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煤矸石可以用来做什么？

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文Ⅰ77若初

刚刚过去的周末，我去了成都的华德福学校，参加开放日活动，大致了解了华德福的教育，只是比较遗憾，离我最初听见这个名字已隔了六年之久。

记得那时刚回这个城市，大丫才只有七岁，上小学一年级。那时我们比现在更关注孩子的教育，各种关于教育的新消息也总能纷至沓来。今日学堂和华德福，都是在那个时候了解到的。

后来的几年，更多的时间是去了解了今日学堂，张清一校长的博客是个非常好的窗口。大丫在四年级时被我们送去了一家学堂，算是今日一个体系的，在那边学习了两年，去年该上中学时才回来。

没有比较就没有伤害。知道有新教育的存在，就总是不甘心，总想让孩子接受更好的教育。当然，怎样算是更好，每个父母都有自己的标准。

总之，因为我们的不甘心，加上二宝的出生，后面同样面临的入学问题，种种因素促成了此次去华德福学校参加开放日的活动。

这次去华德福，最明显的感觉是，华德福的老师都特别温和，今日那边出来的老师相比较更加的凌厉和尖锐，过去的几年时间里，与今日体系老师们的接触，总会让人战战兢兢，生出许多自己太落后的自卑感。而华德福的温和却是出了名的，对家长也非常客气。

成都目前有两所华德福学校，那边的家长称为新校区和老校区，据说两所学校关系密切，但不是同一个出资人兴办。

老校区是2004年，由几位海外华德福学成归来的有志青年，共同出资兴办，没有股份，没有分红，非盈利机构，是在民政局注册的。

据说最初是三亩地不到，一间教室，三位学生，目前为止校区占地面积已有三百多亩，已经有一百多名学生，有亲子班，混龄幼儿班，一至九年级的小学，以及实验阶段的中学成长营，新建的球场很快也可以投入使用了。

有多大的能力做多大的事情，不忘初心，一直在前行。就是这样朴素又执着的心念，支撑着这群有梦想有情怀的教育者，目前为止，成都华德福依然是全国最好的华德福学校。

开放日活动是老校区办的，那天我们先去了老校区，人挺多的，小小的礼堂坐的满满当当，都是做父母亲的，有的是来考察幼儿园的，有的是冲着小学来的，像我们这种既有中学需求也有幼儿园需求的人应该也有，还有部分外国人。

华德福的老师们一律是斯斯文文，温文尔雅的，从华德福学校的创办历史，教育理念，到幼儿园，小学，中学的教学内容和教学目标，都有完整详细的讲解。

鲁道夫.施泰纳于1919年在德国斯图加特创办了世界第一所非盈利性质的【华德福学校】，其办学宗旨:

传统的学校是社会需要什么样的人，就把你培养成什么样的人，在华德福，你是什么样的人，就培养你成为什么样的人，让你成为能适应这个社会的你自己。

幼儿园、小学、 中学的课程是一个完整的体系，内容整体是一致的，按照孩子的年纪和需求，以不同的形式呈现，深度和广度有所不同。

我留意到礼堂是没有音响设备的，有幻灯片，老师们在上台介绍时都是用自己的嗓音，幸好我坐了前排的位置，是能听得清的。

华德福主张孩子七岁以前尽量不接触媒体和零食。更注重家庭教育，父母的陪伴，教室都很温馨，营造的是家的氛围，每个年龄段的孩子有不同的特征和需求，教室的颜色，窗纱，配置也相应有所不同。

华德福的校区校舍都很朴实无华，以平房为主，出门就是土地，非常接地气，对健康也极好，教室里面非常干净整洁，木地板，有地暖，也有地毯，需要脱鞋进入。孩子们每天会有一起做清洁的工作，像在家里一样参与各种日常事务。

最让人心动的是华德福的幼儿园，像童话世界，有娃娃的家，娃娃的摇篮，孩子们可以躲在有纱幔的“家里”玩儿，有孩子们能够使用的小号的厨房和厨具，可以一起动手做好吃的。

在华德福，玩具和物品基本都是实木的，找不到鲜艳的塑料制品，院子里的滑梯是实木的，秋千是轮胎做的，还有瞭望塔，烤炉，都是师生们一起动手搭建制作的。

我特意去看了八年级的教室，像个图书馆，满满一墙柜的书。

五点多参观完教室校区，又跟老师咨询了一些问题，看着人都陆续离开了，我们也才依依不舍的离开。出来和小慧还有她的孩子们一起在校门口合了张影，又和她们一家赶往新校区。

华德福新校区离小慧她们的家步行只要两分钟，她的老大老二都在新校区上学，老大二年级，老二幼儿园。准确来说是先有孩子来上学，再有她们夫妇把家安在学校附近。

非常佩服她们夫妻的勇气和魄力，她家之前在都江堰，住着小别墅，现在是在学校附近租的民房，两个卧室的平房，有个小院子，院子里有盛开的三角梅，有狗，有鸡有鸭，小慧的爱人在成都市区工作，开车半小时。她自己带老三，雇了个阿姨，帮忙做饭擦地。孩子们四点半放学回家，晚上一家人住一间大卧室，两个大通铺，热热闹闹，其乐融融。

我们和小慧她们夫妻是在孩子们之前上学的新教育学堂认识的，我家大丫在那边上大班，她家大宝在那里上小班。她们夫妇非常的热心，帮我们促成了这次了解华德福的机会，非常非常感谢！

新校区是在一片森林里，有上万亩的土地，有大片大片开阔的绿地，孩子们可以撒了欢儿的奔跑，走进校园，感觉就像进了森林公园，没人领着谁也想不到里面藏着学校。

进大门左手边是间大大的木工房，各种工具，操作台一应俱全，里间的门是竹编的，很多玩具工具都是在这里由孩子们亲手参与制作而成。

一会儿的功夫，小慧家的大孩子已经蹭蹭蹭爬上了路边几米高的大树上，那身手，那快活劲儿，真让人羡慕，这就是孩子呀。

在小慧的指引下我们顺着小道往树林深处走去，靠树林的一侧有防护网，林子里厚厚的落叶，还有些野花野果，林子下面有菜地，天色有些晚了，孩子想拉我们去看他们种的菜也终是没去成。另一侧隔几米远有鸡舍，狗屋，再往里是饭堂，再往里就有滑梯，树屋，就到教室了。

窗外是森林，教室是森林中的小木屋，木屋里是家一般的整洁温馨，置身其中不免有到了童话世界的感觉。出来果然返老还童，一起坐一回孩子们的跷跷板，穿越回童年！

此次华德福学校探访虽已结束，虽然我们做父母的已有了些决定，但这终究不只是我们自己的事，孩子大了有她自己的想法，需慢慢做她的工作，寒假先带她来这里住几天，如果她自己也喜欢，再共同商量后面的事宜吧。

不知道我的孩子们将来是否有幸来这里上学，不知道这里是否真的如小慧她们所说会和老校合并，但我知道有一群人一直在默默的努力，想给到孩子们不一样的人生，想让她们有机会可以成为更好的自己，有一群有福气的孩子，正在这个世外桃源度过她们不一样的快乐童年，不一样的学校生活。

我这个做母亲的女人，内心是有满满的感动与祝福的，祝愿所有的孩子们都能有更美好的童年，都能有机会做更好的自己，拥有属于自己的美丽人生！祝福孩子们！

「无戒365训练营第二十九天」

目前挂车的尺寸，最大标准是：长13000mm，即13米，宽2500mm，即2.5米。

国家规定的挂车外廓尺寸的最大限值如下：

一轴半挂车：车长8600mm，车宽2500mm，车高4000mm。

二轴半挂车：车长10000mm，车宽2500mm，车高4000mm。

三轴半挂车：车长13000mm，车宽2500mm，车高4000mm。

中置轴(旅居)挂车：车长8000mm，车宽2500mm，车高4000mm。

注意事项：

车辆的种类虽然多，构造却大同小异。这应该说是标准化的功劳，也是大型生产流水线的需要。随着社会的发展、科技的进步和需求的变化，铁路车辆的外形开始有了改变，尤其是客车车厢不再是清一色的老面孔。但是它们的基本构造并没有重大的改变，只是具体的零部件有了更科学先进的结构设计。

一般来说，车辆的基本构造由车体、车底架、走行部、车钩缓冲装置和制动装置五大部分组成。

车体是车辆上供装载货物或乘客的部分，又是安装与连接车辆其他组成部分的基础。早期车辆的车体多以木结构为主，辅以钢板、弓形杆等来加强。近代的车体以钢结构或轻金属结构为主。

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1、景点推荐：稻城又称作稻城亚丁，稻城—亚丁风景区位于四川甘孜藏族自治州南部，青藏高原东部，稻城—亚丁因其原始的自然环境而被誉为最后的香格里拉，景点分为稻城和亚丁两部分。推荐景点有珍珠海、牛奶海、稻城神峰、傍河、红草地等。

2、交通信息：稻城位于中国四川省的西南边缘，有稻城亚丁机场，但航线数量不多，从成都转机来稻城会更方便一些。稻城没有火车，陆路交通可以选择区康定、雅安换乘大巴了，每天都有从雅安、康定、成都发往稻城的大巴车，非常方便。

3、住宿信息：稻城有三个地方可以居住：稻城县城、香格里拉镇、亚丁，从青年旅社到各档次宾馆都有。亚丁的住宿环境会差一些，多是藏式民居和木屋。

4、美食推荐：稻城以馒头、糌粑、酥油茶、牛羊肉、青稞酒、酸奶等藏式食品为主，菜类极少。稻城的沿途牧区以面食为主，品种很多。稻城广场附近有一些饭店可以选择，但若是口味比较挑剔的游客，建议自备一些干粮。推荐的稻城美食有青稞酒、酥油茶、酸奶、风干肉、吐巴等。

5、购物推荐：稻城并没有很特别的特产，但是稻城的药材很是丰富，游客们可以选择采购。马铃、土制酒罐、糌粑盒等也可以带回家当做装饰品。推荐的稻城特产有冬虫夏草、藏饰、松茸等，购物推荐地点是俄初街。

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成都的旧巷，躺在清晨微亮的光里，忽而被幽深处的几声狗吠、一处私语惊醒，它夹在春熙路和市二医院之间，纵横曲向繁华的街道，却又自成一个世间。

斑驳的墙纹、连绵的碎瓦、屋顶上的空鸟笼，各自牵着旧情，成为这城市千变万化中的永久不息，为日常的烟火气细心细养，构成秩序之外的美。

沿着绵长的巷道，循着周璇的软调子，觅得一处积攒岁月的小木屋。 时间是它的帷幕，拉开就是人们的旧梦。

攀上高陡的铁梯，仙人小木屋不动声色地伫立在清晨的阳光下，窗畔环绕的紫藤萝，已经缀满了丰盛的秋果。

阿聪告诉我们， 在这里，每个季节都有不同的景象，初夏枝叶繁茂，冬天便枯落萧条，又是另一番景致了。

在这七八平米的小世界，珍藏了许多年代的回忆。

柜子上陈列着东方、海鸥、凤凰、QINGDAO flash等国产相机，70、80年代的磁带、影碟还在收录机和DVD里循环，相册、毕业纪念册、连环画、影像类期刊杂志 连载了几代人的情感 。

80年代旧式复古的台灯、时钟、风扇、电话、皮箱子和茶具显得平凡家常，90年代的游戏机、陆军棋勾起儿时趣事。

翻开小时候使用的铁皮文具盒，背面还附有加减乘法表、粘着可爱的贴画纸，从《柯达摄影术》上剪下的老照片，在风日里逐渐泛黄。

小木屋的旧物是随意搁置的，并不想呈现出杂货铺般整齐划一的模样，这里不营利，不出售旧物，没有客人的概念。 来到小木屋，就像来到一位朋友的家，彼此可以敞开心扉、亲密交谈。

两年前， 一群兴致投合的朋友，怀着保留旧物、寻找时代共鸣的初衷组建了小木屋。 低调和胡子缘此结识，共同努力搭建心中的小木屋。

迷恋民间乐队的低调，喜欢MV中频现的老剧、旧物， 她根据翠屏缝纫院乐队的歌词“仙人”为这一怀旧地取名为“仙人小木屋”。

深受姨父怀旧影响的胡子，喜欢从前电影和歌曲的表达方式，它们波澜起伏，就像语文老师教学生朗读那样富有情感，而现在人们之间对话的情感已经降解了。 他希望小木屋能走一些情感路线，通过它制造一个有年代感的场域。

“在小木屋，时间都是慢的。” 活泼亲和的阿聪喜欢这里慢悠悠的生活状态。对于她而言，最幸福的事莫过于通过小木屋结识到许多有趣的朋友。

想象中的小木屋，一定是家常的温馨。 他们走遍成都的老街巷，终于找到了理想之地。

隐匿在阁楼之上的小单间，恰巧是温柔的、令人亲切的木质结构，四面环窗，阳光落入屋内，修去繁芜的紫藤萝枝叶，就好像坐在蓝天之下。

“当时还觉得这个小木屋太大，现在刚好适宜。”胡子微笑说，“如果这个小木屋太大，后背的东西就会与我们有距离，因为小，才觉得温馨亲密。”

因为“小”，这里只能容纳七八个人，七八人恰巧营造出家的温馨， 因为“小”，拉近了彼此的距离。

小木屋来之不易， 所有的回忆是在苦心经营中一点点被填满的 ，低调和胡子四处搜寻旧物，两人抬着沉重的旧碗柜攀上楼梯，高陡险危的梯架悬在半空，他们谁也不敢松懈，过程漫长而艰辛。

他们很少会到二手市场淘来历不明的旧物，希望 每件东西都像自家物品一般，都有自己的故事和来历。

收集的物件大多是自己使用过、自家遗留的，有些是朋友赠送而用心保存的 ，兴许几十年后朋友看到自己的东西还在这里会感触颇深，睹物生情。

他们不希望收集一些作为装饰品和单纯怀旧的物件填满小木屋，而是收藏一些在生活中能继续使用的物品，收音机、摄像机、唱片机现在都能使用， 小木屋是活的，是有生命温度的。

小木屋像是上世纪遗留下的家，住着许多平凡而温情的日子。 因这简单真切的家常性，使小木屋很容易聚集朋友，在工作疲惫时，七八个人围坐在一起，喝茶、聊聊家常、分享老成都的故事传说，真正融入日常生活，感触旧时光的内容。

在充满复古气质的小木屋里听老歌，更有别样的感觉。 指尖按键的操作过程，带来了强烈的感官体验，周璇的《夜上海》、《月圆花好》又古又摩登，21世纪的《情深深雨蒙蒙》、《路灯下的小姑娘》将人引入怀旧的情境，邓丽君的温柔弥留在耳际。

这里每周都会举行一次观影活动，以非传统的形式用老式电视机给大家播放电影， 多以中国电影为主，大部分是20世纪70、80、90年代的老片子，最早可追溯到30、40年代。

阿聪给大家泡好茶，在闲聊之后一起进入观影状态。老电影的剧情没有当代电影那般曲折复杂，是平淡地铺叙， 每一帧都是生活的画面 ，从中能深切感受到一个时代的生活环境和情感体验。

胡子说，“有时候看电影中一人坐在海边喝茶，打开小木屋的窗户，清风拂过，仿佛自己也坐在海边。”  这里有种“定格”的效果，是旧景重现，令人记忆永存。 在小木屋开启怀旧剧场，恍若零星的岁月俯拾皆是，那么多旧电影，不知要回味到何年何月。

80、90年代处在一个转换期， 它是一个现代化进程加速的时代，也是一个被快速淘汰的时代。

从前的老成都悠闲惬意，街边遍布茶铺，人们喝茶、打麻将，潇洒度日。而现在城市重新规划拆建，一些老街巷正在人们的视野中慢慢消逝，老成都人的讲话方式也在时代变迁中逐渐被淹没。

小木屋想悉心保存那些被时间淘汰的东西，收集有关老成都的资料影像，延续老成都的生活方式。

它隐于旧巷，在闹中守着方寸之静，培养慢的心性，与老成都悠闲的调子达成默契。 猫狗在老巷子里懒散漫步，几支纵横的衣架晾着昨日的纯真，灶房飘香贴人心腑。

他们在茶余饭后聊家常、听乐曲、看电影，不问时事，光阴在琐碎的日常中连成一条线，只有那些叽叽喳喳、鸡毛蒜皮的小日子动静。

每年的下半年，小木屋还会举行户外活动，结伴到成都郊区不知名的小镇徒步旅行。

拜访小巷、翻越山岭、到乡坝头赶场，了解当地人的歌曲、书籍， 真正融入当地生活，感受浓厚的风土情味和人文气息，以这样的形式继承成都民俗文化。

“以前我们去双流南边的小镇，在一家老钟表里合影，当时低调没去，我们就把低调的小时候的照片P了上去，很有意思。”胡子看着相框中的合影，会心一笑， 小木屋终于以日积月累的形式有了现在的模样。

小木屋是一个集中点，供人们在旧时光里淘真情，在真切的回忆中寻找时代共鸣。

历经时间的洗礼，这些美好的旧事旧物都被赋予了深刻的感情，它们曾经存在过，成为一个时代的缩影，值得我们去珍藏与怀恋。

它们不仅仅留存在多数人的记忆中，还应该在生活中复活，不是活在过去的维度，而是深入当下，使人们在接续的情感中获得补偿。

来过小木屋，也许能听到那样的感叹

“这是爸爸听过的歌曲，好想再听一遍，这是与胡子喝过的茶，好想再饮一杯。”

仙人小木屋

地址：成都市锦江区惜字宫南街

温馨提示： 前往小木屋，请一定提前预约

-本期编辑：依蔓-

Photograph摄影|@-张凌菲

爱上汶川的理由有很多，烤全羊飘出的香味，堆积在高山之巅的冰雪，缠绕在山腰上久久不肯散去的云雾，也可以是森林深处那栋小木屋里安逸的时光和家常。

如今汶川又多了一个让你心动的玩法，那就是去大山深处，逃离汹涌的人潮，在小木屋里过一个幽静的夏天。

汶川，四川人最爱的度假去处之一，无论是春天的车厘子，夏天的看花耍水，秋天观红枫，冬天泡温泉，它总能撩拨到成都人想出发的那颗心。

但汶川的盛名并不仅仅只响亮在成都人的心里，它更是全国热爱旅行的人都向往的地方。

长期生活在城市当中，对山野总有一股难以言喻的渴望。苍翠树林间漫步，云烟堆积处安眠，古人的日常生活在当今时代变得奢侈，所以我格外珍惜每一次睡在山野中拥星空入眠的机会。

在汶川的鹞子山，有一处房屋，隐藏在郁郁葱葱的山林之中，每天在流云下变换着光景，当我第一眼看见他，就忍不住向她而去。

景妹儿这次拜访的是 鹞子山康养大酒店 ，海拔足足有1800米。

航拍视频

这里全年温度保持在23°左右，夏天凉风阵阵，很是怡人。冬天却不觉得阴冷刺骨，反而和城市里相比要温暖一些，很是适合度假居住。

有人说鹞子山康养大酒店相比民宿，更像是一个村庄，因为它的规模确实挺大。

80栋独栋小木屋、覆盖了半山的果园，加上独栋的餐厅，小路上随时可见潺潺的溪流和清澈见底的低洼，蝌蚪在水里欢快的游动。

走在安静的石头路上，听着耳畔空灵的鸟叫声，住在这里，感觉自己仿佛是村民。

民宿内的装修都采用最为质朴的设计，原木家具和摆设让这里做到真正的回归自然。

每一栋小木屋都相对独立，私密性非常好，干净整洁的大床，完全能符合处女座的你的一切要求。

这里的每一个房间都有属于自己的风景，早上醒来，抬眼望出去，就是一片沐浴在阳光下的山林荡漾的景象，让人心情大好。

喜欢临水垂钓嬉戏的，那就爬过山坡，去到山头另一处，那里有专供你钓鱼休闲的好去处。

在鹞子山，最高的建筑是那个形似树叶的餐厅，坐在餐厅里，远处奔涌的云雾，是最好下酒菜。

最原地采集味道的生态表达，山里的、村里的、湖里的、林子里的元素便是民宿餐厅里最主要的食材。每一份原料都被高度重视，不破坏食材肌理，激励你最真实的味蕾感官。

早餐是赠送的。用餐的地方就在每栋别墅的公共餐厅里，每天早上会有住在附近的村民阿姨来厨房里做饭，虽然不是那么丰盛，但是清粥小菜的组合，倒是让人吃出了粗茶淡饭的味道。

除了是民宿，这里还是国家钦点的中药种植基地，白天在这里探寻植物生长的秘密花园，夜晚聆听生灵们的呢喃细语。

这里的一切都安静地不像话，唯一热闹的时刻，大概就是在清晨，母鸡们开始叽叽喳喳了起来，小狗们也跟着开始叫唤。

来到这里，你真的不需要给自己做什么行程安排，每天睡到自然醒、然后喝喝茶看看书就好。自己怎么放松怎么来。明天的事情？在1600米的山谷里，先安安稳稳睡一觉再说吧。

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为适应成都市农村房地产流转中价值评估的需要，规范农村房地产估价行为，我局根据成都市统筹城乡的相关规定，制定了《成都市农村房地产估价规范(试行)》，现印发给你们，请遵照执行。

特此通知。

成都市房产管理局

二〇〇九年九月十日

　 　成都市农村房地产估价规范(试行)

一、总 则

1.0.1 为规范成都市农村房地产估价行为，保障估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国物权法》等法律法规和成都市统筹城乡的有关规定，结合成都市农村房地产估价实际，制定本规范。

1.0.2 本规范适用于成都市农村集体建设用地上的房地产估价活动。

1.0.3 农村房地产估价应遵循规划管制原则、城乡统一市场原则，独立、客观、公正地进行。

1.0.4 农村房地产估价除应符合本规范外，还应符合国家有关标准、规范的规定。

二、术 语

2.0.1 农村房地产

是指农村集体建设用地、建筑物、构筑物及其他土地定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。本规范所指的农村集体建设用地包含农村宅基地。

2.0.2 农村房屋集中区

是指依据土地利用总体规划和土地整理专项规划，通过拆院并院等土地整理方式，将原有零星分散的宅基地和其他集体建设用地复垦为耕地后，在集体建设用地上修建的符合城乡规划的农村房屋集中区域。包括新居工程、新型社区。

2.0.3 农村散居点房屋

是指零星宅基地及其他零星建设用地上的农村房屋。

2.0.4 川西林盘

是指在建筑中结合川西农村居住风貌形态的基本元素，充分利用现有林盘景观和环境，增强地域特色和反映成都市农村传统文化内涵的农村房地产。一般属于散居农村房地产。

2.0.5 集体建设用地使用权流转

是指集体建设用地使用权初次流转、再次流转和抵押。初次流转包括出让、出租、作价(出资)入股，再次流转包括转让、转租等形式。

2.0.6 集体建设用地使用权出让

是指集体土地所有者将集体建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出让金的行为。

2.0.7 集体建设用地使用权转让

是指土地使用者将出让取得的集体建设用地使用权再转移的行为。

2.0.8 集体建设用地出租

是指集体土地所有者将集体建设用地出租给土地使用者使用，由承租人与出租人签订一定年期的集体建设用地出租合同，并按合同约定支付土地租金的行为。

2.0.9 集体建设用地转租

是指将承租取得集体建设用地使用权再转租的行为。

2.0.10 集体建设用地使用权作价(出资)入股

是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权收益金折成股份，由土地所有者持股并参与分红的行为。

2.0.11 集体建设用地使用权抵押

是指抵押人以其合法的集体建设用地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

2.0.12 混凝土结构

是指由混凝土构件作为主要承重构件的结构，包括混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等。

2.0.13 砌体结构

是指由块材和砂浆砌筑而成的墙、柱作为建筑物主要承重构件的结构，是砖砌体、砌块结构的统称。

2.0.14 生土结构房屋

是指由原生土、生土墙(土坯墙或夯土墙)作为主要承重构件的房屋。

2.0.15 石结构房屋

是指由石砌体作为主要承重构件的房屋。

2.0.16 木结构房屋

是指由木柱作为主要承重构件，生土墙(土坯墙或夯土墙)、砌体墙和石墙作为围护墙的房屋。主要包括穿逗木构架、木柱木屋架、木柱木梁房屋。

2.0.17 轻钢结构房屋

是指运用新型技术建成的以轻型钢材为主要承重构件，在型钢围护中以其他材料填充作为围护墙，屋盖以钢屋架混合木檩条加小青瓦等形式的房屋。

2.0.18 其他混合形式的农村房屋结构

是指竹-木结构、石结构—木屋架、生土结构—木屋架、砌体结构—混凝土板、石结构—混凝土板、砌体结构—钢屋架、石结构—钢屋架、石结构—石楼盖等。

2.0.19 限制市场价格或价值

是指估价对象在不符合市场价值条件时形成的价格或价值。

2.0.20 集体建设用地基准地价

是指农村范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分农村地价区段，政府组织调查、评估并公布的各地价区段在某一时点的平均价格。

2.0.21 集体建设用地基准地价修正法

是指在政府确定并公布了集体建设用地基准地价和修正体系的地区，根据估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价值的方法。

2.0.22 农村房屋质量缺陷损失估价

是指房地产估价机构对农村房屋质量缺陷损失进行分析、估算和判定的估价行为。

三、估价基本事项

3.1 估价基本事项的确定

房地产估价师在受理农村房地产估价项目时，首先应根据估价委托人的估价需要，结合有关规定和估价师的估价经验，明确对估价结果有影响的基本事项。

明确估价基本事项时，应与委托人共同商议，在征得委托人认可后，在房地产估价委托书和委托协议中予以明确。

3.2 估价目的

3.2.1 估价目的是房地产估价报告的期望用途，可通过了解未来提供的估价报告的用途来明确。明确估价目的有助于明确估价对象、估价时点和价值类型。

委托人不能够明确提出估价目的时，估价师应当从专业角度提出建议，帮助委托人确定估价目的。

房地产估价师在估价报告中应对估价目的进行明确表述，不宜简单将估价目的表述为“为了解房地产市场价值而评估估价对象的价值”。

3.2.2 集体建设用地使用权出让价值评估

委托人为出让人的，估价目的可表述为“为委托人依法出让集体建设用地使用权确定出让底价提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。委托人为欲受让人的，估价目的可表述为“为委托人拟取得集体建设用地使用权确定出价提供参考依据而评估估价对象的投资价值”。

3.2.3　农村房地产转让价值评估

估价目的视具体情况，可表述为“为委托人转让农村房地产确定要价提供参考依据而评估估价对象的市场价值”“为委托人拟受让农村房地产确定出价提供参考依据而评估估价对象的投资价值”“为农村房地产转让双方协商转让价格提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。

3.2.4 农村房地产租赁价值评估

估价目的视具体情况，可表述为“为委托人出租农村房地产确定租金提供参考依据而评估估价对象的租赁市场价值”“为委托人拟承租农村房地产确定租金提供参考依据而评估估价对象的租赁投资价值”“为农村房地产租赁双方协商租金提供参考依据而评估估价对象的租赁市场价值”。

3.2.5　农村房地产抵押价值评估

估价目的可表述为“为确定农村房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估估价对象的抵押价值”。

3.2.6　农村房地产作价(出资)入股估价

估价目的可表述为“为确定以农村房地产作价(出资)入股提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。

3.2.7　农村房地产征收补偿估价

估价目的可表述为“为确定以农村房地产征收补偿金额提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。

3.2.8 农村房地产联营估价

估价目的可表述为“为委托人以农村房地产作为联合经营条件提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。

3.2.9　农村房地产联建估价

估价目的可表述为“为委托人以农村房地产作为联建条件提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。

3.2.10　其他目的的农村房地产估价。

3.2.11　在估价报告中，房地产估价师以简洁的语言不能对农村房地产估价目的进行准确表述的，应在估价报告中估价目的条文下，对估价目的提出的背景条件、委托人对估价报告的期望用途、估价对象特定的'特征、估价报告的使用者等方面对估价目的相关表述进行进一步的说明。

3.3 估价对象

3.3.1 房地产估价师应在委托人对期望进行估价的对象进行指定的基础上，根据已经明确的估价目的，依据相关法律法规和政策的规定，在征求委托人同意后对估价对象及其范围予以确定。

3.3.2 明确农村房地产估价对象的内容，包括明确估价对象的实物状况、权益状况和区位状况等。

1 农村房地产估价对象实物状况，对估价对象范围的确定和界定，包括：土地、建筑物、构筑物、地上附着物、基础设施、位置、四至、高度、深度等。

明确是否包含农村道路、桥梁、隧道、码头、亭台、牌坊、烟囱、碉堡、墓穴、假山、农村水利设施、龙门、沼气池、牲畜围栏圈、水塔、排水沟、水井、晒坝、围墙、堡坎、地窖等构筑物和附属物。

2 农村房地产估价对象权益状况，估价师首先明确估价对象的现实法定权益状况，在此基础上结合估价目的进一步明确是评估估价对象在现实法定权益下的市场价值还是在设定权益下的市场价值。

3 农村房地产估价对象区位状况，估价师要明确估价对象的位置、交通、环境景观、外部配套基础设施等，根据农村房屋集中区、散居点房屋和川西林盘等房地产的不同特点进行了解和表述。

3.4 估价时点

农村房地产的估价时点应根据已经明确的估价目的来推定。

估价时点为现在的，原则上为完成估价对象实地查看之日，但估价委托合同另有约定的除外。估价时点与实地查看之日不一致的，应在“估价假设和限制条件”中对估价对象在估价时点的状况进行假设，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

3.5 估价的价值类型和估价对象的价值定义

3.5.1 估价对象的价值类型由估价目的和估价前提决定。

3.5.2 价值类型包含市场价值和限制市场价值两种。农村房地产估价的价值类型有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值、投资价值等。

3.5.3 估价师应根据估价对象的具体情况和选择的价值类型，结合估价目的和估价的假设与限制条件等，对估价对象的价值定义进行准确的表述。

3.5.4 价值定义应说明价值类型和价值内涵，在表述中应当对估价对象用途、估价对象权利状况、估价对象土地的开发利用程度及开发强度、估价对象实物状况、估价对象权益是否受到限制、农村房地产流转主体和流转对象是否受到限制等进行描述。估价师在对估价对象实地查看和已收集的资料进行综合分析后，应针对不同的估价对象进行不同的价值定义表述。

四、估价方法

4.1 估价方法选用

4.1.1 农村房地产估价可运用市场法、收益法、成本法、假设开发法、农村基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。

4.1.2 应根据估价对象和估价目的，进行估价方法适用性分析。对于理论上适用的估价方法，一般应选用不选用的，应在估价报告中充分说明理由。

4.1.3 对农村房地产的估价，在市场依据充分，能采用市场法估价的，应当优先选用市场法估价

4.1.4 收益性的农村房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。对证载法定用途为住宅但是实际用途为商业经营的农村住宅，也可以选用收益法进行测算。

4.1.5 具有投资开发或再开发潜力的农村房地产的估价，可以选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

4.1.6 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

4.1.7 采用成本法估价时，对集体建设用地使用权的估价，可采用基准地价系数修正法进行估价。

4.2 市场法

4.2.l 运用市场法估价应按下列步骤进行:

1 搜集交易实例

2 选取可比实例

3 建立价格可比基础

4 进行交易情况、交易主体状况修正

5 进行交易日期修正

6 进行区域因素修正

7 进行个别因素修正

8 求出比准价格。

4.2.2 运用市场法估价，应准确搜集交易实例，掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容：

1 交易双方情况及交易目的

2 交易实例房地产状况

3 成交价格

4 成交日期

5 付款方式

6 交易主体的情况。

4.2.3 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：

1 是估价对象的类似房地产

2 成交日期与估价时点相近，原则上不超过一年

3成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

4 农村房屋集中区房地产和农村散居点房地产的交易案例不宜交叉作为可比实例。

4.2.4 选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容：

1 统一付款方式

2 统一采用单价

3 统一币种和货币单位

4 统一面积内涵和面积单位。

注：1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清

2不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期的市场汇率中间价计算。

4.2.5 有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：

1 有利害关系人之间的交易

2 急于出售或购买情况下的交易

3 受债权债务关系影响的交易

4 交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易

5 交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易

6 相邻房地产的合并交易

7 特殊方式的交易

8 交易税费非正常负担的交易

9 其它非正常的交易。

但上述情形中，能够确定差异，并可修正为正常交易价格的案例，可选为可比实例。

4.2.6 交易情况修正，进行交易情况修正应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。

4.2.7 交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正宜采用类似农村房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似农村房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地农村房地产价格的变动情况和趋势做出判断，由估价机构编制当地农村房地产交易价格指数表，进行相应的调整。

4.2. 8 区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。农村房屋集中区房地产和农村散居点房地产的区域因素应该单独进行修正。

区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，农村基础设施配套完善程度，水、电、气、视、汛、网络、无线电信讯号的覆盖程度等农村建设用地规划限制中影响农村房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整。

4.2.9 进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。

有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，农村规划管制条件，土地使用权年限、土地建设强度等有关建筑物、构筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：折旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑材料，容积率，建筑结构等。

个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途和估价目的确定。对估价对象和可比实例的构筑物状况和建筑结构状况等农村房地产个体差异较大的个别因素的比较和分析，应当详细列出比较因素表和修正系数表进行逐项修正。进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行调整。

4.2.10 交易情况、交易主体、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。

4.2.11 选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。

4.2.12 其他估价方法中有关参数的求取也可用市场法的原理和技术求取。

4.3 收益法

4.3.1　运用收益法估价应按下列步骤进行：

1 搜集有关收入和费用的资料

2 估算潜在毛收入

3 估算有效毛收入

4 估算运营费用

5 估算净收益

6 选用适当的资本化率

7 选用适宜的计算公式求出收益价格。

注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。

4.3.2 租赁收入中应扣除法律法规规定应该上交国家或者农村集体经济组织的收益。

4.3.3 对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据农村土地使用权相应用途的法定使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年限收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

4.3.4 对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可采用下列方式之一处理：1先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2将未来可获收益的年限设定为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

4.3.5 集体建设用地最高使用权年限有合同的按合同约定，没有合同约定的可以参照城市土地使用权年限。

宅基地无使用权年限限制。

4.4 成本法

4.4.1 运用成本法估价应按下列步骤进行：

1 搜集有关成本、税费、投资利润等资料

2 估算重置价格

3 估算折旧

4 求出积算价格。

4.4.2 重置价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常投资利润之和，其构成包括下列内容：

1 土地取得费用

2 开发成本

3 管理费用

4 投资利息

5 投资利润

6 报建税费。

注：投资利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。