木房屋折旧年限？
木房屋折旧年限是20年。
1、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；2%。
2、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；2%。
3、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；6%。
4、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；4%。
计提折旧
固定资产提取的折旧额大小受计提折旧基数、净残值、折旧年限、折旧方法等因素的影响，《企业会计准则》（简称准则）和《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例（简称税法）分别对固定资产折旧的提取作了相应规定。只有把握固定资产计提旧的因素，才能保证计提的折旧额正确，纳税不受影响。现就影响固定资产折旧额的各因素分别从准则、税法作以比较。
房地产基本知识：
一、什么是房地产？
是房屋和土地的社会经济形态，是土地作为一种财产的总称。又称为“不动产”。
二、什么是房地产市场及其分类？
包括地产市场和房产市场。一级市场 土地市场
二级市场 增量市场
三级市场 存量市场
三、房地产的基本概念？
商品房：商品房是指具有经营资格的房地产开发企业（包括外资）开发经营的住宅。包括住宅和非住宅两类。商品房的所有权包括四部分：房屋的使用权、所有权、处置权、收益权。
房改房：是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。哪些家许可凭证明购房？
（1）夫妇双方均为机关工作人员、教师、国有或集体企业职工的家庭；
（2）市政府批准的重点工程建设涉及被拆迁居民家庭和政府组织的危旧房改造项目涉及被拆迁居民家庭。
经济适用房和商品房一样吗?
（1）经济适用住的销售并不是向社会公开销售的低价商品房。
（2）经济适用住房的买卖、转让、出租手续也与商品房不同，实行专门的《经济适用住房产权证》，具体办法正在制定中。
唯一不同的是经济适用住房在出售时，购买人要按经济适用住房所在地标定地价的10%交纳土地出让金。
3、安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。
4、集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
5、多层住宅：指四至六屋楼房住宅称为多层住宅。
6、小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅。
7、高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅
8、会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施
9、跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层；一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间的设计空间等 。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过光线弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积，布局紧凑，功能明确，相互干扰小 。
10、复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种 经济羡慕地住宅。是建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两 层的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6）上层供休息，和储藏用其目的是在有限的窨里啬使用面积，提高住宅的利用率。
11、错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系，但没有完全分成两层，（适合大面积住宅，小户型会显得局促。
四、规划有关概念
1、层高：层的高度，对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。
2、户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。
3、户室比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比”
4、建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的窨要求，并保证足够的道路，绿化和户外活动场地。
五、与产权有关的概念
1、房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。
2、房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
3、房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋 所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理.
4、共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在又有按份共有权益，并承担相应义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。
5、房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。
6、过户：即更换房屋产权人姓名。
六、房屋结构的基本知识
1、砖木结构：用砖墙，木柱（砖柱）和木屋架作为主要承重结构的建筑物
2、砖混结构：竖向承重结构用砖墙，水平承重构件用钢筋，混 凝土楼板作为主要承重结构的建筑物
3、钢筋混凝土结构：房屋的主要承重结构构件全部采用钢筋混凝土制作的建筑物。
七、与面积有关的概念
1、建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
2、公摊面积：1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道 、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用的建筑面积。
2、 单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
3、 使用面积：建筑面积各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积。
八、房地产开发及预售的相关概念。
五证与两书
1. 《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
《建设规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
<商品房销售（预售）许可证>：是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。
2、 <住宅质量保证书>是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。
<住宅使用说明>是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用说明。
3、 房屋预售：房屋还未建成就预先出售，一般是先收取部分款项作为定金。这种形式有利于房地产开发公司加快资金周转，在房屋供不应求时，房屋出售往往采用这种形式。
契税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比例向亲的房屋产权人征收的一次性税 收。它是针对房地产产权变的一个专门税种，也是购房过程中购房者所承付税 额最大的一次税费。
一手楼交易流程
1、看房
2、洽谈
3、交订金
4、签约
5、交全款开三联收拒
6、交进户费
7、进户
8、换正规发票“黑龙江省商品房销售专用发票“
9、办产权 所需材料： 1发票
2合同
3买受人身份证原件及复印件
4名章
5商品房销售
10、出证
二手房交易指南
一、土地证过户须知
原房主产权证(复印两份)，原房主身份证复印件
现房主的身份证复印件
买卖协议书，原件复印件
二、二手房如何估价？
1、房屋每年折旧费，每年折旧2%
2、户型因素：房屋类型为小厅、小卫、小厨“三小”类型，扣 减10%：
房子所在楼层不同价格不一样：2、6层是基准价，5---6层扣减3%，7层减5%，3---4层加3%，楼顶减5%；
3、朝向因素：如房子没朝南的门窗，减5%：
4、小区环境：没有物业管理，扣减5%，小区没有单独封闭减5%属于重点中小学区域的房子加15%
基准价为当地商品房的零售价。
三、什么样的二手房可以交易？
私产房，并且共有人同意出售：房改房，原售房单位允许出让的，无抵押、查封和其它权利问题记录的，没有私搭乱建性质的。
四、卖 房者需提供什么证件？
产权证书
房主身份证
有共有权证的，需出具共有人同意出售的证明；
户口
土地使用权证
1、定金：定金是一种合同履行的担保，是指当事人约定由一方向对方给付的作为债权担保的一定货币，它属于一种法律上的担保方式，其目的在于促使债务人，履行债务保证债权人得以实现
2、订金：通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向，初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常做法是在约定的选房号，面积，房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同
六、什么样房产不能转让？
1、根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的
2、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的
3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的
4、设定抵押权的房地产，未经抵押人同意的
5、权属有争议的
6、法律、法规或市政府规定其它情形
七、产权证，如何识真假？
在二手房交易中，房产证的作用也越来越重要。在我市日常从事二手房交易和房产租赁过程中，也发生过“假证行骗”的事情，在此市房地产专业人事，向您介绍如何识别房屋所有权证的真伪，不给骗子们可乘之机
1、封皮：材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第一行字“中华人民共和国”是用圆体字印制，第二行字“房屋所有权证”为黑体字印制，全部为金黄色。
2、建房注册号：由建设部对每个能够发证的市、县级发证机关进行注册登记并予以编号，哈尔滨市统一建房注册号为23001
3、团花：在封面里页上有红色和绿色两色细纹组成的五瓣叠加团花图案，线条流畅，纹理清晰
4、水印：为宋体“房屋所有权证”底纹暗印
5、发证机关盖章：法定的发证机关是哈尔滨市房地产管理局，房产证上所盖的发证机关印章均是机器套印，印迹清晰，干净，印色均匀
6、用纸：浅粉色印钞纸
7、花边：在首页，有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框，花纹清晰，细腻
8、填发单位：在第二页右下角为填发单位（盖章）：例如“哈尔滨市房地产产权临理处发证专章”即为房屋产权所在区、县房屋土地管理局印章。
9、编号：在封底“注意事项”右下欠，同一发证机关的权证号码是连续的8位数。以上特点为新房屋产权证所具备的，而假的一般为用纸粗糙，花纹，团花线条粗细不一，印刷不清，而证章多为私刻，大小不一，字体斜歪等，只要稍加注意，很容易区分，如您 对交易方手中《房屋产权证》有疑虑，可到房产所在区房屋土地管理局核查，鉴定，制作再好的假产权证也会暴露无遗。
八、落户指南：
1、无公职人员凡在哈购买15万元以上商品住宅，二手商品住宅，贷款购商品住宅一次性交齐15万元以上，抵债，法院判决，经房地产部门评估达15万元以上的商品住宅均可给购房者本人、配偶，及未成年子女落户，（携带本人申请，产权证，商品房销售专用发票，完税证明，户口，身份证，结婚证，原籍派出所证明直接到市公安局申请落户）。
1、买2处商品住宅累积达20万以上
2、购买商品门市30万以上
九、二手房房价分析
1、地点直接影响房价
好地点在房价的构成中占绝对份额
房产地点优劣标准：较好地点表现为城市中心、交通便利、商业发达、配套设备齐全、物业管理现代化、有休闲场所、所属小学教学质量较好等。具有这些条件的二手房与本区域内新建商品房价格相差不大，并且保值增加的潜力很大。因此二手房与商品房的价格调整系数是0—2%
2、成新每五年降价10%
按规定的住宅用房可使用年限为20年，参照《房地产估价理论》中的年限折旧法：房产折旧一般按5—6年为一个成新（折减到最后剩余的10年为残值）。也就是建成5—6年的房产按9成新计算，相应的房产价格也要下调10%同时还应与现场作价法相结合：观察房产的主体是否有裂缝，墙体是否有大面积脱落，门窗是否有变弄等等来判断。二者综合来确定成新。
3、格局：
1、三小户型（小厅，小卫，小厨）承重墙过多，在确定价格时应相对新建商品房下调5%—10%
2、98年后的房产大多为大明厅，大厨，大卫，小卧，现代 住宅
4、楼层差价与商品房相同
1、按市场定价标准2.6层是基准层，也就是房产的标准价格
2、3.5层相对基准层较好，在标准价格的基础上上调15%
4层上调20%
7层下调15%
1.8下调25%
注：（1）同时要考虑1.8层为底层最顶层，有渗水、漏雨可能，并且夏天太热，冬天冷，还应在原下调20%的基础上下调5—8%
5、针对不同群体购房，房价还要调查
对于年轻人，高层与低层的价格相差不大，同为爬楼对他们不是问题，反而认为空气好视野阔，安全。
对于上年纪的人，多愿意选择2—5层。所以根据不同的购房者可以随时调整房价，增价或减价率为2—3%
6、心理价格上调10%定价
卖房往往在定价时会提高房价，作为讲价余地
7、特殊需求影响价格：
因人而异 给老百姓房产定价时，要仔细考虑其是否还有特殊需求
卖主急于将房产变现：工作调动，出国。购买别处房产、做生意等等。房价相对正常价要低5—15%
买主急于购房：为女子上学，落户口、结婚、低楼层等等可以上调5%
公式：房产价格=同一区域内商品房单价×(1±地点系数)×（1±成新系数）×（1±格局调整系数）×（1±楼层）×（1±心理）×（1±特需要求）
十、七种无效的房屋买卖合同
1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力的由其法定代理人实施民事行为，因此，无事行为房屋买卖应由其法定代理人签订合同，他们不能独立签订合同，否则，属无效合同。
2、限制行为未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。
3、以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。
4、以胁迫手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。
乘人之危签订的经济合同，是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。
5、双方当事人恶意串通、损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。
6、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。
十一、房屋三种产权的异同
目前市场上销售的房屋类型主要有商品房、经济适用住房、集资建房以及房改房、危旧房改造回迁房等。
1、产权的划分：一、从房屋产权来分主要有：按照商品房性质购买的房屋，其产权属于商品房产权，按照经济适用住房性质购买的房屋，其产权为经济适用住房产权；二：通过集资建房性质购买的房屋，其产权有两种：一种是经济适用住房产权，另一种是房改成本价产权；三、按照房改政策购买的房屋，其产权一般有三种形式：成本价、标准价以及标准价优惠；购买回迁房其产权为经济适用住房产权。
不同的产权之间存在共性
在这些不同性质的产权中，除了标准价产权和标准价优惠产权是部分产权外，其他产权在本质上是没有什么区别的，都是属于完全产权性质的房屋。产权人拥有房屋的使用权、占有权和处置权是相同的。
不同产权的房屋销售对象不同
由于房屋产权性质不同，所以决定了其销售对象不同。商品房产权的房屋其价格由于是受市场供需价格决定的，所以在销售对象上没有什么限制，任何人都可以购买。
而经济适用住房则不同，由于经济适用住房是政府为了解决中低收入家庭的住房问题，享受免交土地出让金以及减免相关税费等优惠政策，所以在销售对象方面，有一定的限制条件。首先本市城镇职工，其次是家庭年收入在6万元以下，第三个条件须是无房职工或住房没达标的职工。只有符合这三个条件才可购买经济适用住房。
由于集资建房也是为解决职工自身住房困难，在政府或单位的组织下，自愿建立的，不以赢利为目的建造的房屋，其土地是免交土地出让金的，所以在销售对象方面限定为本市行政区域内中、低收入的城镇居民。
而房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。
危旧房改造是由政府组织实施，根据本地区社会经济发展状况，以及破损程度和改造难易程度，通过开发带危改、市政工程带危改以及房改带危改的形式进行的危改。
商品房与经济适用房产权差异
商品房产权属于最完整的房屋产权，其所拥有的权利除了处置权、使用权以及占有权三种权利外，还拥有完全的收益权。也就是说，拥有商品房产权的产权人在转让、出租或赠与、继承等交易时，不受任何单位或者个人的限制，并且其所取得的收益全部归个人所有。
经济适用住房产权也是属于完整的产权，但是由于经济适用住房的价格是由政府限定价格，土地属于划拔性质，所以再转让时不能办理房屋赠与。经济适用住房再上市时有两种方式：一种是通过直接上市交易。另外一种是产权人先按照市场评估价的3%补交土地出让金后，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。
集资房根据价格分属房改房和经济适用房。
在这里需要说明的是，集资建房有两种产权：一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价，其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。危旧房改造回迁房，其产权按照经济适用住房产权管理。所以该产权性质可参照上述经济适用住房产权和房改成本价产权。
十二、贷款
1、按揭：按揭人将房产产权转让给按揭受益人（通常为提供贷款的银行）作为还款保证，按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让按揭人，（简单说，按揭过程中，房子不是你的，直到按揭过程结束，房子才归你
2、人个住房贷款的方式分为三种：
住房公积金：是职工及其所在单位按规定缴存的具有保障性和互助性的职工长期住房储金
商业性人个住房贷款：是商业银行运用自身的本外币存款，自主发放的住房抵押贷款，通常住房按揭贷款
个人住房组合贷款：符合个人住房商业性贷款条件的人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款。
3、公积金贷款
我市职工申请公积金贷款必须具备下列条件：
具有本市区常住户口
具有完全民事行为能力的在职职工
具有稳定的职业和经济收及偿还贷款本息的能力
按规定在市资金管理中心连续足额（月平均工资总额的10—14%）缴存住房公积金一年以上
具有符合法律规定的购房合同或协议
具有所购住房总价30%以上的自筹资金
同意办理住房抵押或有价证券质押
其中最基本的个人条件是男职工60岁以下，女职工55岁以下：客观条件是所买二手房是否经市房改中心确认
2、贷款额度
1、可贷额度最高为所购住房评估价值的70%
2、贷款最高额度为20万元
款年限：最长20年
对质押房产年限的界定：1987年以后的房产方可办理公积金贷款
贷款利率：
个人住房贷款期限在1年以内（含1 年）的实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
住房公积金个人贷款现行利率为：贷款期限1—5年（含5年），年利率为3.6%（月利率3‰）贷款期限5—20年（含15年），年利率为4.05%（月利率为3.375‰）
流程评估买卖双方交付款签协议
签订协议→办理贷款审批→签借款合同→产权交易过户→房产抵押→放款
交费标准：
中介服务费：600元
评估费：住宅100元，非住宅（按评估额0.25%）
产权交易过户：产权交易税（住宅）1.5%收税，建筑面积每平方6元收费，登记费80元
抵押签证费：住宅80元，非住宅25元
担保费：1—10万×1%×年限；10万元以上×0.8%×年限
4、商业个人住房贷款
办理的有关手续
本人户口、身份证、军官证或其它有效居留证件
借款人要有稳定职业，收入和偿还能力。并提交经济收入证明或偿还能力证明
有银行认可的资产作为抵押
按规定交齐所购住房总价的40%以上自筹资金证明
购房合同，协议书或其它证明材料
抵押物或质押财产清单，权属证明文件，有处分权人同意抵押或质押的证明及抵押物估价证明
2、贷款 额度：可贷额度为所购住房评估价约40—60%
3、贷款年限:最长为15年
对质押房产年限界定：1988年以后的房产方可办理商业贷5款
4、利率：
1、个人住房贷款期限在1 年以内（含1年）的实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息：贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
2、1—5年（含5年）利率4.77%，月利率3.975‰；5—15（含15年）利率为5.04%，月利率4.20‰
2、流程（1）如在担保公司办理商业贷款流程同公积金贷款
（2）建行：初评→贷前调查→签约交首付款→产权过户→二次评估→签借款合同、公证、保险→抵押→放款
3、交费标准
1、组合贷款申请条件
本人户口、身份证、军官证或其它有效居留证件
借款人要有稳定职业、收入和偿还能力，并提交经济收入证明或偿还能力的证明
具有购买住房合同或有关证明文件
有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押：或借款人不能足额提供抵押或质押时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人
符合住房资金管理中心规定的其他条件
贷款额度：最高额度65万元：其中公积金最高额15万元，商业银行最高50万元
十三、应注意的问题
1、每期还款额度还款期限的认定
（1）根据借款人家庭收入与家庭月必须支出确定最高还款额度
每月还款额度不得低于家庭月收入的35%
2、农行贷款必须有土地使用证
办理一手土地证在规定米数内只需33元。超过规定部分另外按每平方米加收
办理二手房土地证变更按该房产所在地区的差别分为：黄金地段、一类、二类、三类、四类及城乡结合部分类计算
4、房产的贷款额度以评估价为准，不把装修计算在内，房改房与商品房还款有所差别，每年为一个折旧期，折掉该房产原价的10%
5、以房屋作商业贷款的，质押人须拥有该房屋的完全产权
各县市区人民政府，市人民政府各工作部门、派出机构、直属事业机构：
《咸阳市城市规划区集体土地上房屋征收与补偿安置暂行办法》已经4月1日市政府第二十五次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
咸阳市人民政府
4月16日
咸阳市城市规划区集体土地上房屋征收与补偿安置暂行办法
第一章总则
第一条为规范城市规划区集体土地上房屋征收与补偿安置工作，维护被征地集体经济组织、单位和个人（以下简称“被征收人”）的合法权益，保障城市建设顺利进行，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市城市规划区（不含西咸新区各新城规划区，以下统称“市区”）的集体土地上房屋的征收与补偿安置，适用本办法。
国务院、省人民政府对公路、铁路、水利、水电工程等基础设施建设征收安置另有规定的，从其规定。
第三条市人民政府负责市区集体土地上房屋征收与补偿安置工作。
市国土资源部门负责组织实施市区集体土地上房屋征收与补偿安置工作。
市政府有关部门按照职责分工，互相配合，保障集体土地上房屋征收与补偿安置工作的顺利进行。市国土资源部门可以委托秦都区、渭城区政府或园区管委会承担集体土地上房屋征收与补偿安置的具体工作。
建设单位、施工单位不得参与征地拆迁与房屋征收工作。
第四条作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
第五条市区实施集体土地上房屋征收的，原则上不再重新划拨宅基用地，主要采取货币或实物补偿的方式，由被征收房屋的农户自行选购房屋或政府提供的安置房。
第六条市区内使用集体土地的被征收人未经国土资源、住建主管部门批准，不得实施房屋新建、扩建和改建工程，不得改变土地用途。
对征地公告发布后，凡在拟征地范围内抢搭抢建、抢栽抢种的青苗和地上附着物一律不予补偿。
第七条征地公告发布后，国土资源、住建、农业、公安、工商、税务等部门在拟征地范围内不得办理下列手续：
（一）新批宅基地或其它集体建设用地；
（二）审批或延续登记改变土地、房屋性质和用途；
（三）审批新建、改建、扩建房屋或其它建（构）筑物，办理房屋或土地流转，核发房屋或土地权属证书；
（四）办理“农家乐”、畜牧水产养殖、设施农业等手续；
（五）以拟征收安置房屋为经营场所办理工商、税务或其它注册登记手续；
（六）办理户口迁入和分户（立户）、子女收养等涉及户籍、人口变动的手续，但因出生、婚嫁、刑满释放、军人转业退伍以及应届大、中专毕业生没有分配工作或退学回原籍复户等确需办理户口迁入且符合户口管理规定的除外；
（七）其它不当增加补偿费用的行为。
第二章征收补偿
第八条农村房屋按结构划分为四等，分别为砖混结构、砖木结构、砖土木结构、简易结构。
（一）砖混结构房屋划分为三个等级：
1.一级：砖墙承重，圈梁、构造柱等结构构件齐全的；
2.二级：砖墙承重，圈梁、构造柱等结构构件不齐全的；
3.三级：砖墙承重，没有圈梁、构造柱等结构构件的。
（二）砖木结构房屋划分为两个等级：
1.一级：240砖墙（有砖砌柱或木柱）支撑的木屋架、轻钢屋架，木质檩椽，木质屋面板或瓦屋面；
2.二级：240砖墙（无砖砌柱或木柱）承重，木质檩椽，瓦屋面。
（三）砖土木结构根据建筑结构划分为两个等级：
1.一级砖土木结构房屋标准为两山墙全砖墙，主要砖柱承重，木屋架，土坯墙充填，砖基，瓦屋面；
2.二级砖土木结构房屋标准为砖基，土坯墙，砖柱或木柱承重，木屋架，土坯墙填充，瓦屋面。
（四）简易结构房屋：
砖墙、檩条、石棉瓦（彩钢瓦）屋面或未达到本条款已描述等次的其他房屋。
第九条房屋等级的确定以房屋结构为主，其中简易结构的厂房、仓库（非混凝土、瓦屋面）原则上按砖土木房屋等级认定；土木结构的房屋按砖土木结构房屋二级认定。
第十条各类结构等级房屋征收补偿按以下标准确定：
（一）砖混结构一级房屋430元/平方米，二级390元/平方米，三级350元/平方米；
（二）砖木结构一级房屋350元/平方米，二级330元/平方米；
（三）砖土木结构一级房屋280元/平方米，二级260元/平方米；
（四）简易结构房屋150元/平方米。
第十一条各类结构等级房屋折旧率按以下标准扣减：
（一）5年以内（含5年）房屋折旧率为0%；
（二）5年以上（不含5年）至10年（含10年）房屋折旧率为5%；
（三）10年以上（不含10年）房屋折旧率为10%。
第十二条被征收房屋人均建筑面积60平方米内的，视为有效建筑面积（不含简易结构房屋），其补偿标准为房屋的重置价减去折旧。
第十三条房屋过道及挑檐，有立柱支撑结构的按全面积计算，无立柱支撑结构的按实际面积折半计算。
第十四条早期使用集体所有土地建设的正在正常运营的乡镇企业、医院、养老院等，其生产经营性用房征收时除按第八条至第十三条的规定予以补偿外，增加房屋补偿（不含附属物）总额30%的补偿款，作为对停产及设备、配套设施拆除、安装、搬运、调试等的补偿（附表一和附表二中涉及的机器设备等迁移费不再重复补偿）。其办公、职工宿舍、仓库等用房征收时按第八条至第十三条的规定予以补偿，不再安排重建用地。未正常运营的乡镇企业、医院、养老院等征收时，其补偿按第八条至第十三条执行。
第十五条宅基地的补偿：征收时一般按0.25亩计算，每院补偿20000元（有国土资源部门权属证明文件的以文件中确定的实际面积计算；占新不腾旧的旧宅基地在征收时不予补偿）。在征收该宗集体土地时，宅基地不再重复补偿。
第十六条房屋装饰从地面、墙面、天棚、门窗的用料上，将装饰分为一等、二等两个档次。
（一）一等具体确定标准如下：
1.地面：600×600以上全抛光瓷砖、花岗岩地面，高级木板地面；
2.内墙面：全瓷砖或木踢脚线、木质欧式墙裙（包含暖气）、壁纸、软包、防火板墙面；
3.天棚：木质全吊顶天棚或玻璃透光天棚；
4.门窗：铝合金门窗、压花木门，木料或不锈钢窗套，铝合金或木质隔断、商品防盗网。
（二）二等具体确定标准如下：
1.地面500×500以上全瓷砖、大理石地面、彩色水磨石地面、碎块大理石、花岗岩地面；
2.内墙面：半瓷砖踢脚线、乳胶漆墙面、木质普通墙裙（含包暖气）
3.天棚：木质半吊顶，乳胶漆顶棚面；
4.门窗：铝合金门窗、木质门窗套，普通铝合金或木质隔断，自制或非商品金属防盗网。
第十七条各等级装饰的征收补偿按以下标准确定：
（一）一等150元/平方米；
（二）二等100元/平方米。
第十八条装饰补偿折旧按以下标准扣减；
（一）5年以内（含5年）装饰折旧率为0%；
（二）5年以上（不含5年）至10年（含10年）装饰折旧率为5%；
（三）10年以上（不含10年）装饰折旧率为10%。
第十九条装饰补偿按房屋装饰的实际面积计算。在装饰四项项目中，每项各占25%，如有达不到项目要求标准的，按比例扣减。
第二十条架空层（檐高2.2米以下）和隔热层等属于房屋主体组成部分的，给予60元/平方米（石棉瓦屋顶）、120元/平方米（瓦屋顶）的货币补偿。
第二十一条集体土地上房屋附属（着）物补偿标准按本办法附表一执行。
第二十二条集体土地上的其它地面附着物补偿标准按本办法附表二执行。
第二十三条征收人应给予被征收人搬家费、过渡费。其中选择产权调换的被征收户，其搬家费为3000元/户。选择货币安置的被征收户，其搬家费为2000元/户。过渡费为每人每月200元，过渡时间原则上为30个月。过渡费按照实际过渡时间计算，超出30个月过渡时间的，延期过渡费双倍计算。祖遗院落（全家属在外职工）、单职工、选择货币安置的和其它政策性安置的无过渡费。
第二十四条凡占用河道划界范围内的国有土地和违法占用集体土地建造房屋的，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国水法》等法律、法规的规定，按违章建筑处理。
第二十五条拆除违章建筑（含未经批准加盖的）和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑可适当给予补偿。
第二十六条在征收公告规定的搬迁期限内未达成征收协议，拒不搬迁的，依法予以拆除。
第三章安置
第二十七条征收住宅房屋，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。
第二十八条被征收人选择货币补偿安置的，被拆除房屋建筑面积为有效建筑面积的，货币补偿价格=重置成新价+400元/平方米（补助费），其余超出面积部分按重置成新价予以补偿。
第二十九条被征收人选择产权调换统一安置的，人均安置建筑面积原则上不低于50平方米，最高不超过60平方米。
有一处以上宅基地的被征收人且已按本条款享受过产权调换统一安置的，不再重复享受产权调换安置。
第三十条符合下列条件之一的被征收人给予相应房屋安置：
（一）具备被征收农村集体经济组织成员资格的（农村集体经济组织成员资格依照《陕西省高级人民法院关于审理农村集体经济组织收益分配纠纷案件若干问题的意见》有关条文认定）；
（二）不具备被征收农村集体经济组织成员资格，但有祖遗院落的；
（三）其配偶具备被征收农村集体经济组织成员资格的（单职工家庭在外人员）。
第三十一条符合以下情况之一的，征收时可增加或享受相应房屋安置面积。
（一）农村集体经济组织成员的独生子女（子女年龄未满23周岁且未婚）持有效证件及村镇证明，可增加60平方米的安置面积；
（二）农村集体经济组织成员的双女结扎户持有效证件及村镇证明，可增加30平方米的安置面积；
（三）祖遗院落（全家属在外职工）的继承人共可享受120平方米的安置面积；
（四）其配偶具备被征收农村集体经济组织成员资格、但本人在外工作的（单职工家庭在外人员）可享受30平方米的安置面积；
（五）其它情形按照法律法规规定应予房屋安置的。
第三十二条下列人员不得作为安置人口：
（一）征收补偿安置方案确定之日前已亡故的；
（二）自户口迁入时起，未在户口所在地生产、生活，未与农村集体经济组织形成权利义务关系，不以该集体经济组织所有的土地为基本生活保障的；
（三）违反计划生育政策，未按规定缴纳社会抚养费的；
（四）法律法规规定的其他不具备被征收集体经济组织成员资格的。
第三十三条被征收户只有一个安置人口且其选择产权调换的，可按安置价选择户型建筑面积最接近60平方米的安置房屋。
第三十四条被征收人安置房屋为住宅楼的，安置房屋起步价为730元/平方米。被征收人按户选择安置用房，总面积超出安置面积5平方米以内部分按安置价计算，总面积超出安置面积5平方米以上的部分按市场价计算。安置房屋的大修基金、契税等按有关规定执行。安置房屋价格的楼层调节标准在征收项目实施方案中确定。安置房屋交房时应具备住建部门确定的入住条件。
第四章奖励
第三十五条空置院落的确定及奖励：宅基地每院按0.25亩计算，被征收房屋现有建筑面积统一折算为2层，折算后院子的剩余部分即为空置院落，空置院落按300元/平方米的标准奖励。
第三十六条被征收人自愿放弃部分安置面积的，放弃安置面积部分按400元/平方米给予奖励。
第三十七条被征收房屋建筑面积小于有效建筑面积的，其不足部分的面积按照230元/平方米的予以补助。
人均建筑面积小于或等于60平方米的，在执行原有补偿政策的基础上，给予符合条件的被征收人每人4万元奖励。
违反计划生育政策的超生子女（有县区计生部门处理意见并按规定缴纳罚款的）、单职工（本人为户主或其配偶的）只按原政策安置，不享受上款规定之奖励。
第三十八条被征收人按规定时间搬迁的，征收人应给被征收人予以奖励，此奖励按阶段进行。奖励金额由征收人在征收项目实施方案中确定。
第三十九条在征收工作中成绩显著的单位和个人，参照《陕西省建设项目统一征地办法》（2011年修订）第二十一条给予奖励。
第五章法律责任
第四十条集体土地上房屋征收与补偿安置工作实施有关单位及工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十一条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第四十二条被征收人提供虚假、伪造的房屋、土地、户籍等证明，骗取征收安置补偿费的，经调查属实后，签订的征收安置补偿协议无效，依法追回已经发放的征地补偿费，并依法追究相关责任人责任。采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第四十三条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
第六章附则
第四十四条城市化进程水平较高的村庄房屋征收与补偿安置由接受委托的区政府或园区管委会制定征收补偿方案，报经市政府研究同意后实施。
第四十五条本办法未予明确但按照其它法律法规规定应给予补偿、安置、补助、奖励、救助、保障的，按照相关法律法规规定执行。
第四十六条市政府以前制定的相关规定与本办法规定不相一致的，以本办法为准。
第四十七条本办法施行前已签订征收安置补偿协议的，按原定征收安置补偿办法执行。本办法施行前，已实施征收安置补偿的，仍按照原规定执行。本办法施行前，虽已办理审批手续，但尚未实施征收安置补偿的，按照本办法施行。
第四十八条本办法自5月1日起施行，有效期两年。2003年2月11日，市政府印发的《咸阳市城市规划控制区农村房屋拆迁补偿暂行办法》（咸政发〔2003〕12号）同时废止。
第二条 本办法适用于空港新城（渭城区）范围内集体土地上合法建筑及其附属物的征迁补偿安置（空港新城管委会开展的征迁项目）。
第三条 本办法颁布后，空港新城范围内的单位和个人实施房屋新建、扩建和改建工程，需经渭城区政府和空港新城管委会批准。
第四条 征迁公告发布后，征迁范围内的单位和个人不得对房屋室内外进行装修，不得改变房屋用途，不得变更房屋权属，不得进行房屋抵押和租赁。渭城区住建、国土、工商、税务等部门不再审批房屋建筑、土地过户、营业执照、税务登记等相关手续。
第五条 由渭城区人民政府同空港新城管委会联合成立空港新城拆迁指挥部，由指挥部负责组织实施征迁。
第六条 被征迁房屋的结构、分类和补偿价格详见附件。
第七条 拆除集体土地上的房屋、附着物（构筑物），由征迁人统一组织拆除，被征迁人不得拆卸补偿过的房屋及其附属物，否则，按补偿价款予以扣除。
第八条 征迁人按照人均建筑面积60㎡住宅用房的标准对符合条件的农业人口予以安置。
第九条 商业用房按符合条件的农业人口每人10㎡标准计算，由村组集体经济组织统一经营、管理，整村拆迁时与村组统一签订商业用房安置协议。
第十条 对被征迁人实行集中统一安置，不再重新划拨宅基地。安置点位于所在街办（镇）区域内。
第十一条 早期使用集体所有土地建设的正在正常运营的乡镇企业、医院、养老院等，其生产经营性用房拆迁时除按补偿标准予以补偿外，增加房屋补偿（不含附属物）总额30%的补偿款，作为对停产及设备、配套设施拆除、安装、搬运、调试等的补偿。未正常运营的乡镇企业、医院、养老院等征迁时，按照补偿标准予以补偿。
第十二条 小城镇所在地主干道上被界定为经营用房的（一层），征迁时只给予货币补偿，货币补偿价格=房屋补偿价格+800元/m2（营业用房补助费）；家办企业、商店、旅社等用房，征迁时按住宅房屋进行补偿。
第十三条 违法占用集体土地建造房屋的（含不符合庄基地划拨条件，未批先建），根据相关法律、法规的规定，按违章建筑处理，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照建成年限给予适当补偿。
第十四条 安置人口的确定，须符合下列条件：
1、在征迁公告发布前，为所在村组农业户籍人口，参加村上分配，尽村民义务的；
2、原户籍在本地，现已迁出就学的学生、现役军人（不含军官、士官）、两劳服刑人员；
第十五条 外地（村）投亲靠友挂靠户口的不得作为安置人口。
第十六条 特殊农业户口人员的安置：
1、农业户口的独生子女户（独生子女需未婚）持有效证件及村、街办（镇）证明，可增加一个人的安置面积；
2、农村户口的双女结扎户持有效证件及村、街办（镇）证明，可增加30㎡的安置面积；
3、祖遗院落及农转非院落可享受两个人的安置面积（不享受过渡费）；
4、户主为单职工家庭的被拆迁户，每户可增加30㎡的安置面积。
第十七条 征迁住宅房屋，被征迁人可以选择房屋安置，也可以选择货币补偿。
（一）选择房屋安置的，按以下政策进行补偿安置：
1、按人均60㎡进行安置，安置房均价为730元/㎡。
2、搬家费为每户3000元。
3、过渡费标准为200元/人·月，不足3个人的过渡费按3人计算；超过24个月后，过渡费为300元/人·月计算。过渡时间从腾空交清被征迁房屋起算至安置房屋交房，按实际过渡时间计算。
4、被征迁人的户数确定以政府批准的宅基地院落为计户单位，一证一户。宅基地手续不全的，由村、街办（镇）、渭城区国土分局提供相关证明，空港新城拆迁指挥部进行审核。
5、宅基地不论大小，每院补偿2万元（占新不腾旧的，旧宅基地在征迁时不予补偿）。在征收该宗土地时，每院按0.25亩的标准予以扣减，不再重复补偿。祖遗户及农转非院落每院补偿1万元，在征收该宗土地时，每院按0.125亩的标准予以扣减，不再重复补偿。
6、庄基地该批未批和已批未划的被拆迁户，出具村、街办（镇）和渭城区国土分局的证明经过拆迁指挥部认定一次性给予4万元补助。
7、符合条件的农业人口，人均建筑面积在60㎡（含60㎡）以内的，每人给予4万元奖励。
8、被拆迁房屋的建筑面积小于有效建筑面积的，其不足部分的面积按300元/㎡予以奖励。
9、在校中、小学学生，持户口本、学籍证明每人一次性给予交通补助费1500元。
10、对低保户、五保户、残疾人、年满60周岁及以上老人，持户口本及相关证明，每人一次性给予3000元的生活补助。
11、一次性给予被征迁户农机具、家禽家畜、生产生活必须品等处置补助费2000元。
（二）被征迁人选择货币补偿的, 被拆除房屋建筑面积为安置面积部分，货币补偿价格=房屋补偿价格+400元/㎡（补助费），超出安置面积部分按房屋补偿价格予以补偿。搬家费为每户2000元。
第十八条 审批手续齐全且四至清晰的空置宅基地（有宅基地批复、有相关缴费票据、有院墙、四邻无争议），每院一次性给予10万元补助。2012年6月以后划拨宅基地的还需要相关备案文件。
第十九条 根据被拆除房屋的交房先后顺序，确定选房序号。一户安置两套（含两套）以上住房的，分两批次进行选房。
第二十条 对住房确实有困难的安置户，由本户提出申请购买部分面积的安置房，购买面积不能超过30㎡。20㎡以内部分，多层房屋按1800元/㎡计算，高层按2600元/㎡计算；20㎡以上部分，多层按2600元/㎡计算，高层按3680元/㎡计算。
第二十一条 在征迁公告规定的搬迁期限不签订征迁协议，拒不搬迁的，依法严格按相关规定处理。
第二十二条 本实施方案同《陕西省西咸新区空港新城集体土地房屋征迁补偿安置管理办法（试行）》中不一致的，按本方案的规定执行。
第二十三条 按上述方案补偿安置后，村集体所有土地（包括村庄范围内的宅基地及宅基地以外的集体土地），按照国家政策规定实施补偿后，由空港新城管委会进行储备。
第二十四条 本方案未尽事宜按国家法律、法规、规章等有关规定办理。
第二十五条 本方案自公布之日起施行。
第二十六条 本方案的解释权归陕西省西咸新区空港新城征地拆迁办公室。
为适应成都市农村房地产流转中价值评估的需要，规范农村房地产估价行为，我局根据成都市统筹城乡的相关规定，制定了《成都市农村房地产估价规范(试行)》，现印发给你们，请遵照执行。
特此通知。
成都市房产管理局
二〇〇九年九月十日
成都市农村房地产估价规范(试行)
一、总 则
1.0.1 为规范成都市农村房地产估价行为，保障估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国物权法》等法律法规和成都市统筹城乡的有关规定，结合成都市农村房地产估价实际，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于成都市农村集体建设用地上的房地产估价活动。
1.0.3 农村房地产估价应遵循规划管制原则、城乡统一市场原则，独立、客观、公正地进行。
1.0.4 农村房地产估价除应符合本规范外，还应符合国家有关标准、规范的规定。
二、术 语
2.0.1 农村房地产
是指农村集体建设用地、建筑物、构筑物及其他土地定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。本规范所指的农村集体建设用地包含农村宅基地。
2.0.2 农村房屋集中区
是指依据土地利用总体规划和土地整理专项规划，通过拆院并院等土地整理方式，将原有零星分散的宅基地和其他集体建设用地复垦为耕地后，在集体建设用地上修建的符合城乡规划的农村房屋集中区域。包括新居工程、新型社区。
2.0.3 农村散居点房屋
是指零星宅基地及其他零星建设用地上的农村房屋。
2.0.4 川西林盘
是指在建筑中结合川西农村居住风貌形态的基本元素，充分利用现有林盘景观和环境，增强地域特色和反映成都市农村传统文化内涵的农村房地产。一般属于散居农村房地产。
2.0.5 集体建设用地使用权流转
是指集体建设用地使用权初次流转、再次流转和抵押。初次流转包括出让、出租、作价(出资)入股，再次流转包括转让、转租等形式。
2.0.6 集体建设用地使用权出让
是指集体土地所有者将集体建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出让金的行为。
2.0.7 集体建设用地使用权转让
是指土地使用者将出让取得的集体建设用地使用权再转移的行为。
2.0.8 集体建设用地出租
是指集体土地所有者将集体建设用地出租给土地使用者使用，由承租人与出租人签订一定年期的集体建设用地出租合同，并按合同约定支付土地租金的行为。
2.0.9 集体建设用地转租
是指将承租取得集体建设用地使用权再转租的行为。
2.0.10 集体建设用地使用权作价(出资)入股
是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权收益金折成股份，由土地所有者持股并参与分红的行为。
2.0.11 集体建设用地使用权抵押
是指抵押人以其合法的集体建设用地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
2.0.12 混凝土结构
是指由混凝土构件作为主要承重构件的结构，包括混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等。
2.0.13 砌体结构
是指由块材和砂浆砌筑而成的墙、柱作为建筑物主要承重构件的结构，是砖砌体、砌块结构的统称。
2.0.14 生土结构房屋
是指由原生土、生土墙(土坯墙或夯土墙)作为主要承重构件的房屋。
2.0.15 石结构房屋
是指由石砌体作为主要承重构件的房屋。
2.0.16 木结构房屋
是指由木柱作为主要承重构件，生土墙(土坯墙或夯土墙)、砌体墙和石墙作为围护墙的房屋。主要包括穿逗木构架、木柱木屋架、木柱木梁房屋。
2.0.17 轻钢结构房屋
是指运用新型技术建成的以轻型钢材为主要承重构件，在型钢围护中以其他材料填充作为围护墙，屋盖以钢屋架混合木檩条加小青瓦等形式的房屋。
2.0.18 其他混合形式的农村房屋结构
是指竹-木结构、石结构—木屋架、生土结构—木屋架、砌体结构—混凝土板、石结构—混凝土板、砌体结构—钢屋架、石结构—钢屋架、石结构—石楼盖等。
2.0.19 限制市场价格或价值
是指估价对象在不符合市场价值条件时形成的价格或价值。
2.0.20 集体建设用地基准地价
是指农村范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分农村地价区段，政府组织调查、评估并公布的各地价区段在某一时点的平均价格。
2.0.21 集体建设用地基准地价修正法
是指在政府确定并公布了集体建设用地基准地价和修正体系的地区，根据估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价值的方法。
2.0.22 农村房屋质量缺陷损失估价
是指房地产估价机构对农村房屋质量缺陷损失进行分析、估算和判定的估价行为。
三、估价基本事项
3.1 估价基本事项的确定
房地产估价师在受理农村房地产估价项目时，首先应根据估价委托人的估价需要，结合有关规定和估价师的估价经验，明确对估价结果有影响的基本事项。
明确估价基本事项时，应与委托人共同商议，在征得委托人认可后，在房地产估价委托书和委托协议中予以明确。
3.2 估价目的
3.2.1 估价目的是房地产估价报告的期望用途，可通过了解未来提供的估价报告的用途来明确。明确估价目的有助于明确估价对象、估价时点和价值类型。
委托人不能够明确提出估价目的时，估价师应当从专业角度提出建议，帮助委托人确定估价目的。
房地产估价师在估价报告中应对估价目的进行明确表述，不宜简单将估价目的表述为“为了解房地产市场价值而评估估价对象的价值”。
3.2.2 集体建设用地使用权出让价值评估
委托人为出让人的，估价目的可表述为“为委托人依法出让集体建设用地使用权确定出让底价提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。委托人为欲受让人的，估价目的可表述为“为委托人拟取得集体建设用地使用权确定出价提供参考依据而评估估价对象的投资价值”。
3.2.3 农村房地产转让价值评估
估价目的视具体情况，可表述为“为委托人转让农村房地产确定要价提供参考依据而评估估价对象的市场价值”“为委托人拟受让农村房地产确定出价提供参考依据而评估估价对象的投资价值”“为农村房地产转让双方协商转让价格提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。
3.2.4 农村房地产租赁价值评估
估价目的视具体情况，可表述为“为委托人出租农村房地产确定租金提供参考依据而评估估价对象的租赁市场价值”“为委托人拟承租农村房地产确定租金提供参考依据而评估估价对象的租赁投资价值”“为农村房地产租赁双方协商租金提供参考依据而评估估价对象的租赁市场价值”。
3.2.5 农村房地产抵押价值评估
估价目的可表述为“为确定农村房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估估价对象的抵押价值”。
3.2.6 农村房地产作价(出资)入股估价
估价目的可表述为“为确定以农村房地产作价(出资)入股提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。
3.2.7 农村房地产征收补偿估价
估价目的可表述为“为确定以农村房地产征收补偿金额提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。
3.2.8 农村房地产联营估价
估价目的可表述为“为委托人以农村房地产作为联合经营条件提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。
3.2.9 农村房地产联建估价
估价目的可表述为“为委托人以农村房地产作为联建条件提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。
3.2.10 其他目的的农村房地产估价。
3.2.11 在估价报告中，房地产估价师以简洁的语言不能对农村房地产估价目的进行准确表述的，应在估价报告中估价目的条文下，对估价目的提出的背景条件、委托人对估价报告的期望用途、估价对象特定的'特征、估价报告的使用者等方面对估价目的相关表述进行进一步的说明。
3.3 估价对象
3.3.1 房地产估价师应在委托人对期望进行估价的对象进行指定的基础上，根据已经明确的估价目的，依据相关法律法规和政策的规定，在征求委托人同意后对估价对象及其范围予以确定。
3.3.2 明确农村房地产估价对象的内容，包括明确估价对象的实物状况、权益状况和区位状况等。
1 农村房地产估价对象实物状况，对估价对象范围的确定和界定，包括：土地、建筑物、构筑物、地上附着物、基础设施、位置、四至、高度、深度等。
明确是否包含农村道路、桥梁、隧道、码头、亭台、牌坊、烟囱、碉堡、墓穴、假山、农村水利设施、龙门、沼气池、牲畜围栏圈、水塔、排水沟、水井、晒坝、围墙、堡坎、地窖等构筑物和附属物。
2 农村房地产估价对象权益状况，估价师首先明确估价对象的现实法定权益状况，在此基础上结合估价目的进一步明确是评估估价对象在现实法定权益下的市场价值还是在设定权益下的市场价值。
3 农村房地产估价对象区位状况，估价师要明确估价对象的位置、交通、环境景观、外部配套基础设施等，根据农村房屋集中区、散居点房屋和川西林盘等房地产的不同特点进行了解和表述。
3.4 估价时点
农村房地产的估价时点应根据已经明确的估价目的来推定。
估价时点为现在的，原则上为完成估价对象实地查看之日，但估价委托合同另有约定的除外。估价时点与实地查看之日不一致的，应在“估价假设和限制条件”中对估价对象在估价时点的状况进行假设，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
3.5 估价的价值类型和估价对象的价值定义
3.5.1 估价对象的价值类型由估价目的和估价前提决定。
3.5.2 价值类型包含市场价值和限制市场价值两种。农村房地产估价的价值类型有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值、投资价值等。
3.5.3 估价师应根据估价对象的具体情况和选择的价值类型，结合估价目的和估价的假设与限制条件等，对估价对象的价值定义进行准确的表述。
3.5.4 价值定义应说明价值类型和价值内涵，在表述中应当对估价对象用途、估价对象权利状况、估价对象土地的开发利用程度及开发强度、估价对象实物状况、估价对象权益是否受到限制、农村房地产流转主体和流转对象是否受到限制等进行描述。估价师在对估价对象实地查看和已收集的资料进行综合分析后，应针对不同的估价对象进行不同的价值定义表述。
四、估价方法
4.1 估价方法选用
4.1.1 农村房地产估价可运用市场法、收益法、成本法、假设开发法、农村基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。
4.1.2 应根据估价对象和估价目的，进行估价方法适用性分析。对于理论上适用的估价方法，一般应选用不选用的，应在估价报告中充分说明理由。
4.1.3 对农村房地产的估价，在市场依据充分，能采用市场法估价的，应当优先选用市场法估价
4.1.4 收益性的农村房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。对证载法定用途为住宅但是实际用途为商业经营的农村住宅，也可以选用收益法进行测算。
4.1.5 具有投资开发或再开发潜力的农村房地产的估价，可以选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
4.1.6 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
4.1.7 采用成本法估价时，对集体建设用地使用权的估价，可采用基准地价系数修正法进行估价。
4.2 市场法
4.2.l 运用市场法估价应按下列步骤进行:
1 搜集交易实例
2 选取可比实例
3 建立价格可比基础
4 进行交易情况、交易主体状况修正
5 进行交易日期修正
6 进行区域因素修正
7 进行个别因素修正
8 求出比准价格。
4.2.2 运用市场法估价，应准确搜集交易实例，掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容：
1 交易双方情况及交易目的
2 交易实例房地产状况
3 成交价格
4 成交日期
5 付款方式
6 交易主体的情况。
4.2.3 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：
1 是估价对象的类似房地产
2 成交日期与估价时点相近，原则上不超过一年
3成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
4 农村房屋集中区房地产和农村散居点房地产的交易案例不宜交叉作为可比实例。
4.2.4 选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容：
1 统一付款方式
2 统一采用单价
3 统一币种和货币单位
4 统一面积内涵和面积单位。
注：1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清
2不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期的市场汇率中间价计算。
4.2.5 有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：
1 有利害关系人之间的交易
2 急于出售或购买情况下的交易
3 受债权债务关系影响的交易
4 交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易
5 交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易
6 相邻房地产的合并交易
7 特殊方式的交易
8 交易税费非正常负担的交易
9 其它非正常的交易。
但上述情形中，能够确定差异，并可修正为正常交易价格的案例，可选为可比实例。
4.2.6 交易情况修正，进行交易情况修正应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。
4.2.7 交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正宜采用类似农村房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似农村房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地农村房地产价格的变动情况和趋势做出判断，由估价机构编制当地农村房地产交易价格指数表，进行相应的调整。
4.2. 8 区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。农村房屋集中区房地产和农村散居点房地产的区域因素应该单独进行修正。
区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，农村基础设施配套完善程度，水、电、气、视、汛、网络、无线电信讯号的覆盖程度等农村建设用地规划限制中影响农村房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整。
4.2.9 进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，农村规划管制条件，土地使用权年限、土地建设强度等有关建筑物、构筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：折旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑材料，容积率，建筑结构等。
个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途和估价目的确定。对估价对象和可比实例的构筑物状况和建筑结构状况等农村房地产个体差异较大的个别因素的比较和分析，应当详细列出比较因素表和修正系数表进行逐项修正。进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行调整。
4.2.10 交易情况、交易主体、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。
4.2.11 选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。
4.2.12 其他估价方法中有关参数的求取也可用市场法的原理和技术求取。
4.3 收益法
4.3.1 运用收益法估价应按下列步骤进行：
1 搜集有关收入和费用的资料
2 估算潜在毛收入
3 估算有效毛收入
4 估算运营费用
5 估算净收益
6 选用适当的资本化率
7 选用适宜的计算公式求出收益价格。
注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。
4.3.2 租赁收入中应扣除法律法规规定应该上交国家或者农村集体经济组织的收益。
4.3.3 对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据农村土地使用权相应用途的法定使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年限收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
4.3.4 对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可采用下列方式之一处理：1先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2将未来可获收益的年限设定为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
4.3.5 集体建设用地最高使用权年限有合同的按合同约定，没有合同约定的可以参照城市土地使用权年限。
宅基地无使用权年限限制。
4.4 成本法
4.4.1 运用成本法估价应按下列步骤进行：
1 搜集有关成本、税费、投资利润等资料
2 估算重置价格
3 估算折旧
4 求出积算价格。
4.4.2 重置价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常投资利润之和，其构成包括下列内容：
1 土地取得费用
2 开发成本
3 管理费用
4 投资利息
5 投资利润
6 报建税费。
注：投资利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。
2008年以来全市在建在售小产权房项目分布图
区县序号项目名称
昌平1十三陵镇涧头村依山小墅
2长陵镇下口村东住宅楼
3延寿镇上庄村杏花谷度假村
4沙河镇松兰堡村绿城雅居
5沙河镇白各庄村旧村改造项目
6沙河镇于辛庄村绿城新干线
7沙河镇于辛庄村翠湖新城
8沙河镇于辛庄村回迁楼
9马池口镇奤夿屯村伊舍小镇
10马池口镇百泉庄村南住宅楼
11百善镇上东廓村华瑞鸡场公司住宅楼
12百善镇上东廓村北京园林圣懋老年公寓
13百善镇上东廓村北京宇辉恒达商贸中心住宅楼
14崔村镇大辛峰村畅金园老北京四合院
15崔村镇真顺村数字好莱坞樱花别苑社区服务中心
16崔村镇麻峪村玉墅馆
17崔村镇东崔村北别墅
18兴寿镇东新城村运河人家养老院
19兴寿镇东新城村北仿古三合院
20北七家镇郑各庄村宏福苑小区
21南口镇新元村半山云居别墅
22南口镇新元村红石谷
23南口镇新元村童话山庄
24流村镇瓦窑村瓦窑湾生态乡村酒店
25流村镇瓦窑村山作庭院
26流村镇瓦窑村老年服务中心
27流村镇瓦窑村商业街
28流村镇南流村金苹果
房山29周口店镇南韩继村西住宅楼
30周口店镇新街村南住宅楼
31拱辰街道办事处渔儿沟村东住宅楼
32周口店镇周口村南住宅楼
33城关街道办事处饶乐府村西北住宅楼
34大石窝镇北尚乐村北住宅楼
35窦店镇白草洼村西南住宅楼
36窦店镇于庄村东沁馥园小区
37窦店镇田家园村南住宅楼
38周口店镇拴马庄村东住宅楼（西）
39周口店镇拴马庄村东住宅楼（东）
40长沟镇三座庵村南柏西枫林住宅楼
41西潞街道太平庄村唐城公寓
42大石窝镇下庄村西二层民俗旅游用房
43石楼镇支楼村西北住宅楼
44石楼镇梨园店村中住宅楼
45韩村河镇东周各庄村东住宅楼
46周口店镇大韩继村东住宅楼
47周口店镇车厂村南住宅楼
48周口店镇新街村北住宅楼
49城关街道迎风坡村北住宅楼
50张坊镇蔡家口村东益寿园老年中心
区县序号项目名称
怀柔51桥梓镇山立庄村塞纳山谷
52桥梓镇口头村圣泉山旅游项目
53桥梓镇后辛庄村龙泽湖生态园
54桥梓镇东茶坞村东茶坞生态园
55桥梓镇秦家东庄村雅园种植基地
56庙城镇孙史山村北京益康源种植园
57杨宋镇太平庄村湖白丽水种植园
58怀柔镇郭家坞村西农家院项目
59怀柔镇钓鱼台村全兴垂钓园项目
60怀柔镇兴隆庄村文化艺术产业基地
61长哨营满族乡四道河村小苍峪别墅
62雁栖镇泉水头村雁栖华庭、旭容别墅
63雁栖镇柏崖厂村湖心岛
门头沟64妙峰山镇上苇甸村木屋别墅
65潭柘寺镇鲁家滩村西山博苑
区县序号项目名称
通州66张家湾镇张湾村太玉园
67张家湾镇西定福庄村环湖小镇
68张家湾镇何各庄村月亮湾晓镇
69张家湾镇中街村欢乐家园
70于家务乡渠头村美景东方
71西集镇张各庄村中住宅楼
延庆72永宁镇北关村中住宅楼
73张山营镇上郝庄村夏都湾
74张山营镇龙聚山庄村二层单体住房
75大榆树镇大泥河村博雅园
大兴76北臧村镇前管营村西北住宅楼
77青云店镇东店村百合公寓
78北臧村镇巴园子村南住宅楼
密云79穆家峪镇辛安庄村木屋别墅
房屋类别 编号 房屋等级 价格（元/平方米） 主要条件
钢筋混凝土结构 1 钢砼一等 1040 钢筋混凝土结构；铝合金门窗；胶合板吊顶、高级内外抹灰；硬什木地板楼地面；水电卫浴齐全；卫生间设浴缸、座便器、洗脸盆
2 钢砼二等 910 钢盘混凝上结构；有腰钢木门窗；较好内外抹灰；钢砼楼地面；水电卫齐全。
3 钢砼三等 860 钢盘混凝上结构；有腰钢木门窗：中级内外抹灰；钢砼楼地面；水电卫齐全。
砖混结构 4 砖混一等 830 较好砖混结构；铝合金门窗；较好内外抹灰；水磨石楼地面；水电卫浴齐全，卫生间设浴缸、座便器、洗脸盆。
5 砖混二等 670 一般砖混结构；有腰钢木门窗；中级内外抹灰；钢砼楼地面；水电卫齐全。
6 砖混三等 550 较差砖混结构；无腰钢、木门窗；一般内外抹灰；钢砼楼地面；水电卫按幢(层)设置。
砖木结构 7 砖木—等 590 较好砖木结构；较好旧式木门窗；线肢吊顶、较好内外抹灰；较好企口棂地板；水电卫浴齐全，卫生间没浴缸、座便器、洗脸盆。
8 砖木二等 170 —般砖木结构；较好木门窗；板条吊顶、一般内外抹灰，普通企口楼地板；电、水卫按幢(层)设置。
9 砖木三等 310 较差砖木结构；较差旧式木窗；—般木楼地板；一般内外抹灰；电
木结构 10 木结构一等 550 较好木结构；较好旧式木门窗；板条吊顶、一般内外抹灰，普通企口楼地板；电水卫按幢(层)设置
11 木结构二等 430 一般木结构；较好旧式木窗；一般内外抹灰；一股木楼地板；电、公用水
12 木结构三等 300 较差木结构；较差旧式木门窗；一般内外抹灰；水泥地面：电。
简易结构 13 简易一等 190 简易混合结构；无腰钢、木门窗或较好旧式窗；一般内外抹灰；水泥地面；电、水公用。
14 简易二等 150 一般简易砖、木(竹)结构；较差旧式木门窗；一般内外抹灰；水泥地面；电。
15 简易三等 100 较差简易砖、木(竹》结构；较差旧式木门窗；一般内抹久；煤屑地或泥土；电。
备注：住宅房屋货币补偿基准价根据砖混一等结构新建房屋市场交易平均单价确定。“同类房屋的重置价格”指砖混一等结构房屋的重置价格。
【附件3】
项目 级别 名称 价格（元/平方米） 具体条件
结构 1 钢筋混凝土结构 688 全部或绝大部分为钢筋砼承重，基础、梁、杜、楼板、屋面均为钢盘砼，砼墙或砖填充墙。包括全框架、混合框架、剪力墙、框剪等结构。
2 较好砖混结构 502 桩承台或钢砼满堂基础，标准一砖或一砖以上墙 及钢筋砼梁、柱承重、钢砼层面、楼地面。
3 一般砖混结构 432 桩承台或钢盘砼带形基础，标准一砖一墙及部分空斗墙，大孔煤屑砖墙及部分钢筋砼梁承重，钢砼屋盖或较灯的千瓦层面。
4 较差砖混结构 361 砖石基础或无筋砼基础，半砖或空斗墙，大孔煤屑砖墙及部分钢筋砼梁承重，钢砼屋盖(或钢砼人字屋架)和平瓦，小青瓦屋面。
5 较好砖木结构 263 木料上等、川料粗大的木屋架、木梁、木搁栅、正规砖墙(柱)承重，带屋面板的平瓦屋面，较好西式木楼梯，一般有较好的细木装修。
6 一般砖木结构 238 木料中等、用料一般的木屋架、木梁、木搁栅、正规砖墙(柞)承重，带屋面板的平瓦屋面，较好西式木楼梯， 一般有较好的细木装修。
7 较差砖木结构 198 用料细小的正规木屋架、木梁、砖墙(柱)承重篾垫或清盖瓦的平瓦、小青瓦屋面、板条墙装隔(折)。
8 较好木结构 318 木料上等的木屋架、木梁、柱或用料粗大的中式屋架、木搁栅承重、带屋面板的平瓦、小青瓦屋面(或有吊顶、天花板)，一般有较好西式木楼梯和细木装修，板条墙或厚板壁、油漆堂门装折(底层或有半砖墙)。
9 一般木结构 261 用料一般的木屋架、木梁、柱承重或一般中式屋架、厚板驻、堂门或较好薄板壁装折，带蔑垫油毡等平瓦、小菏瓦屋面(或天花板、吊顶)。
10 较差木结构 226 材料较差、用料细小的木屋架、削批屋架及木柱承重、 —般薄板壁、蔑垫垫层或清盖瓦的平瓦、小青瓦屋面。
11 简易混合结构 89 自制砖、煤渣砖乱杂砖等砖墙承重、装隔、低标准砼屋盖或平瓦、小青瓦屋面。
12 一般简易砖木结构 76 一般木屋架、桁条、泥墙和乱杂砖、煤渣砖等砖墙承重，带蔑垫或油毡的平瓦、小瓦屋面。
13 较差简易砖木、（竹）结构 49 较差木屋架、竹屋架或绑扎屋架、竹檩、泥墙或乱杂砖、煤渣砖等砖墙承重，平瓦、小瓦或石棉瓦屋面。
项目 级别 名称 价格（元/平方米） 具体条件
门窗 1 89 铝合金（或塑钢）窗，实木门
2 64 带纱有胸钢窗或木窗、夹板门，部分钢门。
3 43 不带纱无腰钢窗或木窗、夹板门，部分钢门；或较好旧式木门窗；或砼框有腰钢木门窗。
4 20 较差的旧式落地长窗，无帽木门、板窗、较差花格窗。
抹灰 1 114 胶合板或硬什么本板吊顶，内墙面高级石灰砂浆底壁纸（或墙布）面，卫生间磁砖内墙裙，楼梯、内走廊等油漆（或涂料）立面，外墙面马赛或缸砖面。
2 93 内墙面及顶棚中级石灰砂浆底壁纸（布）彩面，卫生间磁砖内墙裙、楼梯、内走廊等涂料立面，外墙彩砂混合砂浆底涂料立面，部分马赛克面。
3 50 板条吊顶（或天花板），高级石灰砂浆线脚装饰吊顶；内墙面高级石灰砂浆，外墙面磨砖清水勾缝（或刷汕漆）。
4 44 板条吊顶（或天花板），内墙面石灰砂浆，外墙面灰砂浆或混合砂浆。
5 43 顶棚及内墙面中级石灰砂浆，外墙面混合砂浆。
6 24 内外墙普通石灰砂浆，顶棚无抹灰。
7 10 薄板墙油漆墙面、顶棚无抹灰。
楼地面 1 150 带木搁栅，毛地板上企口硬什木地板。
2 120 带木搁栅，企口楼地板。
3 86 钢砼楼地板，细石砼面。
4 85 带木搁栅，平口楼地板。
5 17 三合土、碎砖等垫层，细石匠砼面。
6 8 煤悄地、或三合土地面，或泥面。
设备 1 84 水电卫浴齐全，暗设电线、进口插座（面板）、卫生间设瓷座便器（抽水马桶）、洗脸盆、搪瓷浴缸。公寓按套设厨房、卫生间，别墅、写字楼按层设卫生间。
2 47 水电卫浴齐全，暗设电线、国产插座（面板）、卫生间设瓷蹲便器、淋浴、公寓按套设厨房、卫生间，别墅、写字楼按层设卫生间。
3 25 暗设电线、国产插座（面板）、水卫按层（或幢）设置。
4 17 明设电线、按幢（院）供水。卫生间。
5 13 明设电线，无水卫。
【附件4】装修、附属物项目补偿价格标准
编号 调整项目 价格（元/平方米） 年折旧率（%） 备 注
1 塑纱门窗 25 15 价格内，包含所有材料费及制作这装费，不同。
2 铁纱门窗 50 8
3 铝合金固定窗 130 8
4 铝合金推拉窗 160 8
5 铝合金平开窗 180 8
6 铝合金推拉窗 160 8
7 铝合金平开门 180 8
8 铝合金弹簧门 240 8
9 铝合金卷闸门 120 8
10 铝合金隔断 130 8
11 铁制防盗门窗 70 15
12 不锈钢防盗门窗 90 8
13 豪华钢板防盗门 400 8
14 塑料推拉窗 180 8
15 普通木料门、窗 100 8 普通木料是指杉木、松木及普通夹板（下同）
16 中档木料门、窗 150 8 中档木料是指榉木或美柚、水曲柳、柳胺、白柚、樱桃木、桦木、柞木、白木、白橡、枫木、泰柚或橡木、芸香、红橡、花梨及其夹板（下同）
17 高档木料门、窗 200 8 高档木料是指花樟、胡桃木、红木、檀木及其夹板（下同）
18 10毫米以上厚无框玻璃门 210 8
19 普通木料窗套 100 8 展开面积
20 中档木料门窗套 150 8 展开面积
21 高档木料门窗套 200 8 展开面积
22 普通木料窗帘箱 30 8 沿长米（元/米）
23 中档木料窗帘箱 40 8 沿长米（元/米）
24 高档木料窗帘箱 60 8 沿长米（元/米）
25 铝合金窗帘单轨 10 8 沿长米（元/米）
26 铝合金窗帘双轨 18 8 沿长米（元/米）
27 不锈钢窗帘单轨 18 8 沿长米（元/米）
28 玻璃钢瓦雨蓬 15 15
29 铝合金或不锈钢雨蓬 50 8
30 百叶板 25 15
31 阳光板 100 15
32 乳胶漆 17 15
33 喷塑 15 15
34 墙纸 24 15
35 马赛克 27 8
36 普通磁砖、面砖 50 8
37 抛光面砖 90 8
38 中高档磁砖、面砖 110 8
39 普通花岗岩 90 8 普通指芝麻黑、云白、芝麻白、珍珠黑等（下同）
40 中档国产花岗石 150 8 一般指蒙古黑、枫叶红、将军红、芝篥红等（下同）
41 高档国产花岗岩（大理石） 220 8 中档指中国绿、云雾白、三合红、汉白玉黑等（下同）
42 玻璃镜子 90 8
43 木料护墙 80 8
44 凹凸造型护墙 100 10
45 钢结构木龙骨不锈钢包柱 500 8
46 木权骨PVC扣板吊顶 45 8
47 普通铝扣板 65 8
48 石膏、木平吊顶（含线条） 100 8
49 石膏、木凹凸平吊顶（含线条） 120 8
50 耐磨漆 8 15
51 马赛克 15 8
52 水磨石 30 8 彩色另加10元/平方米
53 席纹木地板 50 8
54 普通木料地板 80 8
55 中档木料地板 150 8
56 高档木料地板 250 8
57 瓷蹲便器（普通） 100 10 包括水箱及配件，下同。
58 普通坐便器 200 10
59 浴缸（普通） 300 10
60 瓷洗脸槽（普通） 100 10
61 瓷洗涤槽（普通） 100 10
62 瓷台式洗面器 100 10
63 瓷立式洗面器 150 10
64 瓷挂式小便器 100 10
65 磨石子水池 30 10 元/只
66 不锈钢单水池 150 8
67 不锈钢双水池 210 8
68 普通水咀 150 8 元/只
69 普通双把水咀 80 10 元/只
70 不锈钢毛巾架 18 10 元/米
71 床头双臂灯 65 10 元/组
72 单管日光灯 30 10 元/只
73 吸顶灯 80 10 元/只
74 筒灯 15 10 元/只
75 普通吊扇 200 10 元/只
76 吊扇 120 10 元/只
77 壁扇 120 10 元/只
78 换气扇 50 10 元/只
79 排风扇 80 10 元/只
80 太阳能热水器移位 100 元/只
81 燃气、电热水器移位 100 元/只
82 空调移机（壁挂式） 200 柜机再加100元/只
83 电话移机 按规定
84 闭路电视移位 按规定
85 水电工程（一般） 20 中高档水电加20元/平方米
86 固定柜 250 8 立面面积（元/平方米）
87 一眼灶 350 8 不含任何装饰贴面（元/座）
88 二眼灶 600 8 不含任何装饰贴面（元/座）
89 瓷砖贴面煤气灶 350 8 按四块板计算（元/只）
90 洗衣板 100 8 磨石子再加40元/块
91 3立方米以下化粪池 1000 8 超3立方米的，每立方米再加300元
92 粪池 50 8 元/只
93 水井 深度三米以下补125元/平方米。深度三米以上补150元/米，砖、石砌井壁另加50%
94 屋面蓄水池 260 按外框计算，包括抹灰
95 地面半砖水泥 330 按外框计算，包括抹灰
96 地面全砖水泥 500 按外框计算，包括抹灰
97 围墙 砖砌围墙补35元/平方米，泥砖混和补25元/平方米，泥墙补12元/平方米，竹、绿篱高于1米补6元/平方米，低于1米补3元/平方米
98 室外水泥地坪 水泥地坪补40元/平方米，三合土地坪补18元/平方米（水泥抹面加2元/平方米）
99 下水管道 14 以9"为基础，每增加1"加1.5元（元/米）
100 石坎（干砌） 120 浆砌加60元/M3
1、本调整项目的面积按实际内容的面积计算，按实丈量。 2、如评定的房屋分项中未包括以上调整项目，则应根据以上价格合成新调整，其调整金额为正值。 3、如评定的房屋分项中已包括以上调整项目。但局部标准低于分项中内容，则应根据以上价格结合成新调整，即其调整值应为负值。 4、其调整项目的成新根据实际使用年限及年折旧率评定。即成新=1-已使用年限*年折旧率，超过规定作用年限的（即成新为0时），按其残值评定，残值率为5%。 5、工艺较差的劣质装修由估价师按实际评定。 6、如评定的房屋分项中未包括调整项目中也未单列的，应根据评定时的建材市场价格行情成新评定。
余杭区城镇房屋拆迁绿化补偿标准
名称 规格(离地面1．2米起量胸径)
单位 2公分以下 5公分以下 8公分以下 15公分以下 15公分以上 备注
榆、槐、杉、松栋及各种杂树 元／株 0.3-0.7 0.7-3 5—10 8—15 15-20 15公分以上，每长一公分增加一元
樟树 元／株 5—10 20-25 30-50 50-60 60-70 15公分以上，每长一公分增力口25-50元
名称 规格以树高计算
单位 15公分以下 50公分以下 1米以下 1米-2米 2米-3米 3米以上 5米以上
柏树 元／株 1 2 5—8 8—20 15—30 30-50
雪松 元／株 1 10 15—30 30—60 60-100 100-150 150-200
法国冬青、大叶黄杨、瓜子黄杨均以树高每10公分为一元计算。
名称 单位 一年生 二年生
葡萄 元／株 0．5—1 2—3 多年尘不得超过10-40元*
桃、石榴、文旦 元／株 1—2 2—3 多年尘不得超过20-60元*
介、梅、李、花红、枇杷 元／株 2—3 3—5 多年尘不得超过40-70元*
桔、梨 元／株 2—3 3—5 多年生不得超过45-70元*
柿、杨梅 元／株 2—3 3—5 多年生不得超过100元*
名称 单位 地径(公分) 树冠(公分) (元)
桂花 元／棵 1—3 30—60 3—8
元／棵 3—6 60—80 15—35
元／棵 6—8 80—120 35—50
元／棵 8—10 120—150 50—70
元／棵 8—15 150—180 70—110
茶花 元／棵 15—18 180—200 110—160
元／棵 1—3 15—30 8—15
元／棵 3—5 30—50 15—30
元／棵 5—7 50—70 30—50
元／棵 7以上 70 50—80
注：特种品种增加50%
名称 单位 一等 二等 三等 四等 五等 备注
茶叶 元/蓬 6 5 4 3 2-1
桑树 元/株 8 8 6 4 3-1 条播桑树折合亩，按有关规定补偿
毛竹 元/株 5 3 2 1 0.6 直径8公分以上为一等，每两公分减一等
淡竹 元/株 3 1 0.8 0.6 0.3 胸径10公分以上为一等，每小两公分减一等
棕榈 元/株 15 8 7 5 4-0.5 高二公尺以上为一等，每低五十公分减一等，五十公分以下为五等
墨红花 元/株 4 2 1 0.5
以上实物如被拆迁人所有，按上述价格减一半。注：1、上述的树均为屋前屋后庭院园内零星的树木，成片的应按征地有关补偿办法执行。 2、树苗不得按上述执行。
【附件5】房屋成新率标准
1949年以前 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990年以后
钢混结构 50%以下 50%～60% 60%～70% 70%～80% 80%～90% 90%以上
砖混结构 45%以下 45%～55% 55%～65% 65%～75% 75%～85% 85%以上
砖木结构 40%以下 40%～50% 50%～60% 60%～70% 70%～80% 80%以上
木结构 40%以下 40%～50% 50%～60% 60%～70% 70%～80% 80%以上
简易结构 30%以下 30%～40% 35%～50% 40%～55% 55%～70% 70%以上
备注：1、房屋经有权部门批准经过大修，改变房屋结构类别的，按改变后的房屋结构类别评定房屋的成新，大修日期视同建房日期。 2、1969年底前建造的各类房屋，其房屋的主体结构在1970年后经有权部门批准经过大修的，但未改变房屋结构类别，其房屋的成新标准提高一成。 3、建房不满二年且属完好房的，其成新可按全新房评定。
【附件6】差价率单位：
层次一 二 三 四 五 六 七 八
总楼层一 －3
总楼层二 －3 0
总楼层三 －3 0 0
总楼层四 －3 0 +3 0
总楼层五 －3 0 +3 +5 0
总楼层六 －3 0 +3 +5 +3 -3
总楼层七 －3 0 +3 +5 +3 0 -5
总楼层八 －3 0 +3 +5 +3 0 -3 -8
总楼层九层以上（包括九层） －5 0 +3 四层（含四层）以上在+3的基础上每层另加+1
【附件7】朝向差价率标准
结构主方向 部位 差价率（％）
朝东 南 ＋1
中、北 －1
朝南 东 ＋2
中、西 0
朝西 南 －2
中、北 －4
朝北 东 －2
中、西 －3
红河谷森林公园开发建设四嘴山景区工程可行性分析报告
红河谷森林公园开发建设四嘴山景区工程可行性分析报告
根据红河谷森林总体发展规划要求，为使建设上档次、上规模、上水平，本着以林养林，综合利用，永续发展的建设开发原则，现就开发建设公园内四嘴山风景区工程编制可行性分析报告，作为项目建设依据。
一、项目内容
名称：红河度假村宾馆楼工程
项目负责人、法人代表：段朝选
项目地址：红河谷森林公园红河度假村
二、项目概况：
红河谷森林公园地处秦岭主峰太白山北麓红河流域，住于眉县境内，东临太白国家森林公园，公园规划面积2314公顷，园内林木茂盛，森林覆盖率达91.7％以上。
森林公园临近秦岭主峰，处动植物区系交汇地带，具有南北过渡，东西兼有的生物多样性特点，据调查统计有种子植物1500多种，苔藓植物30O多种，野生动物260多种，森林昆虫1400多种，，其中属国家保护植物有太白红杉、连香树、水青松、独叶草等26种，珍贵野生动物有金丝猴、羚牛、云豹、大鲵等十余种。
森林植物从最低海拔900来到是高海拔3666.6米自上而下随气候、土一的变化呈明显垂直分布规律，具有重要的观赏和科研价值，特别是公园上部有大面积落叶松、冷杉及红桦，是我国西部地区少有的原始自然景观，随季节变化森林景色四季各异：阳春，山花烂漫，姹紫嫣红，绿叶浓荫，苍翠欲滴，金秋，霜叶似火，层林尽染；严冬，银装素裹，冰雕玉砌。
园内山脉，南北走向急聚倾斜，沟谷密布。高山区，山势平坦开阔，第四纪冰川遗迹清晰可见，千姿百态，妙趣横生；中山区，山势陡峭，奇峰对峙，险崖狭谷，层峦叠嶂。十里峡，路随山转，景随山变，奇峰、飞瀑、碧潭景观变化无穷。百丈崖、千仞壁，高数百米，鬼斧神功，气势状观，“红河丹崖”为太白八景之一，黑熊望月、金鱼观天、虎头石、石人山、太公石船、神龟宝蛋，千奇百怪，形象逼真。 天河涛声、红湖、龙潭、白云潭、仙桃飞帘；玉柱飞虹，双洞水帘等清澈见底，声形诱人。四嘴山，更是一枝独秀，海拔从1300米陡升到26O0多米，高峰险峻，石崖上古? 红河是登太白山古道之一，佛、道教活动的重要场所，每年朝山香客不断，从公园公园入口沿河而上，分布有静林寺、显洞寺、现音庙、莲花洞、玉皇阁等，特别是莲花洞和玉皇阁，依崖就势而建，极其险要。小文公庙建在海拔3615米处，铁瓦覆盖，历史悠久，公园附近还有远近闻名的蒿坪寺、钟山寺、上白云、下白云、点兵场、大殿等。
红河谷森林公园外部交通状况良好，东距省会西安120公里，咸阳市105公里，西距宝鸡市80公里，北距闻名世界的佛教名寺法门寺40公里，距西宝鸡南线310国道8公里，距西宝一级公路15公里，即将修建的西汉公路由公园门前经过。铁路运输有我国东西大动脉电气化复线陇海铁路西安至绛帐、常兴站、宝鸡至常兴、绛帐站。航空港有咸阳国际机场。
公园已在园内6.6公里处，建成高档次的多功能接待服务设施3000平方米，特色造型木屋20幢，装饰修建各类景点30余处，水、电、暖气等基础配套设施齐全。此处群山环抱，溪流环绕，气候宜人，绿树山花团簇紧拥，是理想的避暑旅游、度假圣地。
三、项目建设的必要性和可行性
4+:B? 随着国家旅游业的迅速发展，走进大森林领略回归大自然的原始纯情已成为当代人生活的新时尚，五天工作制的实施，国家天然林保护实施，对大林业综合治理、政策的倾斜，给生态旅游业的发展又带来难得的机遇，森林公园的发展已显示出美好的前景和旺盛的生命力。公园发展虽然有了一定的规模，但是通过运营看，园内可供旅客游乐的项目太少，游客滞留公园的时间太短，为了提高公园的档次，增加游客入园消费项目，延长游客滞留时间，把公园真正建成了以集游、购、玩、住、行一条龙服务体系的旅游避署胜地，经组织专业人员多方考察论证，拟开发建设四嘴山
四嘴山峰高险峻，景色秀丽，海拨高从1300米陡然升到2600米，登上四嘴山顶下可俯瞰关中平原，上可仰望近在咫尺的太白积雪胜景。四嘴山古松参天，经常荫环抱，松柏连片，涛声阵阵、奇峰、古松、怪石构成了一幅美妙绝伦的自然山水画面，让人留恋忘返。加之，四嘴山脚下即是已建成的各项服务设施齐全的红河度假村，四嘴山景区的开发建设与度假村形成一个有机整体，可以大大延长游客在此的逗留时间，符合公园总体规划中以度假村为中心，向四周辐射发展的总体思路。同时国家加大中西部地区基础设施投资规模和县政府提出的“发展旅游大会、经济强县"的战略目标和
四、投资概算及资金来源
1、修建四嘴山索道工程全长1200米，总体投资1600万元（含电力、通讯设施）。
2、修建四嘴山滑车道工程，位于索道上站至木屋群之间，全长1公里，总投资800万元。
3、在四嘴山主峰之间修筑人行步道，全长500米，每米投资40元，总投资20万元。
4、资金来源：以争取国家投资为主，争取一定数额的林业专项贷款，公园自筹为附，同时采取独资、合资、联营、承包等多种形式吸引更多外界资金，以加快公园开发建设步伐。
五、效益分析
（一）收入
1、索道收入：工程建成后，按年接待15万人次计，按60％的人乘坐索道计9万人次，每人次50元计。
索道收入=9万×50元/人次=450万元。
2、滑车道收入：按入园人数15万人的50％乘坐滑车道，以每人次40元计
滑车道收入=15万人次×50％×40元/人次=300万元
以上两项收入总计300+450=750万元。
（二）支出
1、人员工资24万元（30人工作人员，每人年薪8000元计）
2、电费：30万元
3、税金：750万×7.45％=55.88万元
4、保险费20万元
5、折旧费用：2000万×6％=12万元。
6、机组维修费总投资2％计2000×1％=40万元。
7、管理费用取总投资的1％，计20万元。
8、其它不可预计费用取总投资的0.5％，20万元以上支出合计329.88万元。
六、投资回收期：
总收入：750万元，总支出329.88万元。
利润：750-329.88=420.12万元
计投资回收期=2420万元/420.12万元=5.8年
投资利润率=420.12/2420=17.4％
联系人：
