐。进入90年代后，国产木材供应量呈下降趋势，但消费却增长很快，弥补市场缺口主要靠进口，且进口量逐年增大从消费结构看，主要集中在建筑、装饰、家具制造、造纸等几个行业，约占需求总量的75%左右从国内产销发展趋势看，随着经济发展和人们生活水平提高，以及加工产业、产业结构优化调整，木材需求将不断增长，市场缺口会进一步扩大从国家实施天然林保护工程的影响上看，由于退伐、禁伐等政策的实施，木材市场供应紧张状况将进一步加剧。

三、 已储备林地情况：

我司分别与广东省韶关市林业局和内蒙古鄂尔多斯市林业局签署用材林转让和管护合同，意向收购约40万亩中龄林、近熟林，其中：

1、广东省韶关市：

a、 集中在曲江林场12万亩和仁化林场8万亩，业经韶关市批准，基本情况为：

b、 每亩林权收购价为1000元，树种为：桉树、松树、杉树树龄为3-5年，首续生长期为2至5年每亩每年生长量为0.8至1立方米，砍伐期时为每亩蓄积量10立方米，林场地各树种交货价为每立方米700元。

c、 以华南农业大学和原林场职工为骨干组成专业管护公司，每年林木尽心施肥，防治病虫害，每亩管护费用100元。

2、内蒙古鄂尔多斯市

a、 集中在鄂尔多斯林场20万亩，业经内蒙古林业厅批准。 b、 每亩林权收购价为1000元，树种为杨树，树龄为2-5年，首续生长期为1至4年每亩每年生长量为1至1.2立方米，砍伐期时为每亩蓄积量11立方米，林场地各树种交货价为每立方米650元。

c、 内蒙古林业大学和原林场职工为骨干组成专业管护公司，每年林木尽心施肥，防治病虫害，每亩管护费用80元。

3、正在协商的项目：新造120万亩幼林：

a、 位于广东省韶关市南雄县，用地方式为租赁，可种树种桉树(6年速生丰产树种)

b、 位于内蒙古巴彦卓尔市的河套平原100万亩荒地，用地方式为租赁，可种树种桉树(6年速生丰产树种)

四、 经营业绩介绍：

我司林产品主要销售给国内原木加工企业，交割均采用林场交收方式，截止201X年3月31日，我司销售成熟林产品约150000立方米，销售收入约80000万元人民币，实现利润15100余万元。未来三年内，我司各林场可销售的成熟林木约近80000立方米，预计销售可达5亿元人民币，预计利润约9000万元。

公司还热心公益事业建设，在通过严格的审查后，率先加入中国长城绿化促进会(中国目前唯一的绿化行业一级社团法人)，成为该会创会会员。与中国关心下一代工作委员会一道，倡导与实施中国智障 儿童 保障计划，拟在全国各地相继成立智障儿童康复中心。公司承诺每年从经营获利中拨出一定比例的资金，用于防风固沙、涵养水土的生态林的建设，自觉实践可持续发展战略。

情况说明格式范文篇3

一、企业生产经营的基本情况

(一)企业主营业务范围和附属其他业务，纳入年度会计决算报表合并范围内企业从事业务的行业分布情况未纳入合并的应明确说明原因企业人员、职工数量和专业素质的情况报表编报口径说明。

(二)本年度生产经营情况，包括主要产品的产量、主营业务量、销售量(出口额、进口额)及同比增减量，在所处行业中的地位，如按销售额排列的名次经营环境变化对企业生产销售(经营)的影响营业范围的调整情况新产品、新技术、新工艺开发及投入情况。

(三)开发、在建项目的预期进度及工程竣工决算情况。

(四)经营中出现的问题与困难，以及需要披露的其他业务情况与事项等。

二、利润实现、分配及企业亏损情况

(一)主营业务收入的同比增减额及主要影响因素，包括销售量、销售价格、销售结构变动和新产品销售，以及影响销售量的滞销产品种类、库存数量等。

(二)成本费用变动的主要因素，包括原材料费用、能源费用、工资性支出、借款利率调整对利润增减的影响。

(三)其他业务收入、支出的增减变化，若其收入占主营业务收入10%(含10%)以上的，则应按类别披露有关数据。

(四)同比影响其他收益的主要事项，包括投资收益，特别是长期投资损失的金额及原因补贴收入各款项来源、金额、以及扣除补贴收入的利润情况影响营业外收支的主要事项、金额。

(五)利润分配情况

(六)利润表中的项目，如两个期间的数据变动幅度达30%(含30%)以上，且占 报告 期利润总额10%(含10%)以上的，应明确说明原因。

(七)会计政策变更的原因及其对利润总额的影响数额，会计估计变更对利润总额的影响数额。

(八)其他。

三、资金增减和周转情况

(一)各项资产所占比重，应收账款、其他应收款、存货、长期投资等变化是否正常，增减原因长期投资占所有者权益的比率及同比增减情况、原因、购买和处置子公司及其他营业单位的情况。

(二)资产损失情况，包括待处理财产损益主要内容及其处理情况，按账龄分析三年以上的应收账款和其他应收款未收回原因及坏账处理办法，长期积压商品物资、不良长期

投资等产生的原因及影响。

(三)流动负债与长期负债的比重，长期借款、短期借款、应付账款、其他应付款同比增加金额及原因企业尝还债务的能力和财务风险状况三年以上的应收账款和其他应付款金额、主要债权人及未付原因逾期借款本金和未还利息情况。

(四)企业从事证券买卖、期货交易、房地产开发等业务占用资金和效益情况。

(五)企业债务重组事项及对本期损益的影响。

(六)资产、负债、所有者权益项目中，如两个期间的数据变动幅度达30%(含30%)以上，且占报告期资产总额5%(含5%)以上的，应明确说明原因。

四、所有者权益(或股东权益)增减变动情况

(一)会计处理追溯调整影响年初所有者权益(或股东权益)的变动情况，并应具体说明增减差额及原因。

(二)所有者权益(或股东权益)本年初与上年末因其他原因变动情况，并应具体说明增减差额及原因。

(三)所有者权益(或股东权益)本年度内经营因素增减情况。

(四)对国有资本保值增值产生影响的主要客观因素情况及增减数额。

五、对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项。

六、对企业收支利指标进行全面分析，从数据后面阐述问题的原因，从分析得出企业的经营情况，对存在的问题进行阐述，新年度拟采取的改进管理和提高经营业绩的具体 措施 。

财务情况 说明书 基本要求

突出重点、兼顾一般(对上级领导比较关心的问题和当前经济运行重点、 热点 、变动指标比较大的情况进行分析，如去年非典对支出影响，今年宏观调控，铁路全力运电煤是赢钱还是赔钱，煤、电涨价对支出影响，煤电运输增大和支出比较是否有赢利，加息对支出影响，这些要是定量分析，不能定性)

观点明确、抓住关键(有主有次抓住问题，要让人明白、让人看出你写的当期经营情况到底怎么样，不能模棱两可，总之一句话知道你讲什么)

注重实效、抓住关键(时效性对报告质量影响很大，目前报表由于清算数出的慢已经严重影响了报表质量，大家应理解很深，因为时效不强对决策意义不大，甚至出现负面影响)

客观公正、真实可靠(依赖于我们报表的质量，报表数据是真实的完整的，报告就越有科学性)

报告清楚、文字简练(一篇 文章 要结构清楚，看的人也舒服，如果缺乏条理、缺乏逻辑你分析的再好也可能达不到效果)。

企业财务会计报告分析的步骤和主要 方法

财务会计报告分析的主要步骤：

1.报告分析目的：首先要明确阅读对象，阅读对象不同内容也有所不同，对象要有针对性。写这个报告的灵魂：分析工作要达到什么目的，整个工作要围绕目的展开。

2.制定分析方案：首先要明确范围，也就是你合并所有企业，其次要开始搜集资料，搜集资料的方法再次确定分析方法最后人员分工，写哪部分确定下来，并确定工作进度。

3.搜集整理分析资料：这要求大家平时积累，积累信息对分析工作有重大意义，你信息越多，写出材料就越好，不仅对数据进行搜集，还要对环境数据(非财务数据，国家宏观政策，部制定并出台的相关政策)也要进行搜集。

4.选择合理的分析方法：介绍我们经常使用的方法：

(1)定性、量分析方法：现在流行定量分析方法，因为用数据说话有说服力，另外定性分析的方法也要使用，当你不能使用定量，用定性。

(2)绝对数、相对数比较，绝对数就是当期与比较期的数差额，相对数百分比。横向比较：可以和其他铁路局比价，和本地区同行业(情况类似)比价纵向比较，不同年度比较，注意口径应一致。

(3)财务比率分析方法：反映经济效益情况：如净资产收益率、总资产报酬率、主营业务利润率、成本费用利润率等。反映资金周转情况：总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率、应收账款周转率反映尝债能力：资产负债率、流动比率、速动比率、获利倍数等。

(4)结构分析法：投资率：(资本形成总额/支出法GDP)×100%

消费率：(最终消费/支出法GDP) × 100%

(5)速度分析法：

比上年同期、比基期、环比发展速度=(报告期水平/基期水平)×100%

增长速度=(报告期水平-基期水平)/基期水平×100%=发展速度-1

平均增长速度=报告期水平/基期水平开n次根号减1=平均发展速度-1

(6)边际分析法：在教科书有介绍，下面介绍一个比率：国有企业上交税金对当其财政收入增长的贡献率=当期国有企业上交税金增加额/当期财政收入增加额×100%

(7)模型分析法：利用数学模型对经济运行的内在规律、发展趋势进行分析和预测。

(8)进入分析起草阶段：分析结束开始起草报告。分析中应注意的几个问题：文字表格、缺乏逻辑性、不注意阅读对象、为了分析而分析、缺乏客观性、不注意数据口径、人云亦云。

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情况说明就是对该公司的具体情况做一个详细的说明，写的时候要把各个方面都仔细分析。下面是学习啦小编为你整理的情况说明格式范文，希望对你有用!

情况说明格式范文篇1

一、标题部分:某某公司申请发票增量的申请

二、台头部分:某某国税局

三、本企业基本情况:成立日期、认定一般纳税人日期、法人、财务负责人姓名，经营地址、注册资金、主要经营项目。

四、本企业最近几个月的收入、税金、税负情况财务核算情况，是否按时纳税。

五、本企业发票的核定情况，以及最近几个月的发票使用情况特别是增值税发票使用情况。

六、本企业申请发票增量的理由:有无大笔定单或合同，根据现有核定情况无法满足实际要求。

七、提出申请，根据我企业的实际情况，现申请发票增量。

八、落款:某某公司

九、日期:

情况说明格式范文篇2

一、 基本情况:

广东绿添大地投资有限公司是由广东省工商行政管理局批准并于2005年4月28日在该局登记注册的有限责任公司，公司注册地址为:广州市越秀区永福路37号之一五楼，经营范围为:以自有资金对林业进行投资及策划(法律法规允许的项目)注册资金为人民币1000万元，法定代表人:吴志伟。

公司现有员工65人，平均年龄40岁，其中具有本科以上学历或中级以上技术职称的人员31人。

二、 经营情况:

1、 主营业务:

主营业务为林业项目投资与开发，包括以自有资金投资造林、收购林地、销售林产品和林副产品，公司现主要在广东省韶关市和内蒙古鄂尔多斯市进行林业项目投资与经营，产品主要销售给原木加工企业，并由加工企业制造成终端产品包括:原木、高密度防潮板、中密度纤维板、胶合板、刨花板、装饰板、甲醛、胶粘剂、松香、松节油、松油醇、造纸胶料、香兰素等

2、 行业展望:

目前，世界年人均消耗木材量(包括商品材、农民自用材、薪材)为0.65立方米,发达国家为1.16立方米,发展中国家平均为0.47立方米,而我国仅为0.22立方米,我国人均年木材消费量水平较低。即便如此，现在我国每年用于进口木材，纸浆的金额在800亿元以上。

从国际市场看，木材可供量相对稳定，贸易变化不大，但是随着世界范围内环保意识增强和可持续发展战略的实施，限制和禁止木材出口国的国家日益增多，从长远看，国际木材市场供应会趋紧。

从国内产销现状看，木材消费增长速度加快，供需矛盾日益尖锐。进入90年代后，国产木材供应量呈下降趋势，但消费却增长很快，弥补市场缺口主要靠进口，且进口量逐年增大从消费结构看，主要集中在建筑、装饰、家具制造、造纸等几个行业，约占需求总量的75%左右从国内产销发展趋势看，随着经济发展和人们生活水平提高，以及加工产业、产业结构优化调整，木材需求将不断增长，市场缺口会进一步扩大从国家实施天然林保护工程的影响上看，由于退伐、禁伐等政策的实施，木材市场供应紧张状况将进一步加剧。

三、 已储备林地情况:

我司分别与广东省韶关市林业局和内蒙古鄂尔多斯市林业局签署用材林转让和管护合同，意向收购约40万亩中龄林、近熟林，其中:

1、广东省韶关市:

a、 集中在曲江林场12万亩和仁化林场8万亩，业经韶关市批准，基本情况为:

b、 每亩林权收购价为1000元，树种为:桉树、松树、杉树树龄为3-5年，首续生长期为2至5年每亩每年生长量为0.8至1立方米，砍伐期时为每亩蓄积量10立方米，林场地各树种交货价为每立方米700元。

c、 以华南农业大学和原林场职工为骨干组成专业管护公司，每年林木尽心施肥，防治病虫害，每亩管护费用100元。

2、内蒙古鄂尔多斯市

a、 集中在鄂尔多斯林场20万亩，业经内蒙古林业厅批准。 b、 每亩林权收购价为1000元，树种为杨树，树龄为2-5年，首续生长期为1至4年每亩每年生长量为1至1.2立方米，砍伐期时为每亩蓄积量11立方米，林场地各树种交货价为每立方米650元。

c、 内蒙古林业大学和原林场职工为骨干组成专业管护公司，每年林木尽心施肥，防治病虫害，每亩管护费用80元。

3、正在协商的项目:新造120万亩幼林:

a、 位于广东省韶关市南雄县，用地方式为租赁，可种树种桉树(6年速生丰产树种)

b、 位于内蒙古巴彦卓尔市的河套平原100万亩荒地，用地方式为租赁，可种树种桉树(6年速生丰产树种)

四、 经营业绩介绍:

我司林产品主要销售给国内原木加工企业，交割均采用林场交收方式，截止201X年3月31日，我司销售成熟林产品约150000立方米，销售收入约80000万元人民币，实现利润15100余万元。未来三年内，我司各林场可销售的成熟林木约近80000立方米，预计销售可达5亿元人民币，预计利润约9000万元。

公司还热心公益事业建设，在通过严格的审查后，率先加入中国长城绿化促进会(中国目前唯一的绿化行业一级社团法人)，成为该会创会会员。与中国关心下一代工作委员会一道，倡导与实施中国智障儿童保障计划，拟在全国各地相继成立智障儿童康复中心。公司承诺每年从经营获利中拨出一定比例的资金，用于防风固沙、涵养水土的生态林的建设，自觉实践可持续发展战略

状况说明模板（一）：

状况说明格式

一、标题部分：某某公司申请发票增量的申请

二、台头部分：某某国税局

三、本企业基本状况：成立日期、认定一般纳税人日期、法人、财务负责人姓名，经营地址、注册资金、主要经营项目。

四、本企业最近几个月的收入、税金、税负状况；财务核算状况，是否按时纳税

五、本企业发票的核定状况，以及最近几个月的发票使用状况；个性是增值税发票使用状况。

六、本企业申请发票增量的理由：有无大笔定单或合同，根据现有核定状况无法满足实际要求。

七、提出申请，根据我企业的实际状况，现申请发票增量。

八、落款：某某公司

九、日期：

个人状况说明范文模板：

XXX：

我已于2011年7月在天津师范大学顺利毕业，并取得毕业证书。就读期间办理的学生证在毕业前已由天津师范大学统一收回，故此刻只能带给毕业证复印件，无法再带给学生证原件。

特此说明。

XXX

年月日

状况说明模板（二）：

工作状况说明范文

Xxx，女，彝族，1971年2月出生，中国共产党党员，现任xxx。

xxx同志1993年参加工作至今先后在xx、xxx等部门工作，勤勤恳恳，吃苦耐劳，有较强的事业心和职责感，工作任劳任怨，成绩突出。思想用心向上，在生活中乐于助人，团结同事。

立足本职，始终以一份平和的心态，真诚与同事相处，热情为群众服务。以”一杯清茶、一声问候、一张笑脸”热情接待前来办事的群众，耐心细致地做好政策解答、群众信访等工作，获得干部群众的普遍好评。有较强的事业心和职责感，工作任劳任怨，把青春和汗水洒在了农村工作的第一线，在平凡的工作岗位上为xx的社会经济发展做出了应有的贡献，作为一名农村基层工作者，做到理论与实践相结合。以”人人享有基本生活保障”为总体目标，切实履行”解决民生、维护民利、落实民权”的核心职责；发挥”维护稳定、促进和谐”的核心作用，努力推进新型社会救助体系建设，有效保障城乡困难群众的基本生活，及时开展减灾救灾工作，认真落实优抚政策，用心稳妥地推动专项社会行政事务管理工作，围绕不一样群体对社会福利的需求，切实做好各项社会福利工作。办事遵循”公开、开平、公正”原则，健全临时救助制度，全面推行临时救助公示，充分发挥民政工作在协调利益关系、促进社会公平中的重要作用。2008年-2012年共举办”新型女农民”培训班28期，培训新型女农民1405，其中手绣制作工培训班167人，有162人获得了中华人民共和国劳动和社会保障部、农业部人事劳动司颁发的手绣制作工初级五级证书。组织培训女科技致富带头人，仅2006

年-2012年，组织和协调举办各类培训34期，参学受训妇女达7028人次，多年来培养了女科技致富带头人200多人。

一分耕耘一分收获，由于工作踏实，任劳任怨，成绩突出，被评为”云岭先锋”工程优秀党员、”双学双比”活动先进工作者、女职工标兵等，多年来多次获一系列荣誉称号。状况说明格式财务状况说明书范文

状况说明模板（三）：

财务状况说明书范文

一、企业生产经营的基本状况

(一)企业主营业务范围和附属其他业务，企业从业人员、职工数量和专业素质的状况。本公司成立于()年。是以()为主业的公司，现有员工()人，其中大专以上人员()人，占公司总人数的()%技术人员()人。占公司总人数的()%。

公司企业法人营业执照注册号：公司注册地址：

公司注册资本：人民币()万元公司法定代表人：公司经营范围：公司主营业务：

年月日)，公司经()科学技术委员会认定为软件企业，并取得了颁发的软件企业认定证书，证书编号：()。

(二)本年度生产经营状况

1、主要产品的产量、业务营业量、销售量(出口额、进口额)及同比增减量2、经营环境变化对企业生产销售(经营)的影响

3、营业范围的调整状况

4、新产品、新技术、新工艺开发及投入状况

(三)对企业业务有影响的知识产权的有关状况(四)开发、在建项目的预期进度及工程竣工决算状况

(五)经营中出现的问题与困难，以及需要披露的其他业务状况与事项等

二、利润实现、分配及企业亏损状况(经济效益分析)

1、本年主营业务收入()万元，比去年同比增长()万元，增长率()%。2、本年主营业务成本()万元，比去年同比增长()万元，增长率()%，主营业务成本占主营业务收入的()%。

3、本年主营业务税金及附加()万元，比去年同比增长()万元，增长率()%，主营业务税金及附加占主营业务收入的()%。

4、本年产品销售费用()万元，比去年同比增长()万元，增长率()%，主营业务费用占主营业务收入的()%。

5、本年管理费用()万元，比去年同比增长()万元，增长率()%，管理费用占主营业务收入的()%。

6、本年财务费用()万元，比去年同比增长()万元，增长率()%，财务费用占主营业务收入的()%。

7、本年营业利润()万元，比去年同比增长()万元，增长率()%，营业利润占主营业务收入的()%。

8、其他项目的比例参阅损益分析表。

(上述指标增减变动也能够用表格形式反应，下方是文字说明变动原因。)

(一)主营业务收入变动状况1、主营业务收入同比增减额

2、主营业务收入增减影响因素，包括销售量、销售价格、销售结构变动和新产品销售，以及影响销售量的滞销产品种类、库存数量等

(二)成本费用变动的主要因素

原材料费用、能源费用、工资性支出、借款利率调整对利润增减的影响

(三)其他业务收入、支出的增减变化

若其他收入占主营业务收入10%(含10%)以上的，则应按类别披露有关数据

(四)同比影响其他收益的主要事项

1、投资收益，个性是长期投资损失的金额及原因

2、补贴收入各款项来源、金额，以及扣除补贴收入的利润状况

3、影响营业外收支的主要事项、金额(五)利润分配状况

1、本年实现利润总额()万元，净利润()万元。

2、全年上交税金总额()万元，其中所得税()万元，增值税()万元。

3、本年提取盈余公积()万元，其中公益金()万元。

4、本年分配给投资者利润()万元，其中普通股股利()万元，优先股股利()万元。5、本年职工工资总额()万元，职工人数()人，职工全年平均收入()万元。(六)利润表中的项目，如两个期间的数据变动幅度达30%(含30%)以上，且占报告期利润总额10%(含10%)以上的，应明确说明原因

(七)税赋调整对净利润的影响，包括有关税种和税率调整、享受各税优惠政策退税返还等数额。

(八)会计政策、会计估计变更对利润总额的影响数额

(九)亏损总额及其同比增减额，亏损的主要原因：产品滞销、成本费用加大、管理不善等造成的亏损及亏损额进行分析。

三、资金增减和周转状况

(一)各项资产所占比重1、各项资产所占比重

2、应收账款、其他应收款、存货、长期投资等变化是否正常，增减原因

3、长期投资占所有者权益的比率及同比增减状况、原因，购买和处置子公司及其他营业单位的状况

(二)不良资产状况

1、待处理财产损溢主要资料及其处理状况

2、潜亏挂账(含政策性原因挂账和其他历史潜亏挂账)资料及原因3、按账龄分析三年以上的应收账款和其他应收款未收回原因及坏账处理办法4、长期积压商品物资、不良长期投资等产生的原因及影响5、不良资产比率

(三)负债状况

1、流动负债与长期负债的比重

2、长期借款、短期借款、应付账款、其他应付款同比增减金额及原因3、企业偿还债务的潜力和财务风险状况

4、三年以上的应付账款和其他应付款金额、主要债权人及未付原因5、逾期借款本金和未还利息状况

(四)资产、负债、所有者权益项目中，如两个期间的数据变动幅度达30%(含30%)以上，且占报表日资产总额5%(含5%)以上的，应明确说明原因

(五)现金增减和周转状况

1、本年经营活动现金流量比上年增长()万元，增长率()%本年投资活动现金流量比上年增长()万元，增长率()%本年筹资活动现金流量比上年增长()万元，增长率()%。

2、本年现金及现金等价物净增加额比上年增长()万元，增长率()%

3、本年应收账款周转率为()存货周转率为()流动资产周转率为()固定资产周转率为()总资产周转率为()。(4)

4、企业的发展潜力指标状况：主营业务收入增长率为()净利润增长率为()留存盈利比率为()。

四、所有者权益(或股东权益)增减变动状况

1、会计处理追溯调整影响年初所有者权益(或股东权益)的变动状况，并应具体说明增减差额及原因

2、所有者权益(或股东权益)本年初与上年末因其他原因变动状况，并应具体说明增减差额及原因

五、对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项。

1、会计政策的变动。

2、会计估计的变更。

3、重要合同事项。

4、重要投资事项。

5、对现金流量有重大影响的其他事项。

六、本期工作总结和后期工作推荐

1、针对本期企业经营管理中存在的问题，提出下一阶段就应采取的改善管理和提高经营业绩。

人多在突发事件的时候需要向上级写个人的情况说明，但是呢，不少人无从写起，非常的烦恼，要不乱写一通，让领导或者上级看完后摸不着头脑，甚至不让你请假或者误会你，导致后果很严重，那么关于情况说明到底该怎么写才好呢？

工具原料情况说明

方法/步骤分步阅读

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首先我们必须详细了解下情况说明的标准格式，如图主要分五步。

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第一步，称呼，这个非常之重要，称呼是谁是你要把这个情况向谁说明。

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第二步就应该直奔整体，不能拖泥带水，把自己的情况全部讲清楚，最好有时间或者关键人物。

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第三步就是总结第二段正文的内类，让读者跟着你的思维走，不会看了半天不清楚你在说什么，想解释说明什么。

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第四步必须有的，比如“特此说明”这个最常用。

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最后一步也是关键的一步，自己的落款，一定要字迹清晰，下面还要注明时间。

《中华人民共和国增值税暂行条例》第十六条规定：“下列项目免征增值税：（一）农业生产者销售的自产农业产品；（二）避孕药品和用具；（三）古旧图书；（四）直接用于科学研究、科学试验和教学的进口仪器、设备；（五）外国政府、国际组织无偿援助的进口物资和设备；（六）来料加工、来件装配和补偿贸易所需进口的设备；（七）由残疾人组织直接进口供残疾人专用的物品；（八）销售的自己使用过的物品。除前款规定外，增值税的免税、减税项目由国务院规定，任何地区、部门均不得规定免、减税项目。”

根据上条的规定，为了支持某些行业、企业的发展，我国在增值税方面制定了一些优惠政策，在优惠方法上有直接给予免税的，也有先征税后返还的。1998年，本栏目曾经对增值税优惠政策作过专题介绍，鉴于近几年税收政策调整幅度较大，一些优惠政策已经失效，新的优惠政策又相继出台，为方便纳税人了解和掌握现行的增值税优惠政策，现将有关内容介绍如下。

一、对民政福利企业和校办企业的优惠政策

（一）民政福利企业。由民政部门、街道、乡镇举办的福利企业，安置四残人员比例占企业生产人员35％以上，有健全的管理制度，建立了“四表一册”，即企业基本情况表、残疾职工工种安排表、企业职工工资表、利税使用分配表、残疾职工名册，并经民政、税务部门验收合格，发给《社会福利企业证书》的，可享受国家给予的增值税优惠政策（从事商品批发、零售的民政福利企业不能享受）。安置四残人员比例不同享受的优惠程度不同：四残人员占企业生产人员50％以上的，其生产增值税应税货物，采取先征税后返还的办法，先由企业按照税法规定向税务机关缴纳应纳的增值税款，经税务机关审核后再返还企业全部已纳的增值税款；四残人员比例超过35％但没到50％的，如企业发生亏损，可给予部分或全部返还已征增值税，具体比例的掌握以不亏损为限。但民政福利企业的下列项目不享受上述税收优惠：民政福利工业企业生产销售属于应征收消费税的货物，对外购货物直接销售和委托外单位加工的货物，销售给外贸企业或其他企业出口货物。

（二）校办企业。能够享受下列优惠政策的校办企业，必须一是由教育部门所属的普教类学校举办的校办企业，不包括私人办职工学校和各类成人学校（电大、夜大、业大、企业举办的职工学校等）举办的校办企业；二是学校出资办的，由学校负责经营管理，经营收入归学校所有。原有的纳税企业转为校办企业的，学校在原有校办企业基础上吸收外单位投资举办的联营企业，学校与其他企业、单位、个人联合举办的企业，学校将校办企业转租或承包给外单位、个人经营的，不得享受校办企业的税收优惠政策。校办企业生产的应税货物凡用于本校教学、科研方面的，经严格审核确认后，免征增值税。

二、供残疾人专用的假肢、轮椅、矫型器，免征增值税。残疾人员个人提供加工和修理修配劳务，免征增值税。

三、对国家定点企业（见财税字1994第060号文《财政部 国家税务总局关于增值税几个税收政策问题的通知》附件）生产和经销单位经销的专供少数民族饮用的边销茶，免征增值税。边销茶是指以黑茶、红茶末、老青茶、绿茶经蒸制、加压、发酵、压制成不同形状，专门销往边疆少数民族地区的紧压茶。该项增值税优惠政策执行到2005年底。

四、对废旧物资回收经营单位销售其收购的废旧物资免征增值税。废旧物资，是指在社会生产和消费过程中产生的各类废弃物品，包括经过挑选、整理等简单加工后的各类废弃物品。利用废旧物资加工生产的产品不享受废旧物资免征增值税的政策。废旧物资回收经营单位应将废旧物资和其他货物分别核算，不能准确分别核算的，不得享受这一优惠。

五、对部分资源综合利用产品免征增值税。自2001年1月1日起，对下列货物实行增值税即征即退政策：1.利用煤炭开采过程中伴生的舍弃物油母页岩生产加工的页岩油及其他产品。2.在生产原料中掺有不少于30%的废旧沥青混凝土生产的再生沥青混凝土。3.利用城市生活垃圾生产的电力。4.在生产原料中掺有不少于30％的煤矸石、石煤、粉煤灰、烧煤锅炉的炉底渣（不包括高炉水渣）以及其他废渣生产的水泥。对下列货物实行按增值税应纳税额减半征收的政策：1.利用煤矸石、煤泥、油母页岩和风力生产的电力。2.部分新型墙体材料产品。

六、对企业以三剩物和次小薪材为原料生产加工的综合利用产品，在2005年底前由税务机关实行即征即退办法。

三剩物指：采伐剩余物（指枝丫、树梢、树皮、树叶、树根及藤条、灌木等）；造材剩余物（指造材截头）；加工剩余物（指板皮、板条、木竹截头、锯末、碎单板、木芯、刨花、木块、边角余料等）。

次小薪材包括：次加工材（指材质低于针、阔叶树加工用原木最低等级但具有一定利用价值的次加工原木，其中东北、内蒙古地区按ZB B68009-89标准执行，南方及其他地区按ZB B68003-86标准执行）；小径材（指长度在2米以下或径级8厘米以下的小原木条、松木杆、脚手杆、杂木杆、短原木等）；薪材。

综合利用产品包括：1.木竹纤维板；2.木竹刨花板；3.细木工板；4.木竹片；5.地板块；6.木旋制品；7.水解酒精；8.糠醛；9.饲料酵母；10.针叶饲料；11.木炭；12.活性炭；13.栲胶；14.长度在2米（不含2米）以下的板方材（仅指从造材截头及板皮中加工的板方材）；15.木、竹珠，木、竹牙签，小胶合板，灰条子，木杂件，木竹皮，叶根，锯末及其综合利用产品（草酸、锯末、炭棒等），冰棍和雪糕棒、雪糕勺，竹碎料板、压刮板。

但上述优惠不包括企业自营出口或委托、销售给出口企业和市县外贸企业出口的部分。

七、军队系统各单位为部队生产的武器及其零配件、弹药、军训器材、部队装备（指人被装、军械装备、马装具）免征增值税；军需工厂、物资供销单位生产、调拨给公安系统和国家安全系统的民警服装，免征增值税；军需工厂之间为生产军品而互相协作的产品免征增值税；军队系统各单位从事加工、修理修配武器及其零件、弹药、军训器材、部队装备的业务收入，免征增值税。

军工系统所属军事工厂列入军工主管部门军品生产计划并按照军品作价销售给军队、人民武装警察部队和军事工厂的军品，免征增值税；军事工厂生产销售给公安系统、司法系统和国家安全系统的武器装备，免征增值税；军事工厂之间为了生产军品而互相提供货物以及为了制造军品相互提供的专用非标准设备、工具、模具、量具等免征增值税；一般工业企业生产的军品，只对枪、炮、雷、弹、军用舰艇、飞机、坦克、雷达、电台、舰艇用柴油机、各种炮用瞄准具和瞄准镜，一律在总装企业就总装成品免征增值税；军队、军工系统各单位经总后勤部和国防科工委批准进口的专用设备、仪器仪表及其零配件，免征进口环节增值税。军品以及军队系统各单位出口军需工厂生产或军需部门调拨的货物，在生产环节免征增值税。

八、罚没物品收入不缴纳增值税。对执罚部门和单位查处的罚没物品，无论是公开拍卖、交由国家指定销售单位销售，还是将一些属于专管机关管理或专管企业经营的财物，如金银（不包括金银首饰）、外币、有价证券、非禁止出口文物，交由专管机关或专营企业收兑或收购，只要执罚部门和单位将所取得的收入作为罚没收入如数上缴财政，则不予征收增值税。

九、对国家管理部门行使其管理职能，发放的执照、牌照和有关证书等取得的工本费收入不征收增值税。

十、对农村电管站在收取电价时一并向用户收取的农村电网维护费免征增值税。

十一、对各级政府及主管部门委托自来水厂（公司）随水费收取的污水处理费，免征增值税。

十二、纳税人销售旧货（包括旧货经营单位销售旧货和纳税人销售自己使用过的应税固定资产），一律按4%的征收率减半征收增值税。纳税人销售自己使用过的属于应征消费税的机动车、摩托车、游艇，售价超过原值的，按照4%的征收率减半征收增值税；售价未超过原值的，免征增值税。旧机动车经营单位销售旧机动车、摩托车、游艇，按照4%的征收率减半征收增值税。单位和个体经营者销售自己使用过的其他属于货物的固定资产，暂免征收增值税。

十三、在2010年底以前，对增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，对增值税一般纳税人销售其自行生产的集成电路产品（含单晶硅片），按17%的法定税率征收增值税后，对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策。所退税款由企业用于研究开发软件产品和扩大再生产，不作为企业所得税应税收入，不予征收企业所得税。

增值税一般纳税人将进口的软件进行重新设计、改进、转换等本地化改造（不包括单纯对进口软件进行汉字化处理）后对外销售，其销售的软件可按照自行开发生产的软件产品的有关规定享受增值税即征即退政策。

企业自营出口或委托、销售给出口企业出口的软件产品，不适用增值税即征即退办法。

对经认定的软件生产企业进口所需的自用设备，以及按照合同随设备进口的技术（含软件）及配套件、备件，不需出具确认书、不占用投资总额，除国务院国发[1997]37号文件规定的《外商投资项目不予免税的进口商品目录》和《国内投资项目不予免税的进口商品目录》所列商品外，免征关税和进口环节增值税。

投资额超过80亿元人民币或集成电路线宽小于0.25μm的集成电路生产企业，进口自用生产性原材料、消耗品，免征关税和进口环节增值税。

十四、在2005年底以前，对民族贸易县县级国有民贸企业和供销社企业销售货物，按实际缴纳增值税税额先征后返50%；上述企业改制后所有制性质发生变化的，仍可享受这一优惠。但以上企业自营出口或委托、销售出口企业和市县外贸企业出口的货物不适用此政策。对县以下（不含县）国有民族贸易企业和基层供销社销售货物免征增值税。

十五、在2005年以前，对下列出版物实行增值税先征后退办法：1.中国共产党和各民主党派的各级组织的机关报和机关刊物；2.各级人民政府的机关报和机关刊物；3.各级人大、政协、工会、共青团、妇联的机关报和机关刊物；4.军事部门的机关报和机关刊物；5.新华通讯社的6种机关报和机关刊物：《参考消息》、《半月谈》、《 望》、《内参选编》、《国际内参》、《参考资料》；6.大中小学的学生课本和专为少年儿童出版发行的报纸和刊物；7.科技图书和科技期刊。上述各项出版物增值税先征后退的环节为出版环节。其中，1-4项各级机关报和机关刊物，增值税先征后退范围掌握在一个单位一报一刊以内。

在2005年底以前，对全国县（含县级市）及其以下新华书店和农村供销社销售的出版物，实行增值税先征后退办法。退还的税款专项用于发行网点和信息系统建设，不再计入当期损益。县（含县级市）及其以下新华书店包括地、县（含县级市）两级合二为一的新华书店，但不包括城市中县级建制的新华书店。

在2005年以前，对经国务院批准成立的电影制片厂销售的电影拷贝收入免征增值税。

十六、国有粮食购销企业必须按顺价销售原则销售粮食。对承担粮食收储任务的国有粮食购销企业销售的粮食免征增值税。免征增值税的国有粮食购销企业，由县（市）国家税务局会同同级财政、粮食部门审核确定。其他粮食企业经营的下列项目可以免征增值税：（1）军队用粮：指凭军用粮票和军粮供应证按军价供应中国人民解放军和中国人民武装警察部队的粮食。（2）救灾救济粮：指经县（含）以上人民政府批准，凭救灾救济粮票（证）按规定的销售价格向需救助的灾民供应的粮食。（3）水库移民口粮：指经县（含）以上人民政府批准，凭水库移民口粮票（证）按规定的销售价格供应给水库移民的粮食。除这三项外，其他粮食企业经营的其他粮食一律征收增值税。对于销售食用植物油业务，政府储备食用油的销售免征增值税，其他食用植物油的销售一律征收增值税。承担粮食收储任务的国有粮食企业和经营上述免税项目的其他粮食企业，以及有政府储备食用植物油销售业务的企业，均需经主管税务机关审核认定免税资格；未报经主管税务机关审核认定，不得免税。

十七、对国家物资储备局系统销售的储备物资，采取先征后返的办法，由税务部门照章征收增值税，财政部门将已征税款返还给纳税单位。

十八、饲料生产企业，凭省级税务机关认可的饲料质量检测机构出具的饲料产品合格证明，经省级税务机关审核批准后，其饲料产品可免征增值税。免税饲料产品的范围包括：

（一） 单一大宗饲料。指以一种动物、植物、微生物或矿物质为原料的产品或其副产品。其范围仅限于糠麸、酒糟、鱼粉、草饲料、饲料级磷酸氢钙及除豆粕以外的菜籽粕、棉籽粕、向日葵粕、花生粕等粕类产品。

（二） 混合饲料。指由两种以上单一大宗饲料、粮食、粮食副产品及饲料添加剂按照一定比例配置，其中单一大宗饲料、粮食及粮食副产品的参兑比例不低于95%的饲料。

（三） 配合饲料。指根据不同的饲养对象，饲养对象的不同生长发育阶段的营养需要，将多种饲料原料按饲料配方经工业生产后，形成的能满足饲养动物全部营养需要（除水分外）的饲料。

（四） 复合预混料。指能够按照国家有关饲料产品的标准要求量，全面提供动物饲养相应阶段所需微量元素（4种或以上）、维生素（8种或以上），由微量元素、维生素、氨基酸和非营养性添加剂中任何两类或两类以上的组分与载体或稀释剂按一定比例配置的均匀混合物。

（五） 浓缩饲料。指由蛋白质、复合预混料及矿物质等按一定比例配置的均匀混合物。

十九、对下列农业生产资料免征增值税。

（一）农膜；

（二）生产销售的除尿素以外的氮肥、除磷酸二铵以外的磷肥、钾肥以及以免税化肥为主要原料的复混肥（企业生产复混肥产品所用的免税化肥成本占原料中全部化肥成本的比重高于70%）。“复混肥”是指用化学方法或物理方法加工制成的氮、磷、钾三种养分中至少有两种养分标明量的化肥，包括仅用化学方法制成的复合肥和仅用物理方法制成的混配肥（也称掺合肥）。

（三）生产销售的阿维菌素、胺菊酯、百菌清、苯噻酰草胺、苄嘧磺隆、草除灵、吡虫啉、丙烯菊酯、哒螨灵、代森锰锌、稻瘟灵、敌百虫、丁草胺、啶虫脒、多抗霉素、二甲戊乐灵、二嗪磷、氟乐灵、高效氯氰菊酯、炔螨特、甲多丹、甲基硫菌灵、甲基异柳磷、甲（乙）基毒死蜱、甲（乙）基嘧啶磷、精恶唑禾草灵、精喹禾灵、井岗霉素、咪鲜胺、灭多威、灭蝇胺、苜蓿银纹夜蛾核型多角体病毒、噻磺隆、三氟氯氰菊酯、三唑磷、三唑酮、杀虫单、杀虫双、顺式氯氰菊酯、涕灭威、烯唑醇、辛硫磷、辛酰溴苯腈、异丙甲草胺、乙阿合剂、乙草胺、乙酰甲胺磷、莠去津。

（四） 批发和零售的种子、种苗、化肥、农药、农机。

二十、对铁路系统内部单位为本系统修理货车的业务免征增值税。

二十一、自2001年1月1日至2002年12月31日，对部分数控机床企业（名单见财税[2001]119号文《财政部 国家税务总局关于数控机床产品增值税先征后返问题的通知》附件）生产销售的数控机床产品（产品目录亦见上文附件）实行增值税先征后返，返还的税款专用于数控机床产品的研究开发。

二十二、在2005年底以前，对列入年度进口计划，与农、林业生产密切相关的进口种子（苗）、种畜（禽）、鱼种（苗）和非盈利性种用野生动植物种源{具体清单见财税[2001]130号文《财政部 国家税务总局关于“十五”期间进口种子（苗）种畜（禽）鱼种（苗）和非盈利性种用野生动植物种源税收问题的通知》附件}免征进口环节增值税。进口观赏用的宠物和其他观赏物不享受此优惠。

二十三、自2001年1月1日至2002年12月31日，对财税[2001]132号文《财政部 国家税务总局关于模具产品增值税先征后返问题的通知》所列144户专业模具生产企业生产销售的模具产品实行先按规定征收增值税，后按实际缴纳增值税额返还70%的办法，返还的税款专项用于模具产品的研究开发。上述模具企业自营出口或委托、销售给出口企业和市县外贸企业出口的货物不适用上述先征后返增值税的办法。

二十四、自2001年1月1日至2002年12月31日，对《财政部 国家税务总局关于铸锻件产品增值税先征后返问题的通知》（财税[2001]141号文）附件所列221家专业铸、锻企业生产销售的用于生产机器机械的商品铸锻件产品，实行先按规定征收增值税，后按实际缴纳增值税额返还35%的办法，返还的税款专项用于铸锻件产品的研究开发。铸锻企业自营出口或委托、销售给出口企业和市县外贸企业出口的货物不适用这一优惠。

二十五、对飞机维修劳务增值税实际税负超过6%的部分实行由税务机关即征即退。

二十六、对于从原高校后勤部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体，其为高校师生食堂提供的粮食、食用植物油、蔬菜、肉、禽、蛋、调味品和食堂餐具，以及向其他高校提供快餐获得的收入，在2002年底以前免征增值税。

二十七、对血站（指由国务院或省级人民政府卫生行政部门批准的，从事采集、提供临床用血，不以营利为目的的公益性组织）供应给医疗机构的临床用血，免征增值税。

二十八、对粮食部门经营的退耕还林还草补助粮，凡符合国家规定标准的，比照“救灾救济粮”免征增值税。

二十九、对非营利性医疗机构自产自用的制剂，免征增值税；对营利性医疗机构取得的收入，直接用于改善医疗卫生条件的，自其取得执业登记之日起，3年内对其自产自用的制剂免征增值税。