在阳台盖木屋算违章建筑吗

目前适合建造木屋的木材分为两大类，硬木及软木。

一、硬木——建造木屋木材分类一，主要有以下几种：

1、橡木

外观：平直木纹，结构疏松度中等或偏粗；心材浅棕色，边材狭窄，几乎为白色；

物理性能：材质较硬，强度、韧性高；耐磨损性能极佳，一般不会翘曲变形，蒸汽弯曲性能很好；心材非常耐用。

加工性能：机械加工性能和红栎木相似，但更容易碎裂；车削性能良好，手工加工较为困难；钉钉、开榫性能良好，尽管加工前需要用填料填充孔隙；胶粘性能令人满意；上色、表面处理容易，不用特意填平表面就可获得光滑的效果；和金属接触时间较长会沾染成深色；

2、山核桃木

外观：纹理较密，一般为直木纹，结构粗糙；心材淡色或者淡红褐色，边材发白。

物理性能：材质很重，硬度、强度、抗震性能、抗压强度很高；耐用性好，不易变形，抗腐蚀性低。

加工性能：车削性能、机械加工性能良好，但手工工具加工困难；黏胶，开榫和钉钉性能都良好；上色性能良好，经磨砂后能得到较好的有光泽的表面

3、白蜡木

外观：纹理通直，结构均匀。心材是灰棕色的，有时呈红色。

物理性能：木材的弯曲性质有变异，但总的来说还是很好。在汽蒸湾曲时，它的针节容易脱落。该种木材强度高，弹性、冲击韧性、硬度在同类的轻质木材中是较好的，特别是冲击韧性极佳。

加工性能：对刀具的磨损程度中等，木材易于手工加工或机加工，当在较硬的木材上钉钉时，须预先钻孔。木材的胶着性、着色性和抛光性均甚好。

4、槭木

外观：平直木纹，细颗粒结构，纹理均匀细密；边材近白色，有事略带红色，心材显浅褐色。

物理性能：重量、硬度、强度和韧性高；抗震性中等，抗腐蚀性低，耐用性一般；蒸汽弯曲性能令人满意。

加工性能：机械加工性能良好，车削性能突出，但容易期货，不规则的纹理可能会引起碎裂；在钉钉，开榫前建议使用填料填充孔隙；胶粘性良好，经过处理课获得光滑表面。

5、桦木

外观：通常为直纹，纹理紧密均匀，有的纹理交错。心材成浅棕色或深棕红色，边材近白色。

物理性能：材质沉重、坚硬、强度打、抗震性能良好；容易变形，抗腐蚀性差。

加工性能：易于使用机械工具加工，但手工加工困难；极易出现翘曲，在采用钉子及胶水固定前最好用填料填充孔隙。可经染色及抛光获得良好表面。

二、软木——建造木屋木材分类一，主要有以下几种：

1、白冷杉

外观：木纹基本平直，非常均匀，结构中等或偏粗；心材发白或呈淡黄褐色，与边材的界限不明显；

物理性能：材质轻、柔软，硬度一般；强度、抗震性能、抗腐蚀性低；

加工性能：手工或机械加工的性能良好，易于车削；胶粘、握钉、开榫的性能极佳；上色、上漆、抛光性能良好；

2、西黄松

边材白色，心材淡褐色，纹理致密，树脂少，坚硬。在北美供建筑、枕木及板材等用，为重要用材树种之一。耐贫瘠干旱。

3、落叶松

落叶松的木材重而坚实，抗压及抗弯曲的强度大，而且耐腐朽，木材工艺价值高，是电杆、枕木、桥梁、矿柱、车辆、建筑等优良用材。同时，由于落叶松树势高大挺拔，冠形美观，根系十分发达，抗烟能力强。

4、恩格曼云杉、高山冷杉、黑松

恩格曼云杉(Engelmann Spruce)黑松(LodgepolePine)高冷杉(AlpineFirSPF)。SPF的主要特性：强度佳 、质轻、高度稳定性、容易干燥、尺寸稳定、 油漆着色及胶合性俱佳、易于加工、着钉力强。SPF 在经过窑干处理后，含水率在19%以下，使得木材强度及韧度达到最佳水准，不仅加强抗潮、抗虫能力，而且更为稳定，不易龟裂，长保美观。其主要应用于隔间角材、室内线板、拼板、企口壁板、斜梁或结构用材、书架、层板、室内壁板等。以上两类木材选用建造木屋时各有优缺点，需要根据地理环境和许多客观条件来选用合适的木材.

木屋的搭建过程中木材的装饰处理步骤:

1.铲除木材面毛刺、污物，用砂布打磨润滑。

2.打底层腻子，干后砂布打磨润滑。

3.按描绘需求底漆，面漆及层次逐层施工。

4.混色漆禁止脱皮、漏刷、反锈、透底、流坠、皱皮。外表亮光、润滑、线条平直。

5.清漆禁止脱皮、漏刷、斑迹、透底、流坠、皱皮、外表亮光、润滑、线条平直。

6.桐油运用洁净布浸油后挤干，揉涂在枯燥的木材面上。禁止漏涂、脱皮、起皱、斑迹、透底、流坠、外表亮光润滑，线条平直。

7.木渠道烫蜡、擦软蜡工程，所运用蜡的种类、质量有必要契合描绘需求，禁止在施工过程中烫坏地板和损坏板面

木结构房屋的主要结构形式分类：

一、 梁柱结构体系

梁柱结构是一种传统的建筑形式，他是由跨距较大的梁、柱结构形式主要的传力体系，无论竖向荷载，还是水平荷载，都由梁柱结构体系承受，并最后传递到基础上。我国《木结构设计规范》中普通木结构和胶合木结构均属于梁柱结构体系的建筑。

材料：通常采用实木(原木或方木)、胶合木等材料制作梁、柱、檩条 ，用木基结构板材作为楼盖与屋盖的覆板。 本文由菲特威尔木屋收集整理。

资料延伸：现在广泛采用金属紧固件来链接构件各部分。在金属件出现之前，链接不见靠细木工技术，采用榫卯方式链接，接头处有时会用木销子，无任何金属件。

应用：梁柱式木结构被广泛采用于宗教、居住、工业、商业、学校、体育、娱乐、车库等建筑中，是我国传统木建筑的结构形式。

二、轻型木结构体系

轻型木结构是北美住宅建筑大量采用的、有构件断面较小的规格材均匀密布链接组成的一种结构形式，它由主要结构构件(结构骨架)和次要结 构构件(墙面板、楼面板和屋面板)等共同作用、承受各种荷载，最后将荷载传递到基础上，具有经济、安全、结构布置灵活特点。当这种结构通过合理设计，部分 结构体系能够承受和传递跨距较大的荷载时，它也能用于其它大型的工业和民用建筑。

应用：北美轻型木框架结构是指墙和屋顶的框架以2x4(38x89mm)和2x6(38x140mm)规格材建造的结构。随后用OSB结构板和胶合板包覆墙和屋顶表面，以增强结构的整体刚性。木框架结构可用于独户别墅和四层以内的公寓和商用物业。

三、美国SIPs结构

一种高性能的建筑墙体材料，是由两片定向结构板材(OSB或者防水胶合板)粘在膨胀的聚苯乙烯硬泡沫板EPS(或者高密度的聚氨酯泡沫PU)上，这样 做成的板材即承重又保温，所以称为结构保温板材又称结构隔热板(SIPs)。板材的厚度从114毫米(组热系数2.64k-m2/w到311毫米(组热系 数8.11k-m2/w)用以满足不同隔热程度和承受强度的要求。

房屋可内外可挂实木挂板或是水泥纤维挂板，石膏板

四、木刻楞结构

木刻楞俄罗斯族典型的民居，具有冬暖夏凉，结实耐用等优点。木刻楞的建筑方法，主要是用木头和手斧刻出来的，有楞有角，非常规范和整齐，所以人们就叫它木刻楞房。修建木刻楞房的第一步是要打地基，地基都是石头 的，而且要灌上水泥，比较结实。第二步就是盖，把粗一点的木头放在最低层。一层一层地叠垒，第二层压第一层。修建木刻楞房一般情况下不用铁钉，通常都用木 楔，先把木头钻个窟窿，再用木楔加固。

建木刻楞的传统方法是要垫苔藓。苔藓垫在中间，好处在不透风。冬天零下30℃到40℃，有了苔藓压在底下，等于是水泥夹在隔缝里一样，不透风，冬天非常暖和，而夏天又非常凉快。

比较讲究的俄罗斯乡民在修建木刻楞时都总爱在房屋前面修一间像走廊一样的房屋。当地人称这个小房屋叫门斗，起着防风的作用。木刻楞房盖好以后，可以在外面刷清漆，保持原木本色也可以根据各家各户不同的爱好涂上自己喜欢的颜色，一般以蓝、绿色居多。

木刻楞结构还包含： 原木结构，方木结构，D形结构。

特别提醒：需要注意以下几个关于木屋木材小问题

1，影响木材破坏的主要因素有哪些?

影响木屋使用耐久性的因素主要包括物理、化学和生物等几方面的作用。物理、化学作用主要是指木材因火灾、风化、机械或化学等因素的作用造成的破坏。生物性作用主要是指木材由微生物、昆虫(包括白蚁)以及害生钻木动物引起的破坏。破坏木材的微生物有几种，其中破坏木材强度的以木腐菌为主。

2，木屋为什么会受到的潮湿?

1)雨水

2)冷凝水，主要由空气在建筑物内外交换以及水蒸气对木构件的作用引起的

3)材料本身的含水率

4) 基础部分潮湿的作用。

为了保证木屋材料本身的含水率不成为木腐菌和昆虫的生存条件，要求构件的含水率应经常保持在20%以下。

对于木屋建筑物，雨水、冷凝水以及基础部分的潮湿作用都可以通过设计和构造措施解决。

木屋与自然本色，毫无瑕疵

3，木腐菌的生长需要具备哪些条件?

木材湿度：通常木材含水率超过20%木腐菌就能生长，但最适宜生长的木材含水率为40～70%，也有几类木腐菌在25～35%不同的木腐菌有不同的要求。一般来说，木材含水率在20%以下木腐菌生长就困难，当空气湿度过高能使木材的含水率增加到25～30%，就有受木腐菌危害的可能。

空气：一般木腐菌的生长需要木材内含有容积的5～15%的空气量。当木材长期浸泡在水中，木材内缺乏空气就能免受木腐菌的侵害。

温度：木腐菌能够生长的温度范围为2～350C，而温度在15～250C 时大部分能旺盛地生长蔓延，所以在一年大部分时间中，木腐菌都能在木屋内部生长。

养料：木材的主要成分是纤维素、木质素、戊糖和少量其他有机物质。这些都是木腐菌的养料，同时木材内还容纳相当分量的水和空气，更适合于木腐菌的生长。不同树种的木材，由于他们的物理和化学性质不同，特别是他们的内含物的性质不同，其抵抗木腐菌破坏的能力也不一样，有的木材很耐腐，有的则很容易腐朽。

4，木屋耐久性如何设计?

1)露天结构、采取内排水的桁架支座节点、檩条及搁栅、柱等木构件的直接与砌体、混凝土接触的部位以及桁架支座处的垫木，除从构造上采取通风、防潮措施外，尚应进行防腐剂处理。

2)承重结构中使用马尾松、云南松、湿地松、桦木等树种中以及新利用树种中易腐朽或易遭虫害的木材时，除从构造上保证通风、防潮外，尚应进行药剂处理。

3)在气候潮湿的地区或特别潮湿的建筑物内，一般不宜采用木地板，但在林区或无其他材料可用而必须采用木地板时，在室内木地板以下勒脚内的空间都应有通风措施，即使如此，这些地方木材的含水率仍会经常处于20%以上，因而当采用耐腐性差的木材时，必须对全部木构件进行防腐处理当采用耐腐性中等以上的木材时，也宜根据实际情况进行适当的防腐处理。

4)在白蚁危害地区，凡阴暗潮湿、与墙体或土壤接触的木屋，除应保证通风、防潮和便于检查外，均应进行有效的防腐防虫处理，并选用防蚁性能好的药剂在堆沙白蚁或甲虫危害地区，即使木材通风防潮情况较好，若采用易蛀的木材，也应根据具体情况进行防虫处理。

5)在一些高寒或干燥地区，可根据当地实践经验进行防腐、防虫处理。

6)高级建筑物中的木构件(包括吊顶、隔墙、龙骨衬条、壁橱板、板壁等)应隔离水源(如卫生设备)，并考虑防腐、防虫处理。严禁使用带树皮或已有虫蛀和腐朽的木材

还有一个是严重影响市容市貌，严重影响城市规划的，就是造好了也要拆除。再者就是相关部门可能会拿安全隐患说事，并藉此拆除。

但中国法律还不建全，阳光房一下子说是违障建筑，一下子说不是违障建筑，只是违障搭建，属城管管。。。 违障搭建城管要拆就可以拆，违障建筑拆除要法院批条等才可以拆。

其次，原则上说，只要房屋所有人持有房地产权证书，能够证明该房产属于自己，是有权进行改建和修整的，这个问题可以看看当时的购房合同，一般房子的露台都是房地产开发商作为促销赠送的一部分。

最后，为保险起见，可以先征得物业管理公司或相关管理部门的同意再行建造。 叶阳阳光房的设计、生产、制作严格按照相关质量标准，根据力学承重学等相关原理设计制作，首先保证建筑安全，其次确保不会影响建筑及周边环境，再者，因为阳光房的透光性等相关特点，不会影响其他居民的采光等问题，是可以通过并施工建造的。

当然 你盖的时候尽量不要影响到其他人的采光等问题

2：如果不是在街道旁 城管一般也不会去管的

1. House 别墅

主要标志：有后院，很多房间，一户人家。

澳洲叫House，中文翻译过来可以称为别墅，但是和国内的别墅还是略微的有点不同。

澳洲的House，更贴切的应该叫房屋。可以是一层的房屋，也可以是两层的。

因为是自己独门独院的一个房子，所以看上去有点国内别墅的感觉。

不过澳洲的房屋可以根据自己的喜好，自己的心情随意装潢。

说起来，House真的很好，尤其是后院，听上去就很美好的感觉，而且自家的院子，想想就很开心。

但是，同样也是自家的院子，平时打理啊，除草啊，也是个很累的活。而且这个，平时虫子什么的也挺多的，这点也要注意。

房屋材质：有砖房，木房和砖皮房。

2. TownHouse 联排别墅

主要标志：统一的两层房屋，统一的设计风格，有共用的小花园。

澳洲Townhouse，一般我们称之为联排别墅。联排顾名思义，这里的房子都是连在一起的。

所以在设计风格上是完全统一的。一个房子挨着一个房子。

而且哦，联排别墅虽然也有院子，但是院子都不大，甚至有的是几户人家共享一个院子。

但是有院子的地方就要勤于打扫，就要勤于除草。

否则虫子是一定会来关顾你家的。

房屋材质：基本上是砖房~

3. Apartment 公寓

主要标志：高端大气，高层建筑，交通便利，房子质量好，生活安全高。

澳洲Apartment，可以直译成公寓，但是大家不要脑补称国内那种。

因为Apartment这词只代表高端，大气，上档次的房子。

一看就是不一样的。

而且公寓的地理位置那是极好，可以说是四通八达，交通十分便利，通常能欣赏很好的风景！

不过呢，公寓是没有自家的后院。取而代之的是大楼里面各种配套的基础设施。

比如这个电梯，健身房，游泳池，BBQ台，娱乐设施等等，而且附近一般有公园。

同时，公寓还有一个好处，就是所有的房门，都有着严格精密的防盗措施，相当于一个电子的保安。

每个住户都必须刷卡才能进。

可以说是最有安全性和隐蔽性的住宅。

还有一点就是，没有后院等等，所以不用自己打扫，基础公共设施都有物业来管理，自己完全不用操心。

也没有任何虫子的烦恼。

但是这还不是公寓最吸引人的地方。公寓最吸引人的地方，在于它的租金是最高的。

由于实施好，地理位置佳，所以很容易租出去，特别受投资客的喜欢。

房屋材质：钢筋水泥

4.Unit 单元房

主要标志：较矮，普遍只有2、3层楼。比较旧。

澳洲unit，可以翻译成单元房。大家可以脑补一下国内的那种半新不旧的单元房。

在澳洲，unit就是Apartment的降级版本，但是是降了好几级那种！

单元房和公寓，很好区分，一目了然。

首先单元房都很矮，也就2，3层的样子。

再者单元房，没有健身房，游泳池等等那些娱乐设施，地理位置也不如公寓，更别提景观了。

除了最新建造的单元房有电梯，有门禁。以前的单元房都是没有的。

单元房唯一的优势就是价格比较低了。而且也算是好租，虽然不如公寓好租，但是也属于比较好租的，所以也有投资客投资。

房屋材质：木房，和砖房

5.Studio 工作室

主要标志：开敞式平面住宅，厨房，客厅，卧室一体。

澳洲Studio，工作室的住宅起源于西方，一些追求时尚个性的年轻人很是青睐。

因为工作室式的住宅，是一种开放式的生活，卧房，客厅，厨房连成一体。造就了生活的个性，有着无限的可能，因为可以根据自己的品味，进行户型全方位的排列重组，自己顶下风格。

可以说很受年轻人喜欢，地理位置等也不差。算的上是一种西方年轻人的生活乐趣。

大家是不是涨姿势了？原来澳洲有那么多澳洲房子的类型。

不如快快结合自己的自身的情况，想一想什么类型的房子最适合自己呢！

迈恩国际简介

Milestone迈恩国际已在中国经营逾十载，专注于澳洲房产投资，为大中华区最佳澳洲房产投资服务商。中国区总部地处北京CBD中心区，海外总部则设在澳大利亚布里斯班市。在短暂的几年中，我们已经成为国内澳洲房产投资业界的龙头翘楚。

我们始终坚持以“全程服务专业化，信息咨询国际化，投资增值最大化，咨询收费公开化”为理念按“周密计划，充分调研，科学分析，稳妥实施”为工作指导方针，为客户提供最佳服务。通过自己的专业能力与雄厚实力让客户从市场获取丰厚的回报。

欧美国家的住宅产业化水平是随着市场的需要，一步一步地不断加以提高的，从解决房荒、提高住房性能，到发展可持续建筑，在适应各个阶段建设发展需要中与时俱进。

1．瑞典住宅发展的起点并不高。瑞典住宅构成了城市优美环境的重要组成部分，但一直到1930年代，瑞典住宅品质和标准远低于欧洲其他国家，许多住宅缺乏基本的卫生设施，并过于拥挤。

2．20年的住宅大规模建设期间。二战以后，瑞典和其他欧洲国家一样，处于房荒之中，加上婴儿潮的出现，促使瑞典政府实行“百万住宅”计划，进入了大规模建设住宅的时期。为了尽快解决住房短缺而借助工业化，这是产业化形成的初期阶段，重点是建立工业化生产 (建造)体系，提高生产效率。瑞典政府及时引导，致力于提高住宅性能，并为低收入阶层和老年人提供住宅补贴，政府支持非盈利性机构提供住宅低息贷款和利息补贴。如图1所示，1958年新建住宅达62225套住宅。50年代和60年代保持大规模建设的状态，1967年到1972年达到高峰时期，前后六年保持在10万套住宅以上。其后1973年到1976年连续下降，新建住宅的数量降了大约一半，1976年降到了55812套。在住宅大规模建设期间，瑞典住宅产业抓住契机，大力发展高性能的预制工业化住宅，使其住宅产业化技术在全世界处于领先水平。

3．13年的新建住宅低谷阶段，也是住宅产业化的发展成熟期。上世纪70年代前后，住房短缺得到缓解，产业化的重点逐步转移到了提高产品(住宅)的质量和性能，在大部分居民的住宅得以满足以后，瑞典的新建住宅明显地减少。1976年，继续延续大幅下降的趋势，从1976年的55812，一直降到1986年的28791套，为最低谷，其后三年大幅回暖，分别为 30884套，40574套，50402套。连续13年，新建住宅的总户数均在55812套之下。

4．高性能住宅低数量平稳发展阶段。第三阶段(20世纪90年代以后)是产业化发展的高级阶段。从上世纪九十年代初，为了缓解全球气候变暖、降低温室气体排放、减排二氧化碳，欧盟率先提出城市和建筑的可持续发展，住宅产业化的重点转向节能、降低住宅的物耗和对环境的负荷、资源的循环利用，倡导可持续发展。从前一个波谷阶段走出以后，瑞典新建住宅的发展经历了1990到1992年大约三年的波峰阶段，新建住宅的套数分别为58426套、66886套和57319套。九十年代的经济危机和福利国家福利的弱化，使瑞典的住宅补贴政策也相应弱化，如图1， 1993年到2006年，瑞典住宅发展又进入13年的波谷期，除了1993年承接前三年的波峰迅速降为35008套以外，其他年份均在30000套以下，1995年到2003年连续7年的开发量均在20000套以下，最低的年份为1998年和1999年，只有 11459和11712套。

尽管新建筑住宅的开发量很低，但瑞典中央政府鼓励私人建造商和各地市政府主管机构，建造与环境相和谐的高性能住宅。瑞典住房建设和规划委员会预计2000～2010年将新建250000住宅，大约是每年不到30000套。

二、通过住宅工业化而形成的可持续发展住区模式

瑞典住宅产业借助大约20多年(20世纪50年代到70年代)的住宅大规模发展阶段的有利条件，积极推行和研究住宅产业化，使瑞典成为世界上工业化住宅最发达的国家。尽管瑞典国家自身的新建住宅数量很少，但继续保持在住宅产业的先进性，现在瑞典的新建住宅中，采用通用部件的住宅占80％以上。瑞典住宅产业采用以通用部件为基础的住宅通用体系，并且积极占领国际市场，将工业化住宅和先进的技术、产品出口到世界各地。

1．在较完善的标准体系基础上发展通用部件。瑞典在20世纪40年代着手建筑模数协调的研究，从50年代开始在法国的影响下推行建筑工业化政策，并开发了大型混凝土预制板的工业化体系，大力发展以通用部件为基础的工业化通用体系。在50年代到70年代大规模住宅建设时期，建筑部件的规格化逐步纳入瑞典工业标准(SIS)。1960年颁布“浴室设备配管”标准，1962年颁布“门扇框”标准，1967年颁布“主体结构平面尺寸”和“楼梯”标准， 1968年颁布“集合式住宅坚向尺寸”及“隔断墙”标准，1969年颁布“窗扇、窗框”标准，1970年颁布“模数协调基本原则”，1971年颁布“厨房水槽”标准等等，基本形成了集合式住宅各部件的规格、尺寸通用体系，并实现了模数协调。部件的尺寸、连接等的标准化、系列化为提高部件的互换性创造了条件，不但使通用体系得到较快的发展，而且节材、节能，使瑞典住宅产业逐步走上了可持续发展的住区模式。

2．瑞典以其住宅技术的先进性拓展全球市场。瑞典住宅建设不仅解决了本国居民的居住问题，而且以其先进性，打入国际市场，对瑞典60、70年代经济腾飞起到了巨大作用，并且延续到现在。瑞典褚红色的小木屋等独立式住宅，在全世界闻名遐迩，独立式住宅建造业十分发达。像其他西方国家一样，长期以来瑞典以一户或两户的独立式住宅为主，独立式住宅90％以上是工业化方法建造的，瑞典的工业化住宅率是全球最高的，它不仅仅为本国生产住宅，全欧洲都在瑞典订购住宅。其工厂生产线科技含量很高，生产出来的产品工业化程度高、生产技术先进、质量好、性能高、材料精致、加工精度高。瑞典大约有50多个工业化住宅公司中，有12家大型住宅公司，瑞典的住宅生产商向西德、奥地利、瑞士、荷兰，以及中东、北非出口工业化住宅。

3．政府推动住宅工业化的手段主要是标准化和贷款制度。瑞典政府重视标准化、模数化等促进住宅可持续发展的工作，早在20世纪40年代就委托建筑标准研究所(Byggstandardiseringen)研究模数协调，以后又由建筑标准协会(BSI)开展建筑标准化方面的工作。瑞典政府为了推动住宅工业化和通用体系的发展，1967年制定《住宅标准法》，并规定，所建的住宅如果使用符合瑞典国家标准等建筑标准的建筑材料和部品，实现住宅的标准化、模数化，符合可持续发展的要求，该住宅的建造就能获得政府的贷款。

4．处于先进水平的瑞典住宅工业化，为瑞典形成成熟的可持续发展住区模式奠定了基础。尽管瑞典住宅每年的建设量，近15年来，每年不足30000套，有大约一半是工厂制造好、到现场拼装的独立式小住宅，比较成规模地建设集合式住宅的项目并不多，但瑞典政府主导，确保新建的住区成为生态节能型住宅的典范，并吸引全球的人士前往参观，向各国展示其可持续发展的理念和技术，也促进了瑞典住宅产业对国际市场的拓展。

三、瑞典可持续发展住区模式的案例

考察团考察了斯德哥尔摩汉马贝(Hammarby)住宅区和哥德堡北河港新城(Västra ERIKSBERG)住宅区。

1．斯德哥尔摩汉马贝住宅区。汉马贝住宅区的场地是斯德哥尔摩城外的工业区，上个世纪90年代决心把这个区域建成可持续发展典范的住宅区，计划容纳25000人，现在仍然处于建设的过程中。到现在为止，已经有7500人居住在这个居住区中。该小区一方面，在规划设计中，充分利用自然资源，通风采光良好，被动式地应用太阳能，营造了自然、和谐、优美的居住环境，另—方面，应用了大量的可持续发展的新技术，如雨水收集处理技术、太阳能光伏电池技术、智能化气动垃圾收集系统等。

2．哥德堡北河港新城住宅区。哥德堡是瑞典的第二大城市，是一个工业城市，即使在市中心地区，也有一些工厂。考察团参观的北河港新城住宅区(Västra ERIKSBERG，字面意思为“河•沙滩新城”)位于哥德堡的近郊区，一部分已经使用，一部分正在建设。集工作、学习、住宅为一体，接待考察团的公司所在的办公楼也在该新城。

北河港新城住宅区大约5公里长1公里宽，占地5平方公里，紧邻工业区，将建成符合可持续发展模式的美好住宅区，为爱立信等企业管理人员和员工提供居住服务。

如其中拟建的一个组团，有160套住宅，尽管哥德堡冬天室外平均温度为零下20度，但通过墙体良好的保温隔热性能，门、窗高度的水密性、气密性，使这160套住宅不需要专门供暖，就可以使室内温度满足居住的标准，室内温度达到摄氏21度。其能源主要来源于室内人体活动、电视、电冰箱等电器工作而产生的余热，利用这些余热，加热室内的空气，室内污浊的空气排出时，要先和新鲜空气进行热交换，使热量在室内不断地循环使用。

四、其他方面的情况

1．瑞典居民用于住房方面的消费大概占家庭收入的四分之一。大体上， 40％家庭拥有自己的住宅，近50％租赁住宅，10％为合作社所拥有。

2．集合式住宅(Flat、Apartment)的套内建筑面积一般为70-80平方米，有三个居住空间，其中一个居住空间用来做起居室，配有厨房和卫生间、储藏室等辅助空间。

3．独立式小住宅(House)的套内建筑面积一般为125平方米左右，一般有四个居住空间，其中一个居住空间用来做起居室，有厨房和卫生间、储藏室，还有车库。

4．开发商的利润一般在10％～15％。

五、瑞典住宅可持续发展住区模式对我国的启示

1．低住宅更新率就是最大的“可持续发展”。最大的“可持续发展”，就是不从大自然攫取物质和能源，最大的节能减排，就是不使用生化能源。拆掉旧住宅新建住宅，必然需要耗费大量的能源、水泥、沙子、石材等。瑞典已经进入到住宅产业发展的成熟期，在理念和实践中都尽量避免对建筑物的大拆大建，所以，近年来住宅的更新率很低。从1995年到2003年，连续九年瑞典全国新建住宅的数量不到2万套，即使到2006年新建住宅的数量达到了 29832，和全国存量住宅4435903相比，住宅更新率仅为0．67％。

哥德堡2006年共有存量住宅 736642万套，其中一户或两户的独立式住宅342517万套，多户的集合式住宅394125万套。近年来，每年大约新建 5000～7000套住宅，所以，住宅的更新率大约为0．68％～0．95％。但哥德堡城市里的住宅不但不破旧，反而清新、典雅，既有历史感又有现代感，虽然不是旅游城市，但各有风格又具有统一协调性的住宅建筑，使城市耐看而值得细细游览和品味。

2．政府部门不仅关注新建住宅可持续发展模式的建设，也关注既有住宅以可持续发展模式拆除和改造。低住宅更新率，意味着要不断进行修缮和改造，提高住宅的性能。80年代以来，瑞典对既有住宅进行了大面积的整修和适应现代化生活的改造，每年新建和改造住宅70000套，所以，每年住宅改造的数量，超过新建住宅的数量，以此来尽量避免破坏城市发展的机理，保持城市住宅发展的风格和历史，同时也避免耗费过多的能源和材料。

瑞典不但对每年新建、改造的住宅进行统计和研究，也对每年拆除的住宅进行统计和研究。

一般来讲，如果你买的是二手房，那就要对维修费有很充分的估计。两年前有案例，20年的高层楼房出现了墙体渗水现象。当时业主委员会讨论维修方案，据说分摊到每家的费用要1万5千加币。 除了这类维修费，还有一类就是自己室内的修修补补，也花费不菲。一旦房子出现什么问题，如果自己不能搞定，那就要破费了，即便是水暖、电工，基本上人家来一次就要几百块（一般个人产权的房子物业公司是不负责室内用品的免费修理的），如果需要两天，那就要差不多2000块了。 除了维修费用，还有一些是固定的支出，比如︰ 物业税︰在加拿大购买房屋后，享有永久产权但是每年要交物业税。物业税是一个统称，包括很多项,有税收部分，也有各种费用部分。税收部分的税率具体划分很细，根据物业的性质不同也不同，其中商用物业税率远高于住宅物业。豪宅多、治安好、商用物业少的地区，住宅物业税率就要高一些

加拿大房产增值税

物业税的多少是根据政府对物业的估值乘以税率来计算物业税的多少是根据政府对物业的估值乘以税率来计算，各市的税率都不同，每年也都不一样。

最近几年，综合的年物业税大概就是购买价的千分之4-6(其中包含了税收部分以及费用部分)，并且随着物业的升值而增加。学校及教育、道路及交通、垃圾清理、治安、水电等公共设施的费用、公园等，都需要建设及维护，这些就是物业税的收取依据。在大温哥华地区，物业税占市政府收入的一半以上(温哥华市大约占58%)。

保险费︰有银行贷款，当然必须买保险，另外温哥华的独立屋都是木屋，购买保险本身也是必要的。保险的另一个用途就是发生意外损害的时候可以不用扯皮。保险费当然是根据房屋（土地不存在火灾保险的问题）、室内家产价值等不同而不同，估算50万的房屋每年保险费1000元计算，大概是千分之二，当然会根据情况有所不同。

物业管理费︰除了以上这几项费用外，住公寓或者Town House的，还有管理费。新的楼盘，公共设施的维护费用低，管理费就低一些，一般100多元/月。但是随着年限的增加，物业管理的费用也会增加几倍。高层公寓楼，如果有游泳池、健身房、活动室等，则维护费用高（尤其游泳池的运转费用高），管理费就高。独立屋，不需要交管理费，但是需要自己剪草、浇水、清雪等。自己家的花园，草太高太乱会收到政府信限时整理，限期过后还不及时修剪是要罚款的，要是下雪也必须及时清理。

还有一项费用，就是供暖费。独立屋或者Townhouse是自己取暖的，好在温哥华冬天不冷，这项花费不多。公寓的供暖费有些适合在电费里面的，供暖季每个月可能要多出100多元的电费。