已建五年的商品房，发现外墙涂料发霉发黑，看起来很旧一样了，开发商有义务重新粉刷外墙吗？为什么外面没
物业的问题占50开发商占50，1，贴瓷砖时间长了，可能会脱落，造成人员伤亡，外墙瓷砖逐渐退出市场。2，物业公司人员，资金投入不到位，比如天沟的积雪或者垃圾堵塞落水管道，造成排水不及时，可能会导致水流把墙体弄脏，再有就是排水问题，导致楼体破旧。开发商在工程竣工后，所有维修基本上都交给物业了，只有楼体主体在保修范围以内。
墙体湿润容易长霉菌。在南方地区，夏季气温高，相对湿度大，持续时间长。最热月平均相对湿度为78%～83%，属典型的高温高湿区域，墙体易吸收空气中水分；北方地区冬季严寒漫长，墙体冷桥导致的结霜结露很普遍，墙体积水严重，墙体受潮、积水后极易产生墙体霉菌。
霉菌的生长扩散，需要良好的周边环境，包括：能够附着的建筑表面，氧气，合适的温度，营养物质，湿气或自由水。此外，pH值，日光，表面粗糙度，生物体的相互作用，暴露时间等都能影响霉菌的生长 。
外因：湿度过大；回南天是一种天气返潮现象，空气中过高浓度的湿气在遇到过冷的物体表面，比如墙面涂料等，会发生凝聚现象而产生水珠。当水汽附着并浸润墙面漆膜表面比较长的时间时，就容易诱发漆膜表面出现霉菌。
内因：墙面涂料质量不过关；涂料产品自身的抗菌防霉性能较差，水汽很容易渗透进墙里层，从而导致霉菌很容易滋生。而施工过程中的不当操作，也容易导致漆膜在回南天容易出现霉变，比如：涂料过度稀释，湿度过大时施工等。
墙壁发霉要引起注意，长期在发霉的房间内居住的话很容易感染病菌。如果墙面反复出现霉菌或者发霉情况非常严重，已经无法通过前面提到的方法去除，那么最好的解决方案就是铲掉原有墙面，重刷底漆和面漆。
长期接触和吸入霉菌，可引发呼吸道疾病和过敏症状等，例如支气管炎、扁桃体炎、花粉热、哮喘病等；免疫力低的人还可能因此引起头疼、发烧、皮肤或黏膜发炎等。并且霉菌还可隐藏大量肝炎病毒以及流感病毒等，所以专家提醒公众要经常注意居室除霉。
乳胶漆的旧墙怎样翻新步骤如下：
1、整理旧墙面，在旧墙面上重新刷乳胶漆之前，一般先要对旧墙上的油污、浮灰、空鼓或裂纹等做处理，清除浮灰，铲除起砂翘皮等部位，对油污的部位，应先将原有涂层铲除，不能铲除应彻底清洗干净，墙面清理完毕，在用腻子批刮两道。
2、刮腻子，选用颗粒细度较高和质地较硬的腻子为佳，也可以在腻子里增添加一定的白乳胶，可以提高腻子的硬度。
3、打磨，尽量用较细的砂纸，通常质地较松软的腻子用400-500号的砂纸，质地较硬的用360-400号为佳，假如砂纸太粗的话会留下很深的砂痕，刷漆是掩盖不掉的。
4、上底漆，墙面底漆很重要，特别对旧墙刷新来说，如果直接上面漆墙面容易起泡发霉，日照久了墙面颜色也容易出现变化。刷底漆时一定要注意刷匀，确保墙面每个地方都刷到。刷底漆时滚筒选择也很重要，不好的滚筒涂刷效果较差，会直接影响到面漆效果。
5、找补，上完底漆后，可以明显看到腻子打磨完毕后还留有一些坑眼，这时候就需要修补了，修补时一定要打磨平整，再用稍微多加一点水的底漆刷一遍，以免刷面漆的时候因为与其它墙面吃水量不同而有色差。
6、面漆，上面漆时要选择好的滚筒，注意滚筒的毛不要太短，但一定要细，漆不要加过量的水，过量的水会影响漆膜厚度、手感和硬度。涂刷的时候要注意墙角、每滚中间接茬部分和收漆方向，确保刷出来的漆膜手感细腻。
7、养护，乳胶漆涂刷完以后4个小时就会干燥，但干燥的漆膜还没有达到必定的硬度，这就要护理，很简单，7-10天以内不要有擦拭或任何触摸墙面的行为即可。
材料要注意的
1 外墙腻子一定要够硬，有弹性的更好，再高的楼都要有好的基础是吧；
2 抗碱底漆要优质的，刚生产的更好，刚生产的不会沉淀变质；
3 光有好的面漆也不一定行，最好还是做一次罩光漆，毕竟罩光漆跟面漆比有很多优势，
施工过程要注意的
1 外墙基面要清理干净平整，不能有油污灰尘之类的；
2 外墙腻子得全面做到位，也就是不可以漏灰浆，特别是阴阳角，也不能太厚，厚了容易开裂；
3 底漆面漆得做均匀，不然会有色差，各种指标更不用说了。
以上都是我多年做外墙涂料的一点心得。希望对你有帮助。
2、刷了的话，已经刷好的涂料是不可逆的，特别是深色的涂料不是太好更改，你用浅色也盖不住，大概率只能铲掉重来了。
3、换一种外墙材质能附着在涂料上的，比如石头漆之类的进行颜色校正后喷涂。
希望对你有所帮助哈！
