民宿合同注意事项

为了坚决遏制耕地“非农化”，严防“大棚房”问题反弹，自然资源部公开通报了22宗违法占用耕地建设“大棚房”的问题。整治行动才刚过去不就，就有“大棚房”死灰复燃，明目张胆地进行开发和销售，来看记者在山西临汾的调查。

记者按照举报线索，来到了山西省临汾市。在临汾市的这条主街道上，记者见到随处散落着这样一份宣传单。“木屋别墅，精装修、独门独院，种植养殖，休闲度假，养老，可私人定制，每套仅需14.8万元。” 不到15万的价格极具吸引力。

电话那头销售人员介绍说，他们的“木屋别墅”位于临汾市襄汾县一个叫作沁馨园的园区里。随后记者搜索发现，这是一个综合性的农林业研学基地，园区内不仅有蔬菜水果种植园、各种花木观赏区，还有游乐场、真人CS等各种游玩拓展项目。

山西省襄汾县小木屋销售人员：我们是一个生态庄园，咱们打造了这么一个木屋别墅。可以私人定制，还有二层的。

记者在路牌的指引下，驱车来到距离襄汾县城3公里的沁馨园。

山西省襄汾县小木屋销售人员：咱们小木屋的这边是1020亩，这边是咱是分A、B、C、D、E五个区域，咱一共建两百套。

这位销售人员随后带领记者来到已经建好的木屋进行参观。

山西省襄汾县小木屋销售人员：您去这边看看，这个咱已经卖出去了。

记者：这个卖出去了？

销售人员：对，这个已经卖出去了。这边采光好，这个院子比那边大，这边比那边贵一万块钱。

当记者表示有意购买，询问怎么办理购房手续时，对方却开始打起马虎眼。

销售人员：给你签的是租赁合同不是买卖合同。 咱们土地还有28年的期限，但是咱们租赁合同只能签20年，所以第一次签20年。您如果说想着再签8年，直接再来一份合同 。

随后，销售人员给记者拿出了这份租赁协议，协议显示：出租方是山西鸿坤民宿服务有限公司。在销售人员给记者提供的营业执照上，可以清晰地看到，这家企业的经营范围是：木屋民宿住宿服务、会务服务、展览展示服务等，但经营范围并不包含房屋开发、出售等条目。

民宿在2017年10月1日就有相关的条款规定就，如果对方给你讲了是用来做民宿用，你就应该要求在租了你的房子后期提供出营业执照，这样就相对来说安全得多，如果你离得房子不远，可以没事去房子旁边经过转转，一般房租都是提前至少半个月打房租多，看你采取哪种付款方式，如果没有按时支付房款，你可以去现场自己收租，重点还是要看租你房子做民宿的人是否后期拿到营业执照，这才是保障。

一：房子结构的影响

1、房子会被承租方装修、改建，会有房子结构受影响的风险。

二：安全风险的防范

1、会有一定的安全风险，如民宿的客人不安全，出现不安全事情等，那么在正式作为民宿以前双方就要签订合同，必须注明不能扰民，不能影响居住周围的环境卫生，不得以任何理由与借口从事违法犯罪的活动，租赁期间，水电气物业供暖等费用，承租方承担，屋内设施出现问题的由承租方承担。

　2、民宿由于合同期太长，如果遇到情况需要卖房的时候，比较麻烦，还要赔付很大一笔违约金。合同尽量不要超过五年 ，如果是五年以上的话，变数太大，说不定回卖房子或自住什么的，涨价太多会吃亏。

1、须获得出租人的书面同意。出租人将租赁房屋进行转租的行为必须先行获得出租人的书面同意，否则即构成无权处分行为，其转租行为的有效还是无效就处于待定状态，只有取得出租人的事后同意或者租赁房屋的所有权，该转租行为才能被认定为有效。

2、房客查看房主产权原件，房屋租赁许可证原件，房主身份证原件。及产权证的产权人与身份证相同。并索取复印件做为租房合同附件。

3、出租人出售租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买的权利。

4、房屋租赁，出租人和承租人必须办理租赁登记备案手续，办理备案需要提交的资料：

(1)房地产权证书或者其他合法权属证明

(2)出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明

(3)房屋租赁合同。

5、承租人不退出租赁关系，既享有承担原租赁合同中的承租人权利义务，也享有承担新转租合同中的出租人权利义务。当然，这一注意事项也可以因出租人、承租人、次承租人三方进行协商后予以变更。

6、当有房客来租房时，女房主一定要有男性家人陪伴，对自身的安全也有一定的保护，在租房时需在这方面应该十分注意。

7、签租房合同时一定不能大意草率，不着急签字。

二、不得转租的情形

不是所有的房子都能够转租的，有下列情形之一的房屋不得转租：

1、承租人拖欠租金的

2、承租人在承租房屋内擅自搭建的。

未取得《房屋租赁治安许可证》的房屋向境内的外来流动人员转租，转租人应当向房屋所在区、县公安派出机构申请并取得《房屋租赁治安许可证》。

对于承租人拖欠租金的情形，是不能进行转租的，承租人在将房屋进行转租之前，必须取得房屋所有人的同意，否则转租是不会发生法律效力的。为了保护各方的权益，在转租时需要注意的事项是比较多的。在转租之前，必须了解相关的法律知识后，才会做出转让的决定。

民宿不可以私下和房主交易。房客与房东私下交易产生纠纷，容易导致双方安全、隐私和利益得不到保障，建议选择在平台交易，有助于日后维权和交易安全。房客私下与房东续签，相当于重新签订了一个合同（口头合同），房客可以要求提前解除这个合同，但要承担违约责任。

注意事项

人身安全除了前面说到的消防安全以外还需要注意入住房间的安全性和私密性。外出旅行住民宿身份证也是必须要带的，虽然网上有些民宿在入住的时候显示不需要身份证，但是现在大部分的正规民宿在入住的时候都是需要身份证的。这样的话就算遇到紧急情况也会有一定的保障。

在选择民宿的时候也需要特别注意它民宿的位置，如果是女生出行，在没有男性陪同的情况下最好不要订在小区里面的民宿，也不要订位置过于偏僻的民宿。

法律分析：本办法所称民宿，是指利用当地民居等相关闲置资源，经营用客房不超过4层且建筑面积不超过800 _，主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。根据所处地域的不同分为城镇民宿和乡村民宿。

城镇民宿，是指依托自己拥有合法所有权或者使用权的，利用城镇规划区国有土地上民居等相关闲置资源，民宿业主或者经营管理者参与接待，为游客提供体验当地自然景观、特色文化与生产生活方式的小型住宿设施。城镇规划区外国有土地上成片开发的商住区的民宿纳入城镇民宿管理。

乡村民宿，是指利用当地闲置资源，利用农村居民的合法住宅，以及村集体用房、农林场房，为消费者体验乡村生活、游览观光、休闲度假等提供住宿接待服务的经营场所。

超过上述规模的城镇民宿，按照相关法律、法规进行管理。

法律依据：《个体工商户条例》 第八条 申请登记为个体工商户，应当向经营场所所在地登记机关申请注册登记。申请人应当提交登记申请书、身份证明和经营场所证明。

《中华人民共和国民法典》 第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

蒙克那森（左）.蒙克那森提供

蒙克那森的家乡有不用钢筋水泥、不用一个钉子搭建的小木屋，利用木料的隼合、木材间夹干青苔等独特的工艺，还能实现冬暖夏凉。在电视节目中，这位马背上的大哥想给自己的小木屋取一个诗意的名字。选手们为小木屋起了两个名字，“归园田居”和“深林轩”，不过蒙克那森却钟情于主持人龙洋取的名字“万木春”。

禾木村紧依禾木河，被称为中国最美乡村之一，面积不大，却步步是景、入眼皆画。节目中，蒙克那森策马扬鞭，身后是一栋栋的小木屋和成群结队的牧群与雪峰、森林，绘成一幅浓淡相宜的山水画卷，让观众和选手惊呼“美得如同诗词里的仙境一般”。

在蒙克那森看来，小木屋体现着牧民和大自然相处的智慧。“禾木的木屋没有用一颗钉子，木头与木头之间会铺上青苔。夏季，太阳把青苔晒干了，木头之间有了缝隙，房间就通风了；到了冬天，屋里热外面冷，青苔湿气大就膨胀了，堵住了缝隙，屋里就暖和了。”蒙克那森说。

冬季的禾木村。蒙克那森提供

2015年，蒙克那森将自家闲置的小木屋改造为民宿，起名“也麦盖特客栈”。原木搭建的传统木屋里，有智能家居、干湿分离卫生间，实现24小时热水供应，供排水、标准化厨房、宽带设施等一应俱全，将传统和现代完美融合。妻子哈什则将一手好厨艺派上用场，手抓肉、奶茶等端上了游客的餐桌。

蒙克那森在小木屋前后的空地上播撒了各类花草种子，每到六七月份，芍药、百合竞相开放，这时就到了村里最热闹的时候。一批又一批来自五湖四海的游客会走进木屋，围坐在地毯上，品尝着图瓦人家自制的特色 美食 ，陶醉在楚吾尔悠扬的琴声中。对于游客来说，坐在冬暖夏凉的木屋里，感受图瓦人独特的生活方式，无疑是一种新鲜而生动的体验。

蒙克那森家的民宿。蒙克那森提供

“出门 旅游 总要吃饭住宿， 旅游 旺季，我平均每天能收入1000元。”蒙克那森说。

6年过去了，由于蒙克那森经营有方、管理得当，他家的民宿生意越做越红火。

去年11月，距禾木村仅7公里禾木吉克普林滑雪场开业，北京冬奥会和冬残奥会为禾木村的冬季 旅游 又增加了一把火，蒙克那森也有了新想法。

民宿每天吸引了不少游客。蒙克那森提供

“村后半山处有个哈登平台，是俯瞰整座村庄的最佳地点，也是游客看日出必去的地方。去年我把民宿转让了，在这里开了一间 旅游 纪念品店和射箭场，让游客体验我们的民俗文化，还能带走禾木礼物。”蒙克那森说，节目中介绍的小木屋等盖好后，他将取名“万木春”，寓意万木争春。

禾木村第一书记马德特·叶门介绍，禾木村共有590户人家，参与 旅游 业的有443户，依托 旅游 户年均增收近6万元， 旅游 收入占户均收入的比例达85%。木屋变民宿，牧民变老板，禾木村如同诗词一样，散发着独有的魅力……