项目简介怎么写

县域总面积1028平方公里，13个乡镇，5个国营农场，人口总数46.36万。2006年，全县实现地区生产总值806579万元，同比增长14.3%，人均地区生产总值达到17538元；完成财政收入44150万元，增长26.1%；农民人均纯收入5154元，增长11.0%；城镇居民人均可支配收入11088元，增长12.5%。在2006年河北省县域经济发展评价中，文安县位列县域经济发展综合水平30强县。

文安县是河北省首批跨入小康的24个县市之一，一二三产业发展势头迅猛。农业基础地位巩固，先后争取立项并实施了国家商品粮基地县、小杂粮、绿色食品基地等18个农业项目，被誉为“红珍珠”的文安红小豆，以皮薄肉厚、饱满均匀、沙性大、色泽上乘而驰名中外，俏销国际市场。县办工业名列前茅，其中真空开关、摩托车点火线圈、自控伴热电缆、汽车暖风管等20余种产品填补了国内空白；以6家塑料企业为主体的天龙集团公司拥有国外进口万克注塑机5台，生产规模和技术水平在华北首屈一指；巨龙工业股份有限公司年利税超千万元。乡镇企业迅猛发展，势头强劲，形成了塑料、五金、机械、化工、砖瓦、地毯、电线电缆和胶合板为主导的8大支柱行业，其中以胶合板行业最具特色。胶合板厂已达一千余家，年产值约20亿元，已成为全国北方最大的胶合板生产销售基地。全县生产各类产品560种，其中名优特产品198种，出口创汇产品23种。 古寺经过历代修缮，气势雄伟富丽堂皇。迎门大殿中六柱耸起，四面挑角做为脊楼。脊角梁头镶有龙头、等兽头装饰，花纹绚丽，玲珑剔透，基本保持了乾隆年间的建筑风格。

据寺中碑文记载，乾隆宠爱的维吾尔族妃子名香（传说她不用香料而自带清香），宫中赐号“容妃”，人们喜欢称她为“香妃”。她随乾隆出巡时，委派回族曹姓太监到此亲自监工，精心修建清真寺。乾隆皇帝亲书“正大光明”，并制成蓝地鎏金字匾，挂于大殿正门。后曹太监定居围河，死后葬于此，至今寺里保留他的墓碑。

在河北省廊坊市文安县鹿町村村北，有一水塘，丰水年面积达300亩。因其坑大水深，大旱之年也无干涸过。由于此塘年代入远，故流传着很多传说。潭心有海眼，与东海龙宫相通，龙王每年都要通过海眼到这里巡视，故人称“龙潭”。有传说潭里的大粘鱼与潭边饮水的大黄牛较力等故事。这些传说在此周围数县都能听到，并且越远传说越神。 据说冯国璋从北京返于河间时，曾亲赴鹿町水塘察看，见水面一望无际，水清透彻，传说中的“仙人岛”浮于潭中，四周柳荫茂密，浅水处荷花盛开，风景如画，确是“卧龙藏仙”之地，便想购买下来据为己有。当年，当地士绅为此事还专门赴北京商谈过，后因冯国璋很快倒了台，此事未成。

龙潭水深透彻，中间小岛的迷内景色，加上岛边柳树的衬托让人有一种心旷神怡的感觉。还有浅水处盛开的荷花，更让人流连忘返。

学校有西、北两个校区，均坐落在广州市白云区，占地面积1350亩，均有标准塑胶田径运动场，及体育馆、网球场、篮球场等。学生宿舍全部装有热水器、空调、宽带等。建有各类实验（实训）室、学生科技创新项目工作室共305间。建有藏书140多万册、数字资源丰富的图书馆。建有千兆校园网，校园实现了信息化管理。目前，在校生21000人，教职工1150人。

2020年广东白云学院录取查询入口为： http://www.baiyunu.edu.cn/

二、广东白云学院重点专业名单有哪些

省级立项建设重点专业：艺术设计

省级立项建设特色专业：土木工程、金融学

省级立项应用型人才培养示范专业：机械设计制造及其自动化

省级综合改革试点专业：电子信息工程、物流管理、会计学、产品设计、服装设计与工程、日语

省级重点培育学科：设计艺术学、机械制造及其自动化、工商管理

校级重点学科：检测技术与自动化装置、计算机应用技术、建筑技术科学、企业管理、金融学、会计学、社会学、外国语言学及应用语言学、思想政治教育

总体施工顺序按照先地下、后地上；先结构、后围护；先主体、后装修；先土建、后专业的总施工顺序原则进行部署。

主体工程自下而上施工，室内装修采用自上而下的流向，水、电、电梯和设备等各专业分项工程在结构阶段配合结构施工做好预埋及预留的同步作业，其施工阶段随结构与装修工程穿插进行，专业分项工程与土建工程必须相互密切配合，由项目部统一协调与指挥，确保工程顺利进行。

扩展资料

施工顺序确定的依据如下：

1．依据合同约定的施工顺序的安排，如重点工程、难点工程、控制工期的工程以及对后续影响较大的工程确定先开工；

2．按设计图纸或设计资料的要求确定施工顺序；

3．按施工技术、施工规范与操作规程的要求确定施工顺序；

4．按施工项目整体的施工组织与管理的要求确定施工顺序；

5．结合施工机械情况和施工现场的实际情况确定施工顺序；

6．依据本地资源和外购资源状况确定施工顺序；

7．依据施工项目的地质、水文及本地气候变化，对施工项目的影响程度确定施工顺序。

参考资料来源：百度百科-施工顺序

这是 家居严选师第154篇文章

近日，不断冒出的甲醛超标事件，让装修污染问题再次引发网友关注，大家除了声讨某租赁服务公司外，也担忧：

我家的房子甲醛超标吗？

新房子装修后多久才能入住？

怎么除甲醛？

（图片来源于网络，侵删）

从健康角度来说，装修污染不仅仅是甲醛，还有TVOC 等有害物质。而甲醛作为目前装修中遇到的最大污染问题，确实对人体危害巨大（有哪些危害，大家可以自行百度~~~）。

我国《居室空气中甲醛的卫生标准》规定：甲醛含量最高容许浓度为0.08毫克/立方米。

房子装修，怎么才能让甲醛不超标？

装修中的甲醛从哪里来？

房子装修引发甲醛超标，主要因为许多装修材料中含有甲醛。下面Andy给大家盘点装修中甲醛含量多的材料，看看你家用的是哪些！

1.玻璃胶

玻璃胶是装修中非常重要的辅料，如玻璃门窗、浴室柜、橱柜台面、集成吊顶等装修基本都需要用到它，这也是甲醛的最大来源。

2.板材

家具等板材常用的一般有实木板、实木颗粒板、生态板、密度板、木工板等。无论何种板材，在制造过程中都必不可少地使用胶，因此，形成后的板材会释放游离甲醛。不过，只要达到国家室内板材环保等级E1级≤1.5mg/L，就是安全环保的。（当然，高于标准环保性更好啦~~）

其中，实木板中采用完整木材（原木）制成的木板甲醛含量少，环保性高，也很贵。实木颗粒板等用好的封边条工艺锁住少量的游离甲醛，也非常安全，目前大部分家具品牌都是用的此材料。

木工板生产加工过程中大量使用甲醛胶，甲醛释放量很高，Andy不建议大家选。

3.油漆

橱柜、衣柜等木质家具在制作中都要用到油漆，而油漆是这些家具释放甲醛的主要根源，所以买回来的家具，最好还是多开窗通风后使用。

4.地板粘合剂

铺地板过程中使用的粘合剂，如三醛胶等都是含有甲醛的。

5.涂料VS壁纸

涂料的有机溶剂就是甲醛，虽然现在有“抗甲醛涂料”，但实际上抗甲醛效果还是有待考证的。

壁纸则主要是受基膜和胶水影响。至于便宜的PVC材质壁纸，关注环保的，Andy建议还是不要选了，因为可能有含挥发有机物的增塑剂。

6.软包家具

布艺、皮艺包裹内面的可能是密度板、胶合板等人造板材，这些板材是含有甲醛的，如果不注意，也会引发甲醛污染。

消除甲醛两步走

一.从源头控制甲醛释放量

1.选环保材料

装修前，选材环节就要注重装修污染的减少，尽量选择污染少、质量好的材料，从源头上控制甲醛的释放量。

所以大家在选择建材材料的时候尽量选择正规企业生产的，选购时注意选择刺激性气味小的产品，因为一般刺激性气味越大，说明有害气体释放量是越高的。

最简单的办法就是买家具的时候，索取质量检验报告，看看家具的甲醛释放量是否在国家标准允许的范围内。

2.正规家装公司保证施工工艺

选择正规的家装公司，在确保装修工艺的同时，还能减少工艺不过关而导致的装修污染。

3.忌繁华装饰

都说抛开剂量谈毒性是耍流氓，如果买的装修材料都是环保的，但是你家装修用大量墙漆、板材堆砌，繁华的装修很容易加重甲醛量，从而造成甲醛超标。从这个角度来说，装修风格越简约，越环保。

当然，还需要注意家里家具等软装硬装布置的风向流动，流动起来才会更快地散掉甲醛。

二、装修后怎么消除甲醛？

有人说用植物吸收法。植物如吊兰、芦荟、龙舌兰等，通过光合作用能够吸附部分有机化合物（TVOC），所以装修后，可以放些植物来净化空气。不过，想以此来消除甲醛，用处不大。

有团队专门用吸收甲醛效率较高的绿萝做实验：一个100平、层高3米、甲醛值0.2毫克/立方米的房子，在白天光线充足、且保证绿萝进行吸收过程中不再有甲醛释放，需要1800盆绿萝才能将甲醛降到0.1毫克/立方米。

（图片来源于网络，侵删）

有人说用活性炭吸附。如滤芯中包含大量活性炭的空气净化器、竹炭等，但各种活性炭与硅藻泥一样都存在只吸附不降解，且很容易饱和的问题，尤其整个吸附过程中你都看不见摸不着，根本不知道到底吸附了没。

可见，植物和活性炭的甲醛吸附能力真的微乎其微。

其实，解决甲醛污染的问题，除了合规的装修材料外，可以请专业的除醛公司，自己处理的话，最好的办法就是通风了。

1.开窗通风

装修后，将装好的家具如衣柜、橱柜、鞋柜等全部都打开，保持开窗通风，绝对是预算最低效果最好的方法之一。

因为高温可以加速甲醛的挥发，所以一般夏季是最好除甲醛的时候了，关着闷一个星期，再开窗透一个星期，轮着来，挥发速度更快。

当然如果冬季，你家有暖气，也可以开暖气加速甲醛挥发，然后开窗通风将空气中的甲醛放出去。

2.新风系统

通过新风系统，将室内含甲醛空气导出室外，再引入室外空气，达到室内外空气交换的目的，这也是一种通风的方式，效果好，不过价格比较高。

因为甲醛的挥发期长达10-15年，高挥发期也高达2-3年，要彻底清除才入住是不现实的。

所以，Andy建议大家入住前请专业检测机构去家中检测，看甲醛浓度是否不超过国家入住标准的0.08毫克/立方米，没有超过是可以入住的。如果超过，为健康着想，一定不要入住。

10年前，徐州人见面的问候语常常是“单位分房了么？多大面积？”今天人们见面已习惯于问“买房了么？哪个项目？是投资还是自住？”

近年来，徐州房地产开发完成投资在全社会投资中占据了“半边天”的位置。“居住”不仅推动了徐州的城市化进程，拓展了城市的生活空间，改变了徐州的版图，而且也极大地提高了老百姓的生活质量，甚至改变了人们的观念与命运。

■从福利分房到个人购房

1995年至1998年7月，徐州很多机关、大单位仍然在搞基建工程，建设大量的住宅楼作为单位职工的福利分房。在此期间，房子是单位的福利，住房人关心的是由级别和工龄决定的面积和楼层，并不关心住房的功能。与单位分房并存的也有极少的商品房，几乎都是“有钱人”的专利，是“奢侈品”的代名词。1998年7月，福利分房基本结束，普通商品房开始大量涌现，“按揭”和“商品房”随之成为人们耳熟能详的关键词。

2000年到2003年，花样翻新的各种楼盘四面开花，一年四季都有办不完的房展。大量老徐州的拆迁户、小白领、中老年知识分子、新移民拥向房展。进入新世纪初，随着福利分房末班车的结束，徐州楼市进入10年中开发最红火的阶段，当时有人用“1天3个新盘”来形容徐州楼市开发量之大。随着徐州容颜发生巨变，集体分房自然过渡到个人购房，这是多么大的变化！

■从关注地段价格到追求宜居

听听购房人的议论：“房子远一些没关系，反正自己有车；关键是房子要住得舒服，整个小区的景观要好。”“我挑房子的标准，一是户型要好；二是小区比较大，绿化和配套设施都做得比较好；三是附近有好的小学中学，对于孩子以后的教育有利。”

当房子属性发生了改变，从单位公房变为个人财富的重要组成部分时，购房者的心态和需求自然就大不相同了。起初人们热衷的是“地段+价格+基本合理的户型”，如今又开始追求“地段+健康和宜居”。宜居，不仅仅是指楼盘先天环境和后天的园林规划要有利于人的健康，而且还包括交通方便，有齐全的生活、教育、医疗等配套设施。宜居这个新的关键词的流行，标志着人们在新时期的消费观念与生活品位发生了重大变化。

■从盖房子到创造新生活

徐州目前的自住房屋比率大约为80%，住宅的质量越来越成为人们关注的焦点。“业主”和“物业”成了新的关键词。业主可以堂而皇之地为了维护自己的正当权益与开发商及物业理论。在新型的社区中，人们将自觉不自觉地培养着更多的参与意识，学会用民主的方式，拿起法律的武器解决利益分配和争议。

有位房地产商告诉记者，当今的楼盘和10年前的完全不同，10年前的楼房设计非常呆板，是我们物质到精神贫乏的写照。今天，我们的设计和建筑已经从对居住者物质层面的关怀扩展到精神层面的关怀。

老百姓是房子的主人，房地产商必须看准业主们的脸色。他们要考虑购房者之需求，关照他们的居住、工作、休闲、消费多个层面，必须在户型、环境、景观等方面精心设计和安排，才有卖点，才能在竞争中立足。于是，房地产商的角色也在悄然发生变化，他们不仅仅是拆房子和盖房子的人，他们更愿意把自己看做是创造徐州新生活的人。

预算造价指南

预算造价指南 ！！！

(一)、如何做好家装预算

房屋装修对每个家庭来说都是大事，因此在装修之前，确定要花多少钱是多数家庭首先要考虑的问题。面对火热的装饰市场，简单笼统的定价已经不再现实了，仔细做好家庭预算是装修的第一步，本公司认为：

(1)整体预算要考虑周全。首先，家庭成员要对装修的基本内容达成一致，比如做不做家具、地面铺什么材料、各房间的功能是什么等，然后到各大装饰城做一个摸底，包括装饰用的涂料、地板、墙地砖、各种装饰板材、洁具、橱具等。在掌握了各种材料的大致市场价格以后，全家不妨坐下来进行商讨，了解上述材料的品牌、材质、产地、性能、价格等方面的情况，以利于在和专业装饰公司洽谈的时候做到心中有数，并且可以根据掌握的第一手情况大致做一个前期预算．以便合理地安排装修的项目和准备相应的资金。

进行装修项目的预算。您手上要有新居室的平面图，将客厅、卧室、书房、餐厅、厨房、卫生间的居住和使用要求、设施要求在图纸上定下来，并列出将做项目的清单，得出一个前期的预算。

装修档次不同．预算不同。家庭装修是一项综合工程，它有许多未知的因素存在，也有不同的档次之分，这就需要给装饰公司一个布局、规划的时间(约一周时间)，以便根据不同的装修档次确定出一套适合您的方案和预算。如果是简单装修，对木地板、乳胶漆、墙地砖、胶合板等基础大项材料进行专项了解，核算出的价格就基本是总造价的主体了；如果是高档次的装修，除了基础项目外，还要留出一定空间让设计师从美学角度进行点缀。

(2)合理分配使用预算资金。装修装饰孰轻孰重?装修的手段毕竟有限．无法满足个性家居的设计要求，而风格各异、款式多样的家具和家居装饰品却可以衍化出无数种家居风格。所以，许多人在装修时要求高质量的“四白落地”，同时利用装饰手段来塑造家居的性格。因此，应把预算资金的大部分投入在装饰中。

客厅、卧室哪个重要。“大厅小卧”的房屋结构越来越多，所以您不妨对客厅的投入多一些，对卧室的装修少花一些。装修客厅最重要的是要体现这个家庭的特色，顶、墙、地的处理不仅质量要高，材质要好，装饰手法更要新颖。在家具的配置和装饰品的选用上，客厅所占的份额都应是整体预算中最大的。而卧室的装修和装饰应以简洁、温馨为主，这也是人们所需要的卧室风格，所以用不着太过雕琢。

顶、墙、地区别对待。目前，家居房间的净高普遍比较低，大约在2.5－－2.8米之间，所以房间的顶部处理应以简单为宜，这样不致使人产生压抑感。墙面的装修也是以简单为好．这样既可节约经费，效果也好。地面的装修需要下些功夫，因为地面使用频率高于墙和顶棚。就地面材料而言，质感、装饰效果俱佳的复合木地板更适合家庭使用。

厨房、卫生间要下功夫。厨房是家庭中管线最多的地方，是装修最头痛的地方，所以多投入一些资金，把厨房搞得漂亮一点是值得的。现在，整套厨房家具市场看好，这正是“厨房革命”的新动向。许多卫生间的通风和采光都很差，装修上更需下一番功夫。

(二)、业主如何看懂报价单

正规装饰公司在精心规划和设计之后，都会给业主提交很详细的报价单，供业主掌握装修项目及造价。作为业主，如何看懂装修报价单以便准确把握该装修公司的可靠程度，锦华公司给您提供以下参考：

(1)首先了解报价单应包含有什么内容

不少业主认为，报价单就是报个价就行。以致看了报价单后就急急忙忙与装饰公司讨价还价，争论不休。其实，这种观点和做法是错误的。锦华认为一份完美与合格的报价单绝对不是简单的报个价。它至少要包括有：

1 项目名称

2 单价

3 数量

4 总价

5 材料结构

6 制造和安装工艺技术标准等。

如果缺少以上六个方面之一，就不是一份合格与完美的报价单。

(2)报价单哪方面内容是最重要的?

很多业主拿到报价单后，首先要看的仅是价格一栏。报价低了就认为可以了，报价高了就一个劲地砍价。其实，这样做是错误的。如果价格没有与材料、制造和安装工艺技术标准结合在一起，或者说，报价单所报的价格没有注明所使用的材料，或虽有材料说明但又没注明材料产地、规格、品种等等，该报价就是一个虚数或是一个假价，最终吃亏的可能还是您。所以报价单中最重要的和最需要关注的不是价格，而是“材料结构和制造安装工艺技术标准”一栏。

(3)如何看清报价单是否有水分?

最简单的办法就是查看该报价单是否在“价格说明”以外还注明了”材料结构和制造安装工艺标准”。我们以装修中最常见的衣柜制造项目为例。有的公司以平方数报价，有的公司以米数报，要统一换算成同一单位才能做比较。目前市场报价包工包料最高价为每米1500元，最低价为每米800余元，每米差价达700元之多。究其差价原因就在于使用材料的产地和制造工艺技术标准以及用料不同。有的使用合资板，有的使用进口板。在进口板中又分为使用台湾板、马来西亚板和印尼板。它们的不同在于材料产地有较大的价格差别，所以造成不同的报价。此外，夹板中又有实心板和木芯板之分，两者有较大的价格差别。如果您忽视了制造工艺技术标准，没有弄清该衣柜是用9厘米、12厘米、15厘米板使用和使用什么品牌的油漆，油几遍油漆等，又怎么能弄清价格的水份程度?例如电路改造，有的公司按米数报，于是明明一根管子中能穿3根线 ，它非得用3根管子去穿，这样工程决算下来，有的电路改造费用竟达到万元之巨！按照施工经验来讲，按平方数报价比较合理，我们认为电路改造再25元/平米至30元/平米之间较为合理，改造应含弱电（电话\电视\网络）和强电两部分（单独排6路线以上）。

(三)、如何审核预算?

本公司认为审核预算应先审核图纸。一套完整、详细、准确的图纸是预算报价的基础，因为报价都是依据图纸中具体的尺寸材料、工艺等情况制定的，如果图纸不准确，预算也肯定不准确。

工程项目要齐全。核定预算中所有的工程项目是否齐全，您要做的项目是否都列在预算上了，有没有少报一扇门或漏掉了卧室的踢脚线。漏掉的项目在施工现场中肯定还是要做的，但免不了要办增项手续，这当然又是一笔开支。

计量单位看真切。在家具制作上，各装饰公司的区别比较大，有的公司用“延长米”，有的用“平方米”，所以要特别留意。

材料工艺要写清。装饰公司应准确告诉客户，所列报价是由什么材料、什么工艺构成的。如报价单写：墙面立邦漆18元／平方，这是不行的，因为立邦漆只是一个品牌，它的产品很多，有内墙漆、外墙漆、木器漆等，每种漆中又分几大类，又有很多颜色。

多层、高层住宅各有什么优缺点

一般来说，七层（含七层）以下住宅称多层住宅，八层（含八层）

以上的住宅称高层住宅。

多层住宅的优点主要是得房率较高；物业管理费和修护费用相对

较低；由于多层住宅一般为板式建筑，房型总体来说相对较好，每户

主要房间基本上都朝南；目前多层商品住宅较多为一梯二户，空气穿

透性较好。缺点主要是使用寿命比高层住宅低；居民（尤其是年老居

民）有爬梯之苦。

高层住宅的优点主要是结构较好，抗震性较好，使用寿命较长；

由于上还地区规定高层住宅必须安装电梯，所以进出较为方便；高层

住宅中较高层面视野较好，空气较好，可免装防蚊纱窗。如朝向较好

和空气穿透性较好的户室，夏天的冷气空调使用的频率较低。缺点主

要是得房率相对较低；物业管理费和维护费用较高；如是点状高层住

宅，总体房型不如多层，部分户室朝向欠佳，私密性较差。

小高层的优点:

1.小高层的房子是未来房地产建筑的发展方向

2.带电梯,老人住很方便.而且,有个重东西不用爬楼梯.

3.户型少.于高层相比少很多人,相对安静.多层户数少,但没有电梯.

4.我建议最好购买6楼或7楼的房子.

小高层的缺点:

1.套内实用面积低一点.

2.管理费比多层高.

3.电梯会坏.那就要爬楼梯了.最好购买6楼的房子.这样就是电梯坏了,也不至于累的很.

4.物业管理很重要.如果物业管理跟不上,电梯坏了,可能一个星期也修不好.

发展中心北移

建设崭新鼓楼

鼓楼区是徐州市的主城区，为徐州经济、社会发展作出了巨大贡献。它历史悠久，却也因此多了发展的“欠账”。诞生60余年来，由于工业污染严重，基础设施陈旧，它与徐州市中心城区的地位已越来越不相称。面对新世纪，面对即将加入WTO带来的挑战，面对一浪高过一浪的经济全球化大潮，鼓楼区思变创新求突破，大手笔绘就了一幅老城区旧城改造的宏图

江苏省徐州市鼓楼区东临京沪铁路，西接九里山麓，南距市区中心，北临京杭运河。全区辖11个街道，总面积69平方公里，人口28万。

近年来，鼓楼区按照徐州市“建设现代化商贸大都会和生态园林城市”的总体战略部署，制订了“开放带动、三产兴区、科教创新、繁荣鼓楼”的主体发展战略。本著“发展经济、改善环境、保持稳定、造福群众”的宗旨，鼓楼区紧紧抓住扩大内需的机遇，以改善环境为突破口，以重点工程建设为载体，投巨资进行大规模旧城改造和开发建设，使城区面貌发生了日新月异的变化。

随著鼓楼区一、二、三产业的协调发展，全区经济总量迅速扩张，主城区空间日渐饱和，重新规划与开发建设迫在眉睫，如不打破常规，积极向外寻求突破，鼓楼区乃至徐州市的发展都将受到严重制约。鼓楼区委、区政府大胆求变，果断实施了“发展中心北移”战略，以“团结拼搏、开拓创新、自我加压、负重奋进”的鼓楼精神，建设一个美丽文明的新鼓楼。

站在发展高度

推动“北移”战略

“发展中心北移”，是由鼓楼区的发展决定的。徐州是江苏省重要的工业基地，绝大多数传统型工业分布在鼓楼区内，工业污染给群众生活带来了极大的不便。搬迁老工业区，还给人民群众一个洁净、优美的生存空间，是全区群众早就期盼解决的难题，必须下定决心重新规划和开发建设，改造老城区。

徐州市1993年区划调整，鼓楼辖区内城区面积减至一半。随后几年的市政重点建设，又征用了位于市中心的部分繁华商业地带，致使鼓楼区发展空间越来越小，税源经济大幅度下降，因而必须向外扩张，开发建设新城区，开辟新的税源增长点。

鼓楼区所辖街道中，有不少地处城乡结合部，由于传统的农村居住习惯和长期没有系统的规划建设，形成了大片棚户屋居住区，影响了徐州市的整体形象。因此，鼓楼区亟待推进城乡一体化。

实施“发展中心北移”战略，通过“大投入、大改造、大开发、大建设、大发展”来加快全区的城市化进程，对于有效提升徐州城市整体功能，改善徐州市北区形象、环境质量和人民生活水平，将起到十分重要的作用。这是鼓楼区彻底甩掉老工业区、污染区帽子，再创鼓楼辉煌的一次机遇，也是徐州市改变城市发展“南重北轻”格局，实现南北同步协调发展的一次机遇。

站在新世纪高度

打好“北移”战役

鼓楼区“发展中心北移”工程，惠及子孙，造福后人。因此，我们站在新世纪的制高点上，用跨世纪的超前目光来规划、建设新鼓楼，全力以赴打好“发展中心北移”的三大战役。

第一大战役———徐新桥战役。以修祥和路、架徐新桥、整治小区、建设市场为代表的重点工程如今已首战告捷，小区净，市场兴，“三路通”，一桥飞架东西，北区变通途。徐州市北区环境得到较大改善，新一轮城市发展轮廓初现雏形。

第二大战役———商贸城战役。加快建设以金地商都、女人大世界等4片联动工程为代表的市政商贸工程。这是鼓楼区全面推进“发展中心北移”战略的关键一仗。此役的胜利，将奠定鼓楼区新的政治、经济、文化中心，并使其成为徐州市城市副中心，从而改变过去徐州市城市发展“南重北轻”的失衡格局，实现协调发展。目前，金地商都等联动工程已全面开工建设。

第三大战役———白云山战役。投资10亿元搬迁白云山附近的污染企业，开发建设白云山庄，发展大绿化、大旅游、大商贸，把徐州市北区建成天蓝、地绿、山青、水秀、人美的现代化新兴主城区。这是解决鼓楼区城区污染源，改变老工业区、老污染区形象的重大举措。

这一战役的胜利，将打破“徐州城市不能向北发展”的陈见，实现徐州市北区经济和环境的历史性巨变。目前，这一项目已作为国家环保项目报请国家计委批准立项，申请世行贷款计划也正在积极实施之中。

以对人民负责精神

确保成功“北移”

实施“发展中心北移”战略，是一项大拆、大建、大迁、大移的系统性工程，需要决策者从党和人民的利益出发，从徐州市的总体发展规划出发，通盘考虑，统筹实施。因此，在决策阶段，我们广泛听取社会各界呼声，邀请专家进行专题论证，确保决策正确，措施切实可行。

鼓楼区实施“发展中心北移”战略始终坚持高起点规划、高标准设计、高质量建设、高水平管理，确保实现经济效益、社会效益和环境效益的同步协调发展。

在规划上，与徐州市城市发展总体规划保持一致，协调配合；在设计上，我们面向全国，以竞标的形式广泛选择设计单位，并成立专家委员会评选设计方案，择优采用；在建设上，我们实行全过程工程监理制，确保工程质量，力争建成国内、省内一流的标志性建筑；在管理上，我们面向国内外招聘专业管理公司，并按照市场法则独立运作，自主经营，自负盈亏。

要实现“发展中心北移”战略的总体目标，预计总投资约20亿元人民币。钱从何来？搞好资本运作是保证这一战略顺利实施的关键。按照市场经济的运行法则，特别是遵循城市建设的自身规律，鼓楼区采取“土地置换、易地生财”的运作方法，区机关主动让出市区黄金宝地，利用土地级差收益换取建设资金，同时通过区政治、经济、文化中心的北移，有效提升城北土地的含金量，从而达到了“双向开发、双向增值”的最佳效应。

利用市区黄金地段优势和项目回报率高且快的优势，广招商、大引资、多让利，广泛调动、吸引社会资金为鼓楼区所用是做好资本运作的又一有效手段。本著“区外就是外”的原则，我区加大招商引资力度，目前已和中国广厦建筑集团等多家单位达成了合资、合作协议。

资本运作的成功，较好地解决了建设资金不足的难题，目前各项工程均已如期开工。全区上下围绕“中心北移”，凝心聚力，众志成城。区领导按照各自分工，包挂重点项目，指挥、协调工程建设，一保质量，二保进度；社会各界鼎力支持，广大群众积极参与，更为我们打赢这场战役提供了胜利保证，“发展中心北移”是一项为民办实事的工程，所辖单位和区内居民以各种形式支持“北移”，市有关部门的专家以及驻徐高校的学者也组成“智囊团”前来出谋划策、共筹发展大计。毫无疑问，我们将努力奋斗，把一个功能配套、设施齐全、环境优雅、生活舒适、美丽文明的现代化新城区带入21世纪。

前期物业管理

一、前期物业管理的涵义

前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。

前期物业管理的必要性：

(一)民事法律关系主体资格的需要

(二)物业管理不可间断性的需要

前期物业管理的责任人是该物业的开发商。前期物业管理合同的有效期一般与政府要求房地产开发企业对物业的保修期限相一致。前期物业管理合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业管理合同生效时终止。

二、前期物业管理中权利主体的相互关系

前期物业管理阶段，形成了开发企业、受托的物业管理企业以及业主三个权利主体共存的法律关系。开发企业与物业管理企业达成的前期物业管理委托合同须向行业主管部门备案。

开发商与业主：买卖关系

开发商与物业公司：合同聘用关系

物业公司与业主：服务与被服务关系

买受人如果拒绝接受拟定的前期管理合同也就意味着物业买卖无法成交，这是对开发企业和物业管理企业最有效的制约。反之，业主一旦接受了这份合同的规定内容，也就必须在前期物业管理阶段服从物业管理企业依法依约进行的管理。

三、前期物业管理与早期介入的区别

(一)早期介入的物业管理企业不一定与开发企业确定管理合同委托关系，而前期物业管理必须有委托关系，管理者已依法拥有该物业管理经营权；

(二)早期介入一般还未确定物业与业主等具体管理对象，而前期物业管理必须有明确的管理对象：

(三)在早期介入工作中，物业管理企业只是起辅助作用，而在前期物业管理中，物业管理企业起主导作用。

四、前期物业管理的主要内容

(一)管理机构的设立与人员的培训

机构的设置应根据委托物业的用途、面积、管理深度、管理方式等确定；人员的配备除考虑管理人员的选派外，还要考虑操作层(维修养护、保安、清洁、绿化等人员)的招聘。依据职责分别进行培训。

(二)规章制度的制定

必要的规章制度：管理机构的职责范围；各类人员的岗位责任制；物业各区域内管理规定；用户(住户)手册等。

(三)物业的验收与接管

物业的验收是依照国家建设部及省市有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。物业接管是房地产开发企业向接受委托的物业管理公司移交物业的过程，移交应办理书面移交手续。开发企业还应向管理单位移交整套图纸资料，以方便今后的物业管理和维修养护。在物业保修其间，接受委托的物业管理公司还应与房地产开发企业签订保修实施合同，明确保修项目、内容、进度、原则、责任与方式。

(四)进户管理

进户，是指业主、使用人正式进住使用物业，俗称“入伙”。商品房购房业主或承租使用人的进户程序一般为：

1．发入伙通知书

在物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住书面通知书。

2．带业主或使用人实地验收物业，着重勘验

(1)房建质量；

(2)设备质量，运转情况；

(3)房型、装修、设施配备等是否与合同相符；

(4)外部环境状况及影响。

3．约定代为装修、添置或更换自用设备或设施等事宜即各种代办事宜

4．签订《物业使用公约》

主要内容包括：在分清自用与公用部位、设备、设施的前提下确定双方享有的权利和应尽的义务，物业正常使用的行为规范及相应的违约责任。

5．要求业主或使用人如实填写登记卡

内容包括：业主或使用人的名称、通讯联络方式、所占用物业的编号、设备、设施及泊车位分配等内容。属于非居住性质的物业还需登记营业执照、经营范围、职工人数、出行、用餐等相关情况，便于物业管理与服务。

6．向业主或使用人发放《用户手册》

使他们了解物业概况，各项管理制度，如车辆停放管理，装修搬迁管理，物业保修的责任范围、标准、期限等等方面的规定，以及楼层权力归属、公用设施设备的合理使用等，以便正确把握自己的行为。

7．预收物业管理费或租金

物业管理公司根据有关规定或双方约定向业主或使用人预收物业管理费或租金。

8．向业主或使用人提供办事指引

即向业主、使用人全面介绍物业管理区域和社区相关部门的办事指南，使他们能及时办理相关手续。

9．业主、使用人签约领匙，完成进户程序

(五)装修搬迁管理

为了搞好装修搬迁管理，必须做好以下几点工作：

1 .大力宣传装修规定

规定主要包括以下几方面：

(1) 装修不得损坏房屋承重结构，破坏建筑物外墙面貌；

(2) 不得擅自占用公用部位、移动或损坏公用设施和设备；

(3)不得排放有毒、有害物质和噪声超标；

(4)不得随地乱扔建筑垃圾；

(5)遵守用火用电规定，履行防火职责；

(6)因装修而造成他人或公用部位、设备或设施损坏的，责任人负责修复或赔偿。

2．加强装修监督管理

审核装修设计图纸，派人巡视施工现场，发现违约行为及时劝阻并督促其改

正。

3．积极参与室内装修

4．合理安排搬迁时间

(六)档案资料的建立

档案资料包括两种：业主或使用人的资料和物业资料。

业主或使用人资料：业主使用人姓名、进户人员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况。

物业资料：主要包括物业的各种设计和竣工图纸，位置、编号等。

档案资料的建立主要应抓收集、整理、归档、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整。整理的重点是去伪存真，留下物业管理有用的资料。归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学的分类与保存。

第三节 物业接管验收

接管验收是物业管理企业为维护业主和自身的利益，在正式接管物业之前代表业主对即将交付使用物业的建造质量、管理资料等进行的综合性验收。它先于业主入住(使用)之前进行，是确保物业的使用质量，奠定管理基础的极为重要的物业管理前期工作。接管验收合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提条件之一。在条件具备或物业管理企业前期介入充分、准备充足时，接管验收也可以和建设工程的竣工验收同步进行。

物业的验收是依据国家建设部及省市有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。验收中发现的问题应明确记录在案，及时反馈给房地产开发企业，以便开发企业督促施工单位修整。物业接管是房地产开发企业向接受委托的物业管理公司移交的过程，移交应办理书面移交手续。开发企业应向管理单位移交整套图纸资料，以方便今后的物业管理和维修养护。在物业保修期间，接受委托的物业管理公司还应与房地产开发企业签订保修实施合同，明确保修项目、内容、进度、原则、责任和方式。

一、接管前的准备工作

房地产开发企业与物业管理公司应在物业项目立项时就建立合作关系。但在

一些地区，物业管理机构尚未健全，常常由房地产开发企业自设机构来管理物业。一般来讲，由专业化的物业管理公司参与物业的开发全过程，将更利于物业管理行业的良性发展。目前，对物业管理公司的选聘大多采取议标的方法，少数采用公开招标，无论通过哪一种方式，物业管理公司都要从开发企业或管委会手接管物业。

从理论上讲，早期介入的物业管理企业并不一定就是前期物业的当然管理者，特别是房地产开发企业决定招标选聘时。反之，早期介入的物业管理企业是否愿意承接该物业的管理也需经过科学的测算和对该物业经营实效的评估和权衡后方可作出明智的抉择。具体步骤如下：

1.房地产开发企业与物业管理企业接洽前期物业管理委托事项。主要是管理服务内容、标准、期限；保修责任的委托与实施；诸如遗留扫尾工程、空置房出租或看管等代为办理事项；管理服务费构成及筹集；管理用房、经营用房的提供使用及收益分配；物业及相关资料的验收接管。

2.在洽谈的过程中，物业管理企业对人力、物力等自身条件和接盘运作、盈亏风险作出测算，据此制定接管方案作为依据与房地产开发企业进一步协商或竞标。如达成一致或中标即可签订前期物业管理委托合同。

3.一旦签约，物业管理企业就要实施验收接管。依照的有关规定主要有1991年2月4日国家建设部制定的《中华人民共和国行业标准房屋接管验收标准》和(1993)814号文《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》。同时还应做好档案资料的移交工作，必不可少的档案资料有：规划图、竣工图、地下管网竣工图；各类房层清单，单体建筑结构、设备竣工图及合格证或保修书，公用设施、设备及公共场地清单，有关业主或承租使用人的相关资料等。

4.根据前期物业管理合同所赋予的管理职责，物业管理企业应制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。这些制度主要有停车场管理办法，电梯使用规定，物业的报修与维修规定等。

5.为了迎接即将到来的业主入伙，物业管理企业应着手组成该物业的常设管理机构，配备管理人员。人员不足时要着手进行社会招聘和上岗培训等准备工作。

6.建立与社会协作单位的联络，构筑综合服务网络。前者是指物业正式启动运作后，势必要与社区主管部门和市政及公用事业单位取得联系，获得他们的支持与配合。同时，物业管理企业也不是万能企业，有一些业务(尤其是业主的特约服务)还需选定专业服务公司代理。惟此，才能使业主入伙后各种需求得到充分满足。

7.物业正式出售又称“开盘”，这也是前期物业管理开始之日，物业管理企业可以和开发商一起参与楼盘营销。首先可以就营销策略提出自己的见解，促进销售顺利进行。从根本上来讲，促销是房地产开发企业与物业管理企业共同利益所在。楼盘滞销开发企业投资得不到完全回报，而物业管理也因滞销造成的空置物业和人气欠旺给管理与服务带来困难。物业管理对提高物业附加值的作用日见明显，在具体策划上也有大力宣传该物业的管理水准和合理的收费以吸引更多的消费者前来购买等功效。其次，参与营销(包括预售)是物业管理企业与消费者(即未来的业主)直接见面的最好机会。了解他们对物业管理的具体要求将对今后业务的开展大有裨益。最后，现行法规规定，在开发企业与业主签订物业转让合同时必须附上有关前期物业管理合同及《物业使用公约》、 《住户手册》等附件，即“应在买卖合同中对房地产产权人有承诺遵守小区管理办法的约定”(见国家建设部《城市住宅小区管理办法》)。

二、接管验收与竣工验收的区别

接管验收不同于竣工验收。接管验收是由物业管理企业依据建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。接管验收与竣工验收的区别在于：

(一)验收的目的不同

接管验收是在验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验；竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。

(二)验收条件不同

接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。

(三)交接对象不同

接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业；竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。

三、接管验收中应注意的事项

物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理企业通过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应

注意以下几个方面：

1.物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。

2.物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

3.接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直到完全合格。

4.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。

5.开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。

6.物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。

7.接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。

当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

四、接管验收的内容

接管验收的主要内容是：

(一)主体结构。地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，不得引起上部结构开裂或毗邻房的损坏。其中，房屋的主体构件无论是钢筋混凝土还是砖石、木结构，变形、裂缝都不能超过国标规定，外墙不得渗水。

(二)屋面与楼地面。各类屋面必须符合国家建筑设计标准的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。地面的面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平整，没有裂缝、脱皮、起砂等现象。卫生间、阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求，不允许倒流水和渗漏。

(三)装修。钢木门窗均应安装平正牢固，开关灵活；进户门不得使用胶合板制作，门锁安装牢固；门窗玻璃应安装平整，油灰饱满、粘贴牢固；油漆色泽一致，不脱皮、漏刷。

(四)电气。线路应安装平整、牢固、顺直，过墙有导管，铝导线连接不得采用绞接或绑接。每一回路导线间及对地绝缘电阻值不得小于规定要求。照明器具等支架必须牢固，部件齐全，接触良好。避雷装置必须符合国家标准规定，电梯应能准确、正常运转，噪声震动不得超过规定，记录、图纸资料齐全。

(五)水、卫、消防、采暖。管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象。卫生间、厨房间排水管应分设，出户管长不超过8米，并不可使用陶管、塑料管：地漏、排水管接口、检查口不渗漏，管边排水流畅。消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证。采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平正，配件齐全，没有缺陷，并有专门检验合格证。各种仪表、仪器、辅机应齐全、安全、灵敏、灵活、精确，安装符合规定，运转准确正常。

(六)附属工程及其他。如室外排水系统的标高，窖井的设置，管道坡度、管位、化粪池等都必须符合规定要求。信报箱、挂物钩、晒衣架应按规定安装。另外，还包括场地清除、临时设施与过渡房拆除清理完毕，相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。

五、接管验收的作用

按管验收是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验。对新建房屋，接管验收是竣工验收的再验收。在完成接管验收后，整体物业连同设备就应移交给物业管理企业。

物业的接管验收，是物业管理企业在接管物业前不可缺少的重要环节，物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。物业的接管验收，由开发建设单位和物业管理企业共同组织验收小组进行。接管验收的作用主要体现在：

(一)明确交接双方的责、权、利关系

通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务和权利。

(二)确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益

通过物业管理企业的接管验收，能进一步促使开发企业或施工企业按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时，能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量。

(三)为日后管理创造条件

通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程的维修、养护工作量。另一方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理，发挥社会化、专业化、现代化的管理优势。