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房地产基本知识：

一、什么是房地产？

是房屋和土地的社会经济形态，是土地作为一种财产的总称。又称为“不动产”。

二、什么是房地产市场及其分类？

包括地产市场和房产市场。一级市场 土地市场

二级市场 增量市场

三级市场 存量市场

三、房地产的基本概念？

商品房：商品房是指具有经营资格的房地产开发企业（包括外资）开发经营的住宅。包括住宅和非住宅两类。商品房的所有权包括四部分：房屋的使用权、所有权、处置权、收益权。

房改房：是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。哪些家许可凭证明购房？

（1）夫妇双方均为机关工作人员、教师、国有或集体企业职工的家庭；

（2）市政府批准的重点工程建设涉及被拆迁居民家庭和政府组织的危旧房改造项目涉及被拆迁居民家庭。

经济适用房和商品房一样吗?

（1）经济适用住的销售并不是向社会公开销售的低价商品房。

（2）经济适用住房的买卖、转让、出租手续也与商品房不同，实行专门的《经济适用住房产权证》，具体办法正在制定中。

唯一不同的是经济适用住房在出售时，购买人要按经济适用住房所在地标定地价的10%交纳土地出让金。

3、安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。

4、集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

5、多层住宅：指四至六屋楼房住宅称为多层住宅。

6、小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅。

7、高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅

8、会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施

9、跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层；一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间的设计空间等 。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过光线弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积，布局紧凑，功能明确，相互干扰小 。

10、复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种 经济羡慕地住宅。是建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两 层的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6）上层供休息，和储藏用其目的是在有限的窨里啬使用面积，提高住宅的利用率。

11、错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系，但没有完全分成两层，（适合大面积住宅，小户型会显得局促。

四、规划有关概念

1、层高：层的高度，对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。

2、户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。

3、户室比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比”

4、建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的窨要求，并保证足够的道路，绿化和户外活动场地。

五、与产权有关的概念

1、房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。

2、房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

3、房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋 所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理.

4、共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在又有按份共有权益，并承担相应义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。

5、房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。

6、过户：即更换房屋产权人姓名。

六、房屋结构的基本知识

1、砖木结构：用砖墙，木柱（砖柱）和木屋架作为主要承重结构的建筑物

2、砖混结构：竖向承重结构用砖墙，水平承重构件用钢筋，混 凝土楼板作为主要承重结构的建筑物

3、钢筋混凝土结构：房屋的主要承重结构构件全部采用钢筋混凝土制作的建筑物。

七、与面积有关的概念

1、建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

2、公摊面积：1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道 、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用的建筑面积。

2、 单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%

3、 使用面积：建筑面积各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积。

八、房地产开发及预售的相关概念。

五证与两书

1. 《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

《建设规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

<商品房销售（预售）许可证>：是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。

2、 <住宅质量保证书>是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。

<住宅使用说明>是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用说明。

3、 房屋预售：房屋还未建成就预先出售，一般是先收取部分款项作为定金。这种形式有利于房地产开发公司加快资金周转，在房屋供不应求时，房屋出售往往采用这种形式。

契税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比例向亲的房屋产权人征收的一次性税 收。它是针对房地产产权变的一个专门税种，也是购房过程中购房者所承付税 额最大的一次税费。

一手楼交易流程

1、看房

2、洽谈

3、交订金

4、签约

5、交全款开三联收拒

6、交进户费

7、进户

8、换正规发票“黑龙江省商品房销售专用发票“

9、办产权 所需材料： 1发票

2合同

3买受人身份证原件及复印件

4名章

5商品房销售

10、出证

二手房交易指南

一、土地证过户须知

原房主产权证(复印两份)，原房主身份证复印件

现房主的身份证复印件

买卖协议书，原件复印件

二、二手房如何估价？

1、房屋每年折旧费，每年折旧2%

2、户型因素：房屋类型为小厅、小卫、小厨“三小”类型，扣 减10%：

房子所在楼层不同价格不一样：2、6层是基准价，5---6层扣减3%，7层减5%，3---4层加3%，楼顶减5%；

3、朝向因素：如房子没朝南的门窗，减5%：

4、小区环境：没有物业管理，扣减5%，小区没有单独封闭减5%属于重点中小学区域的房子加15%

基准价为当地商品房的零售价。

三、什么样的二手房可以交易？

私产房，并且共有人同意出售：房改房，原售房单位允许出让的，无抵押、查封和其它权利问题记录的，没有私搭乱建性质的。

四、卖 房者需提供什么证件？

产权证书

房主身份证

有共有权证的，需出具共有人同意出售的证明；

户口

土地使用权证

1、定金：定金是一种合同履行的担保，是指当事人约定由一方向对方给付的作为债权担保的一定货币，它属于一种法律上的担保方式，其目的在于促使债务人，履行债务保证债权人得以实现

2、订金：通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向，初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常做法是在约定的选房号，面积，房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同

六、什么样房产不能转让？

1、根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的

2、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的

3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的

4、设定抵押权的房地产，未经抵押人同意的

5、权属有争议的

6、法律、法规或市政府规定其它情形

七、产权证，如何识真假？

在二手房交易中，房产证的作用也越来越重要。在我市日常从事二手房交易和房产租赁过程中，也发生过“假证行骗”的事情，在此市房地产专业人事，向您介绍如何识别房屋所有权证的真伪，不给骗子们可乘之机

1、封皮：材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第一行字“中华人民共和国”是用圆体字印制，第二行字“房屋所有权证”为黑体字印制，全部为金黄色。

2、建房注册号：由建设部对每个能够发证的市、县级发证机关进行注册登记并予以编号，哈尔滨市统一建房注册号为23001

3、团花：在封面里页上有红色和绿色两色细纹组成的五瓣叠加团花图案，线条流畅，纹理清晰

4、水印：为宋体“房屋所有权证”底纹暗印

5、发证机关盖章：法定的发证机关是哈尔滨市房地产管理局，房产证上所盖的发证机关印章均是机器套印，印迹清晰，干净，印色均匀

6、用纸：浅粉色印钞纸

7、花边：在首页，有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框，花纹清晰，细腻

8、填发单位：在第二页右下角为填发单位（盖章）：例如“哈尔滨市房地产产权临理处发证专章”即为房屋产权所在区、县房屋土地管理局印章。

9、编号：在封底“注意事项”右下欠，同一发证机关的权证号码是连续的8位数。以上特点为新房屋产权证所具备的，而假的一般为用纸粗糙，花纹，团花线条粗细不一，印刷不清，而证章多为私刻，大小不一，字体斜歪等，只要稍加注意，很容易区分，如您 对交易方手中《房屋产权证》有疑虑，可到房产所在区房屋土地管理局核查，鉴定，制作再好的假产权证也会暴露无遗。

八、落户指南：

1、无公职人员凡在哈购买15万元以上商品住宅，二手商品住宅，贷款购商品住宅一次性交齐15万元以上，抵债，法院判决，经房地产部门评估达15万元以上的商品住宅均可给购房者本人、配偶，及未成年子女落户，（携带本人申请，产权证，商品房销售专用发票，完税证明，户口，身份证，结婚证，原籍派出所证明直接到市公安局申请落户）。

1、买2处商品住宅累积达20万以上

2、购买商品门市30万以上

九、二手房房价分析

1、地点直接影响房价

好地点在房价的构成中占绝对份额

房产地点优劣标准：较好地点表现为城市中心、交通便利、商业发达、配套设备齐全、物业管理现代化、有休闲场所、所属小学教学质量较好等。具有这些条件的二手房与本区域内新建商品房价格相差不大，并且保值增加的潜力很大。因此二手房与商品房的价格调整系数是0—2%

2、成新每五年降价10%

按规定的住宅用房可使用年限为20年，参照《房地产估价理论》中的年限折旧法：房产折旧一般按5—6年为一个成新（折减到最后剩余的10年为残值）。也就是建成5—6年的房产按9成新计算，相应的房产价格也要下调10%同时还应与现场作价法相结合：观察房产的主体是否有裂缝，墙体是否有大面积脱落，门窗是否有变弄等等来判断。二者综合来确定成新。

3、格局：

1、三小户型（小厅，小卫，小厨）承重墙过多，在确定价格时应相对新建商品房下调5%—10%

2、98年后的房产大多为大明厅，大厨，大卫，小卧，现代 住宅

4、楼层差价与商品房相同

1、按市场定价标准2.6层是基准层，也就是房产的标准价格

2、3.5层相对基准层较好，在标准价格的基础上上调15%

4层上调20%

7层下调15%

1.8下调25%

注：（1）同时要考虑1.8层为底层最顶层，有渗水、漏雨可能，并且夏天太热，冬天冷，还应在原下调20%的基础上下调5—8%

5、针对不同群体购房，房价还要调查

对于年轻人，高层与低层的价格相差不大，同为爬楼对他们不是问题，反而认为空气好视野阔，安全。

对于上年纪的人，多愿意选择2—5层。所以根据不同的购房者可以随时调整房价，增价或减价率为2—3%

6、心理价格上调10%定价

卖房往往在定价时会提高房价，作为讲价余地

7、特殊需求影响价格：

因人而异 给老百姓房产定价时，要仔细考虑其是否还有特殊需求

卖主急于将房产变现：工作调动，出国。购买别处房产、做生意等等。房价相对正常价要低5—15%

买主急于购房：为女子上学，落户口、结婚、低楼层等等可以上调5%

公式：房产价格=同一区域内商品房单价×(1±地点系数)×（1±成新系数）×（1±格局调整系数）×（1±楼层）×（1±心理）×（1±特需要求）

十、七种无效的房屋买卖合同

1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力的由其法定代理人实施民事行为，因此，无事行为房屋买卖应由其法定代理人签订合同，他们不能独立签订合同，否则，属无效合同。

2、限制行为未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。

3、以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

4、以胁迫手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。

乘人之危签订的经济合同，是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。

5、双方当事人恶意串通、损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。

6、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。

十一、房屋三种产权的异同

目前市场上销售的房屋类型主要有商品房、经济适用住房、集资建房以及房改房、危旧房改造回迁房等。

1、产权的划分：一、从房屋产权来分主要有：按照商品房性质购买的房屋，其产权属于商品房产权，按照经济适用住房性质购买的房屋，其产权为经济适用住房产权；二：通过集资建房性质购买的房屋，其产权有两种：一种是经济适用住房产权，另一种是房改成本价产权；三、按照房改政策购买的房屋，其产权一般有三种形式：成本价、标准价以及标准价优惠；购买回迁房其产权为经济适用住房产权。

不同的产权之间存在共性

在这些不同性质的产权中，除了标准价产权和标准价优惠产权是部分产权外，其他产权在本质上是没有什么区别的，都是属于完全产权性质的房屋。产权人拥有房屋的使用权、占有权和处置权是相同的。

不同产权的房屋销售对象不同

由于房屋产权性质不同，所以决定了其销售对象不同。商品房产权的房屋其价格由于是受市场供需价格决定的，所以在销售对象上没有什么限制，任何人都可以购买。

而经济适用住房则不同，由于经济适用住房是政府为了解决中低收入家庭的住房问题，享受免交土地出让金以及减免相关税费等优惠政策，所以在销售对象方面，有一定的限制条件。首先本市城镇职工，其次是家庭年收入在6万元以下，第三个条件须是无房职工或住房没达标的职工。只有符合这三个条件才可购买经济适用住房。

由于集资建房也是为解决职工自身住房困难，在政府或单位的组织下，自愿建立的，不以赢利为目的建造的房屋，其土地是免交土地出让金的，所以在销售对象方面限定为本市行政区域内中、低收入的城镇居民。

而房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

危旧房改造是由政府组织实施，根据本地区社会经济发展状况，以及破损程度和改造难易程度，通过开发带危改、市政工程带危改以及房改带危改的形式进行的危改。

商品房与经济适用房产权差异

商品房产权属于最完整的房屋产权，其所拥有的权利除了处置权、使用权以及占有权三种权利外，还拥有完全的收益权。也就是说，拥有商品房产权的产权人在转让、出租或赠与、继承等交易时，不受任何单位或者个人的限制，并且其所取得的收益全部归个人所有。

经济适用住房产权也是属于完整的产权，但是由于经济适用住房的价格是由政府限定价格，土地属于划拔性质，所以再转让时不能办理房屋赠与。经济适用住房再上市时有两种方式：一种是通过直接上市交易。另外一种是产权人先按照市场评估价的3%补交土地出让金后，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。

集资房根据价格分属房改房和经济适用房。

在这里需要说明的是，集资建房有两种产权：一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价，其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。危旧房改造回迁房，其产权按照经济适用住房产权管理。所以该产权性质可参照上述经济适用住房产权和房改成本价产权。

十二、贷款

1、按揭：按揭人将房产产权转让给按揭受益人（通常为提供贷款的银行）作为还款保证，按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让按揭人，（简单说，按揭过程中，房子不是你的，直到按揭过程结束，房子才归你

2、人个住房贷款的方式分为三种：

住房公积金：是职工及其所在单位按规定缴存的具有保障性和互助性的职工长期住房储金

商业性人个住房贷款：是商业银行运用自身的本外币存款，自主发放的住房抵押贷款，通常住房按揭贷款

个人住房组合贷款：符合个人住房商业性贷款条件的人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款。

3、公积金贷款

我市职工申请公积金贷款必须具备下列条件：

具有本市区常住户口

具有完全民事行为能力的在职职工

具有稳定的职业和经济收及偿还贷款本息的能力

按规定在市资金管理中心连续足额（月平均工资总额的10—14%）缴存住房公积金一年以上

具有符合法律规定的购房合同或协议

具有所购住房总价30%以上的自筹资金

同意办理住房抵押或有价证券质押

其中最基本的个人条件是男职工60岁以下，女职工55岁以下：客观条件是所买二手房是否经市房改中心确认

2、贷款额度

1、可贷额度最高为所购住房评估价值的70%

2、贷款最高额度为20万元

款年限：最长20年

对质押房产年限的界定：1987年以后的房产方可办理公积金贷款

贷款利率：

个人住房贷款期限在1年以内（含1 年）的实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

住房公积金个人贷款现行利率为：贷款期限1—5年（含5年），年利率为3.6%（月利率3‰）贷款期限5—20年（含15年），年利率为4.05%（月利率为3.375‰）

流程评估买卖双方交付款签协议

签订协议→办理贷款审批→签借款合同→产权交易过户→房产抵押→放款

交费标准：

中介服务费：600元

评估费：住宅100元，非住宅（按评估额0.25%）

产权交易过户：产权交易税（住宅）1.5%收税，建筑面积每平方6元收费，登记费80元

抵押签证费：住宅80元，非住宅25元

担保费：1—10万×1%×年限；10万元以上×0.8%×年限

4、商业个人住房贷款

办理的有关手续

本人户口、身份证、军官证或其它有效居留证件

借款人要有稳定职业，收入和偿还能力。并提交经济收入证明或偿还能力证明

有银行认可的资产作为抵押

按规定交齐所购住房总价的40%以上自筹资金证明

购房合同，协议书或其它证明材料

抵押物或质押财产清单，权属证明文件，有处分权人同意抵押或质押的证明及抵押物估价证明

2、贷款 额度：可贷额度为所购住房评估价约40—60%

3、贷款年限:最长为15年

对质押房产年限界定：1988年以后的房产方可办理商业贷5款

4、利率：

1、个人住房贷款期限在1 年以内（含1年）的实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息：贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

2、1—5年（含5年）利率4.77%，月利率3.975‰；5—15（含15年）利率为5.04%，月利率4.20‰

2、流程（1）如在担保公司办理商业贷款流程同公积金贷款

（2）建行：初评→贷前调查→签约交首付款→产权过户→二次评估→签借款合同、公证、保险→抵押→放款

3、交费标准

1、组合贷款申请条件

本人户口、身份证、军官证或其它有效居留证件

借款人要有稳定职业、收入和偿还能力，并提交经济收入证明或偿还能力的证明

具有购买住房合同或有关证明文件

有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押：或借款人不能足额提供抵押或质押时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人

符合住房资金管理中心规定的其他条件

贷款额度：最高额度65万元：其中公积金最高额15万元，商业银行最高50万元

十三、应注意的问题

1、每期还款额度还款期限的认定

（1）根据借款人家庭收入与家庭月必须支出确定最高还款额度

每月还款额度不得低于家庭月收入的35%

2、农行贷款必须有土地使用证

办理一手土地证在规定米数内只需33元。超过规定部分另外按每平方米加收

办理二手房土地证变更按该房产所在地区的差别分为：黄金地段、一类、二类、三类、四类及城乡结合部分类计算

4、房产的贷款额度以评估价为准，不把装修计算在内，房改房与商品房还款有所差别，每年为一个折旧期，折掉该房产原价的10%

5、以房屋作商业贷款的，质押人须拥有该房屋的完全产权

独栋别墅是独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，上下左右前后都属于独立空间，是私密性极强的单体别墅；一般房屋周围都有面积不等的绿地和院落。这种类型的别墅历史最为悠久，也是别墅建筑的终极形式。

2.双拼别墅

双拼别墅是联队别墅与独栋别墅之间的中间产品，有两个单元别墅拼联而成，降低了社区密度，也增加住宅采光面，使其拥有更宽阔的室外空间，基本三面采光，外侧居室通常有两个以上采光面，窗户较多，通风不会差，重要是采光及观景。目前在美国比较 流行2-PAC别墅，也是其中之一。

3.联排别墅

联排别墅有自己的院落及车库，有三个及以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立门户，是目前大多数经济型别墅采取的形式之一。

4.叠拼别墅

别墅叠拼式延伸，介于别墅与公寓之间，由多层别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成，一般四至七层，每单元二至三层别墅户型上下叠加而成；此种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。

5.空中别墅

空中别墅类型发源于美国，原指城市中心地带，高层顶端的豪宅，现在一般理解为建在公寓或者高层建筑顶端，具有别墅形态的大型复式/跃层住宅，要求符合别墅全景观的基本要求，地理位置好、视野开阔通透等特点。

如果说小户型的房子只有2.9米高的话虽然可以改成复式房但是并不建议这样做，因为只有2.9米楼高连基本的复式改造高度都没有达到，一般来说如果要改造成复式房的话一般对楼高至少是要达到4.3米以上，最好是5米以上的房子。因为可以想象一下，如果在2.9米高的房子改成复式的话，算上人的身高大概在1米7左右，减去人的身高也只剩下1米2，在1米2的高度空间里面也仅仅够放下一张床而已，连吊顶都做不了，也不能做其它各种的活动。

按照一般的要求人的生活空间必须达到2.2米以上。这样做出来的复式房只会适得其反，会让人感觉到很压抑。如果说希望有类似于复式房这样的像，可以选择另一种方式，就是将房子做隔层处理。因为隔层一般来说可以作为卧室或者是储藏室，而这些对于活动空间的要求并不大。所以只有2.9米楼高的小户型房子，可以直接做一个1.1米高的隔层，下面的大概是1.8米。

然后是沿着墙壁做一些阶梯或者是升降之类的处理，同时可以利用一些多功能的家具去达到节省空间的功能。如果要做隔层的话，那么隔层位置的选择一般是选择在房子里面对于高度占用不多的地方，比如说类沙发或者是书桌的上方，其实就可以做一些隔层。

另外如果既不做复式房也不做隔层，其实也可以通过一些其它的手段提高小户型的利润空间。首先对一些非承重墙的，其实可以尽量的拆掉，但是要求就是不影响基本的房屋结构，而这里可以先咨询物业再去施工。其次就是尽量利用墙面以及沙发底下或者床底下这样的空间去进行收纳和利用。

无论你的楼梯是弯曲的还是直的，这都是有价值的房地产。这里有10个方法来使用它，并打扮

入口楼梯底部的区域可能比较难以装饰- 甚至可以用于实际使用。如果手头上有足够的面积和金钱，建造一个化妆间，壁橱或办公室可能是合理的，只要毗邻的地下室楼梯不会阻碍你的计划。但是，您不必对整个旧楼梯空间进行彻底的改造- 甚至是翻新- 都可以使用。如果您不确定除了挂衣钩或椅子之外还要放什么东西，这里有10个让这个区域漂亮和实用的想法。

1.内置长凳

正面入口的楼梯可以成为安装鞋子，帽子和围巾的理想场所。建立一个长凳，创造一个方便的座位，告别客人或让孩子准备上学。

这个内置的长椅是在房子的主要门厅，就在前厅。

仔细一看，就可以看出台面如何无缝地嵌入楼梯的板面墙上。它包含抽屉的存储，一个温暖和颜色的坐垫和时尚的投掷枕头。虽然这个选项是可爱的，但一个成本较低的独立工作台可以提供相同的实用存储和审美功能。

2.写作

角落听着，有抱负的小说家：书写角落真的可以去任何地方，而楼梯空间是一个伟大的选择。所有你需要的是一个小桌子或桌子，椅子和一些工作照明。虽然这样的角落是前厅楼梯地点的完美使用，但请注意，它可能最终会成为我们每天使用的东西，比如学校的钥匙，收据和笔记。对于忙碌的父母或需要一个家庭指挥中心的人来说，这样做可能是件好事，但是未来的小说家可能会想要独自留意写作的空间。

在这张照片中，一张尖锐的白色桌子被塞进了由楼梯所形成的隐藏的位置。保持书写角的关键是保持整洁。在这里，不雅观的物品可以藏在抽屉里。

一个老式的秘书的办公桌是华丽和功能，有很多的抽屉储存和折叠式书写表面。这个选项可能有助于保持门厅无杂波。

3.休息室

一些入口大厅是如此宏伟，他们作为一个自己的房间。如果你有幸在这种情况下，你可以考虑在楼梯底部放一张沙发。

在这里，沙发提供了一些视觉上的重量，把大的白色的空间打底。它也提供了一个机会，作为自己的房间装饰该地区，介绍了调色板和装饰饰面。沙发的蓝色对应着地毯上和楼梯上的蓝色。几个舒适的枕头完成了外观。

如果你的门厅可以处理一个较大的部分，但是没有足够的沙发空间，你可以尝试一个沙发。这一个完美地进入了楼梯底部的空间。足够大的两个人在聚会中聊天或坐在鞋上坐着。再次，有这样的场合，欢迎一些质地和颜色的入口，通过件的内饰，一些枕头和扔。

4.优美的绿化

在你家中保存活的植物的好处是军团，从改善空气质量到增加你的心情。从鲜切的鲜花和绿色到盆栽，可供选择的品种是无穷无尽的。从这里看到的一棵开满了树的树枝，给你的家带来了一个可爱而又实惠的春天。

这个宏伟的门厅是多余的，简单的，唯一的绿色来自强烈的色彩。这个高大的盆栽树是占统治地位的，充当桌面小插曲的焦点。

5.马提尼时间

如果您在当天享用鸡尾酒，楼梯下方的区域可能是放置您的酒吧的好地方，特别是如果您的厨房或餐厅没有更多的房地产。

这一个已经配备了一个水槽和葡萄酒冰箱，使其功能齐全，享受娱乐的家庭。橱柜，柜台和搁架，就像一个小厨房。银色篮网瓦backsplash和水槽和玻璃器皿闪耀的沟通，任何时候都可以是派对时间。

尽管如此，人们并不需要一个完整的酒吧来把这个空间当作饮料的中心。这个简单的楼梯吧，以其适度的木架和金属酒架，将更容易创建。这表明，有可能将您的酒吧项目在风格和预算下保存在楼梯下面。

6.小餐桌

在狭小的空间中，楼梯下方的桌椅可能是享用美食的理想场所。这款落叶桌在需要时节省空间或打开以容纳更多的食客。如果你家的空间很大，那么楼梯就可以变成一个晚餐联合。

如果在楼梯底下吃饭不适合你，你可能会在那里找到一个不同的桌子和椅子的用途。在这里，他们提供了一个准备好玩棋盘游戏的地方。谜爱好者也可能喜欢保持目前的痴迷状态。指定您的楼梯空间为特定的目标，你会更有可能发现自己使用它。

7.镜子

镜子是神奇的东西。他们通过提供视觉的深度，使其感觉更大，通过反射光线来照亮空间，美丽的框架可以是艺术品，从而开辟了一个房间。

需要一个地方做你的化妆？如果在其他地方没有空间，镜子可以用来在这个空间创造一个临时的虚荣。

8.音乐制造者

由于钢琴的大小和重量，许多业主在家中努力寻找一个地方。

由楼梯形成的浅龛形成了这个家庭钢琴的完美场所，同时也起到了大厅桌的装饰作用，完成了灯，绿化和其他触摸。

9.抽屉

柜和餐具柜不限于卧室或餐厅。他们可以在任何地方工作，包括楼梯的地方。在这张照片中，漆黑的古色古香的胸前挂着门厅，并提供了一个展示艺术和其他装饰的地方。抽屉为桌布，银器和服务件等物品提供存储。

10.一体化

如果您不需要或不想要楼梯下方的区域为其他任何功能，为什么不用一个完整的样式的空间伸展您的装饰的腿？想想把上述建议中的一些元素- 绿化，镜子，桌子，座位- 融入到一个与风格有关的光荣地带。

这张照片是一个很好的例子。狭窄的大厅桌上摆放着一盏平衡鲜花盛开，书籍和其他小物品的花瓶。装饰性的橙色镜子增添了色彩和高度的震撼。软垫的凳子增添了纹理和图案，椅子的皮套条纹与楼梯的条纹相呼应。

由于力学工程与工程强度的限制，一般砖木结构是平层（1-3层）。

砖木结构，房屋的一种建筑结构，指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。

这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。它的空间分隔较方便，自重轻，并且施工工艺简单，材料也比较单一。不过，它的耐用年限短，设施不完备，而且占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。

承重的主要结构是用砖、木材建造的，如一幢房屋是木屋架、砖墙、木柱建造。房屋两侧（指一排或一幢下同）山墙和前沿横墙厚度为一砖以上的砖木一等。

房屋两侧山墙为一砖以上，前沿横墙厚度为半砖、板壁、假墙或其他单墙，厢房山墙厚度为一砖，厢房前沿墙和正房前沿墙不足一砖的为砖木二等；房屋两侧山墙以木架承重，用半砖墙或其他假墙填充，或者以砖墙、木屋架、瓦屋面、竹桁条组成的为砖木三等。

重庆是太多人的诗和远方，是向往的地方。一场值得铭记的旅行，在我迷上旅行以来，窃以为最重要的一个环节，就是休息好。有了好的睡眠，才有总是“打了鸡血”一样的精力，去领略他乡与众不同的风光。

今天，就把重庆值得睡一觉的特色民宿，推荐给大家做个参考。原来，睡着旅行，也不是不可以。

一、一岛民宿

繁华如梦

解放碑旁，日月光里，无任何遮挡看见南滨路江景。这个爆款的网红民宿一屋难求。现在想要入住，预订时间至少需要提前一个月。

这里号称“出片圣地"，尤其是落地窗，不管是下雨天晴，怎么拍怎么好看。如果遇上雾气蒙蒙的天气，拍出来的照片更是独有一种朦胧美。

想想住在此处，躺在40多层的重庆高处，和入眼可见的繁华一起入梦，实在是很重庆的美丽孤独。

地址：解放碑民权路解放碑日月光广场

二、玺舍小旅馆

闹市静堂

玺舍保留了老重庆原有吊脚楼的模样，共有九间客房，三栋老房子与江相望。站在玺舍的露台正好可以看到磁器口码头，眼底是被茂盛植被环绕的重庆青砖老瓦房。

它藏在磁器口古镇人来人往的横街小巷内。住在这里，闹市静堂。温暖的阳光穿过高大的树木，在地上投下斑驳星点。坐在露台上，吹着江风，听着鸟叫虫鸣，泡杯热茶，山城上了年头的惬意氤氲在心。

地址：重庆市磁器口宝轮寺16号

三、空中楼阁北欧清新花园顶墅时光

这家民宿的名字就像某个有着光荣过往的北欧家族的主人的名字一样，有点长。

北欧时光

这是一家欧式装修的“空中楼阁”，跃层超大户型，豪华漂亮。配有两个很大的阳台花园，空间感十足。

如果是单人旅行或者情侣出行，就不推荐到此地打尖了；只有全家老小齐出动，到这里过一过奢华的生活，才是性价比最高的享受。

地址：南坪街道南坪星宇花园

四、南山别院

屋前有花，屋后有树，远离喧嚣而又离闹市不远，居自然而又近繁华，香草庭院，细嗅芬芳，这就是别院的日常。

别院花生

别院总共有9个房间，风格不一，提供了不同的选择。这里特别适合朋友聚会，或者带孩子出行的家庭。

住在别院，推窗见南山，是一种幸福的悠然。

地址：重庆市南岸区黄金公路

五、山鬼

南山植物园后，1栋房子，5层楼，6个房间，有川式私房菜，有书吧，有下午茶，有数不完的落地玻璃，有看不尽的山林飞鸟。

山鬼之家

清新的空气里夹杂着淡淡的绣球花香，静谧得只听到竹林在耳畔的沙沙作响。

在山鬼的影子里，安安静静地进入南山的梦境。原来，睡觉也是旅行。

地址：重庆市南岸区南山公园北路248号

六、宿里

宿里linnin也是南山上的美妙居所，但它仅提供了两个房间让人睡着旅行。

大多来这里的人们，只是因为被它的露台扶梯、简约拱门以及彩色墙面吸引，专程走这一趟来沾沾仙气。

双重南山

民宿并不拒绝任何人，它的所有公共区域均无条件对游客开放。你可以拍照，以天空为画布搭配梦幻小清新风，在这里，你就是俯瞰青山的“天空之城”主。

天空之城

如果你幸运地住进了这里，到它的厨房里要杯“眼底星河”或者“世界尽头”，在今夜属于自己的房间里一边浅尝啜饮，一边数天上繁星吧…

七、美心红酒小镇民宿

搬到涪陵的美心小镇并没有沉寂，洋人街照常火爆吸睛。尤其是它位于江滨的独栋古堡屋，不但是很有魅力的风景，你还可以住在那里。

古堡魅影

这里的古堡是公主的窝，只有住进去，你才知道单纯与干净的美是什么样子。它有蓝色的回廊通向堡顶，每一步都像一个晶莹的梦。

美心小镇上还有很有趣味的霍比特人小屋， 圆形构造的设计，麻雀虽小，五脏俱全。而且价格相对便宜。

霍比特人小屋

地址：涪陵美心红酒小镇里面

八、庞艺蓝莓世界悬崖民宿

合川庞艺蓝莓世界，除了摘蓝莓，躺在悬崖边的帐篷里住上一晚，也是最好的旅行。

悬崖上的小屋

这里虽然不能面朝大海春暖花开，但这里能仰望星空且听风语，数不清的星星，随手一拍就是星空大片。

这里有7座主题小木屋和独栋小别墅，喜欢住哪里就住哪里好了。

吃好睡好玩好，一场值得记忆的旅行大致就这三者都得以实现吧。在重庆能睡着也旅行的地方就在那里，去还是不去，你们自己做主。

好处：处于顶楼，通风采光等都比较好，心情舒畅。另外由于是小区商品房，难免会有不遵守社会公德的人，这些人可以乱扔垃圾，乱倒污水，并且由于是顶楼，人流量小，你的个人家庭隐私能得到更好的保护。家里遭窃的可能性会相对的小一些。

坏处：由于阁楼在顶层，楼层比较高，如果没有电梯，走楼梯会比较吃力。如果装修时隔热保温措施不到位的会比较热。

扩展资料：

注意事项：

1、最好不要改变阁楼的原始结构：装修这个房间时，最好不要影响房屋的原始结构，例如整个房屋的框架和承重柱。最好使用并尽可能避免使用。

2、应考虑阁楼地板的重量和静音：装修时最好不要在地面上铺砖来减少夹层的压力，因为夹层的重量会增加，因此通常可以使用复合地板或实木地板。阁楼地板的装饰应考虑到静音问题，因此最好选择隔音地板。

3、在顶层建造阁楼的前提：要增加顶层阁楼，住所必须具有足够的楼层高度。否则整个结构会使人感到压抑。原始楼板的下边缘是平坦的，单层阁楼地板的下边缘大于2.6 m，阁楼地板和屋顶的内径大于2.4m。

参考资料来源：百度百科-阁楼

1、按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。

2、按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。

3、按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。

4、按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅(超小户型)等。

5、按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房(房改房)、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。

扩展资料：

房屋面积的计算规则：

1、计算全部建筑面积的范围

（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

（2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2m以上部位计算建筑面积。

（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2m以上的，按其水平投影面积计算。

（4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

参考资料来源：百度百科—房屋