自然资源部再通报40起乱占耕地案例

安徽雁岭湾现代农业科技有限公司是2017-02-23在安徽省合肥市长丰县注册成立的有限责任公司(自然人独资)，注册地址位于长丰县双墩镇蒙城北路东侧北城世纪城A7区锦徽苑5幢3301室。

安徽雁岭湾现代农业科技有限公司的统一社会信用代码/注册号是91340121MA2ND5J4X0，企业法人薛雁，目前企业处于开业状态。

安徽雁岭湾现代农业科技有限公司的经营范围是：农业科技技术推广、技术研究、技术咨询、技术转让、技术服务；农产品专业技术开发；农产品深加工、销售；茶叶、水果、蔬菜、苗木、花卉及农作物种植、销售；家禽、畜牧、水产养殖及销售；农资、农具销售；假山堆设、木屋开发建设及销售；农田土地复垦、沟河塘清淤、农田水利平整、维护；农业仓储及物流；园林绿化设计及施工；商超专卖店招商加盟销售；食用菌、粮食、食用油及农副产品加工、销售；餐饮投资管理、餐饮服务、农家乐服务、酒店宾馆投资管理、国学文化教育开发；乡村旅游开发、健康度假养生养老投资管理及服务；设计、制作、代理、发布广告；城镇化及乡村建设工程、农业基础设施整合整治；土地流转及土地租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。本省范围内，当前企业的注册资本属于一般。

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在加拿大安大略省东南部，休伦湖北侧，有一个矿业城市萨德伯里。它是目前世界上最大的镍矿区，其产量占世界镍总产量的80%左右。

整个城市宁静安逸又充满了活力，是安省有名的 旅游 胜地。由于环境优美，划船、游泳、徒步、钓鱼这些户外活动，俨然就是萨德伯里市人日常的休闲运动。图为街头公园里的小动物。

现在的大气监测记录显示，萨德伯里市的大气污染远远低于多伦多市，是安大略省有名的天然空调机。图为居民区。

七十年代，采矿公司和社区居民一起进行的“萨德伯里绿化行动”，回填开采区，减少排放量，种植了上千万株树苗。这是全球最大规模的重新绿化行动之一.土地复垦计划成为联合国频频表扬的典范。图为废弃的矿场上的大镍币。

萨德伯里市一共有330个湖泊，周围100公里内就有5座省立公园，这样的工矿城市真心让人羡慕。图为随处可见的加拿大雁。

人们相信萨德伯里矿体可能是个陨石坑，曾经有一块巨大的富含铁、镍的陨石，击穿地壳，为地壳的基性岩浆得上升开辟了通道形成了今日的巨大镍矿。图为城区整齐漂亮。

初到萨德伯里市，很难相信这是个矿业城市。满眼的绿树环绕，清新通透的空气，鸟儿在草地上随意踱步。

肯拉尼公园常被称为安大略公园体系中的明珠，“气人画派”曾有一小木屋，在公园以西，也是创建公园理由之一。这里非同一般的美丽风景由桦树林和松树林构成，背靠雄奇的拉科洛奇山脉。

拉姆齐湖畔湖畔帆影点点，野鸟悠闲的在水面游来游去。湖畔的豪宅林立，每家都有自己的船码头，有的甚至停靠着水上飞机。

库柏克里弗博物馆是一间拓荒木屋，里面摆放着20实际早期的家具和工具。

雷德湖可以游泳、划独木舟、钓梭子鱼、白鲑和鲑鱼。这里还有漂亮的海滩和徒步小路，宿营地位于山脊上，美丽风光尽收眼底。

1 天元谷景区

天元谷度假区，位于迁安市的西南，美丽的滦河之畔。天元谷命名源于迁安轩辕文化黄帝族徽“天鼋”二字，本着深度挖掘本土文化元素，遵循“文化为魂、建筑为表、 旅游 为体”的理念，首创“主题园区+民俗街区”的全新设计规划模式，打造涵盖魔方玩国亲子民俗 科技 乐园、童心部落萌宠主题亲子 娱乐 园、热浪岛湾内恒温休闲水公园、轩辕里民俗体验区、孤竹驿文化休闲区、滦河水世界 娱乐 区六大主题、三园三区的大型民俗亲子度假区，以提供最佳游乐体验为根本，创造性地将现代亲子主题公园与仿古文化街区相结合、将传统 历史 民俗与先进虚拟 娱乐 科技 相融合，让游客经历一段穿越时空与幻想的民俗文化体验之旅，塑造一个全年龄段参与、全周期性运营、全天候条件游览的 旅游 景区，打造一个面向和覆盖京津冀地区的以亲子民俗、度假游乐为主题的3天2夜、一站式 旅游 目的地。

2 .山叶口景区

山叶口景区坐落于 迁安市 西部 大五里乡山叶口 村，总面积14平方公里，森林面积14500亩，森林覆盖率69%。全年平均温度10.1 ，年平均降水量711.9 。景区内地质遗迹景观多样，有28亿年前太古时期形成的古老片麻岩，有18亿年的长城系砾岩露头及沿节理破裂崩塌的滚石，景区内出露了太古界迁西群与元古界长城系的接触界线，两者之间代表了约10亿年的地层缺失 。 它以优美的峡谷溪流、山石林地、山顶湖泊为自然景观，融地质文化、民俗特色于一体，这里有景色奇特的砾石风光、丰富完整的太古地貌，这里被地质学家誉为“全息 太古时代 地质地貌档案馆”。

3 白羊峪景区

白羊峪，位于 迁安市 大崔庄镇。景区内白羊峪长城始建于明初，明晚期隆庆、万历年间包砖、加厚、修缮加固。其中，敌楼21座、保存完好的长城4552米。这里的大理石长城长约1500米、高10米、宽5米，城底及敌楼基础多为大理石，万里关山中十分罕见。

4 塔寺峪景区

塔寺峪是迁安西部一座大山，以山岳森林生态和峡谷地貌景观著称，在长约8华里的峡谷内，有16条沟、18道岭、18个天然洞，古树名木、奇峰怪石、溪流瀑布遍布，堪称一座自然资源宝库，尤其是在大山深处有座九龙寺，此庙建于唐武德四年，历经宋元明清，有深山古刹美誉。

景区占地面积5000亩。其中森林保护区面积90万平方米，山桔、花椒、杜鹃、高山寒杨等植物200多种。漫山遍野的板栗、核桃、楸子、梨树共计2万多棵。野鸡、猫头鹰、狐狸等动物百余种。自然环境优美，动植物生长良好，山体景观多种多样，高峰、山谷、峭壁令人向往，生态系统良好。峡谷幽静，佛寺久远，犹如世外桃源。天造地设的自然景观与耐人寻味的人文景致，容纳着沧桑的 历史 ，沉淀着深厚的文化

5. 金岭矿山传奇景区

岭铁矿传奇景区，位于迁安市蔡园镇刘庄子村，是改造废弃铁矿后复垦的土地 。 刘庄子村的农民企业家李民拟投资8.6亿元对家乡进行矿山修复改造。将生态修复、环境保护、新农村建设、精准扶贫有机结合，协同发展，带动村民共同致富。目前，项目已启动建设，且成果初现。昔日满目疮痍的废矿，正在逐渐蜕变成被花草树木包围的美丽生态园，废弃多年的荒山充满生机

6. 迁安北部长城山野绿道

迁安北部长城山野绿道，是迁安市“一横三纵”四条 旅游 绿道之一的“一横”。西起红峪口，东至徐流口，全长49公里，途经五重安乡、大崔庄镇、建昌营镇 杨各庄镇，穿越26个村庄，2013年建成通车。绿道连接万宝沟军事乐园、白羊峪长城 旅游 区、大龙庙国际生态 旅游 度假山庄、豆香小镇等多个 旅游 景点。

7. 黄台山公园

公园紧邻国家级水利风景区—— 黄台湖风景区 ，结合黄台湖水体柔质景观和黄台山体硬质景观两大体系，依照山水相依、刚柔相济的和谐理念，设计建设了莲花广场区、林下休闲区、文娱活动区、儿童活动区、滨水活动区、自然生态区和文博苑等观赏景点。走进公园，既可欣赏具有北方特色的花草树木形成的美景，又可见到凿刻于岩石之上状似石砚的簸箕石和反映 佛教文化 的摩崖石刻“清舍”，站在黄台山山顶可远眺追寻峡谷影龙、西津晚渡、灵泉喷玉、云寺晓钟、岚山迭翠、滦水拖蓝、东岭晴岚等景观，更将气势雄浑的黄台湖全景尽收眼底，一揽无余

8. 红峪山庄

红峪山庄溶洞风景区位于迁安市五重安镇红峪口村，国家3A级 旅游 区，世界文化遗产 。 是一处以大理石长城为靠，以黄金溶洞为轴，辅以山川、森林、瀑布、戚剑峰、庙宇、远古代植物化石等自然景观形成完整的长城溶洞系列 旅游 产品。风景区内有黄金溶洞、云崖湖、云崖寺、神龟探海、水关长城、通天瀑布、双面佛、仰天大佛、大理石长城、戚剑峰、将军帽、云崖村等景点20余处，鲜为人知的大理石长城横贯景区。

9. 亚滦湾农业公园

亚滦湾农业公园坐落于迁安市杨店子镇褀光路 ， 总投资1.5亿元，占地面积3000亩，其中核心区500亩，示范区1000亩，辐射区1500亩。亚滦湾农业公园是一家集 旅游 观光、果蔬采摘、休闲 娱乐 、餐饮住宿为一体的现代农业公园。先后建设完成了6000米龙型葡萄采摘长廊、意式风情园、水培植物工厂、桃源仙境、南极仙翁、桃源食府、桃源木屋、跑马场、桃花文化 旅游 节等多个项目。

为适应成都市农村房地产流转中价值评估的需要，规范农村房地产估价行为，我局根据成都市统筹城乡的相关规定，制定了《成都市农村房地产估价规范(试行)》，现印发给你们，请遵照执行。

特此通知。

成都市房产管理局

二〇〇九年九月十日

　 　成都市农村房地产估价规范(试行)

一、总 则

1.0.1 为规范成都市农村房地产估价行为，保障估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国物权法》等法律法规和成都市统筹城乡的有关规定，结合成都市农村房地产估价实际，制定本规范。

1.0.2 本规范适用于成都市农村集体建设用地上的房地产估价活动。

1.0.3 农村房地产估价应遵循规划管制原则、城乡统一市场原则，独立、客观、公正地进行。

1.0.4 农村房地产估价除应符合本规范外，还应符合国家有关标准、规范的规定。

二、术 语

2.0.1 农村房地产

是指农村集体建设用地、建筑物、构筑物及其他土地定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。本规范所指的农村集体建设用地包含农村宅基地。

2.0.2 农村房屋集中区

是指依据土地利用总体规划和土地整理专项规划，通过拆院并院等土地整理方式，将原有零星分散的宅基地和其他集体建设用地复垦为耕地后，在集体建设用地上修建的符合城乡规划的农村房屋集中区域。包括新居工程、新型社区。

2.0.3 农村散居点房屋

是指零星宅基地及其他零星建设用地上的农村房屋。

2.0.4 川西林盘

是指在建筑中结合川西农村居住风貌形态的基本元素，充分利用现有林盘景观和环境，增强地域特色和反映成都市农村传统文化内涵的农村房地产。一般属于散居农村房地产。

2.0.5 集体建设用地使用权流转

是指集体建设用地使用权初次流转、再次流转和抵押。初次流转包括出让、出租、作价(出资)入股，再次流转包括转让、转租等形式。

2.0.6 集体建设用地使用权出让

是指集体土地所有者将集体建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出让金的行为。

2.0.7 集体建设用地使用权转让

是指土地使用者将出让取得的集体建设用地使用权再转移的行为。

2.0.8 集体建设用地出租

是指集体土地所有者将集体建设用地出租给土地使用者使用，由承租人与出租人签订一定年期的集体建设用地出租合同，并按合同约定支付土地租金的行为。

2.0.9 集体建设用地转租

是指将承租取得集体建设用地使用权再转租的行为。

2.0.10 集体建设用地使用权作价(出资)入股

是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权收益金折成股份，由土地所有者持股并参与分红的行为。

2.0.11 集体建设用地使用权抵押

是指抵押人以其合法的集体建设用地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

2.0.12 混凝土结构

是指由混凝土构件作为主要承重构件的结构，包括混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等。

2.0.13 砌体结构

是指由块材和砂浆砌筑而成的墙、柱作为建筑物主要承重构件的结构，是砖砌体、砌块结构的统称。

2.0.14 生土结构房屋

是指由原生土、生土墙(土坯墙或夯土墙)作为主要承重构件的房屋。

2.0.15 石结构房屋

是指由石砌体作为主要承重构件的房屋。

2.0.16 木结构房屋

是指由木柱作为主要承重构件，生土墙(土坯墙或夯土墙)、砌体墙和石墙作为围护墙的房屋。主要包括穿逗木构架、木柱木屋架、木柱木梁房屋。

2.0.17 轻钢结构房屋

是指运用新型技术建成的以轻型钢材为主要承重构件，在型钢围护中以其他材料填充作为围护墙，屋盖以钢屋架混合木檩条加小青瓦等形式的房屋。

2.0.18 其他混合形式的农村房屋结构

是指竹-木结构、石结构—木屋架、生土结构—木屋架、砌体结构—混凝土板、石结构—混凝土板、砌体结构—钢屋架、石结构—钢屋架、石结构—石楼盖等。

2.0.19 限制市场价格或价值

是指估价对象在不符合市场价值条件时形成的价格或价值。

2.0.20 集体建设用地基准地价

是指农村范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分农村地价区段，政府组织调查、评估并公布的各地价区段在某一时点的平均价格。

2.0.21 集体建设用地基准地价修正法

是指在政府确定并公布了集体建设用地基准地价和修正体系的地区，根据估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价值的方法。

2.0.22 农村房屋质量缺陷损失估价

是指房地产估价机构对农村房屋质量缺陷损失进行分析、估算和判定的估价行为。

三、估价基本事项

3.1 估价基本事项的确定

房地产估价师在受理农村房地产估价项目时，首先应根据估价委托人的估价需要，结合有关规定和估价师的估价经验，明确对估价结果有影响的基本事项。

明确估价基本事项时，应与委托人共同商议，在征得委托人认可后，在房地产估价委托书和委托协议中予以明确。

3.2 估价目的

3.2.1 估价目的是房地产估价报告的期望用途，可通过了解未来提供的估价报告的用途来明确。明确估价目的有助于明确估价对象、估价时点和价值类型。

委托人不能够明确提出估价目的时，估价师应当从专业角度提出建议，帮助委托人确定估价目的。

房地产估价师在估价报告中应对估价目的进行明确表述，不宜简单将估价目的表述为“为了解房地产市场价值而评估估价对象的价值”。

3.2.2 集体建设用地使用权出让价值评估

委托人为出让人的，估价目的可表述为“为委托人依法出让集体建设用地使用权确定出让底价提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。委托人为欲受让人的，估价目的可表述为“为委托人拟取得集体建设用地使用权确定出价提供参考依据而评估估价对象的投资价值”。

3.2.3　农村房地产转让价值评估

估价目的视具体情况，可表述为“为委托人转让农村房地产确定要价提供参考依据而评估估价对象的市场价值”“为委托人拟受让农村房地产确定出价提供参考依据而评估估价对象的投资价值”“为农村房地产转让双方协商转让价格提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。

3.2.4 农村房地产租赁价值评估

估价目的视具体情况，可表述为“为委托人出租农村房地产确定租金提供参考依据而评估估价对象的租赁市场价值”“为委托人拟承租农村房地产确定租金提供参考依据而评估估价对象的租赁投资价值”“为农村房地产租赁双方协商租金提供参考依据而评估估价对象的租赁市场价值”。

3.2.5　农村房地产抵押价值评估

估价目的可表述为“为确定农村房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估估价对象的抵押价值”。

3.2.6　农村房地产作价(出资)入股估价

估价目的可表述为“为确定以农村房地产作价(出资)入股提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。

3.2.7　农村房地产征收补偿估价

估价目的可表述为“为确定以农村房地产征收补偿金额提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。

3.2.8 农村房地产联营估价

估价目的可表述为“为委托人以农村房地产作为联合经营条件提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。

3.2.9　农村房地产联建估价

估价目的可表述为“为委托人以农村房地产作为联建条件提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。

3.2.10　其他目的的农村房地产估价。

3.2.11　在估价报告中，房地产估价师以简洁的语言不能对农村房地产估价目的进行准确表述的，应在估价报告中估价目的条文下，对估价目的提出的背景条件、委托人对估价报告的期望用途、估价对象特定的'特征、估价报告的使用者等方面对估价目的相关表述进行进一步的说明。

3.3 估价对象

3.3.1 房地产估价师应在委托人对期望进行估价的对象进行指定的基础上，根据已经明确的估价目的，依据相关法律法规和政策的规定，在征求委托人同意后对估价对象及其范围予以确定。

3.3.2 明确农村房地产估价对象的内容，包括明确估价对象的实物状况、权益状况和区位状况等。

1 农村房地产估价对象实物状况，对估价对象范围的确定和界定，包括：土地、建筑物、构筑物、地上附着物、基础设施、位置、四至、高度、深度等。

明确是否包含农村道路、桥梁、隧道、码头、亭台、牌坊、烟囱、碉堡、墓穴、假山、农村水利设施、龙门、沼气池、牲畜围栏圈、水塔、排水沟、水井、晒坝、围墙、堡坎、地窖等构筑物和附属物。

2 农村房地产估价对象权益状况，估价师首先明确估价对象的现实法定权益状况，在此基础上结合估价目的进一步明确是评估估价对象在现实法定权益下的市场价值还是在设定权益下的市场价值。

3 农村房地产估价对象区位状况，估价师要明确估价对象的位置、交通、环境景观、外部配套基础设施等，根据农村房屋集中区、散居点房屋和川西林盘等房地产的不同特点进行了解和表述。

3.4 估价时点

农村房地产的估价时点应根据已经明确的估价目的来推定。

估价时点为现在的，原则上为完成估价对象实地查看之日，但估价委托合同另有约定的除外。估价时点与实地查看之日不一致的，应在“估价假设和限制条件”中对估价对象在估价时点的状况进行假设，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

3.5 估价的价值类型和估价对象的价值定义

3.5.1 估价对象的价值类型由估价目的和估价前提决定。

3.5.2 价值类型包含市场价值和限制市场价值两种。农村房地产估价的价值类型有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值、投资价值等。

3.5.3 估价师应根据估价对象的具体情况和选择的价值类型，结合估价目的和估价的假设与限制条件等，对估价对象的价值定义进行准确的表述。

3.5.4 价值定义应说明价值类型和价值内涵，在表述中应当对估价对象用途、估价对象权利状况、估价对象土地的开发利用程度及开发强度、估价对象实物状况、估价对象权益是否受到限制、农村房地产流转主体和流转对象是否受到限制等进行描述。估价师在对估价对象实地查看和已收集的资料进行综合分析后，应针对不同的估价对象进行不同的价值定义表述。

四、估价方法

4.1 估价方法选用

4.1.1 农村房地产估价可运用市场法、收益法、成本法、假设开发法、农村基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。

4.1.2 应根据估价对象和估价目的，进行估价方法适用性分析。对于理论上适用的估价方法，一般应选用不选用的，应在估价报告中充分说明理由。

4.1.3 对农村房地产的估价，在市场依据充分，能采用市场法估价的，应当优先选用市场法估价

4.1.4 收益性的农村房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。对证载法定用途为住宅但是实际用途为商业经营的农村住宅，也可以选用收益法进行测算。

4.1.5 具有投资开发或再开发潜力的农村房地产的估价，可以选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

4.1.6 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

4.1.7 采用成本法估价时，对集体建设用地使用权的估价，可采用基准地价系数修正法进行估价。

4.2 市场法

4.2.l 运用市场法估价应按下列步骤进行:

1 搜集交易实例

2 选取可比实例

3 建立价格可比基础

4 进行交易情况、交易主体状况修正

5 进行交易日期修正

6 进行区域因素修正

7 进行个别因素修正

8 求出比准价格。

4.2.2 运用市场法估价，应准确搜集交易实例，掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容：

1 交易双方情况及交易目的

2 交易实例房地产状况

3 成交价格

4 成交日期

5 付款方式

6 交易主体的情况。

4.2.3 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：

1 是估价对象的类似房地产

2 成交日期与估价时点相近，原则上不超过一年

3成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

4 农村房屋集中区房地产和农村散居点房地产的交易案例不宜交叉作为可比实例。

4.2.4 选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容：

1 统一付款方式

2 统一采用单价

3 统一币种和货币单位

4 统一面积内涵和面积单位。

注：1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清

2不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期的市场汇率中间价计算。

4.2.5 有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：

1 有利害关系人之间的交易

2 急于出售或购买情况下的交易

3 受债权债务关系影响的交易

4 交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易

5 交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易

6 相邻房地产的合并交易

7 特殊方式的交易

8 交易税费非正常负担的交易

9 其它非正常的交易。

但上述情形中，能够确定差异，并可修正为正常交易价格的案例，可选为可比实例。

4.2.6 交易情况修正，进行交易情况修正应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。

4.2.7 交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正宜采用类似农村房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似农村房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地农村房地产价格的变动情况和趋势做出判断，由估价机构编制当地农村房地产交易价格指数表，进行相应的调整。

4.2. 8 区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。农村房屋集中区房地产和农村散居点房地产的区域因素应该单独进行修正。

区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，农村基础设施配套完善程度，水、电、气、视、汛、网络、无线电信讯号的覆盖程度等农村建设用地规划限制中影响农村房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整。

4.2.9 进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。

有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，农村规划管制条件，土地使用权年限、土地建设强度等有关建筑物、构筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：折旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑材料，容积率，建筑结构等。

个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途和估价目的确定。对估价对象和可比实例的构筑物状况和建筑结构状况等农村房地产个体差异较大的个别因素的比较和分析，应当详细列出比较因素表和修正系数表进行逐项修正。进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行调整。

4.2.10 交易情况、交易主体、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。

4.2.11 选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。

4.2.12 其他估价方法中有关参数的求取也可用市场法的原理和技术求取。

4.3 收益法

4.3.1　运用收益法估价应按下列步骤进行：

1 搜集有关收入和费用的资料

2 估算潜在毛收入

3 估算有效毛收入

4 估算运营费用

5 估算净收益

6 选用适当的资本化率

7 选用适宜的计算公式求出收益价格。

注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。

4.3.2 租赁收入中应扣除法律法规规定应该上交国家或者农村集体经济组织的收益。

4.3.3 对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据农村土地使用权相应用途的法定使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年限收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

4.3.4 对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可采用下列方式之一处理：1先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2将未来可获收益的年限设定为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

4.3.5 集体建设用地最高使用权年限有合同的按合同约定，没有合同约定的可以参照城市土地使用权年限。

宅基地无使用权年限限制。

4.4 成本法

4.4.1 运用成本法估价应按下列步骤进行：

1 搜集有关成本、税费、投资利润等资料

2 估算重置价格

3 估算折旧

4 求出积算价格。

4.4.2 重置价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常投资利润之和，其构成包括下列内容：

1 土地取得费用

2 开发成本

3 管理费用

4 投资利息

5 投资利润

6 报建税费。

注：投资利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。

相城万亩生态园 土地整治是农村耕地保护的一个重要命题，特别是苏南地区，水网交错、地势低洼形成了众多滩涂地，再加上经济建设和城市化快速推进，使本来就金贵的土地资源显得更为紧张，土地整治也就成了保护土地资源的重要手段。土地整治的办法很多，再利用的形式也很多，有的成了粮田，有的成了鱼塘，有的成了生态公园，有的成了休闲胜地，在新农村建设中，不仅提高了土地资源的利用率，改善了环境，又为农民开辟了新的财路。 每逢周末，相城区靠近万亩生态园的苏虞张公路两侧一排鱼塘边上总是蹲满了垂钓人。 据生态农业园区副总经理孙伟强介绍，这里原来是筑路取土形成的挖废地，前两年通过引入民资整理后，改造成了“水相城垂钓俱乐部”。像“水相城垂钓俱乐部”一样，相城建区5年来，通过实施土地整治项目、引入民资改造荒地滩涂、结合河道清淤复垦复耕，在潭潭坑坑中“理”出4万亩好地，使荒滩涂变身基本农田，挖废地成为休闲胜地。 相城区是个河网密布的水网地区，区内的滩涂潭塘比较多，土地利用率相对较低。建区后，该区从保护土地资源出发，首先向滩涂开刀，千方百计在潭潭坑坑中“抠”良地。在相城区中心腹地的元和、渭塘、黄埭交界处有一方上万亩的滩涂地，四周杂草丛生，人也走不进，中间潭潭坑坑一个连着一个，种粮遭水淹，养鱼水不活，当地人称为“北大荒”。 2003年，相城区制定了整治这方荒地的方案，把“北大荒”建成以生态绿化、生态休闲、生态种养、生态居住、生态餐饮为主要内容的生态园。该区一方面向国土部门申报立项争取资金支持，同时吸纳民资参与开发。经过2年多的努力，“北大荒”成了苏州城北的万亩“绿吧”。在这个“绿吧”里，通过政府投资2500万元整治土地，吸纳了1.5亿元民资，不仅兴建了景观大道、生态绿地和钓鱼运动场，还办起了“阿庆嫂”、“渭塘”、“明月山庄”等生态饭店和农副产品批发市场。几年来，全区先后实施了2只部级立项的土地整治项目、3只省级立项的土地整治项目，在潭潭坑坑中“理”出了35556亩土地。这些土地有的变成了基本农田，有的成了水产等方面的科研基地，也有的成了生态公园，不仅提高了土地利用率，也美化了环境。这几年，相城区境内实施了大规模的高速、国道、省道和区间道路建设，取土挖废土地较多。该区把这些挖废地拿出来，提供给民间资本改造，把挖废地整理成高标准的鱼塘、上档次的休闲会所，在改善环境的同时增加土地产出率，全区先后整理了4000多亩筑路挖废地。 150亩筑路挖废地变成———艳阳山庄 “迪格地方老好格，阿拉来白相过好几趟了，有山有水，吃的是200元一桌的农家菜，住的是200元一晚的标准房，离上海又介近，要不是侬搭阿拉讲，奈能晓得脚底下曾经是块挖废地呢！”在沿江高速太仓陆渡段附近的艳阳山庄，一对上海老夫妻与记者边走边聊。 艳阳山庄副总经理说，4年前，为解决修建沿江高速的取土问题，太仓划出了这里的150亩土地，等到高速公路路基建成，这方土地也彻底改变了原先的面貌，七高八低、要想继续复垦耕种，难度很大，但如果让它一直荒废在高速公路边上，同样大煞风景。本着因地制宜的原则，当时太仓农林局在此规划建设了一个公园雏形。也是有缘，招商项目在上海一推出，就引起了上海艳阳集团决策层的浓厚兴趣，去年5月，集团决定进驻太仓，并投资1700万元把公园建成了现在的艳阳山庄。 “艳阳山庄有100亩陆地，分别由香樟、银杏、雪松和广玉兰四个小岛组成，50亩水面环绕其间，小岛之间建有沟通的小桥，也可划着小船逐岛游览。”上海老夫妻说：“闹中取静，乔木、灌木、果树、鲜花相映成趣，孔雀、天鹅、鸵鸟、游鱼美不胜收，空气特别清新，从上海闹市区过来，老年人散散步、钓钓鱼、玩玩鸟，年轻人拍拍照、划划船、唱唱歌，都是一种享受，感觉舒服极了。”艳阳山庄董事长夏建文说，这块4年前的挖废地，目前已成为上海人观光、旅游、休闲、度假的好地方，去年6月至今，从上海过来的游客已超过1.8万人次。 竹木扎根330亩荒地造出———乡情苑 北桥镇在挖废地上建了个乡情苑，吸引了许多城里人。位于苏虞张公路北桥段东侧的乡情苑是一个水乡味十足的乡间小居。踩着叽喳作响的石子路踏进乡情苑，一幅“水乡风情图”展现在眼前：用竹子搭起来的“四合院”和一些竹做的“亭台楼阁”错落有致地静卧在栽满荷花的池塘边；十几张临水的茶桌旁，坐满了悠闲的品茶人；远处，几个伸展在池塘中的钓鱼台上，钓鱼人早早地放起长线抛下了诱饵；池塘边、树林里，还有三五成群的拍照留影人。 “这个地方原来是筑绕城高速的挖废地，紧挨在绕城高速北桥道口和苏虞张公路旁，300来亩的地方一片水汪汪，深的地方一竿子下去够不着底，浅的地方杂草丛生，周围的农民看了心痛，过路的人也觉得大煞风景。”投资建造乡情苑的相城益友园艺绿化有限公司总经理、北桥乡情苑苑主蒋建华告诉记者，去年，北桥镇把这块挖废地的整治改造提上了议事日程，蒋老板也在一次路过时看到了这方挖废地上潜在的商机，双方一拍即合，由蒋老板出资改造，把挖废地改造成集绿色餐饮、茶艺茶道、垂钓休闲、生态养殖、农艺采摘、度假娱乐于一体的生态小游园，并取了个“乡情苑”的雅名。占地330亩的乡情苑，是苏州第一家原生态纯竹木商务会所。乡情苑北部是休闲区，设有餐饮、品茶、棋牌和娱乐等项目，中间是一个数十亩的荷塘，西南部是垂钓区，东南部是由树林和观光果园组成的生态区。平时，这里三三两两的客人不断，到了双休日更是宾客盈门，从上午10点钟开始，客人便陆陆续续涌向这里，先是在荷塘边品茶聊天、在竹轩中下棋打牌、在池塘里垂钓戏鱼，吃饭时，便会抢占有利地形，一边尝农家大菜，一边赏水乡风情，十多张餐桌座无虚席，有时还要翻台面。下午，大部分客人会连续作战，直到晚上赏尽荷塘月色才恋恋不舍地打道回府。蒋建华说，乡情苑开门迎客后，每天都要接待上百位游客。 400余亩荒滩上建———垂钓中心 出苏州城沿苏虞张公路北上，在相城新开发的万亩生态园边上，三五成群的垂钓人占据了一个个伸展在鱼塘中的竹木结构的“钓鱼台”，五颜六色的身影倒映在碧波荡漾的鱼塘里，与吐露新芽的绿树组合成了一道独特的风景线。这块钓鱼的好地方叫“水相城垂钓中心”，是相城农业生态园中的一个分支项目，400多亩水面，承担着休闲、科普综合功能。相城万亩生态园原来是块坑坑洼洼的滩涂地，靠苏虞张公路沿线挖废地。后来，相城区对这方地进行整治，兴建以生态绿化、生态休闲、生态种养、生态居住、生态餐饮为主要内容的生态园，成为苏州城北的一个巨型“绿吧”。在这个“绿吧”里，有开创苏州餐饮业新纪元的“阿庆嫂生态美食园”，400桌同时用餐的规模，绿化屏风隔成一个个生态包房，四周墙壁是清一色的玻璃，在里面用餐能观赏外面的自然风光；有10万平方米的生态绿地，枇杷园、石榴园、柿子园、葡萄园、枣园、桃园、桔园，让八方游客尝尽四季鲜果；有金鲤鱼养殖中心、立体种养园和梅花鹿养殖场，还有体现江南水乡特色和民俗文化的生态别墅区、生态住宅区。 在开发万亩生态园中，相城区把滩涂潭塘和筑路挖废地改造成一个个高标准鱼塘，不仅承担了列为国家级农业科研项目的苏州现代农业特种水产示范项目，还辟出苏虞张公路沿线的挖废地，建起了“水相城垂钓中心”。垂钓中心的每个钓鱼池里都搭起了钓鱼台，池边上还建起了供垂钓人休息的小木屋。每逢晴好天气，这里便集聚了许多上海、苏州、无锡等地的城里人，一边垂钓一边呼吸新鲜空气。在“水相城垂钓中心”过上一把钓鱼瘾后，游客们还会到边上生态林里赏生态，进“渭塘酒家”、“阿庆嫂美食园”品尝生态农家菜。 7000个啤酒瓶巧手搭成———另类休闲屋 这幢房子好奇怪，四面都是密密麻麻的小孔，近前一看，原来房子是用7000个啤酒瓶搭建而成的。想去看看吗？房子搭建在太仓沿江高速和沪嘉浏高速延伸段交会处的艳阳山庄内。这里是上海艳阳集团在太仓陆渡建成的农家乐度假村，度假村建在太仓现代农业示范园区，四周是一眼望不到边的大棚蔬菜。把度假村建在这里，目的是为了让城里人更贴近、更真实地了解农村，住农家房，干农家活，种农家菜，吃农家餐。这里的建筑很奇特，除了单间别墅、木屋竹楼、四合院和知青村，还有用轮胎、用啤酒瓶搭建的休闲屋。据悉，这些与众不同的休闲屋是专门请日本建筑设计大师设计的，游客在里面品尝啤酒不用担心安全问题，因为，这7000个啤酒瓶搭建的只是休闲屋的外墙，房屋的骨架照例是用木材支撑着的，很坚固，空调、电话、音响、电视等现代化设施也是一应俱全。