我可以在农村盖木屋吗？ 我是一个没有农村户口和田地甚至宅基地都没
你要到哪个农村去盖呢？那个村子的人是否允许呢？没有宅基地没有田地，你的木屋要建成空中楼阁吗？
你确定是要到农村建木屋？建到大树上？如果按法律规定，农村的土地都是归某个村的村集体所有的，你即使是农村户口，不是那个村的人也无权使用那个村的土地建木屋。
如果建了，村里人和村委会都不管就一直住，如果有人不同意，人家可以让你拆除的。
是，新闻曝光过。
2008年以来全市在建在售小产权房项目分布图
区县序号项目名称
昌平1十三陵镇涧头村依山小墅
2长陵镇下口村东住宅楼
3延寿镇上庄村杏花谷度假村
4沙河镇松兰堡村绿城雅居
5沙河镇白各庄村旧村改造项目
6沙河镇于辛庄村绿城新干线
7沙河镇于辛庄村翠湖新城
8沙河镇于辛庄村回迁楼
9马池口镇奤夿屯村伊舍小镇
10马池口镇百泉庄村南住宅楼
11百善镇上东廓村华瑞鸡场公司住宅楼
12百善镇上东廓村北京园林圣懋老年公寓
13百善镇上东廓村北京宇辉恒达商贸中心住宅楼
14崔村镇大辛峰村畅金园老北京四合院
15崔村镇真顺村数字好莱坞樱花别苑社区服务中心
16崔村镇麻峪村玉墅馆
17崔村镇东崔村北别墅
18兴寿镇东新城村运河人家养老院
19兴寿镇东新城村北仿古三合院
20北七家镇郑各庄村宏福苑小区
21南口镇新元村半山云居别墅
22南口镇新元村红石谷
23南口镇新元村童话山庄
24流村镇瓦窑村瓦窑湾生态乡村酒店
25流村镇瓦窑村山作庭院
26流村镇瓦窑村老年服务中心
27流村镇瓦窑村商业街
28流村镇南流村金苹果
房山29周口店镇南韩继村西住宅楼
30周口店镇新街村南住宅楼
31拱辰街道办事处渔儿沟村东住宅楼
32周口店镇周口村南住宅楼
33城关街道办事处饶乐府村西北住宅楼
34大石窝镇北尚乐村北住宅楼
35窦店镇白草洼村西南住宅楼
36窦店镇于庄村东沁馥园小区
37窦店镇田家园村南住宅楼
38周口店镇拴马庄村东住宅楼（西）
39周口店镇拴马庄村东住宅楼（东）
40长沟镇三座庵村南柏西枫林住宅楼
41西潞街道太平庄村唐城公寓
42大石窝镇下庄村西二层民俗旅游用房
43石楼镇支楼村西北住宅楼
44石楼镇梨园店村中住宅楼
45韩村河镇东周各庄村东住宅楼
46周口店镇大韩继村东住宅楼
47周口店镇车厂村南住宅楼
48周口店镇新街村北住宅楼
49城关街道迎风坡村北住宅楼
50张坊镇蔡家口村东益寿园老年中心
区县序号项目名称
怀柔51桥梓镇山立庄村塞纳山谷
52桥梓镇口头村圣泉山旅游项目
53桥梓镇后辛庄村龙泽湖生态园
54桥梓镇东茶坞村东茶坞生态园
55桥梓镇秦家东庄村雅园种植基地
56庙城镇孙史山村北京益康源种植园
57杨宋镇太平庄村湖白丽水种植园
58怀柔镇郭家坞村西农家院项目
59怀柔镇钓鱼台村全兴垂钓园项目
60怀柔镇兴隆庄村文化艺术产业基地
61长哨营满族乡四道河村小苍峪别墅
62雁栖镇泉水头村雁栖华庭、旭容别墅
63雁栖镇柏崖厂村湖心岛
门头沟64妙峰山镇上苇甸村木屋别墅
65潭柘寺镇鲁家滩村西山博苑
区县序号项目名称
通州66张家湾镇张湾村太玉园
67张家湾镇西定福庄村环湖小镇
68张家湾镇何各庄村月亮湾晓镇
69张家湾镇中街村欢乐家园
70于家务乡渠头村美景东方
71西集镇张各庄村中住宅楼
延庆72永宁镇北关村中住宅楼
73张山营镇上郝庄村夏都湾
74张山营镇龙聚山庄村二层单体住房
75大榆树镇大泥河村博雅园
大兴76北臧村镇前管营村西北住宅楼
77青云店镇东店村百合公寓
78北臧村镇巴园子村南住宅楼
密云79穆家峪镇辛安庄村木屋别墅
十万块建房是很困难的，但也不是不可能，只是在设计以及大小方面都会受到限制。可以盖木屋别墅。
农村十万以下的房子推荐：
尺寸：面宽3.3米 进深6.7米
建筑面积：22㎡
土建造价：4.2万
这套别墅整体是一个小木屋，风格非常的清新淡雅，充满了自然的美感。而且木板搭建的房子，不仅施工简单方便，还可以进行拆卸。
房子虽然不大，但是应有的功能都很全，主卧还设计了独立的卫生间，方便家人的生活。如果你所在地区的自然环境允许建造木屋，那么这套一定是很好的选择。
扩展资料：
农村建房包含费用：
1、报建审批费用
现在想在农村建房一定要走流程，经过报建审批的房子才是合法的。在审批的过程中，就需要缴纳一定的费用，具体包括登记费、审批费、测绘费、工本费，不同地区的具体费用也不相同。
2、购买宅基地的费用
如果自己本来就有宅基地，那么这部分的费用可以省去；如果自己没有宅基地，需要购买，那么这也会产生费用。
3、房子设计费用
一般在建房之前，都需要设计好房子的样式以及结构，通常要请专业的设计师，或者是购买设计图纸，设计的越详细费用越高。
4、购买材料费用
在建房时需要购买所需的材料，根据房子面积、层数的不同，所需的费用也不同。一般情况下，框架结构的材料费用在每平米1400元左右，砖混结构的材料费用在每平米800元左右。
5、人工费用
在农村建房需要找专业的施工队，施工队施工的费用是按天数计算的，现在最低的也要每人每天150元，这也是一笔不小的费用。
结构房屋
房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别。
房屋结构设计的目的是要保证所建造的结构安全适用,能够在规定的年限内满足各种预期功能的要求,并且经济合理。
建筑结构有六种类别:
①、钢结构
②、钢、钢筋混凝土结构
③、钢筋混凝土结构
④、混合结构
⑤、砖木结构
⑥、其它结构
（1）钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。如钢铁厂房、大型体育场等。
（2） 钢、钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢、钢筋混凝土建造。如一幢房屋一部分梁柱采用钢制构架，一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造。
（3）钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土建造，包括簿壳结构，大模板现浇结构及使用滑模升板等先进施工方法施工的钢筋混凝土建造的。
（4）混合结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造。如一幢房屋的梁是钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，柱是钢筋混凝土建造的。用预制钢筋混凝土小梁薄板搂混合二等，其他的为混合一等。
（5）砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的，如一幢房屋是木屋架、砖墙、木柱建造。房屋两侧（指一排或一幢下同）山墙和前沿横墙厚度为一砖以上的砖木一等；房屋两侧山墙为一砖以上，前沿横墙厚度为半砖、板壁、假墙或其他单墙，厢房山墙厚度为一砖，厢房前沿墙和正房前沿墙不足一砖的为砖木二等；房屋两侧山墙以木架承重，用半砖墙或其他假墙填充，或者以砖墙、木屋架、瓦屋面、竹桁条组成的为砖木三等。[1]
（6） 其他结构：凡不属于上述结构的房屋建筑结构均归入此类。
一、休闲农业用地的新方式
1.采用土地银行的方式
2.建立以土地股份为基础的合作社
3.使用农村闲置宅基地及废弃园地
4.土地置换、租赁、入股联营等
二、可用作休闲农业用地的土地类型
1.农民自有住宅、闲置宅基地
2.农村集体建设用地
3.四荒地，鼓励利用荒山、荒沟、荒丘、荒滩发展休闲农业
4.城乡建设增减用地
5.手续齐全的高标准农田、生态公益林等
三、休闲农业用地的限制
1.不得占用基本农田
2.不得超越土地利用规划
3.严禁随意扩大设施农用地范围
四、规避政策限制需谨慎
由于直接通过立项审批申请建设用地相对困难拿地费用很高，导致了目前有一些以打政策“擦边球”的方式来规避用地限制的方法出现
1.用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设
2.以建设临时生产用房名义进行修建
3.修建水泥柱，将建筑物腾空，以满足不破坏耕作层的要求
4.修建木屋或钢架房，即使查处也能低成本拆除
5.以建设温室大棚的方式建餐厅
6.用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动
五、合理获得农业休闲用地的其他方法
1.关闭矿区的地面遗留的原有建设用地，可直接转为旅游设施建设用地
2.生态涵养区村落搬迁出的宅基地、新农村建设农户上楼遗留的宅基地，可因地制宜转为旅游设施建设用地
3.在大面积的森林(超过10公顷)绿地作为生态旅游资源时，允许有3-5%用地转为旅游设施用地
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为适应成都市农村房地产流转中价值评估的需要，规范农村房地产估价行为，我局根据成都市统筹城乡的相关规定，制定了《成都市农村房地产估价规范(试行)》，现印发给你们，请遵照执行。
特此通知。
成都市房产管理局
二〇〇九年九月十日
成都市农村房地产估价规范(试行)
一、总 则
1.0.1 为规范成都市农村房地产估价行为，保障估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国物权法》等法律法规和成都市统筹城乡的有关规定，结合成都市农村房地产估价实际，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于成都市农村集体建设用地上的房地产估价活动。
1.0.3 农村房地产估价应遵循规划管制原则、城乡统一市场原则，独立、客观、公正地进行。
1.0.4 农村房地产估价除应符合本规范外，还应符合国家有关标准、规范的规定。
二、术 语
2.0.1 农村房地产
是指农村集体建设用地、建筑物、构筑物及其他土地定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。本规范所指的农村集体建设用地包含农村宅基地。
2.0.2 农村房屋集中区
是指依据土地利用总体规划和土地整理专项规划，通过拆院并院等土地整理方式，将原有零星分散的宅基地和其他集体建设用地复垦为耕地后，在集体建设用地上修建的符合城乡规划的农村房屋集中区域。包括新居工程、新型社区。
2.0.3 农村散居点房屋
是指零星宅基地及其他零星建设用地上的农村房屋。
2.0.4 川西林盘
是指在建筑中结合川西农村居住风貌形态的基本元素，充分利用现有林盘景观和环境，增强地域特色和反映成都市农村传统文化内涵的农村房地产。一般属于散居农村房地产。
2.0.5 集体建设用地使用权流转
是指集体建设用地使用权初次流转、再次流转和抵押。初次流转包括出让、出租、作价(出资)入股，再次流转包括转让、转租等形式。
2.0.6 集体建设用地使用权出让
是指集体土地所有者将集体建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出让金的行为。
2.0.7 集体建设用地使用权转让
是指土地使用者将出让取得的集体建设用地使用权再转移的行为。
2.0.8 集体建设用地出租
是指集体土地所有者将集体建设用地出租给土地使用者使用，由承租人与出租人签订一定年期的集体建设用地出租合同，并按合同约定支付土地租金的行为。
2.0.9 集体建设用地转租
是指将承租取得集体建设用地使用权再转租的行为。
2.0.10 集体建设用地使用权作价(出资)入股
是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权收益金折成股份，由土地所有者持股并参与分红的行为。
2.0.11 集体建设用地使用权抵押
是指抵押人以其合法的集体建设用地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
2.0.12 混凝土结构
是指由混凝土构件作为主要承重构件的结构，包括混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等。
2.0.13 砌体结构
是指由块材和砂浆砌筑而成的墙、柱作为建筑物主要承重构件的结构，是砖砌体、砌块结构的统称。
2.0.14 生土结构房屋
是指由原生土、生土墙(土坯墙或夯土墙)作为主要承重构件的房屋。
2.0.15 石结构房屋
是指由石砌体作为主要承重构件的房屋。
2.0.16 木结构房屋
是指由木柱作为主要承重构件，生土墙(土坯墙或夯土墙)、砌体墙和石墙作为围护墙的房屋。主要包括穿逗木构架、木柱木屋架、木柱木梁房屋。
2.0.17 轻钢结构房屋
是指运用新型技术建成的以轻型钢材为主要承重构件，在型钢围护中以其他材料填充作为围护墙，屋盖以钢屋架混合木檩条加小青瓦等形式的房屋。
2.0.18 其他混合形式的农村房屋结构
是指竹-木结构、石结构—木屋架、生土结构—木屋架、砌体结构—混凝土板、石结构—混凝土板、砌体结构—钢屋架、石结构—钢屋架、石结构—石楼盖等。
2.0.19 限制市场价格或价值
是指估价对象在不符合市场价值条件时形成的价格或价值。
2.0.20 集体建设用地基准地价
是指农村范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分农村地价区段，政府组织调查、评估并公布的各地价区段在某一时点的平均价格。
2.0.21 集体建设用地基准地价修正法
是指在政府确定并公布了集体建设用地基准地价和修正体系的地区，根据估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价值的方法。
2.0.22 农村房屋质量缺陷损失估价
是指房地产估价机构对农村房屋质量缺陷损失进行分析、估算和判定的估价行为。
三、估价基本事项
3.1 估价基本事项的确定
房地产估价师在受理农村房地产估价项目时，首先应根据估价委托人的估价需要，结合有关规定和估价师的估价经验，明确对估价结果有影响的基本事项。
明确估价基本事项时，应与委托人共同商议，在征得委托人认可后，在房地产估价委托书和委托协议中予以明确。
3.2 估价目的
3.2.1 估价目的是房地产估价报告的期望用途，可通过了解未来提供的估价报告的用途来明确。明确估价目的有助于明确估价对象、估价时点和价值类型。
委托人不能够明确提出估价目的时，估价师应当从专业角度提出建议，帮助委托人确定估价目的。
房地产估价师在估价报告中应对估价目的进行明确表述，不宜简单将估价目的表述为“为了解房地产市场价值而评估估价对象的价值”。
3.2.2 集体建设用地使用权出让价值评估
委托人为出让人的，估价目的可表述为“为委托人依法出让集体建设用地使用权确定出让底价提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。委托人为欲受让人的，估价目的可表述为“为委托人拟取得集体建设用地使用权确定出价提供参考依据而评估估价对象的投资价值”。
3.2.3 农村房地产转让价值评估
估价目的视具体情况，可表述为“为委托人转让农村房地产确定要价提供参考依据而评估估价对象的市场价值”“为委托人拟受让农村房地产确定出价提供参考依据而评估估价对象的投资价值”“为农村房地产转让双方协商转让价格提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。
3.2.4 农村房地产租赁价值评估
估价目的视具体情况，可表述为“为委托人出租农村房地产确定租金提供参考依据而评估估价对象的租赁市场价值”“为委托人拟承租农村房地产确定租金提供参考依据而评估估价对象的租赁投资价值”“为农村房地产租赁双方协商租金提供参考依据而评估估价对象的租赁市场价值”。
3.2.5 农村房地产抵押价值评估
估价目的可表述为“为确定农村房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估估价对象的抵押价值”。
3.2.6 农村房地产作价(出资)入股估价
估价目的可表述为“为确定以农村房地产作价(出资)入股提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。
3.2.7 农村房地产征收补偿估价
估价目的可表述为“为确定以农村房地产征收补偿金额提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。
3.2.8 农村房地产联营估价
估价目的可表述为“为委托人以农村房地产作为联合经营条件提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。
3.2.9 农村房地产联建估价
估价目的可表述为“为委托人以农村房地产作为联建条件提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。
3.2.10 其他目的的农村房地产估价。
3.2.11 在估价报告中，房地产估价师以简洁的语言不能对农村房地产估价目的进行准确表述的，应在估价报告中估价目的条文下，对估价目的提出的背景条件、委托人对估价报告的期望用途、估价对象特定的'特征、估价报告的使用者等方面对估价目的相关表述进行进一步的说明。
3.3 估价对象
3.3.1 房地产估价师应在委托人对期望进行估价的对象进行指定的基础上，根据已经明确的估价目的，依据相关法律法规和政策的规定，在征求委托人同意后对估价对象及其范围予以确定。
3.3.2 明确农村房地产估价对象的内容，包括明确估价对象的实物状况、权益状况和区位状况等。
1 农村房地产估价对象实物状况，对估价对象范围的确定和界定，包括：土地、建筑物、构筑物、地上附着物、基础设施、位置、四至、高度、深度等。
明确是否包含农村道路、桥梁、隧道、码头、亭台、牌坊、烟囱、碉堡、墓穴、假山、农村水利设施、龙门、沼气池、牲畜围栏圈、水塔、排水沟、水井、晒坝、围墙、堡坎、地窖等构筑物和附属物。
2 农村房地产估价对象权益状况，估价师首先明确估价对象的现实法定权益状况，在此基础上结合估价目的进一步明确是评估估价对象在现实法定权益下的市场价值还是在设定权益下的市场价值。
3 农村房地产估价对象区位状况，估价师要明确估价对象的位置、交通、环境景观、外部配套基础设施等，根据农村房屋集中区、散居点房屋和川西林盘等房地产的不同特点进行了解和表述。
3.4 估价时点
农村房地产的估价时点应根据已经明确的估价目的来推定。
估价时点为现在的，原则上为完成估价对象实地查看之日，但估价委托合同另有约定的除外。估价时点与实地查看之日不一致的，应在“估价假设和限制条件”中对估价对象在估价时点的状况进行假设，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
3.5 估价的价值类型和估价对象的价值定义
3.5.1 估价对象的价值类型由估价目的和估价前提决定。
3.5.2 价值类型包含市场价值和限制市场价值两种。农村房地产估价的价值类型有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值、投资价值等。
3.5.3 估价师应根据估价对象的具体情况和选择的价值类型，结合估价目的和估价的假设与限制条件等，对估价对象的价值定义进行准确的表述。
3.5.4 价值定义应说明价值类型和价值内涵，在表述中应当对估价对象用途、估价对象权利状况、估价对象土地的开发利用程度及开发强度、估价对象实物状况、估价对象权益是否受到限制、农村房地产流转主体和流转对象是否受到限制等进行描述。估价师在对估价对象实地查看和已收集的资料进行综合分析后，应针对不同的估价对象进行不同的价值定义表述。
四、估价方法
4.1 估价方法选用
4.1.1 农村房地产估价可运用市场法、收益法、成本法、假设开发法、农村基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。
4.1.2 应根据估价对象和估价目的，进行估价方法适用性分析。对于理论上适用的估价方法，一般应选用不选用的，应在估价报告中充分说明理由。
4.1.3 对农村房地产的估价，在市场依据充分，能采用市场法估价的，应当优先选用市场法估价
4.1.4 收益性的农村房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。对证载法定用途为住宅但是实际用途为商业经营的农村住宅，也可以选用收益法进行测算。
4.1.5 具有投资开发或再开发潜力的农村房地产的估价，可以选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
4.1.6 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
4.1.7 采用成本法估价时，对集体建设用地使用权的估价，可采用基准地价系数修正法进行估价。
4.2 市场法
4.2.l 运用市场法估价应按下列步骤进行:
1 搜集交易实例
2 选取可比实例
3 建立价格可比基础
4 进行交易情况、交易主体状况修正
5 进行交易日期修正
6 进行区域因素修正
7 进行个别因素修正
8 求出比准价格。
4.2.2 运用市场法估价，应准确搜集交易实例，掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容：
1 交易双方情况及交易目的
2 交易实例房地产状况
3 成交价格
4 成交日期
5 付款方式
6 交易主体的情况。
4.2.3 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：
1 是估价对象的类似房地产
2 成交日期与估价时点相近，原则上不超过一年
3成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
4 农村房屋集中区房地产和农村散居点房地产的交易案例不宜交叉作为可比实例。
4.2.4 选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容：
1 统一付款方式
2 统一采用单价
3 统一币种和货币单位
4 统一面积内涵和面积单位。
注：1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清
2不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期的市场汇率中间价计算。
4.2.5 有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：
1 有利害关系人之间的交易
2 急于出售或购买情况下的交易
3 受债权债务关系影响的交易
4 交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易
5 交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易
6 相邻房地产的合并交易
7 特殊方式的交易
8 交易税费非正常负担的交易
9 其它非正常的交易。
但上述情形中，能够确定差异，并可修正为正常交易价格的案例，可选为可比实例。
4.2.6 交易情况修正，进行交易情况修正应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。
4.2.7 交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正宜采用类似农村房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似农村房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地农村房地产价格的变动情况和趋势做出判断，由估价机构编制当地农村房地产交易价格指数表，进行相应的调整。
4.2. 8 区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。农村房屋集中区房地产和农村散居点房地产的区域因素应该单独进行修正。
区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，农村基础设施配套完善程度，水、电、气、视、汛、网络、无线电信讯号的覆盖程度等农村建设用地规划限制中影响农村房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整。
4.2.9 进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，农村规划管制条件，土地使用权年限、土地建设强度等有关建筑物、构筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：折旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑材料，容积率，建筑结构等。
个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途和估价目的确定。对估价对象和可比实例的构筑物状况和建筑结构状况等农村房地产个体差异较大的个别因素的比较和分析，应当详细列出比较因素表和修正系数表进行逐项修正。进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行调整。
4.2.10 交易情况、交易主体、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。
4.2.11 选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。
4.2.12 其他估价方法中有关参数的求取也可用市场法的原理和技术求取。
4.3 收益法
4.3.1 运用收益法估价应按下列步骤进行：
1 搜集有关收入和费用的资料
2 估算潜在毛收入
3 估算有效毛收入
4 估算运营费用
5 估算净收益
6 选用适当的资本化率
7 选用适宜的计算公式求出收益价格。
注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。
4.3.2 租赁收入中应扣除法律法规规定应该上交国家或者农村集体经济组织的收益。
4.3.3 对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据农村土地使用权相应用途的法定使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年限收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
4.3.4 对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可采用下列方式之一处理：1先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2将未来可获收益的年限设定为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
4.3.5 集体建设用地最高使用权年限有合同的按合同约定，没有合同约定的可以参照城市土地使用权年限。
宅基地无使用权年限限制。
4.4 成本法
4.4.1 运用成本法估价应按下列步骤进行：
1 搜集有关成本、税费、投资利润等资料
2 估算重置价格
3 估算折旧
4 求出积算价格。
4.4.2 重置价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常投资利润之和，其构成包括下列内容：
1 土地取得费用
2 开发成本
3 管理费用
4 投资利息
5 投资利润
6 报建税费。
注：投资利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。
为引导农村居民建设“适用、经济、牢固、美观”的住房，推行节约集约用地，从严控制建设规模，遏制盲目攀比之风，《条例》规定，占用耕地建房的，每户用地面积不得超过120平方米；占用宅基地、村内空闲地或者荒山、荒坡、其他农用地建房的，每户用地面积不得超过180平方米。房屋建筑占地面积不得超过120平方米；建房层数不得超过三层，房屋檐口高度不得超过11米；房屋建筑面积不超过350平方米。
根据住建部印发的文件《农村住房建设技术政策(试行)》的相关规定，农村住房建设要坚持“有利生产，方便生活”的原则，可采用两种布局方式：一种是垂直分户(2-3层)，适用于从事农业生产或发展庭院经济的农户另一种是水平分户(4-5层)，适用于部分脱离农业生产的农户。住房层高以2.6米到3米之间为宜，最高不能超过3.3米。
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2020年咸阳市征地补偿标准政策及农民征地赔偿补贴标准文件
高考知识网 时间：2022-06-11 23:23:28
各县市区人民政府，市人民政府各工作部门、派出机构、直属事业机构：
《咸阳市城市规划区集体土地上房屋征收与补偿安置暂行办法》已经4月1日市政府第二十五次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
咸阳市人民政府
4月16日
咸阳市城市规划区集体土地上房屋征收与补偿安置暂行办法
第一章总则
第一条为规范城市规划区集体土地上房屋征收与补偿安置工作，维护被征地集体经济组织、单位和个人（以下简称“被征收人”）的合法权益，保障城市建设顺利进行，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市城市规划区（不含西咸新区各新城规划区，以下统称“市区”）的集体土地上房屋的征收与补偿安置，适用本办法。
国务院、省人民政府对公路、铁路、水利、水电工程等基础设施建设征收安置另有规定的，从其规定。
第三条市人民政府负责市区集体土地上房屋征收与补偿安置工作。
市国土资源部门负责组织实施市区集体土地上房屋征收与补偿安置工作。
市政府有关部门按照职责分工，互相配合，保障集体土地上房屋征收与补偿安置工作的顺利进行。市国土资源部门可以委托秦都区、渭城区政府或园区管委会承担集体土地上房屋征收与补偿安置的具体工作。
建设单位、施工单位不得参与征地拆迁与房屋征收工作。
第四条作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
第五条市区实施集体土地上房屋征收的，原则上不再重新划拨宅基用地，主要采取货币或实物补偿的方式，由被征收房屋的农户自行选购房屋或政府提供的安置房。
第六条市区内使用集体土地的被征收人未经国土资源、住建主管部门批准，不得实施房屋新建、扩建和改建工程，不得改变土地用途。
对征地公告发布后，凡在拟征地范围内抢搭抢建、抢栽抢种的青苗和地上附着物一律不予补偿。
第七条征地公告发布后，国土资源、住建、农业、公安、工商、税务等部门在拟征地范围内不得办理下列手续：
（一）新批宅基地或其它集体建设用地；
（二）审批或延续登记改变土地、房屋性质和用途；
（三）审批新建、改建、扩建房屋或其它建（构）筑物，办理房屋或土地流转，核发房屋或土地权属证书；
（四）办理“农家乐”、畜牧水产养殖、设施农业等手续；
（五）以拟征收安置房屋为经营场所办理工商、税务或其它注册登记手续；
（六）办理户口迁入和分户（立户）、子女收养等涉及户籍、人口变动的手续，但因出生、婚嫁、刑满释放、军人转业退伍以及应届大、中专毕业生没有分配工作或退学回原籍复户等确需办理户口迁入且符合户口管理规定的除外；
（七）其它不当增加补偿费用的行为。
第二章征收补偿
第八条农村房屋按结构划分为四等，分别为砖混结构、砖木结构、砖土木结构、简易结构。
（一）砖混结构房屋划分为三个等级：
1.一级：砖墙承重，圈梁、构造柱等结构构件齐全的；
2.二级：砖墙承重，圈梁、构造柱等结构构件不齐全的；
3.三级：砖墙承重，没有圈梁、构造柱等结构构件的。
（二）砖木结构房屋划分为两个等级：
1.一级：240砖墙（有砖砌柱或木柱）支撑的木屋架、轻钢屋架，木质檩椽，木质屋面板或瓦屋面；
2.二级：240砖墙（无砖砌柱或木柱）承重，木质檩椽，瓦屋面。
（三）砖土木结构根据建筑结构划分为两个等级：
1.一级砖土木结构房屋标准为两山墙全砖墙，主要砖柱承重，木屋架，土坯墙充填，砖基，瓦屋面；
2.二级砖土木结构房屋标准为砖基，土坯墙，砖柱或木柱承重，木屋架，土坯墙填充，瓦屋面。
（四）简易结构房屋：
砖墙、檩条、石棉瓦（彩钢瓦）屋面或未达到本条款已描述等次的其他房屋。
第九条房屋等级的确定以房屋结构为主，其中简易结构的厂房、仓库（非混凝土、瓦屋面）原则上按砖土木房屋等级认定；土木结构的房屋按砖土木结构房屋二级认定。
第十条各类结构等级房屋征收补偿按以下标准确定：
（一）砖混结构一级房屋430元/平方米，二级390元/平方米，三级350元/平方米；
（二）砖木结构一级房屋350元/平方米，二级330元/平方米；
（三）砖土木结构一级房屋280元/平方米，二级260元/平方米；
（四）简易结构房屋150元/平方米。
第十一条各类结构等级房屋折旧率按以下标准扣减：
（一）5年以内（含5年）房屋折旧率为0%；
（二）5年以上（不含5年）至10年（含10年）房屋折旧率为5%；
（三）10年以上（不含10年）房屋折旧率为10%。
第十二条被征收房屋人均建筑面积60平方米内的，视为有效建筑面积（不含简易结构房屋），其补偿标准为房屋的重置价减去折旧。
第十三条房屋过道及挑檐，有立柱支撑结构的按全面积计算，无立柱支撑结构的按实际面积折半计算。
第十四条早期使用集体所有土地建设的正在正常运营的乡镇企业、医院、养老院等，其生产经营性用房征收时除按第八条至第十三条的规定予以补偿外，增加房屋补偿（不含附属物）总额30%的补偿款，作为对停产及设备、配套设施拆除、安装、搬运、调试等的补偿（附表一和附表二中涉及的机器设备等迁移费不再重复补偿）。其办公、职工宿舍、仓库等用房征收时按第八条至第十三条的规定予以补偿，不再安排重建用地。未正常运营的乡镇企业、医院、养老院等征收时，其补偿按第八条至第十三条执行。
第十五条宅基地的补偿：征收时一般按0.25亩计算，每院补偿20000元（有国土资源部门权属证明文件的以文件中确定的实际面积计算；占新不腾旧的旧宅基地在征收时不予补偿）。在征收该宗集体土地时，宅基地不再重复补偿。
第十六条房屋装饰从地面、墙面、天棚、门窗的用料上，将装饰分为一等、二等两个档次。
（一）一等具体确定标准如下：
1.地面：600×600以上全抛光瓷砖、花岗岩地面，高级木板地面；
2.内墙面：全瓷砖或木踢脚线、木质欧式墙裙（包含暖气）、壁纸、软包、防火板墙面；
3.天棚：木质全吊顶天棚或玻璃透光天棚；
4.门窗：铝合金门窗、压花木门，木料或不锈钢窗套，铝合金或木质隔断、商品防盗网。
（二）二等具体确定标准如下：
1.地面500×500以上全瓷砖、大理石地面、彩色水磨石地面、碎块大理石、花岗岩地面；
2.内墙面：半瓷砖踢脚线、乳胶漆墙面、木质普通墙裙（含包暖气）
3.天棚：木质半吊顶，乳胶漆顶棚面；
4.门窗：铝合金门窗、木质门窗套，普通铝合金或木质隔断，自制或非商品金属防盗网。
第十七条各等级装饰的征收补偿按以下标准确定：
（一）一等150元/平方米；
（二）二等100元/平方米。
第十八条装饰补偿折旧按以下标准扣减；
（一）5年以内（含5年）装饰折旧率为0%；
（二）5年以上（不含5年）至10年（含10年）装饰折旧率为5%；
（三）10年以上（不含10年）装饰折旧率为10%。
第十九条装饰补偿按房屋装饰的实际面积计算。在装饰四项项目中，每项各占25%，如有达不到项目要求标准的，按比例扣减。
第二十条架空层（檐高2.2米以下）和隔热层等属于房屋主体组成部分的，给予60元/平方米（石棉瓦屋顶）、120元/平方米（瓦屋顶）的货币补偿。
第二十一条集体土地上房屋附属（着）物补偿标准按本办法附表一执行。
第二十二条集体土地上的其它地面附着物补偿标准按本办法附表二执行。
第二十三条征收人应给予被征收人搬家费、过渡费。其中选择产权调换的被征收户，其搬家费为3000元/户。选择货币安置的被征收户，其搬家费为2000元/户。过渡费为每人每月200元，过渡时间原则上为30个月。过渡费按照实际过渡时间计算，超出30个月过渡时间的，延期过渡费双倍计算。祖遗院落（全家属在外职工）、单职工、选择货币安置的和其它政策性安置的无过渡费。
第二十四条凡占用河道划界范围内的国有土地和违法占用集体土地建造房屋的，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国水法》等法律、法规的规定，按违章建筑处理。
第二十五条拆除违章建筑（含未经批准加盖的）和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑可适当给予补偿。
第二十六条在征收公告规定的搬迁期限内未达成征收协议，拒不搬迁的，依法予以拆除。
第三章安置
第二十七条征收住宅房屋，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。
第二十八条被征收人选择货币补偿安置的，被拆除房屋建筑面积为有效建筑面积的，货币补偿价格=重置成新价+400元/平方米（补助费），其余超出面积部分按重置成新价予以补偿。
第二十九条被征收人选择产权调换统一安置的，人均安置建筑面积原则上不低于50平方米，最高不超过60平方米。
有一处以上宅基地的被征收人且已按本条款享受过产权调换统一安置的，不再重复享受产权调换安置。
第三十条符合下列条件之一的被征收人给予相应房屋安置：
（一）具备被征收农村集体经济组织成员资格的（农村集体经济组织成员资格依照《陕西省高级人民法院关于审理农村集体经济组织收益分配纠纷案件若干问题的意见》有关条文认定）；
（二）不具备被征收农村集体经济组织成员资格，但有祖遗院落的；
（三）其配偶具备被征收农村集体经济组织成员资格的（单职工家庭在外人员）。
第三十一条符合以下情况之一的，征收时可增加或享受相应房屋安置面积。
（一）农村集体经济组织成员的独生子女（子女年龄未满23周岁且未婚）持有效证件及村镇证明，可增加60平方米的安置面积；
（二）农村集体经济组织成员的双女结扎户持有效证件及村镇证明，可增加30平方米的安置面积；
（三）祖遗院落（全家属在外职工）的继承人共可享受120平方米的安置面积；
（四）其配偶具备被征收农村集体经济组织成员资格、但本人在外工作的（单职工家庭在外人员）可享受30平方米的安置面积；
（五）其它情形按照法律法规规定应予房屋安置的。
第三十二条下列人员不得作为安置人口：
（一）征收补偿安置方案确定之日前已亡故的；
（二）自户口迁入时起，未在户口所在地生产、生活，未与农村集体经济组织形成权利义务关系，不以该集体经济组织所有的土地为基本生活保障的；
（三）违反计划生育政策，未按规定缴纳社会抚养费的；
（四）法律法规规定的其他不具备被征收集体经济组织成员资格的。
第三十三条被征收户只有一个安置人口且其选择产权调换的，可按安置价选择户型建筑面积最接近60平方米的安置房屋。
第三十四条被征收人安置房屋为住宅楼的，安置房屋起步价为730元/平方米。被征收人按户选择安置用房，总面积超出安置面积5平方米以内部分按安置价计算，总面积超出安置面积5平方米以上的部分按市场价计算。安置房屋的大修基金、契税等按有关规定执行。安置房屋价格的楼层调节标准在征收项目实施方案中确定。安置房屋交房时应具备住建部门确定的入住条件。
第四章奖励
第三十五条空置院落的确定及奖励：宅基地每院按0.25亩计算，被征收房屋现有建筑面积统一折算为2层，折算后院子的剩余部分即为空置院落，空置院落按300元/平方米的标准奖励。
第三十六条被征收人自愿放弃部分安置面积的，放弃安置面积部分按400元/平方米给予奖励。
第三十七条被征收房屋建筑面积小于有效建筑面积的，其不足部分的面积按照230元/平方米的予以补助。
人均建筑面积小于或等于60平方米的，在执行原有补偿政策的基础上，给予符合条件的被征收人每人4万元奖励。
违反计划生育政策的超生子女（有县区计生部门处理意见并按规定缴纳罚款的）、单职工（本人为户主或其配偶的）只按原政策安置，不享受上款规定之奖励。
第三十八条被征收人按规定时间搬迁的，征收人应给被征收人予以奖励，此奖励按阶段进行。奖励金额由征收人在征收项目实施方案中确定。
第三十九条在征收工作中成绩显著的单位和个人，参照《陕西省建设项目统一征地办法》（2011年修订）第二十一条给予奖励。
第五章法律责任
第四十条集体土地上房屋征收与补偿安置工作实施有关单位及工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十一条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第四十二条被征收人提供虚假、伪造的房屋、土地、户籍等证明，骗取征收安置补偿费的，经调查属实后，签订的征收安置补偿协议无效，依法追回已经发放的征地补偿费，并依法追究相关责任人责任。采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第四十三条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
第六章附则
第四十四条城市化进程水平较高的村庄房屋征收与补偿安置由接受委托的区政府或园区管委会制定征收补偿方案，报经市政府研究同意后实施。
第四十五条本办法未予明确但按照其它法律法规规定应给予补偿、安置、补助、奖励、救助、保障的，按照相关法律法规规定执行。
第四十六条市政府以前制定的相关规定与本办法规定不相一致的，以本办法为准。
第四十七条本办法施行前已签订征收安置补偿协议的，按原定征收安置补偿办法执行。本办法施行前，已实施征收安置补偿的，仍按照原规定执行。本办法施行前，虽已办理审批手续，但尚未实施征收安置补偿的，按照本办法施行。
第四十八条本办法自5月1日起施行，有效期两年。2003年2月11日，市政府印发的《咸阳市城市规划控制区农村房屋拆迁补偿暂行办法》（咸政发〔2003〕12号）同时废止。
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有此规定也不稀奇，谁知某地领导会怎么想呢？万一规定不准搞，那就不能搞了，老百姓还能咋滴？
只要农民能多挣些钱，就该放开了土地使用权！想咋整就咋整！地方政府少管才对！无为而治吧！！！
这觉对是胡来的，建设种植蔬菜的塑料大棚它也是属于农业生产的一种，并没有改变土地的用途。蔬菜生产也是农业生产的一部分，而如今建设这样传统的蔬菜种植塑料大棚不需要向任何部门申请的。
不过在整个蔬菜大棚建设的问题中，确实有一种大棚不能随便建设。也就是连栋温室，它建设是需要进行备案的。因为这个连栋温室的建设过程中，会基础施工，会对于耕地进行破坏。还有这个连栋温室的建设一般都是属于比较大的工程，其中会涉及到整个园区的道路硬化的问题。这一点的因素，在建设的时候必须通过相关的申请可以可以建设。
而普通的蔬菜种植大棚而言，以春秋大棚和日光温室为例，也是菜农最常用的。这样的蔬菜大棚在建设的时候，可以说是随便建设的。不需要向任何部门申请或者报备的，可自由进行建设的。
如果在农村出现不允许建设蔬菜大棚的情况，这觉得是违法的。因为传统的蔬菜塑料大棚在建设的时候，可以使用任何土地，其中包含永久性基本农田。因为蔬菜大棚种植的蔬菜也是农业生产的一部分，这并不与包含18亿耕地红线政策想抵触。蔬菜也是零食的一种，人也不能只吃大米和面粉把，并且这蔬菜也是人生活不可或缺的。也可以理解为，谁不让建设蔬菜大棚，他就不吃蔬菜吗？难道蔬菜是大风吹来的吗？摸着自己的良心是不是长的正。
种蔬菜大棚开发商不好开发
根本就没有这个规定
蔬菜塑料大棚的建设肯定是因地制宜的。
1.最好是集体大规模种植。这样，能够形成特色产业带动经济发展，比如有的村家家户户种西红柿，一年3茬，形成了品牌，有一定影响力，不愁卖。如果只有几户种植，蔬菜销路很有可能收到限制，运输成本提高，抗市场风险能力偏弱，容易形成买方市场，相应的经济效益就较低，连续盈利的可能性较小。
2.塑料污染治理的需要。目前，国家对塑料污染治理非常重视，塑料薄膜的使用、生产已经开始逐步的限制直至禁止，相应的塑料大棚的建设中大量使用塑料讲会受到限制。
3.保持粮食产量稳定的需要。我国粮食产量虽然连年保持稳定，但耕地的减少甚至大量抛荒是众所周知的事。建设塑料大棚经济效益比种粮食高的多，如果不合理引导，容易引起耕地不种粮食种蔬菜的潮流，造成多方受损
没听说不让建，闲着没种的多的是，
不种地的人规定不能建，种地的人便不能建了。
基本农田，肯定不容许
去年下半年开始，国家大力拆除“大棚房”。截至今年3月，全国共排查发现“大棚房”问题16.8万个左右，涉及占用耕地13万亩，排查发现的“大棚房”问题有八成完成整改。很多以“休闲农庄”“农家木屋”等出现的“大棚房”都被拆掉了。
1
清理整治范围主要包括三类
（1）在各类农业园区内占用耕地或直接在耕地上违法违规建设非农设施，特别是别墅、休闲度假设施等。
（2）在农业大棚内违法违规占用耕地建设商品住宅。
（3）建设农业大棚看护房严重超标准，甚至违法违规改变性质用途，进行住宅类经营性开发。
这里面提到了别墅、休闲度假、商品住宅、住宅类经营性开发等，可见在大棚里建房、住人是重点整治的。
但是后来整治过程中难免出现“一刀切”的现象，一些主要做农事生产、配有一定休闲设施的大棚也列入了整治对象。
首先，相关法律明确规定农用地不允许非农经营，只要是在农地上，除了规定的农业生产，任何形式都不行。“大棚房”本身是违法的，性质已经定了，国家也是出于遏制农用地非农化、从保护耕地的角度去治理的。
休闲农业使用非农用建设用地，例如要建设餐饮接待场地，有一个解——集体建设用地和农村宅基地。中央为了支持休闲农业，明确提出了闲置宅基地可以用于发展休闲农业。另外，还有一个“四荒地”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）。
2
下面这些不会拆
现在“大棚房”拆除主要是针对基本农田的，因为国家明确提出在基本农田不能从事非农业活动。这样一来，各地也都开始加紧对农业设施的拆除工作。
但是，这并不代表基本农田上不能建大棚。《中华人民共和国土地管理法》第34条、《基本农田保护条例》第10条均有明确规定，蔬菜生产基地应当划入基本农田保护区，严格管理。因此，蔬菜种植可以使用基本农田。至于基本农田里能否建造蔬菜大棚，法律并无明确规定，实践中，可视具体情况而定。原则上，基本农田里可以建设易于恢复、不属于设施农业的蔬菜大棚，但不得建设属于设施农业的温室或看护房。
虽然设施农业不能占用基本永久农田，但实际上国家只规定那些用钢架结构的PC板、玻璃的属于设施农业。
所以，下面五种情况的蔬菜大棚，不用担心被拆。
1.大棚属塑料薄膜搭建的
现在政府对大棚的支持补贴也都是棚膜设施，只要在基本农田上使用塑料薄膜搭建的大棚，就是合法行为，当然也不能使用钢架结构搭建。
2.没有破坏土地层
很多农民建设大棚之后，都会在内部进行改造，对土地进行挖掘，这样一来自然会导致土地的破坏。所以说在建造大棚的时候，也不能破坏内部的土地。
一般情况下，大棚还会起到对土壤肥力的保护，这样一来自然也不会被拆除。
3.耳房面积不超标
现在很多地方的大棚之所以被拆除，还是因为耳房的面积已经超过了相应的标准。毕竟各地对耳房的使用都会有明确的要求，如建造面积、使用用途等。
所以一定要保证耳房建设符合当地的标准，也不能用作非农业用途，那就不会拆除。
4.不硬化路面
就算你的大棚再符合规定，但只要硬化路面，那就是破坏土地，还怎么种植蔬菜？同时过道的路面也有规定，不能超过0.6米，不然就会拆除。
5.不从事非农业活动
很多城郊的农村都会利用大棚建造各种商业 娱乐 设施，比如民宿、台球室、餐饮等，同时也有一些人建设仓库。这些都属于严重的违规行为，不仅要拆除，还要罚款。
只要保证在基本农田里从事蔬菜的种植，那就不用担心违规拆除情况。
3
“大棚房”被拆，有补偿吗？
《土地管理法》第36条规定，非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
《土地管理法》第44条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
根据以上两条法律规定，如果要在农用地上进行非农业建筑的需要办理农用地转用审批手续，且禁止擅自在耕地上建房。
因此，这些原属于种植农作物的大棚没有经过审批，被拆迁人私自在大棚内建设房屋的行为明显是违法的，按照相关规定，这些已建成的“大棚房”属于违法建筑，应当予以拆除，一般是没有补偿的。
按照整治规定，这三种“大棚房”是肯定会被拆除还原的：（1）在农业大棚内违规建房；（2）在农业园区内或耕地上建的私人住房；（3）违规改建大棚看护房。
因此提醒大家，尽量避免以上三类“大棚房”的建设，否则花钱建了没补偿也是白搭。
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休闲农庄如何避免此类问题
（1）遵守政策。 要谨记：设施农用地并非“法外之地”。
（2）选址时一定不要流转基本农田或者占用基本农田，可以选择农民自有住宅、闲置宅基地。
（3）使用四荒地和国家政策支持的土地。
国家相关文件鼓励利用“四荒地”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。
（4）租赁或接收别人亏损的农庄，进行改造和运营。
已经建好的农庄，水电路、厕所、停车场、餐厅、住宿、手续等等都很齐全，很适合盘过来进行改造，这样省时、省钱、省手续，但是一定要注意流转期限。
（5）在成型的、经营好的景区，包一块地方经营。
做农庄要学会借势，很多景区不仅配套成熟，人流量还多，在这样的地方包一块地发展休闲农业，还是比较顺利的。在合作时也要注意您所租赁的位置，土地手续是否齐全、土地性质是啥，以免出现问题时受牵连。
中农金旺（北京）农业工程技术有限公司 是中国农业大学直属股份制企业，公司成立于2004年年初，是专业从事现代农业综合解决方案的高 科技 公司。公司是中国农业大学 科技 园企业，国家级高新技术企业，中国农业 科技 园创新战略联盟副理事长单位。
1
经营范围
01.
共享农庄：红果树+小酒馆改造记
对于在北京生活的人而言，驱车北上，只需一个多小时，眼前的画面便能从林立的高楼一路“绿化”，山野的气息一路铺陈开来，远山愈来愈“近在眼前”。
在燕山脚下，密云区的张家庄村，一座随着城市发展而日益“空心化”的村庄迎来了它的复兴。
张家庄村总轴测图
场地原始的村落风貌和建筑形式保留得相对完整，村民的生活节奏在现代文化的衬托下显得步履悠闲。这种状态为当下心怀“礼失求诸野”愿景、渴望拥抱《瓦尔登湖》式自然栖居氛围的繁忙都市人提供了可想可念的空间。
对建筑师来说，城市与自然多样发展的可能性难以寻觅，而原生态的乡野则是一片充满希望的沃土，这足以重组人、建筑与自然的关系，并将传统与当下的在地文化进行内化赋形，使其变为可观、可感的形体与符号，渗透到生活中去。
张家庄村中两处最小的宅基地（每处占地二分半，约166平方米）成为了“空间进化”的建筑师的试验田，以居住和经营两种业态融入村落的复兴之潮。两个小院间隔50米左右，各自成章又彼此呼应，形成吸引和示范效应，为实现以点带面的村落空间整体进化开启新的可能。
居住模式：共享农庄红果树
项目定位是城市近郊乡村民宿，这座建筑需要为久居城市的人提供一种完全不同的生活型态，同时需要满足当代生活的功能诉求。宏观而言，这种对乡村文化的保留与尊重和新经营模式的置入正在引领一种文化与经济结构的转变，塑造一种独属于东方的生活 时尚 。
于是，建筑师在对原有农舍进行改造更新时，充分尊重了乡村环境赋予的场所精神，保留了原有院落围合的空间礼序及建筑的外观肌理。院中，一棵“二十多岁”的红果树 （当地人将一种果实很大的山楂称为“红果”，并认为“红果”不是山楂） 被悉心保留，围树而坐的场景唤醒了人们对自然、对故土的记忆，共享农庄的这处院落亦以之为名唤作“红果树”。
甫一进入村庄，跟随夹道绿树的指引便能看到山脚下的小院，远远望去建筑物并不显山露水，谦逊地陪伴着临近农舍。
设影壁以“挡煞”、“聚气”的中国传统院落的布局秩序在这座共享农庄中得以复原，而影壁的存在既有记忆载体的属性，又为入口处增加了一层序列，使外部的行人对院中所藏充满想象。
建筑设为上下两层，首层分配给了公共空间与客房，二层则是完整的主卧空间，拥有一间茶室和一个大面积的室外露台，这为相对私密的空间置入了亲近自然的生活情致。
“红果树”立面图
原建筑为木结构屋架，低矮破旧、保温不佳。为了改善环境劣势、满足居住所需，建筑师拆除了屋顶和一部分墙体，以混凝土来搭建了新的骨架。由于有严格的预算要求，拆除后的瓦、木椽、木屋架都得到了再次利用。
为了实现庭院视觉的穿透性和连贯性，建筑师以大面积玻璃作为首层南北立面的主要材料，置身室内，可观春华秋实、晨昏雾霭，听雨打石板地的清脆声响，让自然风光成为生活风景。
而这种开放又与院外相隔，充分保障了居住空间的私密性，这也是对传统民居内向性审美的一种延续。
为保障户外活动无惧阴雨和暴晒，建筑在南向设置了玻璃雨棚，并以木格栅形成光线的过滤。同时，灰空间的留存是对传统建筑形制“风雨连廊”的追忆，兼具功能和 情感 价值。
而在室内，建筑师用白色为主调，原木和水泥等室外材料延伸进来，整体景致与庭院相得益彰。
家具、摆件，每一处细节都保留着材质的原始纹理和质感，更藏有手工艺精雕细琢的细腻与温度，呈现出一种精致而不失野趣的生活容器。
经营模式：小酒馆
在张家庄村，全村没有一家饭店，想要用餐只能到3公里以外的另一个村。“小酒馆”是基于餐饮需求而诞生的经营形态。同样尊重场地文脉肌理，同样是二分半宅基地的面积，同样是旧农宅改造，“小酒馆”比“红果树”更具公共属性。
临街的院墙由砖石砌筑，与建筑墙体的素混凝土形成风格迥异的肌理，建立了最直观的吸引力。建筑所在地除北侧外并无相邻建筑体，利用如此优势，建筑师将建筑视作“观看的机器”，在立面最佳观景位置设置开窗，让远近景致悉数“入画”。
小酒馆立面图
为了满足商业属性空间应有的尺度感与使用灵活性， 建筑师将坐北朝南的主体建筑加高至两层并做了通高处理，容纳室内就餐活动。
“廊下空间”由“红果树”延续至此，满足半室外就餐的需求。
而庭院之中，暖色编织质感的沙发椅围合出一种欢聚的氛围，水泥花坛里野蛮生长的绿植与竹子与石墙面为近景、矮山与蓝天为远景，让就餐的氛围更加“原生态”。
建筑原有的木屋架被更符合结构、功能的混凝土取而代之，拆除下来的老料被用以修复保留下来的建筑部位。
梁柱、檩条、老墙都还原着最初的形态，成为记忆的唤醒——在传统民居建造智慧与当代文明建筑语言的碰撞与对话间，让来到小酒馆的每个人都印象深刻。
除主要功能外，服务于餐饮的配套功能同样必不可少，与普通餐厅不同，乡野之味可能需要停留细品。
于是，除了餐饮主体空间外还设有三间小客房和一间主卧室，每一个房间都拥有朝向庭院的开窗，于竹影间起居坐卧。希望城市的居民能够为一道佳肴、一段风光、一种生活欣然至此，享受喘息休憩后再行出发。
向乡野去！
“红果树”与“小酒馆”，两个二分半小院，两种经营可能。在吸引外来客、带动新经济之余，这两座当地文化积酿而成的小院对当地居民而言如同一面照见自我的镜子，潜移默化地启迪他们重新认知自己的属地价值与文化价值，为职业选择、生活空间营造提供了一种新的选择。而自然生态的保护、传统文化与民艺的延续正有赖于这种朝向乡野的新运动。
总平面图
“红果树”平面图
“红果树”剖面图
“小酒馆”平面图
“小酒馆”剖面图
