国有企业房子销售如何定价

抠几条政策给你

我是财务 从这个角度给你些资料参照一下

第十六条：实行补充住房公积金制度的单位缴存的补充住房公积金，在满足 本单位职工个人使用的前提下，其储存余额可提供给本单位用于建造或者购买职工住宅。

国土房管局明确：国有企业自建经济适用住房与福利分房存在根本区别，自建经济适用住房套型面积必须都在90平方米以下，而且多余部分将由政府统一安排给其他符合条件的中低收入家庭。

房屋面积上，国有企业自建经济适用住房套型面积必须严格控制在90平方米以下，而房改房面积则按职务、按级别核定。

自建房必备什么条件？

须有相当数量住房困难户

在建房条件方面，

国土房管局表示，首先，国有企业拥有的土地必须产权清晰；其次，国有企业利用产权清晰自用土地建设经济适用住房必须纳入经济适用住房建设投资计划，由政府统筹规划、统一审批，该国有企业必须有相当数量的中低收入住房困难户,在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，按规定进行报批、建设、销售和管理。

同时，其建设标准、优惠政策、价格确定、供应对象等必须严格执行建设部《经济适用住房管理办法》和国家计委《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格〔2002〕2503号）等文件规定,国有企业自建经济适用住房在供应本企业符合条件的中低收入家庭之后剩余的住房由政府统一安排给其他符合条件的中低收入家庭。

如何监管自建房？

骗购住房追回 给予行政处分

有人担心，搞自建房的单位趁机搞福利，对售房对象的监控颇为疑惑。国土房管局明确表态：严禁任何单位借建设经济适用住房名义，变相搞住房福利分配或房地产开发。

不得未经批准、擅自改变经济适用住房用地用途；不得擅自提高经济适用住房销售价格；擅自向未取得资格的家庭出售经济适用住房的,责令建设单位限期收回，不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房与商品房价格差，并追究单位负责人行政责任；对出具虚假证明的单位，由市房改办住建办提请有关部门追究单位主要领导责任；对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，由所在单位收回已购住房或由购买人按市场价补足购房款，并给予申请人行政处分。

8月24日，浙江省温州市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强商品住宅销售管理的通知》（以下简称《通知》），自8月23日起施行，暂行一年。

《通知》涉及建立房价地价联动机制、严格控制房价涨幅、合理制定新建商品住房销售价格、统一公证摇号标准等六方面。

第三方研究机构亿翰智库研究总监于小雨认为，此番调控仍在于对二手房涨价的打击。于小雨表示，本次调控可以概括为：具体、灵活、跟进三个关键词。“具体”：不同于多个城市对于“捂盘、惜盘”的粗略表述，本次调控针对该违规行为提出了具体的实施措施与惩罚条例（如巡查监督，未及时开盘预售的半年内暂缓受理下一批次）；“灵活”：此番限房价主要从两个方面着手，一个是土拍政策（限房价、竞地价或限房价、限溢价、竞地价、竞配建），将限房价前置以稳土地市场预期、稳购房者预期；另一个便是备案价指导，首推的会充分考虑楼面地价、合理成本、产品品质、区域均价等，加推的会在此基础上再结合上一批次去化率，以及年、季、月等价格指数进行指导；“跟进”：在各项政策制度设定上不断向杭州、宁波看齐，如“定品质”、“公证摇号”，预计后续浙江省其他城市也会持续跟进。

对于市场影响，于小雨则表示，调控细则体现了政府平稳房价的决心，但随着6-7月温州新房房价增速趋缓（连续两月不足1%），故新政对于热点区域房价影响更大；而不同于新房市场的趋稳，温州市区二手房价连续4个月同比涨幅超7%，本次调控最大的亮点就莫过于对于二手房市场“抱团涨价”，落实交易参考价格等政策的加码。

坚持目标导向，建立房价地价联动机制

温州市提出，按照房地产市场重点监测城市的标准要求，加强房地产市场监测分析，科学研判市场动态，根据区域房价水平、市场供需、价格指数等情况，指导企业合理确定销售价格，保持房价平稳。

具体举措，通过“限房价、竞地价”、“限房价、限溢价、竞地价”等房价地价联动措施，合理确定土地起拍价，严格控制溢价率和楼面地价，引导市场主体理性拿地，防止地价过快上涨，保持土地市场平稳健康。

加强新出让地块居住建筑品质管理，建筑品质要求相关内容需纳入地块项目管理合同。严格执行《温州地区高层居住建筑结构设计细则（试行）》要求。工程造价按现行有关工程预算定额为计价依据进行计算，且分项工程造价标准不低于《温州市重点区域项目建设品质提升导则》（试行版）相关要求。

坚持会商指导，引导房开企业合理定价

自本通知施行之日起，市区已通过招拍挂取得土地使用权的新建商品住房项目，首次申请办理预售许可或现售备案的，应根据楼面地价、合理成本、产品品质、区域均价等因素，合理制定新建商品住房销售价格，并在申请办理预售许可或现售备案前向市区商品住房销售价格会商指导小组申请价格指导。经会商指导确认的新建商品住房指导价格，作为该项目申请办理预（现）售批次的最高平均价格。

自本通知施行之日起，市区通过招拍挂取得土地使用权的“限房价”类型的新建商品住房项目，首次申请办理预售许可或现售备案的，其销售价格必须严格遵守以国有土地使用权出让合同中约定的该地块商品住房限价等要求,并经市区商品住房销售价格会商指导小组确认。

坚持刚性量化，严格控制房价涨幅

《通知》称，自本通知施行之日起，市区已办理过预（现）售的新建商品住房项目，后续批次住宅按以下办法申报销售价格：

（一）该项目前一批次预售的房源去化率已达到30%的，方可向市区商品住房销售价格会商指导小组申请后续批次住宅预售价格指导。续开批次申请预售时与前一批次开盘的间隔时间，根据市场情况严格把控。

（二）续开批次价格定价，以项目前一批次分面积段指导价格、去化情况、价格指数等为参考因素，原则上不得涨价。企业申请的续开批次定价，高于前一批次分面积段指导价格的，前一批次去化率已达到60%及以上的，在价格指数空间范围内可给予适当调整，必须按年、季、月等指数进行严格把关、综合监测。

坚持严查严督，预售稳定预期

《通知》显示，各房地产开发企业在开发项目达到预售许可条件后，应及时向行政主管部门申请办理商品房预售许可。

各地要加强对辖区新建商品住房项目的巡查监督，如发现已达到预售条件不及时申请办理预售的，应发出提示函，督促开发企业尽快申请办理预售，并同时抄报市住建局。

已申请价格会商并确认指导价格的项目，应在一个月内办理商品房预售许可，对未及时开盘预售的，属地主管部门要责成房地产开发企业限期公开销售，且半年内暂缓受理下一批次价格会商指导。

对限期内拒不整改的项目，必须达到现房销售条件后按已会商指导价申请办理现售手续。

坚持公开公正，统一公证摇号标准

温州市要求，对项目当期参加摇号的人数和开盘房源套数比例达到2：1及以上的楼盘，必须采取公证机构主持的公开摇号方式；对项目当期参加摇号的人数和开盘房源套数比例在2：1以下的楼盘，视情采取公证摇号等方式，具体由各地自行确定。采取公证方式销售商品住房的，必须严格落实《浙江省公证协会关于办理商品住房公开销售摇号公证业务的指导意见》等有关规定,从公证摇号到公证选房，全流程均由公证处实施，并邀请相关代表现场监督,房地产开发企业不得干涉。

加强市场监管，规范交易市场秩序

《通知》提出，实行新建商品住房“一房一价”“明码实价”销售制度，不得收取任何未予标明的费用，不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。

建立二手住房交易参考价格发布机制，重点对热点住宅小区二手住房交易价格进行监测，落实交易参考价格在金融信贷等应用。加强二手房价格信息公开，提高二手住宅价格透明度，引导市场理性交易，加大执法检查力度,严厉打击操纵市场价格、挂牌价虚高、抱团涨价等违法违规行为及市场乱象，切实规范二手房市场交易秩序。

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的房价。

“在其他行业,用成本法来定价的企业很多,但房地产与其他产品不一样。”北京理工大学博士生导师韩伯棠教授表示，比如做鞋，定价没有定准可以再定价，房地产就不一样，消费者对地产项目的认知和楼盘的定价紧密相连。价格体系一旦出来，消费者对项目的认知也基本确定，定错了价钱，以后就很难通过重新定价翻身了。”正因为这样，房地产项目的定价策略，是整个房地产营销的重中之重，也是开发商不到开盘最后一刻也不肯轻易透露的“高度机密”。“价格策略其实也是企业和消费者之间的一场心理战。如果消费者买楼后，感到房子的价值大于定价，那么楼盘就获得了很大的成功；反之，消费者肯定感到不满意。”一位曾在知名楼盘任职、多次成功使用价格策略的职业经理人如是说。 2003年，华南板块某楼盘新一期单位开盘，选择“所有单位半价销售”的策略。当时，该楼盘周边的竞争性产品很多，消息一出，马上引起市场轰动，加上该楼盘当时的定价确实比周边的楼盘要低一些，因此销售情况不错。

专业人语一般来说，市场上很少见到低于9折的大幅度折扣，“内部认购期间，最高可获7 折优惠”、“一口价单位最高8折”等煽动性的语言，往往很吸引眼球。另一方面，这样的价格策略，也很容易给消费者带来心理上的满足感，认为捡到了大便宜，对销售往往有所促进。不过，这样的策略不是所有的楼盘都适用，如豪宅楼盘的买家群对此就不一定“感冒”。 有的楼盘在开盘之初，不跟随周边市场的价格，以较高售价推出市场。如去珠江新城某楼盘开盘时号称要以2万元/平方米的定价进行销售，而当时周边楼盘的定价不到1.5万元/平方米。

专业人语 使用这样的定价策略可以避开价格战，利用买家“一分钱一分货”的心理，向客户传递楼房高素质、高品质及强大的升值能力，特别是中高档楼盘，绝大多数购买者为二次置业，这种定价方式可以强调楼宇的保值升值作用。此外，高价还可以吸引消费者的注意，提高楼盘的知名度。

使用这种策略的楼盘针对的主要是高收入人士，价格对买家的购买令人欲影响不大。但只适合实力雄厚的开发商在销售高档楼盘时使用，且在竞争激烈时，容易被对手抢走客户，高价也增加了楼盘销售的难度，回笼资金速度较慢。 “均价”的高低一向是人们判断楼盘价格的标准，但不少楼盘都采用了拉开高低价格距离的“差价”营销方式。如销售的广州天河区某楼盘，同为洋房产品，价差达3000元/平方米以上，价格跨越幅度大，南向和北向单位相差达数十万元。据开发商介绍，这样的定价策略，使得更多消费者都可以挑选到自己中意的单位，也使得客户层面进一步扩大。

专业人语 这种定价方式可以拓宽楼盘的客户层面，还可以增加开发商对销售进度的控制能力。房管部门严格监控开发商的“捂盘”行为，所有单位一旦拿到预售证就必须销售，但开发商完全可以通过刻意提高某些暂时不准备卖出去的单位的定价来达到控制销售进度的目的。另外，由于部分单位用的是高定价，也很容易形成价格参照体系，让购买低价单位的人获得很大的心理满足。当然，什么才是合理的价差，对开发商的水平有较高的要求。 低开高走是不少楼盘都采用的定价策略。开发商为了吸引顾客，以较低价格开盘，以聚集人气，形成热销局面，随后再根据施工进度和销售情况把售价提高，达到最终的销售目的。

专业人语 这种做法的优点是：每次价格上涨都能给前期购房者以信心，还可以刺激未购房者尽快购房。但并非每个项目都可使用。首先，楼盘的开发商必须有足够实力，只有优秀物业才会受到买家追捧。其次，必须控制好升价的幅度，升幅不能过多过快，否则销售后期应预留的升价空间过去，容易让竞争对手夺走顾客.。

商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。由于中国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在中国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

商品房价格构成

一、土地使用权取得费

商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。

二、住宅开发成本

1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。

2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。

3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。

4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。

5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。

三、住宅开发期间费用

指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。

1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。

2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。

3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。

四、利润

以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。

五、税金

指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。

六、商品住宅差价

包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。

商品房定价有三个内容

1、总体均价确定

商品房总体均价确定可以采用消费者反馈法(问卷调查)、市场定价法(层次分析法)和专家意见法三个方法，最好是通过三个方法分别得到项目总体均价，然后在按照权重计算最终均价。

2、推售策略确定

推售策略决定了你把房子分多少次推出来，每次计划推出的房源数量有多少，这样才能计算各期推售房源的均价和如何实现整体均价。

3、每套房屋定价

在确定了推售单位之后，按照推售单位房源的各种差异(位置、朝向、户型、景观、交通、噪音等等)，分别测算出每套房屋的评分，按照房屋评分系统，结合均价计算所有房屋的单独售价。

关于商品房价格构成、商品房如何定价小编就介绍到这里了，希望能给广大购房者带来一些有用的帮助，了解商品房的价格，对我们的购房计划还是很有帮助的!

在市场经济的国家中，企业定价一般分为侧重成本、侧重需求和侧重竞争三种方法。

一、成本

(1)固定成本。指在某一段时期内，不会随着产品产量的变动而变动的费用支出，这些费用项目的总体支出水平在短期内是相对固定的，即使企业没有生产产品，也需要支出。产量增加时，这部分支出并无显著增加。

(2)变动成本。指企业在生产经营中随着产品产量的变动而变动的费一般来讲，在一段时期里变动成本总量增长的速度与产世增长速度是基本成比例的。产品的总成本就是固定成本与变动成本之和。

二、不同的市场类型要有不同的定价

1、完全竞争市场

这种市场的竞争程度很高，企业基本无法控制自己的产品在市场上的售价，产品价格主要是由市场上的供求关系所决定，企业仅能被动地接受。在完全竞争的市场条件下，企业没有必要在营销战略上花许多时间。

2、寡头竞争市场

它们有能力影响和控制市场价格。各个寡头企业对其他企业的市场营销战略和定价战略要非常敏感，因为任何一个寡头企业调整价格都会马上影响其他竞争对手的定价政策

(1)完全寡头竞争。在这里，各个寡头企业的产品都是同质的。用户对这些企业的产品并无偏好，不一定买哪一家企业或哪一种品牌的产品。完全寡头竞争的条件下，整个行业的市场价格较稳定，但各个寡头企业在广告宣传、促销等方面竞争较激烈。

(2)不完全寡头竞争。各个寡头企业的产品都有某些差异。每一个寡头企业都千方百计地使自己变成有区别的，使顾客深信任何其他寡头企业的产品都不如它的产品好，不能代替它的产品。这样可以将本企业的有区别的名牌产品的价格定得较高，以增加量利。

3、完全垄断市场

一个行业只有一个销售商，它完全控制了该产品的市场，市场上也不存在该产品的替代品。现实中不存在完全垄断的市场，但在某些情况下有着近似的市场结构，完全垄断不宜采用不正常的高价，侵犯顾客的利益，因为政府常常对处于这种市场的企业的产品进行监督和干预。

4、垄断竞争市场

垄断竞争可以说是一种不完全竞争。在垄断竞争的市场上有许多卖主和买主，但各个卖主所提供的产品有差异，或购买者在心理上认为它们有差异。各个卖主对其产品有相当的垄断性，能控制其产品价格。

卖主定价时广泛地利用心理因素。在这种条件下，产品差异是制造商控制其产品价格的一种主要战略。

扩展资料

定价策略

（一）折扣定价

折扣定价策略，是指利用各种折扣和让价吸引经销商和消费者，促使他们积极推销或购买本企业商品，从而达到扩大销售、提高市场占有率的目的。

1、现金折扣

这是企业为了加速资金周转，防止呆账出现，给予现金付款、提前付款或迅速支付货款的买主一定比例的优待。

2、数量折扣

数折扣是指当购买者的购买达到一定数量或金额时，企业给予一定折扣，分为累进折扣和非累进折扣两种。

非累进数量折扣指在每次购买中，当购买量达到一定标准时，给予折扣，购买量越大，折扣越大。

累进数量折扣指一定时间期限内，顾客累计购买量（或购买金额）达到一定标准，就给予折扣。同样，数量或金额越大，折扣越大。折扣时间的长短，可根据企业情况随意制定，如一周、一月、一季或一年。

3、季节性折扣

生产季节性产品的企业，对销售淡季来采购的买主，给予折扣优待，鼓励中间商及用户提早采购。

（二）差别定价

所谓差别定价，就是企业按照两种或两种以上不反映成本费用的比例差异的价格销售某种产品或劳务。

1、差别定价的4种形式

(1)顾客差别定价，即企业按照不同的价格把同一种产品或劳务卖给不同的顾客。

(2)产品形式差别定价，即企业对不同型号或形式的产品分别制定不同的价格，但是，不同型号或形式产品的价格之间的差额和成本费用之间的差额并不成比例。

(3)产品部位差别定价，即企业对于处在不同位置的产品或服务分别制定不同的价格，即使这些产品或服务的成本费用没有任何差异。比如剧院，不同座位的票价有所不同。

(4)销售时间差别定价，即企业对于不同季节、不同时期甚至不同钟点的产品或服务也分别制定不同的价格。

2、差别定价的6个条件

(1)市场必须是可以细分的，而且各个细节市场须表现出不同的需求程度。

(2)以较低价格购买某种产品的顾客不可能以较高价格把这种产品倒卖给别人。

(3)竞争者不可能在企业以较高价格销售产品的市场上以低价竞销。

(4)细分市场和控制市场的成本费用不得超过因实行价格歧视所得额外收入，这就是说，不能得不偿失。

(5)价格歧视不会引起顾客反感，放弃购买，影响销售。

(6)采取的价格歧视形式不能违法。

参考资料来源：百度百科-企业定价

定价策略，市场营销组合中一个十分关键的组成部分。价格通常是影响交易成败的重要因素，同时又是市场营销组合中最难以确定的因素。企业定价的目标是促进销售，获取利润。这要求企业既要考虑成本的补偿，又要考虑消费者对价格的接受能力，从而使定价策略具有买卖双方双向决策的特征。此外，价格还是市场营销组合中最灵活的因素，它可以对市场作出灵敏的反映。

一、定价策略

一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，而成本与消费者则是决定价格策略的根本因素。深入分析后即可发现：成本+竞争和消费者+竞争是房地产定价的两种基本策略。

成本+竞争定价策略的决策流程大致是：计算出项目总成本→侦察竞争对手的价格情况→加上预期利润（视目标不同而比例不同）→得出本楼盘价格。

消费者+竞争定价策略的决策流程是：竞争对手提供的物业与价格如何→调查在该地段开发与竞争对手差异化物业，调整各项价格变数后消费者将愿意以何种价格接受何种物业→开发何种物业类型、如何开发能实现战略目标→本楼盘最终具体价格。

很显然，目前多数发展商选择的是成本+竞争定价策略，因为它最简便易行，因为这样能“最清楚地知道自己能赚多少利润”，更因为多数发展商是在房子盖好了快要卖时才考虑价格的。但从上面的比较中我们可以看出，这种是典型的“产品主导型”策略，是不太符合市场发展趋势的，因为它蕴含着两方面的风险：首先是定价过高产品滞销的风险。在买方市场中，消费者是市场主体，但这一定价模式却将消费者排斥于价格体系之外，而现实是只有当消费者认为付出该价格能得到相对甚至超额的价值时，才能使交易成为现实，一旦出现不能有效满足消费者需要与欲求的设计、建筑，依成本+利润方法定出的价格只能是一种“虚拟价格”，得不到消费者的回应，于是产品滞销，于是制定价格时预期的利润也就成了“虚拟利润”。其次是定价过低较难赢取超高额利润的风险。当前地产市场是个起步不久发展极为迅速的市场，也是个消费层级差距越来越大的市场，因此经常可以依靠新规划理念、新建筑设计、新户型设计、创新的小区环境营造、新建筑材料、新科技运用等为楼盘树立起与市场流行产品截然不同的形象，并带给消费者特殊的附加价值，而企业也就能轻松赢取超高额的利润，但以产品为中心，以成本为出发点的这一定价模式显然难以做到这一点。

消费者+竞争定价策略最大的好处由于以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，因而无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现开发目标（高额利润或快速回笼资金）的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。

但这一定价策略需要发展商有以市场、以消费者为中心的开放心态，需要认识到价格是一种是与产品、市场、销售、形象、宣传推广一起构成一个互有关联的系统策略，需要在前期做大量的专业研究，需要大量同时具备专业与市场知识的管理人才，因而在目前国内的发展商中，只有万科、深圳的金田、招商、华侨城、北京中鸿天、广州金业、上海华辰等大市场中的大发展商才能做到，但反过来，从市场出发、从消费者出发也正是他们屡屡成功的主要原因。

二、价格策略

价格策略是房地产营销中事关项目成败的关键一环。即使大家都以成本+竞争或消费者+竞争模式定价，不同的开发目标、也会因不同的人、不同风格的发展商而做出不同的选择。我们可以将其简单地分为三类：银子要卖金子价、金子只卖银子价、金是金银是银一定要卖个“实价”。

“银子卖出金子价”当然是多数发展商的梦想，因为这样可使利润的最大化，而追逐利润正是商人的天性。在当前发育尚不成熟但发展极为迅速同时消费层级需求差距日益拉大且真正的“金子”并不多的市场环境下，要实现这一点虽然难度不小，也并非完全不可能。

要做到这一点首先必须使“银子具备某些金子的品质”，也就是需要为楼盘赋予一些高层次、高品质元素如创新的规划设计、创新户型、创新的材料运用、创新的科技成果运用等，这些投入虽然并不需要“金子”的代价，但却使楼盘具备了领先竞争者的内在优势，因而也就具备了“金子般的品质”。其次还必须使“银子看起来象是金子”。而这就需要高超的楼盘形象和卖场包装技巧，必须使楼盘从外在形象、传播形象、卖场形象都显得比竞争对手高贵、典雅。最后，还必须让消费者相信楼盘确实具有等同于“金子”的价值，这就需要大规模、高规格、高层次的新闻炒作、整合推广去说服消费者。

银子卖出金子价的好处不言而喻——只需完成销售50—60%即可获得不错的利润，一旦销售到90%，那真是赚得盆盈钵满。但在今天竞争日趋激烈的市场环境下，这一策略的难度越来越大风险系数越来越高，它只适合内部管理、控制能力特别强且富有创新精神与创新能力的企业。

近年也有少数发展商，发现了“利润最快化”而带来的资金融通成本的降低和资金效率的提高，有时将“金子”从轻看待，所获所得反而常常出人意表。于是也有人主动选择“将金子当银子卖”。由于“物超所值”，只要有着正确的传播策略，让目标消费者都认识到这是一块金子，就是实现100%销售也不是难事，这样的实例不在少数。这一策略特别适合资金压力较大而需要迅速回笼或出于特别的战略目标而对市场份额有着强烈需求的企业，毕竟要作出“有钱不挣”的决策是件困难的事。

尽管绝大多数发展商希望能赚取最高额的利润，但市场实际中多数发展商选择的却是比较平实的策略：“金是金银是银”，物有所值。毕竟这是风险不大、利润不小的稳健策略。但这一“夹在中间”的策略也有其不利的方面：销售周期较长因而销售过程中控制性失效风险不小；价格不高不仅获得平淡而且不利于树立公司形象、价格不低较难聚集人气迅速完成销售，一旦销售遇到阻力更将因提价则市场无法接受，降价又有损公司品牌而陷入尴尬。

最有力的策略当然是通过包装让楼盘“看起来像是金子”，但又只售银子的价，“尽量挤掉价格中的水分”，使价格尽量回归价值，从而使发展商有利可赚，消费者乐于接受。这就需要充分、专业且强有力的策划。